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盛世民法典 | “民法在身边”之小区业主的困惑
随着城区商品房的普及化，高层小区成了多数公民的安家之处，与此同时，小区车位之争、物业管理纠纷、高空抛物等各类维权事件频发，也成了公众关注的焦点。2020年5月28日颁布的《民法典》中的“物权编”专设“业主的建筑物区分所有权”一章，对于业主的建筑物区分所有作出专门的规定，更好地解决小区业主的困惑。
某某小区业主老王的困惑
1、小区内的车位是属于发展商所有，还是物业管理公司所有，还是业主所有？
答：车位的归属根据不同情况而确定，但依法小区内的车位、车库应当首先满足业主的需要。《民法典》
第275条：建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第276条：建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。2、物业公司是否有权在电梯间等公共地方设置广告牌，相应的收益应该归谁所有？
答：经业主共同决定，物业公司可利用业主共有部分（公共地方）设置广告牌，产生的收益再扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》
第273条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。第282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。3、小区的哪些事项应由业主共同决定？如何决定？
《民法典》
第278条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修基金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修基金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。4、一楼的业主老张希望在他的房子里经营“私房菜”，我可以反对吗？
《民法典》
第279条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有关利害关系的业主一致同意。5、小区内的其他业主经常发生乱丢垃圾，高空抛物，违章搭建等情况，我应该如何维权？
《民法典》
第286条第二款第三款：业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政管理部门应当依法处理。答：对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，老王应予以配合，不得拒绝。
《民法典》
第286条第一款第三款业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政管理部门应当依法处理。7、老伴年纪大了，腿脚不方便，我可以要求物业公司在居住的楼房下加装无障碍设施吗？
《民法典》
第281条 建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修基金。8、小区成立了业委会，我觉得他们与物业管理公司串通，通过某项决定侵占了业主的共同收入，我应该如何维权？
《民法典》
第280条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（本文系律师个人观点，不代表省律协立场）
作者 | 广东登鼎律师事务所 蔡艳雪律师
文章来源 | 中山律协
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