今天又接飞刀：谁是下一个泰禾？

我都想写一个飞刀系列了，投资就是不停接飞刀。

上一次接的飞刀是汽车股长安B，《今天接了把飞刀，吃了个跌停》；

这一次是地产股广宇发展，吃了半个跌停……

这是没办法的事儿。价值投资绝大多数的时候就是逆向投资，即所谓的左侧交易，等股价涨上去再买或者跌下来再卖，就是典型的右侧交易了。价值投资的核心理念是“贱取如珠玉，贵弃如粪土”，后来不知怎的，“死了都不卖”成了价投标签，与某些大V鼓吹时间的玫瑰有关，结果大量小散牛市里接住48的中石油、40的中神车死了都不卖，套牢了怨价投赔钱。投资是好公司，好价格，缺一不可。光有好公司没有好价格，也很难是一笔成功的投资，同样是那个中石油，巴菲特赚了近10倍，但是48元买入的中国散户被套了近10年。

所谓好价格，需要耐心等到合适的时点，才会出现比较高的安全边际，总体来说熊市建仓比牛市建仓持股成本更低，隐含的收益率更高。一直内在价值低估的公司，在股价下跌时买，比在股价上涨时买，显然成本更低，未来回报更高。

这在投资行为上就表现为接飞刀。接飞刀就不要怕割伤手，需要极强的心理素质和对公司的判断力。

首先，换仓科伦药业和浙江医药并非不看好公司，而是股价涨得太好，我认为地产股更低估而已。尤其科伦，与科伦粉在同一战壕近三年，并肩作战，坎坷颠沛，时不时还要冒着很多医药大V鄙夷的目光，刘革新的三发战略终于迎来收获期，股价屡创新高，一举解放了所有套牢盘，祝贺坚定不屈的科伦粉！

其次，增持地产股是去年总结里提到的一贯思路。今年最确定最低估的洼地应当是A股的二线地产股，港股内房股早就飞龙在天了！具体翻老帖吧：

政策面：地产分类调控，管制在松动，逐步恢复市场。继郑州、武汉之后，兰州、合肥、南京也开始变相放水。今日消息，房地产债审批也在松口。

货币面：最新的数据，2017年12月份CPI环比上涨0.3%，同比上涨1.8%，2017年全年CPI上涨1.6%，涨幅比上年回落了0.4个百分点。这表明消费终端的物价大体稳定，不影响民生，央妈加息压力不大，货币政策偏温和，不会突然收紧，对于房地产这种利率敏感型资产是好事。

基本面：数据也出炉了，2017年上市房企销售规模再创新高，中原地产研究中心公布的数据显示，根据31家上市房企公布2017年销售业绩，全年销售额合计高达33758亿元，相比2016年的21908亿元上涨幅度达到54%。其中，碧桂园、万科、恒大三家企业销售额超过5000亿元，融创销售额达到3652.6亿元，增幅高达143%。16家大房企跻身千亿军团，144家房企跻身百亿军团。强者恒强，已无争议。

市场面：2018年开门红，地产股是领头羊。从勇猛杀入地产股的资金来看，以大资金和增量资金为主，资金义无反顾的涌入以往被抛弃的房地产洼地，是纠错，是认可，是对价值洼地的修复。因此，这不是那些游资炒概念的一日游行情，我认为，地产股牛市如朝阳初兴，方兴未艾，绝非最后的疯狂。

去年总结，我在《大风起兮云飞扬：2017回顾与2018展望》里判断，地产股可能是2018年最值得超配的行业。

最后，前面说的都是浮云，其实最重要的是公司的价值。

为什么选择广宇发展？

广宇发展，当前数据是失真的，那个都成为历史了。自2017年8月24日获得证监会并购重组审核委员会审核通过后，广宇发展变身成为鲁能地产。这个过程也是一波三折，很多年前我看过广宇发展，至少五年前了，广宇本身就重庆几个楼盘，鲁能中国排前二十的二线房企，大地主，囤了不少地，特别在海南。生不逢时，赶上房地产调控，后来又重组新政，好事多磨，直到2017年。

重组已经进行，分两次注入，第一批已经完成，第二批可能得2018年之后，海南的项目在第二批，货值更大。第一批是重庆、成都、宜宾、济南、北京等城市的项目，重庆、济南等都卖得不错，宜宾项目亏损是因为减值计提，总体这些二线城市都是去年的热点，项目资产质量很高，大都位于二线城市的核心地段，潜力不小，我翻了翻，第一批项目总体质量很高。当然房地产销售要确认为业绩需要周期，注入的资产在2017-2019年的利润承诺期间总额不低于37.8亿元。

（图表转引自广发证券研报）

第二批主要是海南和大连、天津的项目，承诺是在连续两年盈利后注入公司（如果顺利的话，16-17年盈利，最快2018年能落地），这笔资产货值更大，高达1718亿，鲁能把几十年在海南攒的老底一口气灌注进上市公司了。

鲁能是海南岛地王，这块是最值得期待的资产。鲁能凭借国家电网的央企优势，早在30年前就进军海南，开发海南，投资数十亿修建了大量城市道路、市政工程，这些土地成本极低，而且除了一个山海天项目在文昌，大都集中在最优质的三亚和海口。未售面积总规模1367万方，总货值近1700亿元。

现任鲁能集团董事长刘宇就是原来鲁能海南的老总，可以说海南是他的发迹之地。从领导的出身背景看，鲁能整体上市，会非常重视地产这块核心业务，而且凭借刘总在海南长期经营的人脉，海南项目也会充分开发。海南岛还有一个事件性因素，2018年是改革开放40周年，海南建省30周年，继国际旅游岛的国家战略之后，如果中央派发什么改革大礼包，那就属于意外惊喜了！

（图表转引自广发证券研报）

总体估值：在第一批资产注入完成后，并表后的预收账款高达347亿元，未来利润基本锁定，2018年的真实市盈率其实不足10倍，按NAV估值每股不低于20元。

如果今明两年能顺利完成第二批资产注入的话，这个市值目前就更低估了。注意，前提是重组完成，广宇发展依承诺变身为鲁能地产，毛估估：鲁能去年销售额破1000亿，土地总货值高达到3493亿，预收款都300多亿，现在的市值还不到预收款。

（图表转引自广发证券研报）

广发证券写了个广宇发展深度研究的系列研报（本文很多数据和图片引自广发报告，谨此致谢），我也看了，认同其逻辑，有篇名字很有诗意，叫“金麟岂是池中物，风云际会登九天”。

注意风险：第二批资产注入的时间表尚有不确定性，但按承诺迟早注入上市公司；鲁能地产的国企通病，债务率较高，从2012年的32.4%升到2016年的72.8%；粗放式经营，净利下降，2016年净利同比大幅下滑74%，此后开始回升；主要竞争力是囤地，可能面临监管风险，例如海南最近的房地产调控加码……总体上，瑕不掩瑜，整体注入后是值的。股价不可预测，目前股价主要是前期重组成功后涨了一波，目前存在回调压力；还有就是A股地产股整体是块洼地，拉低了估值。

利益关系声明：作者持有广宇发展多仓，未来三个月无卖出计划。独立思考，请勿跟风，股市有风险，投资需谨慎。

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