老旧小区改造要点内容梳理

本文转载自西安城志，ID：xianchengzhi

上期对老旧小区改造相关政策进行整体解读，了解现阶段老旧小区改造的重要内容。以此为依据，梳理明确存量时代老旧小区改造的现实困境、工作重点及有效路径，为改造实践提供具体引导，本期内容包括：

■ 城镇老旧小区改造的现实困境？

■ 城镇老旧小区改造的重要抓手？

■ 城镇老旧小区改造的有效路径？

01

城镇老旧小区改造的现实困境？

——主要问题及迫切性 

老旧小区改造是存量时代城市更新的重要内容。主要包括城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。随着我国城市建设方式从空间扩张转向城市更新，老旧小区问题日益凸显，主要包括：

 问题1：

 建筑老化，配置欠缺，功能滞后 

建筑老化，屋顶漏水、墙皮脱落、电线裸露、排水管道受损等；基本使用配置不足，缺少垃圾处理点等；小区建设功能滞后，缺乏智慧建设，无门禁系统、物业服务等。

 问题2：

 空间占用，设施不足，环境陈旧 

小区内私搭乱建，楼道内乱堆乱放，绿地停车屡见不鲜；设施配套不足，缺少电梯等适老化设施，医疗、市场等服务设施；小区环境陈旧，景观提升缺乏，设施年久失修。

 问题3：

 社区缺位，品质不佳，认同迷失 

有小区无社区，凝聚力不足，未形成稳定的社区文化；活力缺失，居民积极沟通交流热情有待提高；缺乏对社区的认同感，居民对社区建设及公共参与治理的意识较为薄弱。

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02

城镇老旧小区改造的重要抓手？

——城镇老旧小区改造主要内容 

根据目前已经出台的老旧小区改造相关政策文件及改造现实情况，可将老旧小区改造的类型分为基础类、完善类、提升类三种，应结合具体需求，因地制宜地确定改造内容清单、标准和支持政策。

上图：2019年至今城镇老旧小区改造中央政策文件

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基础类：满足基本的生活需求

主要包括市政配套基础设施改造提升及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

具体内容：

改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

完善类：满足改善型生活需求

主要包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

具体内容：

拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类：推进品质型社区建设

主要包括老旧小区内公共服务设施配套建设及其智慧化改造等。

具体内容：

改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

03

城镇老旧小区改造的有效路径？

——实现策略及路径

城镇老旧小区改造涉及面广，是一项系统工程，做好这项工作，需要破解资金筹集、公众参与、管理机制三大难题。

1.“政府+市场”

破解资金难题：

①采取政府主导、市场运作、多元化投资方式，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制。

②拓宽老旧小区改造资金的融资渠道，构建合理的投融资管理平台。

③制定政府责任清单，明确财政资金重点。支持建筑结构加固、公共空间环境整治、小区道路改造等基本改造。

④制定合理的投资回报机制，推动各类基础设施企业参与改造。

⑤探索合理参与方式，吸引社会资本参与养老、托幼、便利店、快递等公共服务。

上图：厦门市老旧小区改造筹资来源

2.“社区+居民”

实现共同缔造：

①在各级政府“纵向到底”、各个部门“横向到边”基础上，充分发挥社区动员群众、民主协商、搬迁安置、后期管理等作用。

②充分调动小区居民参与改造的主动性与积极性。除了关注他们的参与意愿，最重要的要培养其参与能力和参与习惯，充分做到方案共定、过程共管、效果共评。

序号	步骤	内容
1	确定主题	结合民生需求，与街道沟通，确定以公共空间治理为主题
2	征集意见	通过线上线下渠道宣传，利用“路见”在线地图数据平台，广泛征集民众意见
3	公布结果	通过线上平台发布意见征集数据报告，并公布最佳提案获奖名单
4	线下协商	邀请获奖民众、政府部门、规划专家、相关企业代表共商重点
5	编制方案	规划编制单位根据居民提案，并与相关企业合作，完成初步方案
6	沟通方案	通过线上线下渠道与民众和相关部门沟通讨论，确定最终方案
7	实施项目	街道、规划编制单位和相关企业共同实施规划方案

上图：北京新清河街道老旧小区改造公众参与实践流程

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上图：北京新清河街道老旧小区改造公众参与现场

3.“政策+机制”

实现协同治理：

①针对老旧小区出台专门性的标准规范。

②简化老旧小区改造的行政流程，因地制宜出台老旧小区改造的内容清单。

③制定老旧小区改造配套政策，包括土地规划政策、环境治理体系、财政投入政策等。

④按照“留改拆”并举、以保留保护为主的原则，制定老旧小区的分类改造机制，完善小区改造中的多元利益协调机制。

⑤坚持政府推动、市场运作原则，探索小区治理多元化模式，建立小区长效管理机制。

上图：江苏省老旧小区改造流程示意图

城镇老旧小区改造涉及社会、经济与物质环境诸多方面，既是一项专业性强的技术工作，更是一项政策性强的社会工作。其改造应结合实际情况，统筹考虑资金筹集、公众参与、机制协调等因素，因地制宜地制定改造计划。下一期将对老旧小区改造相关案例进行解读，敬请关注。

本期相关资料参考：

1.三部委发布通知，事关这一民生工程！

2.杨青,张晓东.“城市双修”背景下的老旧社区更新运行保障机制体系浅析[J].居舍,2020(26):5-7+17.

3.陈宇琳,肖林,陈孟萍,姜洋.社区参与式规划的实现途径初探——以北京“新清河实验”为例[J].城市规划学刊,2020(01):6570.

4.周松柏. 多元治理视野下的厦门市老旧小区改造探索[D].厦门大学,2018.

5.刘佳燕,谈小燕,程情仪.转型背景下参与式社区规划的实践和思考——以北京市清河街道Y社区为例[J].上海城市规划,2017(02):23-28.

6.《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》

马悦，王明敏 编辑

吴珊珊 审核

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