本文，是大王团队与群友、与合作伙伴、知识星球圈友等关于房价走势、经济趋势、全球疫情、企业管理与个人财富配置的问答挑选。为了便于理解，提问的都是阿问，回答的是大王。
一、房价涨跌与走势
1.1
阿问：这次疫情，房价会跌吗？
大王：你问房价涨价的目的是什么？你是要买房还是要卖房？
阿问：这个...我不买也不卖。
大王：那么问这个目的是什么？目的性越明确，你发现你的提问就越不宽泛。
阿问：我就想图个心理安慰，毕竟财产贬值了谁都不好受。
大王：好吧，我给你看看美国100多年来的房价走势图。
大王：上面蓝色的那条线，是房价走势图。下面黑色的这条线，是扣除通货膨胀后的实际涨幅。请问，美国的房价是在涨在跌？
大王：美国房价1890年到2019年的129年中，有28年是下跌的，有101年是上涨的。1914、1942前后，都是大跌的，因为发生了第一次和第二次世界大战，08年也是跌的，全球经济危机，但是在百年曲线里不太明显。大王：黑色的线看到了吗？那个是扣除通货膨胀的？你发现了什么？大王：影响房价的只有战争和大规模经济危机，你认同吗？对中国有可能性吗？阿问：房价未来的走势如何？文章里提了区域分化，指的是什么。大王：房价的上涨，如果外部环境不变，静态下，只取决于三个条件：一是货币。大王讲过，房价是一种货币现象，房产天生带有金融属性，金融属性那就是，货币发多了价格肯定涨，通货膨胀嘛。货币怎么在发，参考《四万亿》。货币，决定了房价能不能涨。二是政策。经济的就像硬币的两面，一面是自由市场，一面是政府调控，调控就是通过政策，人为的压制一个地区一个阶段的需求，达到控制房价的目的，让他在一个区间内涨跌。放开了，需求涌进来，就涨，限制住，需求进不来或压制住，就不涨。政策，决定了房价让不让涨。三是人口。一个东西涨的原因很简单，供给少，需求多。人口大量流入的地方，都想安家落户，有人愿意接盘，价格就会涨。人口，决定了什么时候涨。分化，指的很简单，有的地方流入，自然就有地方流出啊。你说谁涨谁跌？
1.3
阿问：可是我觉得大家的工资和收入并没有涨啊？房价还是显得高了。大王：上面讲过三条了，房价就取决于那三个要素，跟你目前的个人收入关系是间接的。总有人说，就算自己不吃不喝100年在上海都买不起房，在欧洲也一样，英国人不吃不喝200年在伦敦也买不起房。
美国更好不到哪里去，下图是买房需要的家庭年收入。旧金山都市圈，家庭年收入要16.2万美元。这得夫妻两都在苹果或者谷歌这种大公司当高管，一般人根本买不起。美国不是中国，基本没什么积蓄，很多人贷款的大学学费都要还到40岁。
欧洲、日本的大城市的大学毕业生，因为买不起，根本没有买房的欲望。现在我们坚持“房住不炒”，是希望以空间换时间，尽量拉长大家的收入周期，可以获得置业。中国的年轻人，买房都还可以有念想，是活力和增速的重要原因。
1.4
阿问：我看地产商在大幅度降价，是经济和房价守不住了吗？好像我看有的房子都75折再卖了。而且越大的公司折扣越高，这是为什么我想不明白。
大王：房价由三个静态要素决定，大规模降价是因为发生了疫情。地产开发商春节期间收入几乎为0，但是他的各种债务、利息是基本不会减免的，因此他必须大量的回笼现金流，这时肯定会出现较大的降价。叫做以价换量，先保证活着。中国的地产商现在几乎都是高周转流派，拿地后3个月开工、6个月开盘，9个月现金流为正，12个月盈亏平衡，是高节奏的滚动式发展，一个链条断了，就会满盘皆输。我们会看到越大的开发商越是果断、折扣狠，是因为他的资金流压力越大。
恒大的资产1.76万亿，负债就有1.51万亿，负债率86%，水已经淹到脖子了，许老板每天一睁眼，就要还1.92亿的利息。地产商一口气喘不上来就是死。
大王：那说的是中小企业，地产商别说本金，利息动辄上亿，谁去拍这个板？495万法拉利优惠5万打动不了人们，人们缺的是那490万。
1.5
疫情过后，日子该怎么过还是怎么过，房子该怎么卖还是怎么卖，只要需求还在，房价就会平稳，疫情期间的北京，都还在卖房子呢。有的人结婚日子定了，有的人孩子要上学买学区了，你说怎么办。
另外你得看地产商拿地的面粉钱，降了没有。上海310.5亿的地王就不说了，在2019年末，很多土地根本卖不出去，都是流拍的，北京8天卖了9块地，而最近拍的一些地块，涨幅都是10%以上，我们凭什么认为开发商不挣钱要去当雷锋呢？
疫情消灭不了需求。土地价格没有降，疫情期间、过后一段时间，以价换量是有的，横盘与下探期间，对刚需都是机会，房价短期降、中短期小幅攀升、中长期稳中向上，优势区域存在机会。前提一定要注意我说的分化区域。
阿问:一下全部明白了。
1.6
阿问：大王为很么对房价不会大规模的降低这么有信心？
大王:因为大家都在房地产这口锅里吃饭。土地财政先不谈，全国中等以上收入的家庭，50%以上的资产都是房产，大规模资产缩水，房东的能量肯定比租客大。更关键是，国内大量中小银行、城商行、农商行的底层资产，都是中小企业老板押在他们那边的个人房屋抵押经营贷款，很多放款的比例是房屋评估值的7-9折，总量多少我不能透露，但绝对是引起大规模不可描述的级别，银行如果出事了，你的存款可想而知。综合下来，你觉得呢？
1.7
阿问：我是刚需，请问现在能入手吗？会不会买贵了，还不会跌下去。刚需从理论上来说，什么时候入手都不晚。我理解你的意思是，要买在最低点，好获得最大利益。那么你要去判断三个见底：政策见底、价格见底、杠杆见底。一般来说，这些东西都是一揽子推出的。什么时候你感觉他们的节操都要被你榨干了，你就可以考虑出手了。Part1大王总结：房价涨跌，一看货币发行、二看调控政策、三看人口流入。现在不像4万亿当年，是漫灌式放水，找个地方上车就行，第二、三条都是因城施策、因时时策，上下车本身变成了一个极有技术含量的事情。另外这会了，轻易不要在老家买房。
二、疫情对中国世界经济的影响
2.1
阿问：疫情会不会对中国经济形成一个很大的震荡？我的房子和资产会不会跌，我有点恐慌啊！
大王：中国这次的经济，影响有，但不会有大的震荡，2月28日，国家统计局公布的中国2019全年国内生产总值990865亿元，同比增长6.1%，这么大的体量增速如此之大在全球大型经济体独一无二，相比之下，美国2.2%，法国1.2%，德国只有0.5%，日本几乎0增长，意大利-0.2%，经济的底气和实力是不言而喻的，同时中国67%的增长，都是内需。
很多人可能还不了解，2018年中国的工业产值36万亿，占到全世界的30%，是美国、日本和德国的总和，夺回了1825年以来中国保持了2000多年的世界工业第一，中国一家的增长，带动了全世界30%的增长，有这个底气，我们怕动荡吗？
仅看2018年的数据，中国年收入20万以上的家庭有3321多万户，其中600万资产的“富裕家庭”387万户，千万资产“高净值家庭”161万户，亿元资产“超高净值家庭”11万户。仅中国的中产人口，就已经超过法国和德国人口的全部，好几亿人团结一致的想发财想致富，14亿人都想改变自己的命运，这是全人类史无前例的，力量排山倒海，势不可挡。
这么大的体量，又增长这么快，这意味着到处都是机会，全世界想在中国买房和发财的，一定会越来越多啊。
阿问：可我还是担心，我就是怕跌，扛不起啊！睡不好，说服不了自己。
大王：你换个方式思考吧。如果经济向好，你买的东西迟早会涨上来，如果经济垮了，你持有什么都没用。
2.2
阿问：经济会到什么时候好转，其他国家的疫情你怎么看？大王：在中国，3月份全面好转，4月得到控制是可以预见的。最大的问题是，全球扩散，疫情对反过头来回影响中国。你可以通俗的理解为反身性。大王：不是，感染人群倒不是最重要的，全球疫情扩散，第一会对全球供应链有影响，就算中国是世界工厂，很多环节也是需要国外完成的，99%的零件造不出一辆汽车。
第二，是对他们的需求有影响，中国发生的事情在他们身上再发生一遍，大家都宅在家里保持最基本的生活要求，那么我们别的商品怎么办？我国的外贸依存度34%左右，而且民营企业是出口主力，很多中国本土的小制造企业看似跟外贸没关系，但很多货物是被采购或加工后出口了，是隐形关联。
我的三大担心是，是因为海外的疫情，造成全球供应链短暂中断，造成全球普遍性需求下降，造成全球普遍性信心恐慌。进而影响到2019年末以来，好容易有点恢复的全球景气。
全球是一个整体，一荣俱荣，一损俱损，没有谁能够独善其身。
2.3
阿问：大王你好像不是很看好西方的防疫，觉得他们的体制不行？
大王：这个理解角度不对，都什么时候了，还在纠缠什么姓资姓社。首先从硬件来说，老龄化越严重的地方，对疫情的抵抗能力越差，问题是发达经济体老龄化都很严重。从软件上来说，西方那套模式，优点特别多，但缺点是政令不统一、效率非常低。而且从上到下文恬武嬉几十年了，整个社会没有做好准备，短期内，我是不看好的，我已多次预测过了，《七十年》那篇文章不少人有争议，现在都看到现实了。日本人已经街头折腾了，纠缠上面把中国捐赠的试剂盒给弄没了。
韩国、意大利的情况更糟糕，韩国的国民性还特别傲娇，这次肯定碎成一地。
西方有他的优势，我们也不要过于神话，非黑即白不是成年人的思维，先把这次疫情摁灭再说。大概率，中国要对西方伸出援手。诺贝尔奖获得者福山曾经讲过，现代社会，我们不要纠缠什么资本主义社会主义的意识形态，而是看是治理是良政还是苛政，能不能给人民解决问题。简直是邓公的“三个有利于”，这个我非常认同他。
欧洲或日韩，很可能因为这次疫情，引发治安骚乱。
2.4
大王：疫情根本压不跨经济，现代的强力文明国家没有被灾难打垮过。中国经济的最大问题是老龄化。2019年中国出生人口降至1465万，是1952年以来出生率最低的。65岁及以上人口占比达12.6%，医疗保障增加，储备劳动力不足，我们未富先老。21世纪，主要经济体的命运和前途，与人口密切相关。相信不久的将来，国家会进一步的放开并鼓励生育、加大支持体系，有母婴、养老产业的同仁可以加大对这块的布局。Part2大王总结：家长们在孩子小的时候经常有一个毛病，喜欢给他穿很厚的衣服，或者包在毯子里，担心怕冷着、怕冻着、把婴儿经常憋的一脑门汗。专业的医生总是建议你不用捂着穿正常的就行了，关心则乱啊。中国的经济也是如此，他远比你想象的皮实，免疫力强着呢。
三、市场机会、中小企业和个人财富
3.1
大王：这个命题太宽泛，如果要从大上面说，那肯定是基础设施建设。规模大，体量大，拉动大。大王在《四万亿》一文里面讲过，机会里有个叫政府投融资。第一是偏向高科技。高科技与民生基建。比如人工智能实验室、智能驾驶企业试车场、5G通讯基站、区域性工业云与工业互联网等。这些，企业一般都投不起，但是对社会促进巨大。大王在《70年》一里讲过，将奠定我们未来20年的竞争优势。第二个是偏向民生。比如智慧医疗、分级诊断、新式市民中心、全民疾控体系等，美国的人均医疗开支是9200多美元，中国才425美元，这个空间巨大。第三个特点是区域分化，过去是胡椒面撒匀，这一轮会给优势区域加大投资。城市越来越大，卫星城越来越密集。2008年，中国的基建是面对PC时代，2020年，中国的基建要面对移动互联。苹果手机都换了8代，基建也得升级。要看机会，上述几条都是机会。
3.2
阿问：这次疫情后，个人和企业有什么要注意的，会酝酿新的机会吗?
大王：每一次动荡和变化，对野心家来说都是好事，因为平时针插不进水泼不入的格局被打破了，即使再铁板一块，也会震荡出空隙和变化。大企业规模大但负担也大，中小企业，永远是变中求生。老板要马上带领员工做一个机会卡点表，列上自己可能会被攻击的客户和环节，先全面排查自己的供应链和产业链不能断，盘点全面顺利复工复产的储备和资源是否足够。再趁机去寻求别家的企业的机会，全面的把以前的错失的、想进入的客户或者市场扫一遍。个人也是一样的，普通上班一族，你的位置是否缩减、砍掉，可能在老板的心中已经思想斗争了几十遍，你吃饭的家伙和技能到底是什么自己得琢磨透了，以后赶紧日日打磨天天精进吧。至于比较突出的，以前你瞄着想要的职位和机会，可以去试试了。万一有的人从老家不来了呢。英雄，缺的不就是风云吗？
震荡代表着松动，松动意味着机会。趁震荡，中石化跑去卖菜了，999感冒灵去做方便面了，五菱汽车干上了口罩。如果有一天别人杀进了你的基本盘，请问怎么办？
3.3
阿问:我是搞消费企业的，我账上的钱也非常危险，将将能撑到到个4月份，请问你怎么看报复性消费，最难的时候过去了吗？老板现在应该干点什么？
大王：报复性消费出现在4月底5月初前后，但大王和外界看法不同，认为不会持续太长时间，5月中旬前后，企业们上轨道之后，要去面临疫情造成的市场衰退、结构紊乱、订单锐减等，6月份经历一些调整出台措施，7月份拿到市场上去试验，也就是大王说的“今夏气温最热时，就是经济最冷处”。要到9、10月份，才能马照跑、舞照跳。至于最难的时刻，中小企业永远的要居安思危，最难的时刻永远不会过去。老板现在应该日夜反思。首先要反思自己的应对和储备，这就是我说的没有防守策略。微软离破产只有18个月，世界首富，账上有18个月的现金流，华为的冬天是2年，这么大的企业不吃不喝，够发两年工资。你为什么居安不思危，让自己只能撑三四个月？
第二个要反思自己的“立身之本”。什么能力和技术是你数一数二，是别人学不来的，你的不可替代性在哪？你的客户凭什么不能离开你？如果客户三个月不光顾你还活蹦乱跳日子照过，那就说明你的商业模式属于给自己加戏。问的越深越痛苦，你就对自己的企业理解越深刻。
3.4
阿问：大王在《7080后》一文里说，不敢相信的高涨的商品物价，不敢确认的跌下去的资产价格，指的是什么？大王：商品可理解为生活消费品，比如护肤品、洗发水、橄榄油等生活资料，资产价格通俗的说是厂房、机器、铺面等生产资料。通俗的说，你想买的东西，都贵，你想卖的东西，都便宜，不好卖。你说你是中间商，是食品批发商的员工也没用，你卖的是自己的劳动力和智慧，物价涨了，你的劳动力就是跌了。
3.5
阿问：大王《四万亿》里说的指数型基金、优势区域的房产，哪个城市值得入手呢？现在跌成这样前几天没听的亏了，个人的这点财富应该怎么配置呢？大王：无论是股市还是经济，不怕暴跌，就怕阴跌，经济长期的萎靡和股市长期的小刀割肉才是最大的伤害，机会都是跌出来的。至于什么时候进入，前面讲了，等待反弹的信号。这次好在于，信号都是社会信号，不是技术信号，像疫情控制、经济回暖等，大家都是看得懂的。在你没有看到那个信号之时，疫情和经济的两辆列车呼啸而来，大王一再劝告不要想着与狼共舞、火中取栗。哪怕被稀释一点，总比亏掉好。全球经济的联系那么紧密，中国的股市长期与世界市场背道而行，不符合常识。
而关于更具体的财富配置和比例，比如保险比例买多少，现金存多少、基金配多少、信托要不看，私募要不要看，什么时候买进，大王团队只能在知识星球中跟每人详细分析，每个人的情况不一样、承受能力不一样，一刀切很不科学。在公众场合，不荐股、不推票是我们的基本原则，行业自律组织和相关法规都是不允许的，大王团队也不接任何金融广告。我们把方向、趋势、形势分析清楚，就已经很好了。靡不有初，鲜克有终。
3.6
阿问：大王怎么看中小企业，好像他们的日子很难，似乎没有得到多少好处，我也是搞中小企业的，有什么比较直接的建议吗？
大王：这个太宽泛了，中小企业、小微企业的划分很多人可能没有弄明白。一般来说，营业额2000万以上的，才叫中型企业，2000万以下的，叫中小型企业，300万以下的，叫小微企业。
这一次最难的，是小微企业有生存压力。而科技型中小，无论是政策还是措施，都是有扶持力度的。全世界都在推出产业政策，本身就是对小微企业的变相不公平，大量的小微企业都是同质化竞争，现在要自己的独特竞争力，是5月份之前必须考虑明白的事情。
一句话:不要想着扩充规模了，在内需的细分赛道上做文章。只要有钱人和大企业的机会还在，你的机会就永远在。如果要问比较快的方式，要学会去研究你主管机构、相关部门的政策、文件，积极去满足条件和申请相关补贴和支持，做好了，补贴和支持可能要远远超过你市场上的获得，既得找市场，也得找市长。
3.7
阿问：理财还有什么高招吗？很焦虑啊，缺钱。
大王:人们总是赚钱难，但是亏钱很容易。理财高招的第一步是少亏、不亏，很多人的财富，是仓促间做了决定，损失了多年的辛苦钱。财富管理是先学守纪律，管住自己的手。另外，大王一再讲过，物质的财富，大家生而不平等，不是人人随时有条件有机会去追求的，但精神的财富人人平等，生儿育女、家长里短未尝不是乐事，形势没有到来前先稳住，疼疼爱人，做做家务。可谓：手把青秧插满田，低头便见水中天。心地清净方为道，退步有时是向前。
财不进急门。君子守时，待机而动，有990865亿给你壮胆，永远不要担心没有飞黄腾达的机会。
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后记：大王团队是搞战略与资本的，疫情期间在家办公闲暇创作，因为多年参与机要、管理企业、经历兴衰，文章都是都是我们的心得经验。如今，文章阅读量已经超过5000万，感谢大家的支持。
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三月来临，愿君
春风化雨乐未央，行健不息更自强！