对近期楼市的政策分析，及对买房者的建议，出现这个信号就可以入手了
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利率
最新的新闻是12月份LPR利率走势出炉。
结果和之前一样，维持不变。
至于为什么不变，大概有两个方面的“揣测”：
其一是利率系统进入深度博弈区，阻力越来越大。
银行有存贷利差的顾虑，如果一味下调LPR，会对金融系统造成一定的压力，而且下调LPR利率，意味着同步下调存量房贷利息，银行赚不到钱还回吐利润，肯定会抵触。
其二，博一个空间差。
参考当下行情，利率下调是趋势所为。但如果12月下调，2023年1月1日全国都要重新定价，银行肯定要吐出相应的利润。但如果明年1月以后再下调LPR，银行就可以晚一年再吐利润，因为再定价的时间是2024年1月1日了。
关系有些绕，大家是否看懂都不要紧，但要注意的是：
当初选择LPR浮动利率的，基本都受益了，现在（4.3%）比LPR改革之前的4.8%，足足低了50BP，比选择固定利率的群体要好很多。
关于利率的走势，现在基本已经确定了。
12月底收回最低-20BP定向利好政策后，整体房贷利率会变相反弹，从平均4.1%涨回至4.3%左右。
至于明年，考虑到房地产行情还需要刺激，预计LPR利率还会配合下调，大概率也会在10BP左右活动，这也意味着目前我们已经进入了历史最低利率区间（4%左右）。
那些想象着下调到3.5%左右的买房人，可能要失望了。
政策
这段时间，房地产市场的风声很紧。
先是副总理强调“房地产是国民经济的支柱产业”，后中财办又重磅发声，呼吁市场充分认识房地产业重要性，释放住房消费潜力。
现在这个时间点重点提及房地产的重要性，无非是想继续通过房地产拉动经济。
但经过几十年过度发育的房地产，已经出现了极其复杂的病症。
最主要的病症是房子太多，也可以说是结构性供给过剩，尤其是三四线城市房子总量已经超过了当地居民人口总量。
现在随随便便大街上抓一个人问，有没有房子，都说有，即使没有，老家也有……
所以接下来的住房需求，是小城市人口腾挪到大城市的买房需求，以及所有刚需业主想要住更好房子的“升级需求”。
而这两部分需求，在近些年的实现过程中，又出现“脱节”，也就是说，居民收入匹配不上房价的增速。
唯二解决之道，就是房价下调或者提高居民收入。
站在宏观角度讲，其实这三年很多城市房价跌了很多，不少城市跌回3年前，甚至有的城市跌回到5年前，但结果是房价下跌依然换不来楼市复苏。
只能说明中低收入群体，被三年疫情摧残地过分严重，而真正有钱的高收入群体，则因为缺少信心，宁可把钱都存在银行，也不愿意投资或者消费。
现在继续下调房价已经不太实际了，因为很多人没有意识到一个严重的问题——
房地产已经深度绑定经济，房价过分下调，往往意味着连带经济同步下行，最先攻击的还是买不起房子的刚需一族，到时候首要考虑的是工作问题，而不是能否买得起房子。
于是乎，接下来只能想办法提高居民收入了。
收入
提高居民收入又是一个世纪难题，不然人们从2015年后到目前，不会是一层不变的景象。
前几天国务院还特地引发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，主要目的就是研究让老百姓如何更有钱。
整体下来可以总结为，要钱给钱、要政策给政策，全面放开0打压，只要能赚钱，统统可以搞，对于居民来说，降低成本给保障。
其实我认为从“政府-企业-居民”的路径太漫长了，往往走到中间就被企业主截胡了，现在就应该加大马力，直接对居民部门放水。
深圳今年就做的非常好，政府带头启动发放了好几轮消费券，已有数十亿。
一般发放100块钱消费券，可以得到300块钱的消费刺激，3倍乘数利好，人们可以用来买房买车、景区旅游、家政服务、电商购物都可以落到实惠。
接下来中央应该发放特别国债，用于全国范围发放消费券，直接落入人们的口袋，居民消费起来了，企业得到更多的订单，就更有信心扩产，赚了钱再提高居民工资收入，这就是一条很通顺的路径。
其次要对居民压力全范围的释放。
前几天在黄石出差，一个滴滴司机问我，如果房贷晚两天还会有什么后果。我问他一个月需要还多少。
他说大概2千多，需要明天从滴滴账户里取出来1500元，然后再跟儿子借500才行。农民种地转不到钱，好不容易进了城整了个车又遇到了疫情。
这位滴滴师傅其实就是城镇化进程下千千万万农民同胞的缩影，疫情对服务业打击严重，很多家庭都是负重前行，这些最应该被关注。
好在一些城市的银行已经推出了延期还贷的服务，让这些劳动者有一定的腾挪空间，接下来应该会慢慢普及。
现在人们最沉重的担子就是房贷，月供压得踹不过气，疫情一打击收入，就不敢消费了。
所以接下来更多应该在存量房贷上面下功夫，想办法降低人们的月供支出，尤其是前几年房贷利率买在5-6%，甚至7%左右的群体。
目前，洛阳、青岛、镇江、青海、九江等等城市的“商转公”政策已经落地施行了，接下来会全国性普及，而且直接“打折性”降低存量房贷利率的概率极高。
这不是在盲目呼吁，因为在2008年楼市最冷的时期，就出台过相关政策，当时金融管理部门出台政策，决定从2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下限由基准的0.85扩大至0.7倍。
也就是说，存量房贷利率直接打7折。
提高居民收入是一个极其漫长的过程，即使如此也一定要去做，这才是楼市最实际的支撑力。
不过按照目前的楼市行情和经济压力，肯定等不到居民收入起来，所以明年大概率还是通过居民加杠杆的方式提前拉动经济。
如果这样做的话，那就必须无限量地降低杠杆成本，直至行情好转。
建议
最后再谈几点买房建议。
按照目前的节奏，预计全国感染第一波高峰在1月中旬左右，第二波高峰会在2月底结束，3月份会进入转折点，经济活动缓慢恢复正常。
3月正好是全年第一个房地产销售旺季，小阳春，为了烘托出“房地产是支柱型产业”的效果，3月之前一定还有重磅的政策出台。
对于想买房的，出现这个信号就可以入手了，什么信号呢？
“二四现象”。
也就是首套房首付比例在20%左右，房贷利率在4%左右，这就是上车信号。
现在洛阳的首套房首付比例已经降到了20%，而房贷利率也降到了4.1%。
政策是跟着行情和城市能级走的，洛阳以后想突破“二四现象”已经不大可能。
但是如果房地产救市的重磅政策三月份之前落在一线城市，大量的炒房客肯定跑步入场，到时候一线城市必热，在城市轮动原理下，二、三线城市的行情也会跟着好起来，当然也仅限于城市的核心板块和优质区域，比如洛阳的洛龙市政府周边的核心区域，伊滨区的中轴线区域等等。
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