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70年住宅土地使用权到期,要按房价1/3收费?官方答案来了!

团长 洛阳房团购 2023-11-14

相信大家都看过这个新闻,温州市一批20年产权的房屋土地产权到期,根据温州市国土部门的缴费政策,有户主需要缴纳几十万元的土地出让金,价格约为房价的三分之一。今天,70年产权如何续期,终于有官方答案。
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产权到期需要补交房价的1/3?

相信大家都看过这个新闻,温州市一批20年产权的房屋土地产权到期,根据温州市国土部门的缴费政策,有户主需要缴纳几十万元的土地出让金,价格约为房价的三分之一。

温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期,面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇,在社会各界引发热议和关注。许多市民纷纷致电,咨询有关土地使用权的各种问题。前期报道:温州一男子买二手房土地证过期,多付30万重购土地使用。

这个消息引发的争议之大,使得小编不得不再次关注此次时间,毕竟这样的事有可能发生在每一个人身上,而且“房屋产权到期后怎么”这个问题以前也一直没有答案。


70年土地使用权到期后,自动续期是否等于“免费续期”?


今天,70年产权如何续期,终于有答案了。酝酿多年的《民法典》即将正式亮相,其中,第三百五十九条提出:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

 

非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

 

这意味着,广受关注的70年产权续期问题,终于一锤定音。

 

其一,住宅土地使用权满70年之后,可以自动续期,不必担心被收回。

 

众所周知,我国城市土地为国家所有,居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权,但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。


虽说建筑设计寿命多数只有50年,很多房子可能三四年就已严重老化,撑不到70年产权的大限,似乎产权续期问题无关紧要。 事实上,房子虽然不断老化不断折价,但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期,能否“自动续期”,不仅关系产权本身的完整性,而且还会显著影响到未来的房价预期。 有恒产方有恒心,可见这一问题的重要性。 因此,这次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”,可谓一锤定音,这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧,已经不复存在。 其二,70年土地使用权到期后,自动续期是否等于“免费续期”? 自动续期不是问题,问题是“自动续期”之时,到底是免费续期,还是要补缴土地出让金? 对此,民法典提出:
续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。
 
是补缴还是减免,是全部免费还是部分减免,民法典无法事无巨细,只给出了大原则,具体落地执行将会交由其他法律处理。 这里的法律、行政法规,是有明确界定的。目前与产权续期相关的现法律规定主要有二: 
一是《物权法》:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 二是《城市房地产管理法》:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。
经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金

显然,对于住宅用地,自动续期将是大原则,相关费用有望减免;而非住宅用地,有可能要补缴土地出让金。 这方面,并非无迹可寻。在此之前,有关人士就曾表示:
住宅70年产权续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。
 
种种迹象都表明,住宅产权续期,“减免”是关键,免费续期的可能性非常高,未来有望通过新的法律规定加以确认。 其三,住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权之间的差异不只在价格。土地性质不同,未来待遇大相径庭。 到底如何续期,住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭。 根据法律,住宅用地可自动续期,而非住宅用地则依照法律规定处理,目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期,这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。 所谓住宅用地,指的是居住用地,也即商品住宅之下的土地,使用权一般是70年。而非住宅用地,主要以商业用地、工业用地为主,使用权40年、50年不等。

商品住宅的用地性质为“居住用地”,而公寓、写字楼、商铺多数都是“商业用地”,小产权房更多是“集体土地”,这就是差别所在。 所以,不是什么房子都值得买,一定要注意识别房子背后的土地性质。 其四,技术法理障碍均不复存在,房地产税立法只剩时间问题。 70年产权问题一旦得以解决,影响房地产税的法理问题就不复存在。房屋所有权与土地使用权的分离,通过“自动续期”暂时得以解决,征收房地产税也就有了合理的基础。 正如《中央文件再提房地产税》一文所分析的,自此,不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等技术前提均已具备,房地产税开征只剩时间问题。 前不久,中央权威文件提出:稳妥推进房地产税立法。 这说明,房地产税一定会来,悬念只在于何时落地。
不管是3年、5年甚至10年,房地产税都将是未来影响中国楼市的最大变量之一。
贷款买刚需房的中青年们会不会还贷又交税?最近牵动大多数人心弦的消息应该就是国家终于要开始征收房产税了,当然目前在政策文件上只是标明“稳妥推进”,不过这一次房产税怕是已经在路上了。原因一是地方财政问题,从前地方财政主要依赖土地政策,“卖地拿钱”,但是当前国家控制房价的力度已经体现,收取房产税就成了地方财政的必要方向。原因二是房产税作为一种财产税,也确实可以起到再分配的作用,这个税种的收取方式简单直接,没有太多的区别政策,使得多套房的多交税,房子少的少交税成为可能。原因三是抑制房价,房产税可以在一定程度上抑制房价再次不合理上涨,房产税的多少一般是以房子价格的百分比来计,比如香港的房产税就是千分之二到千分之五之间,投机成本会增大,房价能得到小范围控制。不过有争议的地方也有,比如我们国家的土地只有使用权,没有所有权,而买房的时候我们的费用里包含了70年的土地出让金,所以再加一道税就很没有道理。而这一次房产税的到来正好卡在很多房子70年到期的时间点,很可能会有相关政策出台,内容大概率是如果土地使用权还没到70年,就不用交税,而70年到期后会自动续期,但业主每年需要交房产税。所以老破小不好租的房子,可能会受到冲击非常大,而新房其实还好。当前中青年刚买了刚需房,不要担心会交税加还贷的问题,如果上马房产税,在我们的70年土地出让金时间有效期内大概率是不用交税的,而“祖上”传下来的产权到期房大概率会率先被收税。另外是老人问题,如果老人没有收入,而住的房子又需要交税的话会造成住不起自己的房子的问题,不过从GCD这么多年的政策来看,不会出现得罪全国老人的问题,针对于老人会有不同的政策指引,大概率会指向拥有继承权的儿女等,这个暂时还没有定论,且拭目以待。作为家庭也有几套房的人,只能说长痛不如短痛,如果地方财政没有新的出路,继续搞土地政策让房价这么不健康的升下去,到时候泡沫戳破最惨的还是我们,现在这个房产税的政策确实在这个档口会让有房一族难受一下,但是带来的后续良性增长才是更长远的好处,毕竟国家健康发展了每个人才有安身立命的地方。作为坐过房价这一列高速列车的受益人,我们要做的不是在房子上咬住不放,国家政策调整使得大环境向好,我们要积极转向后续国家发展进程中其他的快车道中,赶上新的一波发展红利,才能实现下一轮的发展。-END-房价又要涨了?洛阳、宜昌等5个城市率先成为区域性中心城市!剪除高房价帮凶,河南永城关闭房产中介,群众拍手称快。
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