别以为真的上岸了

文/十一弟

过年之前，中骏发行了一笔本金15亿元的中票，让老板黄朝阳松了一口气。

跨年致辞，黄朝阳激动地来了一句——不浪费每次危机，才对得起每次危机。

这真的是把丧事喜办了。

时隔两年，中骏终于又在境内市场发债了。

获得资金回血的同时，更重要的是监管层给予的融资通行证。

现在，只有打上了“优质民营房企”标签的开发商，才有机会在境内市场发债。

有一定规模、发得出财报、公开市场零违约，这才算得上“优质民营房企”。

十一弟捋了下2021年百强房企，榜单上前五十名的开发商，满足“优质民营房企”条件的，只剩下十三家了。

碧桂园、龙湖集团、新城控股、滨江集团、雅居乐、美的置业、远洋集团、卓越集团、新希望地产、中骏集团、合景泰富、金辉集团、海伦堡。

其中最难的一条，就是守住公开市场零违约。

过去一整年，中骏都在挣扎着还债，拼力保住主体信用。

前两年，中骏刚迈过千亿门槛。去年，它的销售额就掉到了590亿，下滑了44%。

在销售额下滑了逾四成的情况下，去年前九个月，中骏捂紧口袋，再没拿过一块地。

这让中骏靠着卖房子净流入了184个多亿的现金。

但是，融资渠道受限，债务不断到期，中骏为了还本付息的现金净流出是156个亿。

再加上对外投资的45个多亿现金净流出，中骏的现金流已然入不敷出。

去年十月份，中骏的一笔本金20亿元公司债面临回售。

中骏尝试说服投资人不行使回售选择权，但投资人不干。

彼时，中骏的流动性，可能已经很紧张了。

万幸的是，中骏筹到了钱，让投资人回售了14个多亿的公司债。

熬过十月份之后，监管层支持房企融资的政策就雪片般地飞来了。

打上了“优质民营房企”的标签，中骏终于等来发债的机会，回了一滴血。

更关键的是，它打通了境内融资的通道。

几乎同时，各大银行又给中骏送来了几百亿的授信额度。

去年九月末，中骏在账面上的有息债务是255个多亿，其中一年到期的有息债务是77个亿。

中骏持有的现金为127个亿，大约有50亿属于受限制现金。

也就是说，中骏允许动用的现金，刚好覆盖它的短期债务。

但这只是摆在账面上的有息债务。

最让人心惊肉跳的，还是躲在太阳底下的那块阴影——表外债务。

去年九月底，旭辉暴雷之前，它也是一家“优质民营房企”。

比中骏更早一些，旭辉就已经得到了境内发债的融资支持。

旭辉暴雷，不是摆在桌面上的公开市场违约。

而是隐藏在抽屉里的一笔非标债务。

在天津的一个开发项目上，旭辉把来自大业信托的融资，包装成了股权投资。

结果，等到信托到期的时候，旭辉还不上钱了，大家才发现，原来这是一笔信托贷款。

在中骏身上，十一弟同样发现了一些危险的端倪。

2021年五月份，杭州临平新城鼎湖社区地块挂牌出让。

起始价70个亿，中骏拼了119轮之后，以总价91个亿拍到手，溢价率30%。

这是2021年下半年房地产被打入冷宫之前，中骏上演的最后一把疯狂。

这块地被开发成了杭州中骏鼎湖未来云城，也是中骏在去年主推的明星项目，据说已经卖了六十多亿。

中骏去年的销售额是590亿，这个项目就贡献了十分之一。

杭州骏熠置业有限公司，是这块地的开发主体。

目前在工商登记的股权结构上，杭州骏熠由中骏全资持股。

蹊跷的是，去年九月末，中骏披露对杭州骏熠的持股比例，却只有51%。

杭州骏熠还有49%的股权，归谁所有？

中骏拿地的那一年，杭州骏熠发生过股权变更。

2021年七月底，中航信托间接取得了杭州骏熠49%的股权。

但到了2021年十二月初，中航信托又迅速地退出了。

尽管持股时间短暂，却是一个很关键的时间点。

十一弟翻看了一下这块地的出让文件，91个亿的土地款，中骏将分两期付清。

2021年六月下旬之前支付一半，两个月后再支付另一半。

中航信托在2021年七月底参股杭州骏熠，刚好是在支付第二期土地款的前夕。

这就意味着，中骏在支付第二期土地款的时候，动用了来自中航信托的资金。

根据监管规定，信托融资不得用于支付土地款。

这是开发商不能触碰的红线。

只不过，中骏很巧妙地把来自中航信托的融资，形式上变成了股权投资。

这样一来，中骏对杭州骏熠合并报表，中航信托成了少数权益股东。

它向杭州项目提供的信托融资，反映在中骏的财务报表上，就不是金融机构发放的有息债务，而是股东借款。

有息债务就这样压降下来了。

中骏拉上中航信托拿地开发，杭州项目不是孤例。

2020年二月底，中骏在福州拍下了2020-07号宗地，总地价45.6个亿。

这块地被开发成了福州中骏世界城，开发主体是福州骏悦房地产开发有限公司。

2021年，在中骏支付土地款三个月后，它就为这块地拉来了中航信托。

中航信托取得福州项目的股权比例为49.0004%，跟杭州项目完全一致。

从小数点后精确的数字就看得出，这不是偶然的巧合，而是刻意的安排。

与此同时，中骏还把所持福州项目51%的股权，质押给了中航信托。

这大概率是中航信托为中骏提供融资所要求的担保。

一个更有意思的点在于，拉来中航信托以后，中骏对杭州骏熠、福州骏悦的持股比例，均为51%。

但在进行会计处理时，它对杭州骏熠合并了报表，却又将福州骏悦列报为合营企业。

如此，中骏在福州项目上背负的有息债务，根本不会纳入财务报表了。

原来，老板黄朝阳在人前显露的一脸轻松，背后竟是中骏的会计们默默地承受了所有。

哪怕已经打上了“优质民营房企”的标签，也别以为就安全上岸了。

还没有到拍手庆功的时候。