企业出租房屋要交哪些税
——《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》
注意：宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳增值税（财税〔2016〕140号）
纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税（国家税务总局公告2016年第69号）
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。对于在4月30日前“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的,是否属于“取得”，适用简易计税方法？
答：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年第16号)明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。
（二）一般纳税人
1.一般计税，税率：9%,增值税应纳税额=含税销售额/（1+9%）×9%-进项税额
2.一般纳税人选择简易计税
（三）小规模纳税人
增值税应纳税额=含税销售额/（1+5%）×5%（国家税务总局公告2016年第16号）
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第四十五条
1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
2.纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（五）纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务（国家税务总局公告2016年第86号）
4.关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。
5.纳税人出租不动产，在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报（国家税务总局公告2016年第16号）
（依据：财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号）
2.军队空余房产租赁收入，免征增值税。（财税〔2016〕36号附件3）
3.自2021年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人：发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元，下同）的，免征增值税。
依据： 财政部 税务总局公告2021年第11号、国家税务总局公告2021年第5号公告
二 、企业所得税
（一）纳税义务发生时间
1. 租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。（《企业所得税法实施条例》）
2.如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。（国税函〔2010〕79号）
1.2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
2.自2019年1月1日至2023年12月31日，企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。（财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号）
三、房产税
出租的地下建筑按出租地上建筑有关规定征（财税〔2005〕181号）
6.房地产企业出租商品房
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税（国税发〔2003〕89号）
房地产企业建造的商品房，在出售前不征收房产税，但出售前已使用（如办公用房等）、出借（如无偿借出等）的商品房，应当自房屋使用或交付之次月起，从价计征缴纳房产税。
依据：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。（国税发〔2003〕89号）
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末（财税〔2008〕152号）
（四）纳税期限
房产税实行按年征收，分期缴纳或按年缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
（五）纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。机构所在地与房产所在地不在同一地的纳税人，应向房产所在地的税务机关纳税。
自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加，以下简称小规模纳税人减半征收（财税〔2019〕13号）
自2019年1月1日至2023年12月31日，对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。（财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号）
自2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人减半征收（财税〔2019〕13号）。
有些技术合同、租赁合同等，在签订时不能计算金额的，如何贴花？
有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月(天)租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额五元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。
五、土地使用税
（一）纳税人
土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳（国税地字〔1988〕第15号）
（二）应纳税额
1.土地使用税应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）× 适用税额
城市 1.5-30 元，中等城市 1.2-24 元，小城市 0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元；
省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内确定，市、县人民政府在本省税额幅度内制定相应的税额标准报批准执行，经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区可适当降低，降低额不得超过最低税额的30%，经济发达地区可以适当提高，但须经财政部批准。
（三）纳税义务发生时间
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税（财税〔2006〕186号）。
征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；
征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
（四）纳税期限
按年计算，分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
5.纳税义务终止时间
房地产开发企业因为销售开发产品，使得土地的实物或权利状态发生变化，从而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地的实物或权利状态发生变化的当月末。未出售房屋的土地面积仍应按规定征收城镇土地使用税。（财税〔2008〕152号）
6.税收优惠
（1）自2019年1月1日至2023年12月31日，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。（财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号）
（2）自2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人减半征收（财税〔2019〕13号）。
（3）自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税（财政部 税务总局公告2020年第16号）
六、城市维护建设税