任志强：房价70%都被政府拿去了 买房杠杆越高越好

　　文/拾遗君
　　在昨天一场公开活动上，久未露面的任志强发表了对中国房地产市场上半年的总结分析与下半年的预测展望。 　　他坚定认为，房地产仍然是国民经济支柱产业，并且今年房地产市场上涨行情会一直延续至年底，并且整体会好于去年。 　　他分析上半年热点城市房价快速上涨的一个重要原因是金融贷款，他支持房地产市场与居民买房加杠杆，并且杠杆越高越好。 　　结合上半年多个热点城市不断拍出地王，任志强分析土地价格暴涨与地方政府限制土地供应也有关系，地方财政对土地出让金等房地产相关的财税收入依赖度有增无减。为此，任志强口出惊人之语，“房价70%都被政府拿走。” 　　以下是任志强在昨天公开活动上的演讲摘录： 　　中央政府并不希望宏观经济继续出现下滑。政府也向来是GDP越往下掉的时候，越重视和越需要房地产拉动经济增长。房地产目前在中国经济里也确实起到了稳定增长的重要作用，并且维持了比去年更高的水平。 　　房地产今年在经济行业里增速并不高，但比重相当大。所以，房地产仍然是国民经济的支柱产业。不管你是否承认，房地产在经济里的“块头”就是这么大。 　　如果没有房地产，经济里的消费和金融等行业也会下挫。家居、家电和装修这三大消费行业与房地产密切相关，只要房地产往下掉，这些行业都可能出现亏损。 　　地方财政对土地出让金的依赖度也非常高，各个省份与房地产相关的财税收入占到地方财政的8成以上。因此也可以说，房价的70%都被政府拿走了。 　　今年初房地产的高速增长，与第一季度的信贷有直接关系。今年一季度1/3以上的信贷都进入到房地产行业，直接推动了房地产投资增速的增长。 　　二季度，特别是到7月份的时候，银行的主要贷款流向个人消费贷款，个人住房消费贷款转换成了开发商的资金，这让开发商的资金到位增速仍然保持在较高水平。 　　今年房地产销售行情相对特殊，从过往房地产市场变化来看，通常是销售回升，带动价格回升，进而投资开始增长。今年房地产市场的特征是销售、房价和投资同步上升，甚至房价是在销售之前上升。 　　总体来说，今年商场写字楼的库存是在持续增长，但住宅库存总量是在下降，部分热点城市的库存消化周期只有3到4个月，这是非常危险的，导致价格暴涨。 　　因为房价上涨过快，一些城市已经出台了限制性政策，尤其是限制土地供应。所以，今年房地产市场整体是上涨趋势，并且这一趋势会延续到年底。 　　今年房价之所以快速上涨，其中一个因素是流动人口，流动人口与常住人口的比例可以衡量一个城市的经济潜力，房价也会因为流动人口增加出现上涨。 　　北京、上海等一线城市，现在政府拼命把现有城市人口轰出去，不管是流动人口，还是城市人口。比如西城区要求几万人口搬出去，北京的主要城区都有搬出人口的任务。但并不意味着这些要求搬出人口的城市丧失了吸引人口的潜力。 　　深圳去年开始房价涨得非常厉害，这与城市工作年龄人口比例上升有关系。深圳是全国年轻化最高的城市，因为没有老年人去深圳，高素质的年轻人才去深圳工作。工作年龄人口比重对房价影响巨大。 　　对于想买房的人来说，房价收入比越低越好，但对房地产投资者来说，房价收入比越高越好。投资房产，一定要选择房价收入比差距最高的地区，如果房价收入比太低，房价永远涨不了，说明地区房子太多、需求太少。当房价收入比很高水平的时候，说明这些房产是投资品，房价收入比越高越值得投资，房价越高的地区房价涨得越快。 　　今年房价涨得快的另一个原因就是金融贷款。现在贷款下降是因为央行等监管机构已经开始限制购房的首付贷款，也就是加大限制首付款贷款。相应造成所谓的“去杠杆”，但房地产市场和买房是杠杆越高越好，而不是越低越好。 　　美国、香港等地的首付比例非常低，中国今年部分地区降到20%，但首付比例高的时候达到50%和70%，换句话说，相当于政府让老百姓别买房了。70%的首付，还贷款买什么房呢？ 　　但无论如何，今年房地产市场情况整体会好于去年。如果今年房地产市场实现5%左右的增长，就会是历史上房地产销售量最灿烂的一年，之前房地产销售总量最高的年份是2013年，今年房地产市场销量有望超越。