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超级大利好!东莞放开限购

周松涛 首席财经观察 2023-06-16


大湾区楼市重磅新政出台,东莞市放开限购了!


出品 | 首席财经观察  作者 | 周松涛

东莞放开限购

7月4日,东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于加强分类指导优化住房限购政策等通知》。


《通知》指出,东莞33个镇街,除主城区的莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道和松山湖外,其余28个镇街暂停执行限购政策。

这意味着,东莞市严格执行了两年的限购政策,终于开始放开了。

此前执行的限购政策为:东莞户籍居民家庭限购新房2套、二手房不限套数;非东莞户籍居民家庭限购商品房2套,且购买首套房需2年内累计缴纳12个月社保或个税,本科及以上相关人才为6个月。

这一限购政策最大的作用,就是限制了东莞市以外的需求进入,尤其是需要交纳1年社保或6个月社保,将大量外部需求挡在了东莞市之外。

新出台的政策是,居民家庭购买非限购区域内商品住房,无需进行购房资格核验,这意味着外部的需求又可以重新涌入东莞了。


东莞,是从什么时候开始执行限购政策的呢?答案是2020年8月份。

2020年疫情之后,全国楼市中,深圳第一个率先恢复,并且带动全国楼市复苏,深圳、东莞两大城市的房价上涨幅度十分之高。

就在2020年6月份,深圳市与东莞市,同时意识到了楼市上行、房价继续上涨带来的压力和后果,于是共同派出代表团,前往长沙市取经,学习调控楼市的经验。

取经回去以后,紧接着的2020年7月15日,深圳市就出台了著名的715新政,开始限制落户即买房、离婚买房等行为,而东莞市则是在8月份出台了限购政策,要求非东莞户籍人员需要社保才能获得购房资格。

东莞的这一政策,将深圳的投机客、刚需客全部挡在了门外,购房需求瞬间下降,房价也终于控制住了。

然而,2022年上半年,东莞市的楼市下行十分明显,房价也出现了小幅下跌。

根据中原地产研究院的监测数据显示,今年1-5月,东莞一手住宅月均成交量1709套,与去年全年月均比较下降53%,二手住宅月均成交量843套,与去年全年月均比较下降52%。


上半年,东莞整体住宅成交量大幅萎缩至100万平方米,同比下降63%,截至6月底,东莞库存周期高达26个月。

市场低迷之下,开发商为了回笼资金,在部分板块中也开启了降价销售。

从2月份开始,东莞临深板块的许多楼盘折扣从95折到92折,并不断扩大,个别楼盘的价格折扣甚至为85折。

不仅是临深板块,其他板块也闻风而动,开始逐步降价。


安居客的最新数据显示,东莞市新房价格,从3月至5月下跌最为厉害,6月、7月才开始有所反弹,但幅度仅为0.5%。

二手房价格上,7月份的挂牌均价为20803元/平方米,环比上月仍然下跌0.41%。

可见,无论是房价、成交量,都处于下行之中,只有去库存的周期在不断延长,东莞市也不得不选择放开限购来刺激楼市。

东莞楼市触底反弹

东莞这个城市的地理位置,注定它的楼市外部需求十分强烈。

2021年,东莞市的常住人口达到了1053万人,可谓是名副其实的千万人口大城。

然而,这1053万人中,东莞户籍人口仅有278万,占比26%,非户籍人员占比竟然达到了74%!


正因为非户籍人口众多,所以东莞市的购房者,并不仅仅来源于深圳,而是来自五湖四海。

根据大湾区重点城市购房群体来源城市数据显示,东莞市的购房群体中,广东户籍人口占比28.6%,是第一大来源,随后便是湖南、湖北、江西、河南、四川、广西、安徽、山西、黑龙江。

可见,东莞的楼市依赖的,始终是外来需求,若是把外部需求一刀切全部挡在门外,既不合理也不符合实际。

东莞市南面临深圳,在城区建设上,与深圳几乎已经融为一体;西面临广州,是广州的南沙区,仅隔了一座虎门大桥,北面为广州市增城区,也仅隔了一条江。


值得一提的是,广州市西南面,与佛山市几乎已经融为一体,地铁都已经能够直通了。

所以,待深莞穗城际铁路建设完成、广州与东莞与深圳的地铁都能实现联通的时刻,从西面数过来,佛山、广州、东莞、深圳将会完成融合,成为大湾区一个超级大都市群!

如此定位,也决定了东莞市的上限不低,2021年东莞市的GDP就已经突破了万亿元大关,超过了许多省会城市。

这一次限购放开以后,首先可以预测得到的,便是临深板块的率先幅度。

要知道,光明区的房价高达5万以上,而接壤的东莞市长安镇的房价仅为2万多,差价近3万元/平方米,深圳的需求如何不外溢?

另外,东莞的北面与西面,分别是广州增城区和南沙区,这两个区对于广州市而言都属于郊区,较为偏僻,仍在发展之中。

所以,这两个区不大可能会有需求外溢到东莞市,最主要的客户来源便是深漂以及东莞的打工人。


众所周知,东莞市是全国闻名的打工大城,珠三角最主要的制造业基地,广州、深圳由于产业更新迭代所迁出的大部分产业集群,全都集中在了东莞市,有着“世界工厂”之称。

规模庞大的工厂,也带来了庞大的就业人口,自然也就带来了庞大的购房需求。

2020年深圳715新政后,深圳的炒房客们集聚东莞市,使得东莞临深板块出现了异常火爆的场面。

然而,如今全国楼市下行,炒房已经彻底失去了意义,所以东莞市这一次放开,吸引炒房客的可能性将会大大下降。

只有刚需涌入的市场,才能体现真正的市场需求!


从深漂的角度来说,东莞市这一次可以说是做了一件好事,让深漂们重新燃起了在临深买房的希望。

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