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三四线房价暴涨的背后,是对中产阶级致命的收割! 三四线房价暴涨的背后,是对中产阶级致命的收割!

北方青杨

文章综合自子木聊房(ID:zimuliaofang),地产情报站(ID:dichanqbz),百度网、头条


00


这次五一小长假回了趟家,和往常一样没有什么变化,路边还是不紧不慢的年轻人,记忆中修了好多次的马路上还躺着残破的凿地机,注定难逃再次翻来覆去的命运,下午两点过后街边小馆还能看到挤着喝烧酒的壮汉。


看似一切舒适安然,但有一个地方却出奇的热闹。


这个地方就是售楼处!



随便进了一个新盘,你都可以看到这样一副景象。几乎所有的模型沙盘旁都簇拥着人群,来来往往甚是热闹,卖房小姑娘忙的焦头烂额,甚至还有因为抢最后一个户型撕破脸皮叫嚷的购房者。


在楼市面前,人们总能把最深处的人性表演的淋漓尽致。


有的楼盘因此供不应求坐地起价,房价就起来了。


别的楼盘听说同行都涨了,哪有不涨的道理?于是也跟着涨。城里人一听说好几年没动静的房价竟然在疯长,这还了得?


赶紧买呗。这时候刚需出来买,改善把旧的卖了再换一套新的,外面打工的人回来买,有钱人把钱从银行里都取了出来买房。这个连锁效应起来了,房价就起来了。


但是库存去了吗?并没有!因为现在开发商又开始拼命拿地,旧的房子卖完了,新的房子又盖起来了,地这么多,房子永远是盖不完的。”


咱们曾讲过关于棚改的原因和来历,其实就目前情况来讲,三四线房价的疯狂已经处于最后阶段,接下来就是房价的下跌,这不是危言耸听,是即将发生的事情!


这波三四线房价的上涨总体来说分为三个阶段。


1. 棚改拉升农民进城购房刚性需求

2. 城市居民刚需和改善族入场接力

3. 返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价


而今年3-4月很多三四线城市房价继续暴涨的原因正是上涨周期第三阶段遇上了楼市小阳春。


楼市小阳春不难理解,一般是年前3个月购房需求的集中释放,再加上谈婚论嫁等人生大事也在春节敲定,那么春节后买房就成了刚性需求的主战场。


这个在三四线城市显得尤为明显,因为娶媳妇儿必须得买房,这时候买不买房不是市场说了算,而是丈母娘。


这也是我年前呼吁刚需赶紧买房的原因,年前买房还有议价权,好盘的选择也多。年后大家一起买房,你就少了很多机会。


而且利率一直在不断上浮,很多三四线城市的房贷利率均上浮10%,凭空多出来十来万的利息谁都吃不消。


所以说,政府任务性的棚改拉升,开发商疯狂的抢地造楼,售楼小姑娘故意地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理共同打造了三四线楼市的繁荣。


而这,就是一个骗局!


这个骗局一般人是无法避免的,因为你会发现周围的人都在谈论买房,所有人都在催你买房,他们会用各种各样的理由证明自己观点是正确的。


无论是攀比心理、从众心理,还是危机意识,你都会被疯狂的市场环境和人们带入迷局,众人皆醉而你也会被灌醉。


这时候我只能送你股神巴菲特的一句话:“别人疯狂时我恐惧,别人恐惧时我疯狂”。好好想想是不是你现在身处的环境。



01

卖不完的房


这个其实可以从我朋友的话里找到线索。就是三四线的库存是永远去不完的。意味着什么?


意味着,三四线的房子,供给永远大于需求。


当地政府最缺的就是银子。


管你房价透支了多少年居民劳动力,管你是否会扭曲城市发展路线,地是一定要卖的!


因为土地这个东西本质上价值为0,如果非要说有价值的话,那就是种粮食的价值,只有政府赋予了他很多额外的权利,他才具备价值,比如三通工程所带来的交通便利、生活便利,学校医院等赋予的增值价值,以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值,土地才开始从土壤向黄金转变,开始变得寸土寸金。


所以对于产业趋弱的三四线城市,卖地成为了主要且唯一的发展路径。


那么未来的房地产库存可能消化完吗?等这波需求释放完之后,追求销售指标的开发商又会有多少家参与到打折抛盘的行动中?


但是换句话讲,政府也有苦衷,这不是辩白。因为不卖地,哪来钱发展基建,招商引资,没有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入驻?


人才是一切价值的核心承载,如果没有人,就算把纽约摆在你一个人面前,它也就是个大废墟而已。我们做个假设,世界末日到了,全部人都死光了,你一个人独享纽约,我觉得整个纽约的价值,还不如你自己开垦的那3亩良田,毕竟还可以长出来救命的粮食。


所以,城市发展的逻辑就是透支现有人的财富去供养即将到来的人群,层层向上滚动。


但可悲的是,这一切又是一个伪命题!


因为绝大多数三四线是吸引不来人才的,不单如此,甚至都留不住现有的人,譬如东北。



02

被撩起的三四线房价,

成了中产阶级的收割机


很多人说,这次的房地产调控结果太魔幻了。


这轮的房产调控进行了一年之久,当有着优良资产的一二线城市房价齐齐哑火,那些名不见经传的小城市房价却瞬间翻了翻,在过去,这是多么不可思议的一件事啊。


更魔幻的是买房人。


不是哪值得买买哪,而是哪涨买哪。


回望过去,中国楼市这个非自由市场化的市场,有着明显的房产周期,房价短期内暴涨,到横盘三五年,然后再次重启的周期“套路”,导致很多老百姓对房价持续上涨有着极大的预期值,有钱投资房产,并希望从中谋取意外的收益。


而投资三四线房产的人,主要以中产阶级为主。


可以不夸张的说,在这些被撩起的三四五六七八线城市想投机倒把的人,最终会成为阶段性的接盘人,若想解套,只能赌下一次“国运大招”在何时用。否则,至少五年内资产无法套现,甚至会更长时间。


为什么我会下这个结论,我们需要了解这轮三四线房价暴涨的原因。



03

三四线暴涨的原因


棚改货币化安置,去库存,这是大家公认的三四线房价上涨的原因。


在过去,三四线城市的房子年年也有人买,但主要是本地刚需买房比较多,比如现在孩子上学都流行去县/市中心上学,你不买房还没法去县/市读书。比如现在有套房、有辆车,在老家已经成为男方娶亲的标配,不买房可能娶不到媳妇。


现如今,棚改直接推动了三四线房价的上涨。


三四线城市棚改区是国家项目,中央财政拨钱,地方政府配资。央妈直接给棚改户现金补偿,棚改户拿到钱后直接买房,房价推高,地方政府再趁机高价卖地。央妈出钱,地方赚钱,一进一出,地方降杠杆,百姓加杠杆。


在这波手握现金的中产阶级疯狂的抢购下,90%以上的地方顺利完成了去库存的任务,棚改区房价涨了70%。


不得不说,政府棚改去库存这招政府玩的很高明,口头上说不为地方债务买单,身体却很诚实的给亲儿子变相输了血。


楼市的去库存,百姓把手上的资金都搭进去楼市了,百姓仅凭绵薄之力搭救了国家。


如果单纯的只是当地人消化这些库存,三四线的楼市还不至于让人忧心,毕竟这些主要是买房刚需。重要的是,暴涨的三四线引来了热钱无处安放的投资客。


一二线限购,热钱寻找新的投资地,这是三四线楼市暴涨的第二个原因。


楼市的黄金时期虽然已经过去,但房子依旧是普通老百姓对抗通胀的主要工具。


一线及热点二线的房子在限购限贷等一系列的调控下,逐渐走向平稳期,房产市场交易几近被锁死,很多投资客的目光开始锁定不限购的三四线城市,加上在去库存政策的影响下,三四线房价涨幅明显,这更让一帮投资客杀红了眼进场。


这下,布局三四线的开发商可开心了,他们终于解套了,并且还大赚特赚了。


要知道棚改时间已经确定,到2020年棚改任务基本完成,未来的三年里,布局三四线的开发商都加快周转,做好了干完一票好收手的准备,打起了速战速决的高周转大战,人开发商都想着抓紧卖完拿回款,而这个时候挤进三四线的人注定被收割。




一二线的限购总有松绑的一天,现在西安、武汉、南京、郑州、成都等二线城市都开展了抢人大战,都开始给外地刚需放开口子,变相松绑,人口的流动规律永远是不断的向大城市迁徙,所以在可预见的未来里,三四线几乎呈人口净流出状态。


人口是房价上涨的主要支撑点,没有人口的城市,无从谈房价。


热钱流入和棚改去库存,都是影响房价涨跌的短期因素。无法给三四线房价持续上涨提供有力支撑点。


绝大多数三四线城市的房地产,是毫无价值的,只有核心城市的房子才能叫资产。



04

留不住的人


很早以前流行的是北上广漂,前几年又是逃离北上广,现在竟然进化成了逃离三四线!


其实当初我听到这个命题的时候,颇为惊讶。但是后来和我的很多学生聊过之后才发现,这不是偶然,而是城市化和信息进步的弊端,大量的事实已经无法掩饰三四线人才流失的真相。


首先是就业资源紧缺。三四线年轻人的处境是非常恶劣的,甚至比一线都差。大家或许在网上听说过,研究生为了抢收费站的铁饭碗争的头破血流,而在几年之后因为智能化被机器取代,被迫下岗的事实。


目前来看,绝大多数三四线的所谓高级工作还是被国企和行政机关单位占领着,所有刚毕业的大学生都在为争到一个铁饭碗而努力拼搏,稀少的就业名额,让他们穷途末路。


拿我们这个城市来讲,财经大学毕业的一本大学生几乎所有人的梦想竟然是在城里的四大行当一个柜员,原因是,工作体面还很稳定!


当然晋升更加艰难,关系第一,能力第二,这一直是三四线升职加薪恒定不变的法则!所以三四线的就业对于一般年轻人来讲,就是稀缺且不公平的竞争,那么大家为什么不选择一个更好的工作环境呢?


第二是,难以承担的生活成本。前面讲到三四线的年轻人都在争取体面的工作,但是体面工作赚来的薪水,别说是实现梦想,就连基础的生活都承担不起。


之前随着城市化和收入的提升,促进了三四线城市消费的增长,然而如今房价的一路飙升,被带动的物价水平也完全不输于一线城市。


吃顿快餐2、30,看场电影5、60,去KTV唱歌和北京的价格一个样,但音响设备还差之千里,花着同样的钱,纳着同样的税,却无法享受到和一二线城市等价的服务和配套。


所以,拿着四五千的工资,看着一眼望到底的生活,背负着成家立业的使命,看着心仪的姑娘,声嘶力竭的掏空父母辈的存折去买房,这也许就是三四线年轻人最为真实的生活写照。


但凡是有一丝拼劲儿的,都愿意背起行囊去寻找更好的发展机遇。



05

三四线楼市的未来


那么卖不完的房子和留不住的人才共同证明了三四线以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的。


而且,目前绝大多数三四线城市房价已经见顶,房价收入比拉伸到非常危险的状态,居民消费力被迫挤压,今后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态,对于人口基数小的城市影响会非常大。


简单来讲,就是大家赚的钱都去给银行还房贷了,哪有更多的钱去消费支持城市经济的发展?


所以在此波房价上涨周期结束后,三四线将会进入一段很长的房价回落期。有人会问我,那么三四线的房价何时开始下跌呢?


按照之前两会透露的信息,国务院确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,将再改造各类棚户区1500万套,18年将开工580万套。


而事实上,目前大批量三四线城市已经进入最后的冲刺阶段,不少地方已经开始为棚改建设资金发愁。而这580万套的棚改目标将会向更低能级城市推进,这部分城市自身吸引力不够,并且当地人并不缺房,因此政策实际对房地产销售的推动作用将会大打折扣。


不出意外,子木预测,部分三四线城市将会在2018年底之前冷却转折,当然城市人口基数和棚改规模将会决定城市房价下跌的先后顺序。这就是一场击鼓传花的游戏,一棒一棒传下去,最后一棒的接盘侠,必定是高位站岗的悲剧。


现在三四线房价的疯狂一定会成为未来市场反水的依据。所以大家一定要学会独立思考,避免成为骗局的最终受害者。



06

放弃三四线,选择一二线


三四线的城市购房门槛低,杠杆率也不会太高,但是自住率会差很多,二手交易不活跃,资金没法及时套现,对于老百姓来说,这等于把资金变成了固定资产。


对于投资客来说,“赚钱”才是最终的目的,“安全”是首要考虑的问题。


如果你观察政府出台的调控内容或相关负责人的发言就会知道,我们调控的出发点并不是“降房价”,更多的是平稳房价,或者让房价在合理范围内下跌、震荡。


如果短期内房价出现大面积房屋抛售潮、房价暴跌,那基本可以确定是属于危机爆发,相反,如果房价只是阴跌,只能说明成交量不活跃。


目前一线及热点二线城市房价基本趋于平稳,是上车的好时机,不活跃的市场交易让有资格的购房者有充足的议价空间。


相反,三四线房价目前已经大幅度的上涨,除非你是刚需,否则的话不要轻易进场三四线。


聪明的人早就跑出来了,现在再进场三四线的结果只有两个字:站岗。


有人说,这么一来,很多中产阶级一辈子的积蓄都赔进去了,房子几年内卖不出去,身上一堆债,还要背负贷款几十年,国家不救救他们吗?


所谓中产阶级,就是在有需要的时候被收割的阶级,油水丰美又没有抵抗力量,没有更好的对象了。


再说了,到了这个价位还能入场炒房的,本来就是心怀不轨的投机者,赌博者。午时已到,不斩你斩谁?



最后给大家几条建议:


1. 现阶段不要妄图在三四线投资房产,虽然这轮房价的快速上涨让当地房地产成了理想的投资标的物,但是人口的流失,无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运,况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯,你投资的房子未来谁会接盘?


2. 部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在,需求面仍然可以继续接受溢出效应,因此房价相对较安全。而三四线中的省会城市,在城市化进程中由于地方的保全和中央的重视,即使房价下跌,幅度不会太大。


3. 如果有可能,年轻人尽量去周边最好的城市发展,接下来是二线城市的崛起时期,城市发展的红利会加速你财富的积累。年前听子木买了房的人,要操盘稳手,而现在准备在三四线买房的人,纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机,避开高峰。


如果你的丈母娘逼你现在买房,请把此文章转发给她,告诉她,一年之隔就是十来万的银子,与其白给银行和开发商,还不如带你心中的她来一次浪漫的旅行。


最衷心的建议!

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