售楼广告宣传不实，开发商承担违约责任吗？
伴随着房地产市场的发展壮大和行业竞争的日趋激烈，宣传广告这种较为行之有效的销售手段广泛存在于商品房交易市场。
售楼广告宣传不实，开发商承担违约责任吗？
吴某2010年根据某开发商的宣传广告购得一套商品房，等他拿到钥匙后发现，该房子与开发商售房广告上所说的相去甚远。广告上宣称的幼儿园、水池、凉亭等根本不见踪影。吴某感觉上当受骗，于是要求开发商承担违约责任，开发商对吴某的要求不予理睬。那么，开发商是否因此承担违约责任呢？
开发商应当承担违约责任。
我国相关法律规定，开发商的销售广告和宣传资料作为根绝邀请，如对其相关设施所作的说明和允诺具体确定的，且对商品房买卖合同的订立及价格有重大影响的，即使该说明和允诺未载入买卖合同，亦应视为合同内容。所以，当吴某按照开发商的销售广告购买该房屋，广告内容上的说明和允诺应视为合同内容，开发商应按合同内容履行义务，否则应承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所说的商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。
这些说明和允诺，在多数情况下房地产开发商均拒绝写进合同条款中，但对购房合同的签订又有着巨大的影响，影响着购房人的心理，特别是公开出版的报纸、杂志以及国家管理的电视、广播上发布的广告，更是容易产生广告应有的诱惑力。
目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有：
（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。如提供银行按揭贷款并给予一定的折扣、赠送车库、花园、家具、厨具、电话，等等。
（2）对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大楼的公用部分，如声明地板是“高级实木地板”，房门是“三防实木子母门”，外墙是“镜面不锈钢”装饰，大堂“挑空”，等等。
（3）对商品房使用功能质量的陈述。如对高层住宅声明装有进口高级电梯，地下车库电梯直达，24小时热水，温泉人户，网络宽带人户、地板采暖，“告别空调暖气时代”，等等。
（4）对商品房环境性质量的陈述。如声明小区内建有“5000平方米人工湖景”，“2000平方米喷泉休闲广场”，“10000平方米中心绿地”，小区内或者小区外配套有商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施，或鼓吹某物业“雄踞亚奥核心，坐享CBD的周到服务，区域含金量日益增强”，“城铁、地铁近在咫尺”，“为小区业主提供‘始于零岁，伴随一生’的社区教育新模式”，等等。
（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房的提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标，等等。
需要说明的是，对于出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未订入合同中，不应视为合同内容，但不等于不承担任何法律责任，如果因此而造成买受人损失的，买受人可根据《合同法》第42条、第54条以及最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条的规定，由出卖人承担缔约过失的损害赔偿责任。
所谓“过分的商业吹嘘”是指有明显的、故意的夸大其词，作不真实的宣传，误导消费者，对于一般性的宣传，如在广告中声称的“理想居所”、“置业首选旺地”、“升值潜力不可限量”等，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者辨别，则属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺，不应承担民事责任。这不仅符合《合同法》规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。
来源：京锐律师宣讲团