打光最后一颗子弹

文/十一弟

在成都，如果你想见识一下当地人民的奢侈，可以去逛一逛太古里。

在一个小县城，万达广场就能轻松地赢下所有。

但在两千万人口的成都，数一数二的网红打卡地，必须承受住最刁钻的镜头角度。

成都太古里，就是这样一个商业地标。

十二年前，来自香港的太古地产，与远洋集团一起，花了二十个亿，在春熙路旁边拿下了一块地。

整整开发了四年时间，成都太古里才开业。

远洋集团和太古地产，各占一半股权。十多年下来，从没变过。

去年，成都太古里的销售额突破了九十个亿，增长了22%。

有人算过，保守按照20%的商场扣率估计，远洋集团和太古地产一年就能坐收至少18个亿的租金。

参考最新的估值，成都太古里市值123个亿。

无论从哪个维度，放眼国内大城市，它都算得上最优质的商业资产。

但是，为了筹钱还债，远洋集团把持有成都太古里的一半股权，卖给了太古地产。

代价是55.5个亿。

从这笔交易里，尽管远洋集团能够收回一大把现金，顺带还有将近14个亿的利润。

不过，相比成都太古里的估值，远洋集团其实给太古地产打了九折。

从此，成都太古里就要摘掉远洋集团的招牌了。

年初的时候，太古地产放过话，将会拿出来五百亿港元，投在内地市场。

最优质的商业资产，既然远洋集团愿意打折卖，太古地产没道理不接盘。

内地房企在无奈地打折卖卖卖，外资早就备好钞票拼了命地买买买。

去年中期，太古地产在中国内地拥有价值767亿港元的商业资产。

到今年，已经增加到了1075亿港元。

短短一年时间，太古地产在中国内地的商业资产，就增值了三百多亿港元。

很多开发商在今年一门心思搞融资的时候，回过神来才发现，原来最优质的商业资产，真的能救命。

去年把房地产叫做“牛夫人”的，现在又开始一口一个“小甜甜”地暧昧了。

最近，高层不断喊话——

“房地产是国民经济的支柱产业。”

曾经有位大佬给这句话做过注解——

“房地产好比中国经济的一盏夜壶。不需要的时候嫌它不体面，藏在床底下；需要的时候，又不得不拿出来用一用。”

去年，一道又一道的红线，千方百计地堵住开发商的融资渠道。

今年，支持房企融资的政策，出台了一轮又一轮。

光是银行授信，最近就给出了上万亿。

于是，有人忍不住调侃，“昨天扫黄又打非，今天鼓励开妓院”。

但实际上，饼画得很大，下嘴却很难。

如今，开发商无论是从银行贷款，还是在公开市场发债，都需要提供抵押物。

因为很多房企的信用，薄的跟纸一样，一戳就破。

结果，从前被瞧不上的商业重资产，现在反而帮它们续了命。

前段时间，新城控股召开了一场业绩说明会。

会上，有位投资人提了这样一个问题——

“符合条件、且未做融资的吾悦广场有多少座，预计能带来多大的融资空间。”

新城控股告诉大家——

“目前公司还可以进行抵押融资的、已开业的吾悦广场约60座，对应估值约450个亿。”

也就是说，新城控股把这60座吾悦广场抵押给银行，哪怕按照一半的抵押率，也能换回来两百多个亿的流动性。

而那些没有商业资产做抵押的开发商，就连碧桂园的信用，投资者都看不上了。

今年三季度，碧桂园发行过一笔中期票据，据说当时是由佛山城投公司提供了担保。

十一弟觉得，跟过去三十多年相比，这一轮房地产调控，对开发商的伤害性更大。

不少开发商攒了十几年的家底，能卖的差不多都已经换成钱了。

除了成都太古里，去年到现在，远洋集团在北京已经处置了一批商业资产，把它们换成了现金。

但开发商手里能换钱的商业资产，毕竟是有限的。

高杠杆、快周转的住宅项目，变成了填不平的窟窿、塞不满的绞肉机。

再这么下去，可能真的要打光最后一颗子弹了。

远洋集团在今年的被动局面，有大环境的原因。

或许也由于被去年的一笔收购反噬。

去年下半年，很多开发商都嗅到了死亡的气息，逐渐收缩投资，暂停拿地，放弃收购。

但是，远洋集团不走寻常路，反而觉得自己找到了机会。

别人瑟瑟发抖地恐惧，它无所畏惧地贪婪。

远洋集团花了四十个亿，收购了红星地产70%的股权。

当时，红星地产的待售货值据称接近千亿，四十亿现金换回来七百亿货值，实在太值了。

刚在一起的时候，分分钟都是美妙的。

不过，好景不长，远洋集团与红星美凯龙之间的蜜月期，只维持了一年。

市场行情不好，很多生意就容易扯皮。

十一弟查了下，远洋集团收购红星地产的交易，已经闹到了法庭，案由是“债务转移合同纠纷”。

去年自以为是捡漏，今年可能变成了难以收拾的烂摊子。

回过头来看远洋集团的“一买一卖”，相当于花钱把红星地产买过来，又卖了成都太古里去换钱。

现代版的“买椟还珠”，被远洋集团演绎得淋漓尽致。