奥拓插上了奔驰的车标
文/十一弟
上个月，厦门信托偷走了一个保险箱。
这个保险箱里面，锁着一个合作项目的公章、银行账户、证照。
正荣地产负责操盘，项目正在准备申请预售证开盘。
但厦门信托不同意，它倾向于找厦门建发来做代建，理由很简单——
正荣已经暴雷了，就算开盘也卖不出去，干脆别折腾了，倒不如让项目换个招牌，改头换面再卖。
保险箱一直放在正荣的办公室，但在此之前，融创有过撬开合作项目共管保险箱的劣迹。
厦门信托也害怕，于是，就在正荣的眼皮子底下，把保险箱偷回了自己家。
今年初，在广州白云区，正荣旗下有一个项目，也偷偷换了招牌——
正荣新城·云溪润宸，变成了“新城·翡丽云境”。
从之前的名字就能看出来，这是正荣地产与新城控股的合作项目。
但现在，项目把名字改了以后，算是跟正荣划清界限了。
跟厦门信托的骚操作不一样，新城控股不需要偷走保险箱，它直接把正荣踢了出去。
正荣原本是翡丽云境的大股东，持股51%，新城控股持股49%。
如今，这个项目由新城控股全资持有。
两年前，广州首批集中供地，正荣加价十九轮之后，花了21个亿，拍下了翡丽云境地块。
楼面地价大约为1.7万/平米。
正荣地产是一家闽系房企，后来把总部搬到了上海。
翡丽云境是正荣进入广州市场的第一个项目。
拿地后不久，正荣就拉来了新城控股。
翡丽云境也成了新城控股在广州的首个项目。
这块地出让的时候，周围一片荒凉，随处可见的村庄、农田、厂房。
但挡不住开发商打了鸡血，纷纷拿地，都在幻想着房价能卖到三万。
结果，还没等到翡丽云境在广州打响头炮，正荣却已经先趴窝了。
这一轮市场调整，倒下最多的，就是以激进著称的闽系房企。
拿地几个月后，正荣暴雷了。
2021年底，翡丽云境还是硬着头皮取证开盘了。
不过，单价没卖到三万，只有2.3万/平米。
与1.7万/平米的楼面价相比，翡丽云境的房价，仅贵了六千块钱。
这个价格，几乎就在亏损的边缘了。
当初的地价，实在太高了。
广州这一轮楼市回调后，翡丽云境就算亏本卖，依然属于高价。
开盘以后，翡丽云境卖了整整一年多，根本没人买。
新城控股在去年的财报里，披露了项目的销售情况——
挂零，连一套房都没卖出去。
把正荣赶走以后，翡丽云境在今年改头换面，又重新开始卖了。
除了改名，新城控股还做了两件事——
降价、首付分期。
2.3万/平米的开盘价，翡丽云境可能就已经亏本了。
新城控股接盘之后，直接把价格打到了两万以下，甚至有些户型只卖1.6万/平米。
这是底裤都不要了，直接打穿了地价。
最近，新城控股又搞起了骚操作——
翡丽云境拿出一部分小户型，只要五万块钱的首付款，剩下的由开发商垫资，就能从银行办贷款了。
有人惊掉了下巴，向当地住建局求证，得到了五个字的答复——
“根本不可能！”
还是有人不甘心，把电话打给了市场监督管理局，对方的建议是——
“虚假宣传的话，直接报警吧。”
七成的购房款，来自银行贷款。但只有凑齐了首付，才能从银行办贷款。
首付分期，就是帮客户垫资首付款，然后用这个小杠杆，撬回来银行贷款。
无论是降价，还是首付分期，开发商的唯一目的，都是尽早回款。
当前，压在开发商背上的大山，早就不是利润指标了。
支撑他们活下去的现金流，才是最重要的。
哪怕卖一套、亏一套地割肉，也要回款，否则只有死路一条。
这两年，新城控股的毛利率，跌到了20%左右。
去年，它对名下开发项目计提的资产减值，接近六十亿。
在翡丽云境项目上，降价、首付分期的营销手段，新城控股全都用上了。
但还是卖不动。
老百姓买房，从来都是买涨不买跌——
越是降价甩卖，就越不敢买；套路越多，更不敢买，害怕入坑。
翡丽云境在市场火爆之时拿地，地价很高。
这一轮市场回调，片区内的房价回归了理性。
再加上正荣暴雷，给项目品牌带来的负作用，几乎成了死局。
但新城控股进退两难，硬着头皮接盘了正荣持有的另一半股权。
现在，翡丽云境想要解套，已经很难了。
去年，正荣暴雷以后，最先在广州开始了全面败退。
其实，暴雷之前的几个月，正荣还在一门心思地打进广州市场。
除了跟新城控股合作的翡丽云境，它还与越秀地产合作了一个项目——越秀正荣·天樾湾。
也是在去年，这个项目偷偷改了名字，变成了“越秀·天瀛”。
2021年，天瀛地块挂牌出让，经过二十九轮竞价，越秀花了26个亿拍下，楼面地价2.7万/平米。
拿地过后，越秀找了正荣来合作。仅参股几个月，正荣就暴雷了。
去年，项目改名之后，很多人都以为正荣出局，越秀接盘了。
实际上，越秀比新城控股更聪明——
它并没有接盘正荣持有的项目股权，而是让正荣隐藏起来了。
更准确地说——
在天瀛项目上，越秀引入了金融机构，帮正荣加了杠杆。
现在，天瀛项目的股权一直向上穿透，除了越秀，又增加了百瑞信托、华润资管。
而正荣，就隐身在他们其中。
因此，尽管项目名字从“越秀正荣·天樾湾”变成了“越秀·天瀛”，但这只是掩人耳目的把戏。
正荣并未从天瀛项目上撤退，而是隐藏得更深了。
这就像在破烂的奥拓车头上，换了一个奔驰的车标。
这个操作的风险，葛大爷早就做过提示——
“宝马车头上插一奔驰的标，要是出了故障，奔驰的零件配不上，宝马又不管修。”