不让房价跌下来

文/十一弟

南京在今年的第二轮土拍，原本安排了十一块地。

但最终上架挂牌的只有十块地。

拍地的前一天，南京市国土局发了一则公告——

“江北新区2023G02地块因故终止出让。”

至于原因，政府没细说，但态度很果决，叫停，不卖了。

这块地起拍价为五个亿，政府最高限价不到六个亿。

两万多平米的土地面积，2.0的容积率，哪怕以政府最高限价成交，楼面价也只有一万多块钱。

但就算这样，江北新区2023G02地块还是无人问津。

在政府撤销挂牌之前，没有一家开发商报名竞拍。

这个片区的土地和房子都很烫手，不太好卖。

这块地挂牌以后，让对面中建国熙公馆的业主顿时就炸了锅。

据说，中建国熙公馆的几百号业主，通过12345、市长热线、省长信箱、国务院邮箱，把江北新区给投诉了——

“贱卖国有资产，带头低价抛售，不符合国家稳地价、稳房价的指导方针。”

能找到的投诉渠道，业主们都用上了。

连政府都被扣上了大帽子，看来这是真的急眼了。

国熙公馆的开发商是中建八局，现在被整合到了中建东孚，妥妥的大央企。

十一弟查了下，国熙公馆已经转入到现房销售阶段，一些业主早就收了楼，都开始卖二手房了。

中建国熙公馆的一手房也还在卖，整个项目1400多套房，还有460多套待售，去化率三分之二左右。

目前，国熙公馆的新房售价，跟二手房的挂牌价差不多，都是2.9万块钱/平米上下。

2016年，国熙公馆所属的这块地挂牌出让，起拍价十个亿。

厮杀了八十一轮之后，触及了政府最高限价，被中建东孚以近十九个亿的价格拍下。

地价翻了近一倍。

成交楼面价达到了2.3万块钱/平米，当时一举成了这个片区的地王。

国熙公馆的业主们万万没想到，六年过去了，对面在今年挂牌的这块地，最高楼面价竟然只有一万块钱出头。

政府一下就让地价打了个对折，要是真的拍出去了，周边房价都得跟着跌下来。

十一弟又查了下，中建东孚对国熙公馆的投资总额，大概是二十八个亿。

中建国熙公馆每平米的开发成本接近3.5万块钱。

而每平米2.9万块钱的新房售价，跟开发成本倒挂，相当于亏本卖房。

原来在国熙公馆这个项目上，真正的大冤种是中建东孚，哑巴吃黄连。

但就算是亏本卖，中建国熙公馆也还是卖不掉。

国熙公馆首次开盘是在2018年底，中建东孚在拿地之后，整整等了两年时间。

但没等到房价涨上去，开盘价2.8万块钱/平米，只比楼面价高出五千块钱。

到今年，已经卖了四年多，还有三分之一的房子没卖完。

虽然中建东孚是亏本卖，但国熙公馆的业主将近三万块钱的单价，也属于高位接盘了。

今年，江北新区挂牌的这块地楼面价只有一万块钱出头，之后开发商哪怕以两万块钱的单价来卖，也会有赚头。

在拿地环节，有中建东孚这样的开发商把地价托了起来，高位接盘的韭菜们想要解套，根本不可能。

在楼市火热的那几年，这是一个死结——

央企到处抢地王，地价都给托起来了，韭菜们追涨，房价越来越高，韭菜们越涨越买。

终于有一天，房价涨不上去了，地价却已经腰斩了。

亏本卖房的中建东孚有苦难言，而当了冤大头的业主，就只能拿政府撒气了——

开发商降价卖房，业主投诉开发商；政府降价卖地，业主投诉政府。

就是不能让房价跌下来。

前几天，也是因为降价卖房，江苏昆山的两个楼盘被罚了——

光大嘉宝开发的梦之悦花园、万科与金地合作的尚滨花园。

今年四月份，梦之悦花园拿出了一批特价房，原本总价190万左右的房子，开发商降到140万就卖了。

每套房便宜了五十万左右，降价幅度为四分之一，相当于把首付都给省了。

先前高价买房的业主当然不干了。

周边其他楼盘也不答应，毕竟当初高价拿地，大幅降价，不敢跟，也跟不起。

但梦之悦花园不一样，它有降价的空间。

2013年，光大嘉宝就拍下了梦之悦花园的土地，楼面价不到四千块钱。

现在，梦之悦花园的单价卖到了两万多块钱，就算每平米降价四分之一，也还是有利润空间。

拿地早、地价低，这是周边其他开发商比不了的优势。

昆山尚滨花园项目，是万科在2016年收购过来的，后来拉来了金地集团一起开发。

这个项目的土地，出让时间更早，2010年。

十一弟查了下，尚滨花园的总投资是十个亿，对应每平米的开发成本只有四千块钱。

目前，尚滨花园的销售价格，每平米也卖到了两万块钱左右。

万科和金地拿出来的特价房，每套给到了三十多万的优惠，价格相当于打了八折。

这两个项目，动辄就是七、八折的降价，周边其他楼盘就没法玩了。

先前高价买房的业主眼看自己的首付跌没了，更坐不住了。

昆山市住建局在对这两个项目的处罚通报里，杀鸡儆猴——

“在销售过程中，擅自大幅度降价，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了不稳定因素。”

最后政府的处罚结果是，把它们的网签给停了——

既然你要便宜卖，那就干脆先别卖了。