王维钢：投资美好生活二画之优化居住需求20210821
王维钢：投资美好生活第二画之优化居住需求20210821
投资美好生活——2021年君晟年度报告
分为三部分：
王维钢：投资美好生活第一画之优化人口质量20210811
王维钢：投资美好生活第二画之优化居住需求20210821
王维钢：投资美好生活第三画之优化财富结构20210829
是君晟总量年度会议乾天场210801和坤地场210829
及君晟互联网精选会议210821书面发言。
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本文是常晟投资CEO王维钢博士在君晟研究社区举办的2021年8月1日君晟总量年度会议乾天场和和8月29日坤地场上的书面发言组成部分。
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君晟总量年度会议乾天场现场嘉宾合影2021年8月1日，参会嘉宾约2000人
2021年下半年君晟会议要素备忘录：
君晟午月科技自主会议210703周六：117 393 720 翟金林长江养老资管，李超浙商宏观、董广阳华创食品、张乐广发汽车、郭鹏广发环保、许兴军广发电子。
君晟总量年度会议乾天场210801周日，詹粤萍民生通惠资管副总、李蓉伏明资产，赵晓光天风副总裁 电子10-16第一铂金@上海、郭磊广发宏观17-20第一@上海，刘富兵国盛金工14-17/19-20一@上海，第一阶段腾讯会议号：231 295 277，
荀玉根-海通副所长策略16-20第一@上海，公募机构领导讨论环节（许之彦华安基金助总、艾小军国泰基金总监、华夏基金等）
君晟总量年度会议坤地场210829周日，李慧勇华宝基金副总、王进君富投资，王胜申万副总策略水晶球19第一@上海，王涵兴业副院长首席经济学家宏观14. 16-20第二@上海，戴康广发策略19-20第二@上海，杨国平华西副所长金工07第一@上海，第一阶段腾讯会议号：626 545 522，张忆东兴业副院长海外研究17-20第一@上海，公募机构领导讨论环节（姚余栋大成基金首席经济学家等）
君晟酉月科技自立会议210925周六，250 438 077 王维钢常晟投资、张海波人保资管，谢亚轩招商宏观、邓勇海通化工、刘欣琦国君非银、王聪国君电子、范超长江建材。
君晟戌月科技自强会议211107周日立冬，285 667 363 田刚中融基金副总、郑楚宪宝樾投资，张启尧/王德伦兴业策略、宋嘉吉国盛通信、刘越男国君社服、吕伟/胡又文安信计算机。
君晟亥月开放创新会议211205周日，605 865 803 蔡峰南华基金助总，王胜申万策略、孟杰兴业建筑、郑震湘国盛电子、马鲲鹏建投金融。
君晟辛丑年收官会议220102周日，736 527 163 李慧勇华宝基金副总，郭磊广发宏观、刘富兵国盛金工。
君晟精选会议第五季JSSCC JunSheng Sector Choice Conference
S5 Episode 1 君晟低碳部门精选会议210724六：986 963 270，田宏伟中泰资管助总，苏晨中泰电新、刘晓宁申万电力、袁理东吴环保、施毅海通金属。
S5 Episode 2 君晟互联网部门精选会议210821六：955 375 215，田刚中融基金副总、王炫宽渡资产，旷实广发传媒、方正传媒陈梦竹、刘洋申万计算机、顾佳招商传媒。
S5 Episode 3 君晟科技消费部门精选会议210911六：390 924 141，田宏伟中泰资管助总、郝一鸣润沃沣，陈杭方正电子、徐佳熹兴业医药、吴立天风农业、朱国广东吴医药。
S5 Episode 4 君晟现代服务部门精选会议211016六：380 812 490，詹粤萍民生通惠资管副总、黄树军永望资产，汪立亭海通商业、韩轶超长江交运、戴志锋中泰银行。
S5 Episode 5 君晟高端制造部门精选会议211120六：173 389 142，梁剑泰信基金总监、徐智麟钧齐投资，邬博华长江电新、石康兴业军工机械、吕娟建投机械。
S5 Episode 6 君晟创新消费部门精选会议211219日冬至：806 288 040，谭晓雨国泰君安、袁鹏涛中域投资，管泉森长江家电、王永锋广发食品、刘高畅国盛计算机。
目录
（一）摘要及正文
1、摘要
2、正文
正文以下部分君晟文献可选择性不阅读
（二）君晟研究社区简介与会议通告
1、君晟会议机制综述与2020年君晟月度会议与精选会议要素备忘录
2、君晟研究社区简介：群委会、君晟主持人、君晟天团主讲人介绍九宫图
3、图片集锦：
君晟铂金奖颁奖礼20161222、
君晟年会助力新财富论坛20161014、
君晟总量会议20171104、
君晟重阳总量年度会议20191007、
君晟己亥年收官会议20200105、
君晟总量年度会议20200830、
君晟庚子年收官会议20210110、
君晟总量年度会议乾天场20210801、
君晟总量年度会议坤地场20200829、
君晟辛丑年收官会议20220102
（三）历史文献索引
（三）历史文献索引
1、学术交流活动记录
2、同业公益活动记录
3、政策建议活动记录
（一）摘要及正文
摘要：
摘要
目录
一、生育意愿的制约束因素主要是高房价，还包括养育教育高成本和女性高就业率，体现为社会抚养费经济约束的计划生育政策已经不是生育意愿的主要制约因素。开放生育政策不能改变多数适婚青年和育龄家庭的生育意愿，2014年放开二胎政策部分弥补了育龄妇女总数递减和结婚意愿、一胎生育意愿下降造成的出生数缺口但仅维持了4年，2021年放开三胎政策弥补一胎二胎生育意愿下降导致出生数缺口的时间长度也不会超过4年。
二、优化居住需求需要全民努力提高人均可支配收入和人均GDP、人均国民收入GNI。中国房价增幅显著高于城镇居民人均可支配收入增幅。高房价明显压制了购房准备期和还贷期家庭的消费能力，不利于社会总消费水平的持续提高，不利于人民群众的获得感和幸福感。住宅的居住消费属性被投资属性掩盖，住宅价格不是由全体有购房意愿的居民所决定的，而是由以投资为目标的一部分高购买力高资产居民群体所决定的。城镇居民人均可支配收入是全体城镇居民的平均值，实际中低收入城镇居民人均可支配收入要低于全体平均值。
三、1998年是中国房改元年。1998-2020年全国合计商品房住宅销售面积 207万平米、住宅加权均价0.64 万元/平、住宅销售额132 万亿，按3成测算首付支出40万亿、按7成测算按揭贷款93万亿，君晟测算结论是：等额还本和付息61万亿、居民住宅总支出101万亿，2020年末累计未偿还本息合计126万亿、累计已还和未还本息合计187万亿。2020年测算购房总支出15.2万亿已经超过城镇居民年度收支结余测算结果14.1万亿。
四、高房价是中国经济最大系统性风险：1998-2021年全国70个大中城市房价大涨小跌、持续大涨。
五、简要回顾王维钢与谭晓雨投资专著《全球国力博弈的中国投资机会》金融安全篇中《大都市住宅供给侧结构性改革可以实现房地产宏观调控量化目标20190816》主要观点：“一、研究新港深广京沪六大东亚大都市经济指标，有助于中央指导大都市制定住宅供给侧结构性改革的房地产调控量化目标。二、居民人均收入：大陆四大都市不足1万美元的人均收入不到香港的20%和新加坡的12%，不足以维持世界领先的房价收入比和过高的房价资产泡沫。三、基尼系数：通过经济加速发展和公平再分配来增加普通居民收入水平，让人民提高幸福感和获得感。四、单位面积均价：四大都市应制定量化房价调控目标即五年内房价回落至少30%到北美大都市均价水平。五、公屋与私宅比例：香港4:6、新加坡7:3，大陆四大都市和香港都应向新加坡学习努力增加公屋供给至公屋占比至少50%，实现住宅供给侧结构性改革。六、房价收入比：四大都市房价收入比长期占据世界前六位，危害中国经济健康发展和政治长治久安。七、吸取香港严重依赖地产金融忽视居民幸福感的教训，中央应指导四大都市制定住宅供给侧结构性改革的房地产调控量化目标，努力五年内实现提升人均收入年增速6%、降低基尼系数到0.45低于全国水平、调低房价年跌幅7%、提高住宅公屋占比到50%、压低房价收入比从42倍到21倍的宏观调控量化目标。”
六、全球主要都市2021年7月房价收入比比较显示：中国9个大都市持续多年房价收入比均值30位居世界最前列，G7经济体54个大都市房价收入比平均约10.4，金砖三国18个大都市平均17。中国政府本着负责任的态度应制定房价收入比5年内下降到亚洲大城市平均水平20的战略目标，即采取更大力度限贷限购加税房地产调控政策允许并实现大城市房价下降三分之一。
七、研究2016年初经2019年初到2021年中20个有世界500强的代表性世界大都市分两阶段房价收入比变动的情况发现，5年半期间新加坡从23下降22%到18，东京从25大跌47%到13，伦敦从34大跌60%到14，旧金山从14大跌47%到7，表明特大型都市可以通过努力增加人均GDP和人均可支配收入、控制常住人口增长、引导高房价下跌来实现房价收入比大幅下跌。同期香港38升22%到46、北京33升46%到48、上海30大升23%到37、深圳30大升54%到46、广州18大升67%到30，表明中国大都市高房价收入比的危险状态已经持续了五年多，中央必须下决断放弃依赖土地财政的香港模式转向增加公屋供给占比的新加坡模式。
八、持续推高房价的三大原因包括：地方财政过于依赖土地财政收入是地方政府不乐见房价下跌，银行信贷过于偏爱个人购房贷款和房地产开发贷款，2015年-2019年的棚改货币化是加快住宅去库存和自2015年3月迄今推升房价持续六年持续上升
九、2020年下半年起房地产调控政策控制土地、资金、房价三个重要的核心因素，从土地供应、土地财政、住宅供应、银行信贷、二手房交易量、成交价格。调控政策措施包括房地产公司限制负债率的三道红线，两集中土地拍卖制度，打击经营贷流入楼市，二手房官方指导价，国有土地使用权出让收入划转给税务部门征收。如此严厉的房地产调控政策仍为扭转房价过高不能满足多数自主购房居民的优化居住需求，中央亟待制定优化居住需求的新对策组合。
十、优化居住需求的八大政策：1、中央政府房地产政策基调从稳地价稳房价改变到允许房价下跌30%，引导全社会改变房价只涨不跌的刚性预期。从供给需求多方向制定政策组合。2、开征房产税以增加二手房供给：实施一户一宅户口本与房产证核对自住制度、向人户分离住宅的业主征收房产税。3、继续收紧购房资格以控制需求：优先满足常住居民家庭消费需求、限制投资需求。4、增加公有住宅供给占比以减少商品房需求：中央对70个大中城市地方政府实行公用住宅供给占比列入常规绩效考核机制和晋升考核机制，增加对公务员和教育医疗事业单位居民出租出售公有住宅的数量和占比以减少商品房住宅刚需。5、控制房产信贷以遏制需求：监管部门加强银行逐年削减房贷与开发贷占比的量化风控督查，继续提高房贷利率、继续提高首付比例以增加银行贷款安全垫，限制二套房贷款，实行改善型购房者预售原住房作为贷款必备条件的风控制度。6、增加教育医疗基础设施建设与商品房土地供应结合政策：政府在土地拍卖中明确加入房地产开发企业提供教育医疗社区服务公共基础设施和配套公有住宅的约束条件。7、均衡义务教育优质资源配置和破除大城市学区房高价怪圈：推广优质学校集团化运营机制、均衡优质教育资源配置、增加优质教育人力资源、建立教师公有住宅认购激励机制。8、减少商品房需求：建立大中城市户籍居民购房资格积分排序制度、控制首次置业需求优先于改善需求，实行住宅产权登记资格认定制度，实行唯一住宅不可质押登记制度以减少房贷质押品并保障居民居住人权，建立流动人口工作与住宅分离鼓励政策、限制核心都市常住人口外延增速。
十一、优化居住需求的对策一：中央政府房地产政策基调从稳地价稳房价改变到允许房价下跌，引导全社会改变房价只涨不跌的刚性预期。
十二、优化居住需求的对策二：开征房产税以增加二手房供给：实施一户一宅户口本与房产证核对自住制度、向人户分离住宅的业主征收房产税。
十三、优化居住需求的对策三：优先满足常住居民家庭住宅消费需求、限制投资需求。住房供需矛盾主要是投资需求挤占消费需求、并维持了高房价。房价由高收入高净值富裕阶层购买力决定而不是由全社会人均年收入水平表征的购买力决定，城市中低收入阶层已经无能力在市区地段购买商品房。
十四、优化居住需求的对策四：增加公有住宅供给占比以减少商品房需求：中央对大中城市地方政府实行公用住宅供给占比列入常规绩效考核机制和晋升考核机制，增加对公务员和教育医疗事业单位居民出租出售公有住宅的数量和占比。
十五、优化居住需求的对策五：控制房产信贷以遏制需求：监管部门加强银行逐年削减房贷与开发贷占比的量化风控督查，继续提高房贷利率、继续提高首付比例以增加银行贷款安全垫，限制二套房贷款，实行改善型购房者预售原住房作为贷款必备条件的风控制度。
十六、优化居住需求的对策六：增加教育医疗基础设施建设与商品房土地供应结合政策：政府在土地拍卖中明确加入房地产开发企业提供教育医疗社区服务公共基础设施和配套公有住宅的约束条件。
十七、优化居住需求的对策七：均衡义务教育优质资源配置和破除大城市学区房高价怪圈：推广优质学校集团化运营机制、建立教师公有住宅认购激励机制，住宅建设需结合医疗教育基础设施建设展开，全国均衡布局教育与医疗基础设施和人力资源配置，限制教育与医疗人力资源在核心都市集中的趋势，大力增加教育与医疗基础设施建设供给和优质教育人力资源供给，中央和地方政府制定新住宅建设思路的立足点要考虑优化居住需求结合提高教育医疗服务水平以优化人口质量的总体对策。
十八、优化居住需求的对策八：减少商品房需求：建立大中城市户籍居民购房资格积分排序制度，实行住宅产权登记资格认定制度，实行唯一住宅不可质押登记制度以减少房贷质押品并保障居民居住人权，建立流动人口工作与住宅分离鼓励政策。
十九、优化居住需求有利于提高中国家庭生育意愿：中央房地产政策基调从稳房价稳地价转变为允许房价下跌，尽快推出以房地产税为标志的财产税政策，以财产税收入逐步补充土地出让收入减少部分、减少地方政府对土地财政的依赖，建立房地产开发商新建住宅社区必须配套教育基础设施和公有住宅的房地产土地拍卖政策，均衡配置优质医疗教育资源以优化居住需求。优化居住需求的对策同时也是优化人口质量的对策：提高人均寿命预期，适应老龄化社会人民需求。老龄化社会不是洪水猛兽、是中国发展为中等发达经济体的必然途径，中国社会转型不能是想方设法推迟老龄化社会的到来而是要适应老龄化社会人民追求美好生活的需求、满足人民对居住、教育、医疗的更高要求。中国经济持续增长不能依靠增加新生人口延续人口数量红利，而是要提高国民居住教育医疗水平和提高运用科技的技能水平、依靠人口质量红利延续人口红利。医疗条件保障平均寿命延长是社会深度老龄化的客观结果，提高平均寿命是中国社会进步和中国从中等收入国家晋升为中等发达国家的必要条件。
正文：
王维钢：投资美好生活第二画之优化居住需求20210821
投资美好生活——2021年君晟年度报告
分为三部分：
王维钢：投资美好生活第一画之优化人口质量20210811
王维钢：投资美好生活第二画之优化居住需求20210821
王维钢：投资美好生活第三画之优化财富结构20210829
是君晟总量年度会议乾天场210801和坤地场210829
及君晟互联网精选会议210821书面发言。
5W+1H分析法：是对选定的项目、工序或操作，都要从原因（何因Why）、对象（何事What）、地点（何地Where）、时间（何时When）、人员（何人Who）、方法（何法How）等六个方面提出问题进行思考。
投资美好生活
第二画之
优化居住需求
20210821
王维钢博士君晟研究社区
正文
一、生育意愿的制约束因素主要是高房价，还包括养育教育高成本和女性高就业率，体现为社会抚养费经济约束的计划生育政策已经不是生育意愿的主要制约因素。开放生育政策不能改变多数适婚青年和育龄家庭的生育意愿，2014年放开二胎政策部分弥补了育龄妇女总数递减和结婚意愿、一胎生育意愿下降造成的出生数缺口但仅维持了4年，2021年放开三胎政策弥补一胎二胎生育意愿下降导致出生数缺口的时间长度也不会超过4年。
1、在2000年后，中国育龄家庭生育意愿主要受高房价制约，以及受城市养育教育高成本和女性职业追求制约，体现为社会抚养费经济约束的计划生育政策已经不是生育意愿的主要制约因素。中国房市从2015年-2021年进入高位快速拉升期，高房价显著地抑制中低收入家庭青年的购房和结婚进度，进而从本源上抑制了20-29岁旺盛期育龄妇女的生育意愿。
人口统计中一般以15—49岁为妇女生育年龄，以20至29岁为生育旺盛期。
自2005年国家统计局有分项数据以来，中国20-29岁结婚数从1300万逐渐上升到2013年峰值1900万后，逐年递减到2019年的1000万。
中国房市从2015年-2021年进入高位快速拉升期，高企的房价显著地抑制了中低收入家庭青年的购房和结婚进度，进而从本源上抑制了20-29岁旺盛期育龄妇女的生育意愿。
中国2005-2019年结婚数一览表
资料来源：国家统计局、君晟
中国掌握财富产权比重最多的世代人群是60-70后，25-45岁育龄人群是以80后90后为主体，00后逐步进入劳动力市场预计5-10年后成为育龄人群的主体，80后5-10年内步入45-50岁阶段而逐步退出育龄人群。
80-90后有成家立业生育后代的全面压力，经济条件不具备的育龄人群选择晚婚晚育甚至不婚不育，国家是否放开二胎政策对育龄人群的生育决策影响不大。
结婚意愿和生一胎意愿的最强驱动力来自于育龄夫妇的中年双亲，随着双亲进入老年阶段，双亲协助养育孙代的意愿和体力都下降。
国家出台放开二胎和三胎生育政策的目标是延长人口红利对经济发展增速的正面作用，但是从人民群众客观现实出发，开放生育政策不能改变多数适婚青年和育龄家庭的生育意愿。
高房价、养育教育高成本和女性高就业率抑制城市育龄家庭的生育意愿。生育容易养育难，中国女性高就业率与亲子陪伴成长需求难以兼顾，高房价抑制了适婚青年的结婚进度，已购房且已生育一胎家庭如果居住面积有限可能会抑制第二胎的生意意愿。
2、高房价抑制了居民消费支出和推迟了适婚青年结婚和生育计划，中国居民为购房维持较高储蓄率、降低了消费支出。
中国房改元年是1998年。居民储蓄率从1999年的低点28％上升到2010年的最高点42％、2019年虽回落到35%但仍远高于发达经济体平均水平。消费率从2000年47%大幅回落到2010年最低点约35%、然后缓慢回升到2016年约40%后持续多年走平。受2015-2019年棚改货币化安置政策鼓励住宅快速去库存和房价加速上涨，2016-2020年储蓄率从37%缓慢回落到2019年35%但消费率没有回升，表明部分居民储蓄在加杠杆转化为住房支出后并没能转化为消费能力，居民为偿还购房后按揭继续抑制消费支出。
如下图所示，中国70个大中城市二手房价指数2009年2月次贷危机后探底，2010年4月见顶，2010年7月见底，2011年8月见顶，2012年5月见底，2014年4月见顶，2015年3月见长期大底，受2015-2019年棚改货币化安置政策刺激而持续6年大涨。房价指数月环比变幅为负值的阶段包括2005年7-8月、2008年5-2009年2月、2010年5-7月、2011年9月-2012年5月、2014年5月-2015年3月、2020年2月。
沪深300指数的大底时间分别为2005年7月、2008年12月、2014年6月、2018年12月。
2006年-2021年城镇居民人均消费支出滞后两季累计同比与70城二手住宅价格指数当月同比的因果分析图
资料来源：君晟、WIND
以2005年末为基期的2006-2021年二手房房价指数年末累积值与年变幅一览表
资料来源：君晟、WIND
3、从2005年12月末到2021年7月末中国70个大中城市二手房销售价格指数累计涨幅为80%，沪深300指数期间累计涨幅为416%。直观可知，虽然二手房价格指数累计涨幅不如同期沪深300指数涨幅，但显然沪深300波动性大。二手房价格指数波动性极小且始终保持上涨、近似无风险资产的波动性和收益率，投资者在房价刚性上涨信仰指引下相比权益更偏爱配置房产。因此，要破除全社会公众对房产价格只涨不跌或小跌大涨的思维定势，从根源上要求中央房地产政策基调从稳地价稳房价改变为允许房价下跌。
2006-2021年 二手房价格指数累积值与 沪深300指数比较图
资料来源：君晟、WIND
股指拐点的正数为顶部、负数为底部。
在2007-2015年期间，股指拐点大致领先于房指拐点，2007年10月末股指见顶5700点后6个月房指08年4月见顶，08年10月末股指见底1664点后4个月房指09年2月见底，
09年12月末股指见顶3600点后4个月房指10年4月见顶，10年6月末股指见底2560点后1个月房指10年7月见底，
11年3月末股指见顶3200点后4个月房指10年4月见顶，14年4月末股指见底2160点后11个月房指15年3月见底。
但在2016-2021年期间，股指显著波动区间大致有15月5月到16年2月熊市、16月2月-18月1月牛市、18年1月到18年12月熊市、18年12月-2021年2月牛市，房指基本上保持了持续涨势，除了2020年2月轻微下跌。这表明房价在并未在2015年5月股指见顶若干月份后也见顶，自2015年3月迄今保持了六年的持续涨势。
房价持续上涨已经让相当部分中低收入居民可支配收入无力覆盖高房价，拟婚男女集双方父母财力都未必能筹齐婚房首付款，相当部分适婚青年推迟结婚或结婚后推迟生育或生育一胎后不再考虑生育二胎。
2006-2021年沪深300指数与二手房住宅价格指数趋势匹配分析表
资料来源：君晟、WIND
二、优化居住需求需要全民努力提高人均可支配收入和人均GDP、人均国民收入GNI。中国房价增幅显著高于城镇居民人均可支配收入增幅。高房价明显压制了购房准备期和还贷期家庭的消费能力，不利于社会总消费水平的持续提高，不利于人民群众的获得感和幸福感。住宅的居住消费属性被投资属性掩盖，住宅价格不是由全体有购房意愿的居民所决定的，而是由以投资为目标的一部分高购买力高资产居民群体所决定的。城镇居民人均可支配收入是全体城镇居民的平均值，实际中低收入城镇居民人均可支配收入要低于全体平均值。
1、特定经济体人均可支配收入和人均GDP呈现一定比例关系。人均美元GDP增速的影响因素包括本币计价GDP增速、美元兑本币汇率变化、美元GDP增速、人口变化。
特定经济体人均可支配收入和人均GDP呈现一定比例关系。GDP比可支配收入更容易获取历史数据和可预测，因此下文延伸到构建未来40年全球主要经济体与中国的GDP与人口增长预测模型。
特定经济体的历年美元GDP=本币GDP*美元兑本币年平均汇率，
美元GDP=人口*美元人均GDP，
推导出一阶导数关系：
美元GDP变幅=本币GDP增速+汇率变幅=人口增速+人均GDP增速。
美国2017年人均可支配收入4.55万美元，人均GDP6万美元，收入与GDP比值0.76。美国2020年人口超过3.3亿，GDP20.93万亿美元，人均可支配收入为4.5万美元、同比增长6.6%，人均GDP为6.34万美元同比2019年6.5万美元增长5.8%，收入与GDP比值0.76。
日本2018年人均可支配收入178.7万日元按110日元汇率折算为1.62万美元，人均GDP3.9万美元，收入与GDP比值0.41。
中国2019年人均可支配收入3.07万元，人均GDP7.09万元按美元汇率6.9元折算为约1.03万美元，收入与GDP比值0.43。2020年中国GDP100万亿元按年度平均汇率折算为14.73万亿美元、是美国的70%，实际增长2.3%。
2、中国人均可支配收入变化分析：
2011-2020年中国人均可支配收入测算表
资料来源：君晟、国家统计局
人均可支配收入2011年1.5万元约2300美元，人均GDP0.56万美元，收入与GDP比值40%，
人均可支配收入2020年3.2万元约4700美元，人均GDP1.04万美元，收入与GDP比值45%。
居民可支配收入增速从2012年13.5%下降到2015-2019年约9%左右，2020年下降到约5%。
3、经过对中国各线城市家庭年收入及还贷积累率与房价及住宅总价关系的测算，可以印证结论：高房价明显压制了还贷期家庭的消费能力，不利于社会总消费水平的持续提高，不利于人民群众的获得感和幸福感。
大城市包括四个核心都市、15个一线城市和30个二线城市。
核心都市标准设定为GDP2.5万亿元或4千亿美元和常住人口1700万、参考指标人均GDP2万美元。上北深广是四大核心都市。第五个候选核心都市是GDP2.5万亿元常住人口3200万的重庆。
一线城市标准设定为GDP1万亿或1500亿美元和常住人口900万、参考指标人均GDP1.5万美元。15个一线名单的城市是成都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长沙、东莞、佛山、宁波、青岛、合肥。
各线城市家庭年收入及还贷积累率与房价及住宅总价关系测算过程：
假设平均家庭住宅面积为100平米，假设年平均家庭收入和还贷积累率、年还贷能力随城市层级递减如下：
以核心都市全市和主城区均价10万和15万、住宅总价1000-1500万、年家庭收入100万、还贷积累率50%即还贷能力50万测算需按揭20-30年。
以一线城市均价5万、总价500万、年收入50万、积累率40%、还贷能力20万测算需按揭25年。
二线均价3万、总价300万年、家庭收入30万、积累率33%、还贷能力10万测算需按揭30年。
三线均价1.5万总价150万、家庭年收入20万、积累率30%、还贷能力6万测算需按揭25年。
四线均价1万总价100万、家庭年收入16万、积累率25%、还贷能力4万测算需按揭25年。
三、1998年是中国房改元年。1998-2020年全国合计商品房住宅销售面积 207万平米、住宅加权均价0.64 万元/平、住宅销售额132 万亿，按3成测算首付支出40万亿、按7成测算按揭贷款93万亿，君晟测算结论是：等额还本和付息61万亿、居民住宅总支出101万亿，2020年末累计未偿还本息合计126万亿、累计已还和未还本息合计187万亿。2020年测算购房总支出15.2万亿已经超过城镇居民年度收支结余测算结果14.1万亿。
1、1998-2020年中国居民购买住宅销售额来源构成和销售面积统计和购房总支出分项测算。
中国的商品房从1998年6月开始上市。1998年全国销售商品房1.2185亿平方米，均价2062元，销售额2513亿，居民购房总支出859亿其中首付款754亿，利息105亿。
1998-2020年中国居民购买住宅销售额来源构成和销售面积变化图
资料来源：国家统计局、君晟
全国1998-2020年销售住宅面积和住宅均价、总销售额来自国家统计局。
居民住宅总支出测算依据：假设全部商品房按3成首付、7成按揭20年等额还本付息还贷，年平均房贷利率按每日实际房贷利率平均值测算，全国居民每年住宅总支出包括每年新增首付和每年累计等额还本和付息。
个人购房贷款还款方式有等额本金法和等额本息法两种，等额本金法总利息支出相对等额本息法较低，且还款额逐月减少，还贷压力越来越小，测算时统一用等额本金法。
1998-2020年中国住宅总支出测算表
资料来源：国家统计局、君晟
上表的统计结论是：1998-2020年全国合计商品房住宅销售面积 207万平米、住宅加权均价0.64 万元/平、住宅销售额132 万亿 、按3成测算首付支出40万亿、按7成测算按揭贷款93万亿，测算等额还本和付息61万亿、居民住宅总支出101万亿，2020年末累计未偿还本息合计126万亿、累计已还和未还本息合计187万亿。
1998-2020年中国居民购买住宅总支出构成和房贷利率变化图
资料来源：君晟、国家统计局
2020年中国商品房销售面积17.6086亿平方米、均价9860元，销售额17.3613万亿。2020年商品房住宅总销售额17.4亿中，按三成测算首付款5.2万亿，按七成测算按揭贷款12.2万亿，年平均房贷利率4.7%，测算等额还本与付息10.0 万亿，测算购房总支出15.2万亿。
22年来，居民收入增加了29倍，全国房屋均价从1998年2000元涨到近10000元约上涨4倍、大城市住宅均价上涨超10倍，居民购房总支出从754亿涨到15.2万亿元约200倍，首付款支出2020年5.2万亿上涨约68倍。
2、2020年中国城镇居民收支结余测算结果14.1万亿，当年测算购房总支出15.2万亿已经超过城镇居民年度收支结余。
1990-2020年中国城镇居民可支配收支结余计算表
资料来源：国家统计局、君晟
1991-2005年人均可支配收入年增速大致相当于人均消费性支出增速，2006年迄今人均消费性支出增速持续低于人均可支配收入年增速1-2百分点（2013年除外），表明房价持续上涨抑制了城镇居民消费意愿、抬高了储蓄率为买房做准备。
3、1998年-2020年统计结果显示中国城镇居民居民收支结余主要用于购房，累计购房负担率高达95%，且城镇居民还要背负20年还贷沉重负担。高房价抑制了消费意愿和适婚青年结婚意愿、育龄家庭生育意愿。
定义当年购房负担率=当年购房总支出/城镇居民收支总结余
1998-2020年购房总支出与城镇居民可支配总收支结余比值的购房负担率测算表
资料来源：国家统计局、君晟
1998年至2020年累计购房总支出100.7万亿元，1998年至2020年城镇居民累计收支结余106.1万亿元，不计1998年以前居民累计收支结余时，22年累计负担率高达95%。
四、高房价是中国经济最大系统性风险：1998-2021年全国70个大中城市房价大涨小跌、持续大涨。深圳248%、北京149%、上海116%、广州110%位列前四，共19个大城市涨幅超过80%。
1、70个大城市2020年末与2005年末相比房价指数均大幅上涨，其中深圳248%、北京149%、上海116%、广州110%位列前四，共19个大城市涨幅超过80%。
2010比值指2010年12月末房价指数值与2005年12月末指数值的比值，2015比值、2020比值类似定义。
2005年末到2020年末15年房价指数总涨幅四大都市在70个大城市中毫无悬念夺得前四名，深圳248%第一、北京149%第二、上海116%第三、广州110%第四。
70个大城市按七普人口数排序，篇幅限制列示前20个大城市，人口下限约600万。
70个大城市2006-2020年末房价指数与2005年末指数的比值与15年指数涨幅排名测算表
资料来源：君晟、国家统计局、WIND
2005年末到2020年末15年涨幅超过80%的城市还有武汉79%、杭州87%、南京94%、沈阳83%、郑州86%、长沙84%、南宁98%、大连85%、厦门101%、合肥96%、乌鲁木齐100%、西宁85%、无锡108%、三亚93%、济宁81%。
房市年度变化态势赋值：房价指数大涨超过10%为大牛市、赋值2，涨幅介于5-10%间为小牛市、赋值1，变幅介于-5%到5%间为平衡市、赋值为0，跌幅大于5%为熊市、赋值为-1。
全国态势分值为70个大中城市年变幅四个分组家数与四个分组态势赋值加权计算而得。
为2以上的年度2007年和2018年大牛市，全国态势分值1左右的年度2006、2009、2010、2013、2016、2017、2019年15中共有七年为小牛市，全国态势分值0左右的年度2008年、2011、2012、2015、2020年为平衡市，只有2014年态势分值为-1左右是熊市。
2006-2020年70个大城市房价指数年变幅分组家数与分组家数占比统计表
资料来源：君晟、国家统计局、WIND
2、全国70个大城市2006年到2021年房价指数态势分析：在全国小牛市或平衡市年度，四大都市房价指数年变幅仍有大涨机会、表现明显领涨于全国。
2006年深圳、北京、郑州、大连等6个城市率先大涨10%以上，全国态势是小牛市。
2007是全国普涨的大牛市，18个城市大涨10%以上，40个城市涨幅介于5-10%。
2008年是62个城市涨跌幅介于-5%到5%，只有深圳回落19%，但2009年深圳单独大涨24%。
2009年是全国小牛市，8个城市大涨10%以上，22个城市涨幅介于5-10%。
2010年是全国小牛市，7个城市大涨10%以上，21个城市涨幅介于5-10%。
2011-2012年全国平衡市，分别有65、68个城市涨跌幅不超过5%。
2013年是全国小牛市，4个城市大涨10%以上，24个城市涨幅介于5-10%。
2014年是全国熊市，19个城市下跌超过5%，51个城市涨幅介于5-10%。
2015年是全国虽然是平衡市，但四大都市领先全国大涨，深圳大涨43%、上海12%、北京21%、广州12%，63个城市涨跌幅不超过5%。
2013-2020年房价指数变幅分组城市个数统计表
资料来源：君晟、WIND
2016年是全国小牛市，18个城市大涨10%以上，10个城市涨幅介于5-10%。2015和2016年两年涨幅上海48%、北京 65%、广州 41%、深圳 70%。
2017年是全国小牛市，1个城市大涨10%以上，35个城市涨幅介于5-10%。四大都市因2015和2016年度涨幅过于巨大而进入2017-2019年连续三年的盘整，除了2015-2016年涨幅相对另外三个都市偏小的广州2017年补涨10%。
2018年是全国大牛市，22个城市大涨10%以上，30个城市涨幅介于5-10%，但四大都市率先进入平衡调整。
2019年是全国小牛市，6个城市大涨10%以上，21个城市涨幅介于5-10%。
2020年是全国平衡市，只有深圳大涨14%，16个城市涨幅介于5-10%，51个变幅小于5%。
全国四大都市中，2021 年7月份房价指数同比涨幅为上海10%、北京11%、广州12%领先于2020年度领涨城市深圳的7%，成都6%、西安8%、杭州8%、南京6%、大连6%、合肥6%、宁波8%、海口8%、银川7%、西宁6%、无锡7%、扬州8%、徐州9%、金华8%、泉州8%、温州6%共16个大城市12个月同比涨幅在6-9%区间。
3、七普人口前20大城市2006-2020年房价指数年变幅测算：
70个大城市按七普人口数排序，篇幅限制列示前20个大城市，人口下限约600万。由于国家统计局公布2019年抽样调查人口与七普人口的差异性，选用2010年拟合2019年公布人口测算十年人口增幅。
七普人口前20大城市2006-2020年房价指数年变幅测算表
资料来源：君晟、国家统计局、WIND
4、非户籍人口占比较高的大城市房价涨幅明显高于其他大城市。
部分人口流出的城市常住人口小于户籍常住人口，广东非户籍常住人口流入较多的大城市如深圳七普常住人口数比2019年抽样调查常住人口数多412万，广州多337万。而2019年抽样调查常住人口数1562万的天津七普常住人口数1387万，差额175万。
全国人口十大城市七普人口数与2019年抽样调查人口数差异分析表
资料来源：君晟、国家统计局、WIND
5、2020年7月到2021年7月是中国一线都市房价快速大涨期。八大都市主城区、副城区、近郊区的城区2021年7月二手房成交均价与同比变幅分析如下：上海主副城区平均大涨30%，北京主城区平均大涨15%，广州主副城区平均大涨20%。大都市多数呈现主城区涨幅大于其他城区的特征，北京海淀大涨20%领先其他主要城区平均12%，上海四大主城区黄埔徐汇等平均上涨35%领先四大副城区的25%，广州天河狂涨44%领先其他主要城区的均值20%。深圳主副城区因2020年上半年已经领先全国大涨而出现回调。
根据中国北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、重庆、武汉八大都市各主要城区2021年7月房价指数同比环比变化统计数据，研究各城区房价与同比变幅等变动信息。
研究方法：
根据各城区房价均价排序和参考人口密度，可以把八大都市划分为主城区、副城区、近郊区、远郊区。
下文中指标的定义：均价指2021年7月都市各城区二手房成交均价（简称价，单位万元），涨幅指2021年7月末12个月同比涨幅。人口密度为每平方公里万人数。
主城区：北京西城价13.3万涨13%、东城11.4万涨12%，海淀10.9万涨20%，朝阳7.8万涨10%，上海黄浦12.7万涨38%、徐汇9.9万涨35%、静安9.6万涨31%、长宁9万涨26%，广州天河8万涨44%、越秀6.5万涨16%，深圳南山10.2万跌9%、福田9.2万涨0%，重庆渝中1.9万涨23%、江北1.8万涨13%，成都武侯2.6万涨17%、锦江2.6万涨11%、青羊2.5万涨12%，杭州上城6万涨19%、西湖5.3万涨15%、滨江5万涨28%，武汉武昌3万涨18%、江岸2.5万涨10%，
2021年7月中国八大一线都市城区二手住宅房价排行年涨幅排行榜
资料来源：中国房地产业协会、国家统计局、君晟
副城区：北京丰台6.3万涨7%、石景5.8万涨12%、通州4.7万涨6%、大兴4.6万涨6%，上海虹口8万涨29%、杨浦7.7万涨26%、普陀7.6万涨23%、浦东7.5万涨25%，
广州海珠5.2万涨21%、荔湾4.4万涨18%、黄埔3.6万涨29%，深圳龙华6.1万涨3%、宝安6万跌13%、罗湖5.8万跌7%、盐田5万跌8%，重庆渝北1.6万涨10%、南岸1.6万涨10%、沙坪1.4万涨12%，成都成华2万涨9%、双流1.9万涨14%，杭州下城4.3万涨8%、拱墅4.3万涨13%，武汉洪山2.1万涨8%、江汉2.1万涨1%、硚口1.9万跌2%。
近郊区：北京昌平4.4万涨7%、顺义4.3万涨3%，上海闵行6.5万涨29%、宝山5.2万涨22%，广州白云3.5万涨12%、番禺3.2万涨12%，深圳光明4.5万跌8%、龙岗4.1万跌6%，重庆九龙1.3万涨10%、两江1.3万涨4%，成都金牛1.8万涨15%、龙泉驿1.5万涨7%，杭州萧山3.2万涨25%、江干3.1万跌4%，武汉青山1.8万涨2%、汉阳1.8万涨1%。
为研究大都市不同层级城区的房价差异，测算各层级城区均价中位数，并研究各层级城区均价中位数与主城区均价中位数的折率。
主城区均价中位数：北京上海深圳10-11万，广州7万，杭州5.5万。
副城区均价中位数：上海7.7万，深圳6万，北京5.5万，杭州4.3万，广州4万。
近郊区均价中位数：上海6万，北京4.3万，深圳4万，杭州3.2万，广州2.8万。
副城区相对主城区均价中位数的折率为北京0.5、上海0.7、深圳和广州均0.6，其他四城0.8。
近郊区相对主城区均价中位数的折率为比较0.4、上海0.5、深圳和广州均0.4，其他四城0.6-0.7。
八大都市经济指标与各层级城区房价均价中位数和各层级对主城区均价中位数的折率比较表
资料来源：国家统计局、君晟
五、简要回顾王维钢与谭晓雨投资专著《全球国力博弈的中国投资机会》金融安全篇中《大都市住宅供给侧结构性改革可以实现房地产宏观调控量化目标20190816》主要观点：“一、研究新港深广京沪六大东亚大都市经济指标，有助于中央指导大都市制定住宅供给侧结构性改革的房地产调控量化目标。二、居民人均收入：大陆四大都市不足1万美元的人均收入不到香港的20%和新加坡的12%，不足以维持世界领先的房价收入比和过高的房价资产泡沫。三、基尼系数：通过经济加速发展和公平再分配来增加普通居民收入水平，让人民提高幸福感和获得感。四、单位面积均价：四大都市应制定量化房价调控目标即五年内房价回落至少30%到北美大都市均价水平。五、公屋与私宅比例：香港4:6、新加坡7:3，大陆四大都市和香港都应向新加坡学习努力增加公屋供给至公屋占比至少50%，实现住宅供给侧结构性改革。六、房价收入比：四大都市房价收入比长期占据世界前六位，危害中国经济健康发展和政治长治久安。七、吸取香港严重依赖地产金融忽视居民幸福感的教训，中央应指导四大都市制定住宅供给侧结构性改革的房地产调控量化目标，努力五年内实现提升人均收入年增速6%、降低基尼系数到0.45低于全国水平、调低房价年跌幅7%、提高住宅公屋占比到50%、压低房价收入比从42倍到21倍的宏观调控量化目标。”
1、研究新港深广京沪六大东亚大都市经济指标，有助于中央指导大都市制定住宅供给侧结构性改革的房地产调控量化目标。
比较的大都市包括文化相似的六大东亚大都市：新加坡、香港、深圳、广州、北京、上海，按人均GDP排序。比较的2018年度经济指标包括：人口、面积、GDP、人均GDP、贸易额、外贸依存度、财政收入、人均收入、基尼系数、房价、公屋与私宅比例、房价收入比。本节数据来源：中国国家统计局、新加坡统计局、香港特区政府统计处。
（1）人口与城市面积：2018年末人口人：新加坡564万，香港745万，上海2418万、北京2171万、广州1450万、深圳1253万。城市面积平方公里：新加坡719，香港1106，北京1289、上海888、沈阳793、广州785、深圳764。
（2）GDP与人均GDP：2018年与2019年一季度：
2018年GDP亿本币/亿人民币/亿美元/增速：
新加坡 4871亿新元/ 23890亿人民币/ 3610亿美元/ 3.2%，
香港 28453亿港元/ 24019亿人民币/ 3630亿美元/ 3.0%，
GDP按照2018年本币与美元及人民币平均汇率折算，对应人民币兑美元平均汇率6.6168元。
上海 32680亿元/ 4939亿美元/ 6.6%、
北京 30320亿元/ 4582亿美元/ 6.6%、
深圳 24222亿元/ 3661亿美元/ 7.5%、
广州 22859亿元/ 3455亿美元/ 6.5%。
2018年GDP3万亿元以上的上海和北京领先其他都市，约2.4万亿元或3600亿美元的深圳、香港、新加坡基本持平且略高于广州。
2019年第一季度GDP增长率：新加坡1.2%，香港0.6%，深圳7.6%，上海5.7%，北京6.4%，广州7.5%。
2019年一季度四小龙GDP 亿本币/亿美元/亿人民币/增速：
中国台湾4.5万亿新台币/1447/9760/1.7%（高于中国省级区域第6名四川省9653亿元），
韩国455万亿韩元/4045/27289/1.7%（高于中国省级区域第1名广东省23887亿元），
新加坡1234亿新元/911/6140/1.2%（高于中国省级区域第14名辽宁省5486亿元），
中国香港名义GDP7140亿港元/4.0%，实际GDP6751亿港元/910亿美元/6139亿元/0.6%（高于中国省级第14名辽宁省5486亿元）。一季度，新加坡的GDP总量已经超过了香港。
2018年人均GDP 万本币/万元人民币/与香港的比值：新加坡8.6万新元/42.2万人民币/131%，香港36.5万港元/32.1万人民币/100%，深圳18.6万元/58%、广州15.8万元/49%、北京14.0万元/44%、上海13.5万元/42%。
2018年人均GDP 万美元：新加坡6.40、香港4.87、深圳2.92、广州2.37、北京2.11、上海2.04。
参考数据-2019年4月15日IMF《世界经济展望数据库》：2018年世界GDP总量85万亿美元、人口75亿、人均GDP11305美元。中国GDP13.4万亿美元占比15.8%、人口14.0亿占比18.6%、人均GDP9608美元。
2、居民人均收入：大陆四大都市2018年不足1万美元的人均收入不到香港的20%和新加坡的12%，不足以维持世界领先的房价收入比和过高的房价资产泡沫。
新加坡统计局《2018年住户收入主要趋势》公布，2018年新加坡受雇居民住户人均收入11.15万新元/54.7万元/8.26万美元，高于人均GDP8.6万新元/42.2万元。
香港特区政府统计处2019年3月15日公布，2020年香港本地居民总收入2.99万亿港元、比GDP2.85万亿港元高5%，人均收入40.1万港元/33.85万元、5.1万美元。
2018年城镇居民人均可支配收入：上海64183元/9700美元、北京67990元/10275美元、广州59982元/9065美元、深圳57543元/8696美元。深圳和上海、北京人均收入不足6.8万元或1万美元，2018年人均收入只是香港不足20%和新加坡不足12%。
3、基尼系数：通过经济加速发展和公平再分配来增加普通居民收入水平，让人民提高幸福感和获得感。
基尼系数是指国际上通用的、用以衡量一个国家或地区居民收入差距的常用指标。基尼系数介于0-1之间，基尼系数越大，表示不平等程度越高。
2018年新加坡基尼系数为0.458，为10年来最低。
香港基尼系数经过40年大幅上升25%后稳定在0.54高位附近。香港特区政府统计处的数据显示，1971年至2011年基尼系数上涨了25%、从0.43升至0.537，2015年0.537、2016年0.539、2017年0.539，稳定在0.54附近。
美国主要城市2015年按原本住户收入计算的基尼系数分别是：芝加哥0.531、洛杉矶0.531、纽约0.551、旧金山0.521、华盛顿0.535，与香港同期0.537接近。
由于没有城市基尼系数的官方统计数据，根据上海交大民情研究中心2014年抽样统计数据，中国基尼系数大于0.5的城市排行：1北京 0.587、2广州 0.575、3上海 0.567、4杭州 0.561、13、深圳 0.526。
国家统计局公布的中国基尼系数：2003-2017年0.479、0.473、0.485、0.487、0.484、0.491、0.490、0.481、0.477、0.474 、0.473、0.469、0.462、0.465、0.467，基本稳定在0.47附近。作为对照，美国的基尼系数为0.41，欧洲发达国家的基尼系数则是在0.24到0.36之间。
4、单位面积均价：四大都市应制定量化房价调控目标即五年内房价回落至少30%到北美大都市均价水平。
根据2019年4月17日CBRE世邦魏理仕发布的《2019全球生活报告：城市指南》，在全球35个重点城市中，香港和新加坡蝉联“全球房价最高城市”住宅均价和单位面积均价双榜首和双榜眼，上海、深圳、北京分列住宅均价全球第3、5、9名，单位面积均价全球第6、5、7名。作为发展中国家的大都市、上海、深圳、北京的单位面积均价已经超过了纽约、洛杉矶、温哥华北美大都市，紧随在欧洲最居不易的大都市巴黎和伦敦之后了。
以经验数据测算，鉴于深圳上海人均收入不足1万美元的客观事实，上海、深圳的均价从5.2万元五年内回落30%到3.7万元与温哥华、纽约持平，仍然不失一线世界大都市居不易的形象，房价年均下跌7%也不影响银行房贷资产安全。
5、公屋与私宅比例：香港4:6、新加坡7:3，大陆四大都市和香港都应向新加坡学习努力增加公屋供给至公屋占比至少50%，实现住宅供给侧结构性改革。
新加坡有101万个组屋单位，37万个私宅单位，公私比例是7比3。香港有80万个公屋单位40万个资助房屋和160万个私人住宅单位合计280万个单位，公私比例是4比6。根据8月15日香港政府七项纾民困措施向270万个合资格电力住宅用户户口提供2000元电费补贴，可知香港住宅准确数量。对比实际住房情况，新加坡有82%国民住在组屋，香港只有45%居民住在公屋，人均居住面积为新加坡30平方米、香港15平方米。
大陆四大都市和香港都应向新加坡学习努力增加公屋供给至公屋占比至少50%，实现住宅供给侧结构性改革。
6、房价收入比：四大都市房价收入比长期占据世界前六位，危害中国经济健康发展和政治长治久安。
2018年初香港41倍、仅次于北京48倍和上海43倍、排名全世界第3高，2019年初香港49倍、超过北京和上海的45倍排名世界第一（除去经济崩溃的加拉加斯异常值）。新加坡18年22倍、19年22倍，但做到了人人有其屋。2019年房价收入比最高的两个城市加拉加斯和香港都先后爆发了美国策动的颜色革命。
都市长期房价收入比过高，都市居民无法安居乐业、缺乏幸福感和获得感，在外力策动下大都市有发生动乱的风险。北京、上海、深圳、广州四大都市长期占据房价收入比世界前六名，不利于中国经济的健康发展和政治的长治久安，中央不可掉以轻心。
房价收入比=户均房价÷户均年收入，户均房价=人均面积×户均人口数×房价，户均年收入=户均人口数×人均年收入。房价收入比相当于房产的市盈率。
全球主要城市房价收入比数据半年更新一次，资料来源：https://www.numbeo.com
2016年初：1香港38、2河内36、35北京33、8上海30、9深圳30、10基辅26、31广州18、孟买35、11台北26、18新加坡23、4伦敦34、12东京25、34巴黎18、22纽约22、44首尔17、65旧金山14、114苏黎世11、大阪、143洛杉矶9、109慕尼黑11、154柏林9。
2017年初：1加拉加斯254、2深圳44、3河内37、4香港36、5北京34、7上海33、11广州25、6孟买33、45台北16、15新加坡22、8伦敦28、23东京20、38巴黎17、71纽约13、33首尔18、83旧金山12、112苏黎世10、大阪、192洛杉矶6、80慕尼黑12、141柏林9。
2018年初：1北京48、2上海43、3香港41、4深圳40、12广州21、5孟买28、27台北18、7新加坡22、8伦敦22、63东京14、28巴黎18、79纽约12、25首尔18、81旧金山12、131苏黎世10、大阪、155洛杉矶8、49慕尼黑15、135柏林9。
2019年初：1加拉加斯143、2香港 49、3北京45、4上海45、5深圳42、11广州29、6孟买39、8台北32、19新加坡22、21伦敦21、71东京13、29巴黎19、100纽约12、22首尔21、160旧金山9、158苏黎世9、大阪、190洛杉矶8、47慕尼黑16、134柏林11。
7、吸取香港严重依赖地产金融忽视居民幸福感的教训，中央应指导四大都市制定住宅供给侧结构性改革的房地产调控量化目标，努力五年内实现提升人均收入年增速6%、降低基尼系数到0.45低于全国水平、调低房价年跌幅7%、提高住宅公屋占比到50%、压低房价收入比从42倍到21倍的宏观调控量化目标。
要吸取香港城市经济严重依赖地产金融畸形发展的教训，就是要求四大都市政府不能再限制公屋供给、维持私人住宅土地紧张需求来获取巨额土地出让金收入。地方政府不能继续沉迷于土地财政，应明确主张推动房价逐渐回落至少30%直到房价收入比回落到相对合理水平。
我们注意到，四大都市中的深圳“十三五”规划明确：“十三五”期间公共住房供应量要大于商品住房供应量，实现住房的多元化，加大公共住房的供应，不仅土地优先供应，公共住房除了公租房，还有人才住房，以及培育租赁市场。
中国四大都市政府应制定明确规划，在五年内增加公屋供给、提高公屋占比到至少50%，用市场化手段减少居民对私人住宅的需求，下决心减少对土地财政的依赖，最终实现私人住宅房价五年下跌至少30%的调控目标。
发达国家特大都市伴随经济成长有一些实现房价收入比回落的成功案例，如伦敦从2016年初34倍下降到19年中的22倍，东京从25倍下降到14倍，纽约从20倍下降到11倍，旧金山从14倍下降到8倍，三年半期间房价收入比都下调了约50%。
中国特大都市要实现房价收入比合理回落，无非是房价回落和人均收入提升两个策略。2019年中中国四大都市平均房价收入比42倍，参考相对于美国德国大城市的10倍左右合理估值仍算偏高的部分发达经济体首都级都市（伦敦、巴黎、首尔、新加坡）平均21倍的房价收入比，中央应设定五年内中国四大都市房价收入比合理回落一半到21倍的调控目标。深圳、上海、广州的房价收入比上涨50%也只用了三年半，规划五年估值回落一半是理性的。
当然，都市经济增长越快，带动户均收入增长越快，房价下跌目标就相对越小，反之亦然。若经过增加公屋来实现住宅供给侧结构性改革，房价能实现连续五年环比下跌7%,那么都市政府设定户均收入连续五年环比复合增速为6%，即可实现房价收入比五年从42倍减半降到21倍的宏观调控目标。
六、全球主要都市2021年7月房价收入比比较显示：中国9个大都市持续多年房价收入比均值30位居世界最前列，G7经济体54个大都市房价收入比平均约10.4，金砖三国18个大都市平均17。中国政府本着负责任的态度应制定房价收入比5年内下降到亚洲大城市平均水平20的战略目标，即采取更大力度限贷限购加税房地产调控政策允许并实现大城市房价下降三分之一。
房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
1、每个经济体不超过9个城市的全球35个主要经济体房价收入比均值测算：
Numbeo数据库收集的数据包括中国9个大城市北京、深圳、上海、广州、杭州、南京、青岛、武汉、成都，美国131个大中小城市，印度38城、意大利18城。美国131各类城市与中国前9个大都市不是同层级比不可类比，美国131城平均房价收入比4.4年与美国房价收入比前9位城市的均值11年也相距甚远。
Numbeo数据库覆盖城市最多的八个经济体房价收入均值统计表
资料来源：numbeo、君晟
为保持经济体平均房价收入比的可比性，每个经济体只选取房价收入比最多前9位城市。主要选取G20经济体和APEC经济体、RCEP经济体，合计35个全球主要经济体。
中国9个城市平均30、阿根廷32是G20大型经济体中房价收入比最高的两个经济体。韩国29、越南23、泰国22、印尼22新加坡18和港46澳27台22等东亚经济体是全球房价收入比最高的经济区域。
Numbeo数据库覆盖每个经济体不超过9个城市的全球35个主要经济体房价收入比均值测算表：
资料来源：numbeo、君晟
金砖国家：巴西18、印度17、俄罗斯16大都市房价收入比在16-18区间，南非只有5。
发达经济体：日本、意大利、美国、德国、法国、西班牙、英国、加拿大大都市房价收入比集中在9-13区间，新西兰7和澳大利亚6更低。
2、中国大城市房价收入比的易居历史数据备考：
房价收入比计算公式：国家的平均房价收入比通常用家庭年度平均总收入与一套房屋的平均价格的之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入=商品住宅成交均价×成长居民人均住房建筑面积÷城镇居民人均可支配收入。
其中每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式：每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.。
截止2021年4月的中国人均住房建筑面积数据是由国家统计局公布的2019年城镇居民人均住房建筑面积为40平方米、比2002年增长62%，农村居民人均住房建筑面积为49平方米、比2000年增长97%。
上海易居房地产研究院2013-2015年发布《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，在剔除可售型保障性住房后的2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居榜首。2014年前十位是：深圳21.7、北京20.1、上海19.7、福州17.6、厦门17.3、太原12.1、广州12.0、杭州11.9、海口11.7、天津11.6。2015年前十位是：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1。
上海易居房地产研究院发布《2019年全国50城房价收入比报告》2019年50城房价收入比均值为13.3，相比2018年的13.7下降3%。深圳35.2、上海25.1、北京23.9、三亚27.6、厦门22.8、杭州17.7、广州16.5。
易居所选50城包括4大一线城市（都市）：北京、上海、广州、深圳；13个强二线城市（一线）：重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安；20个弱二线城市（二线）：佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州；13个三四线城市：温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。
2020年50城房价收入比均值为13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。历史走势来看，2010-2015年间房价收入比持续回落，2016年房价收入比开始快速回升至11.9，同比增速达15%，2017年继续升至13.7、同比增速略有收窄，2018年50城房价收入比与2017年持平，2019年50城房价涨幅收窄、房价收入比小幅下降，2020年受疫情影响居民收入增速相比前几年出现较大幅度下滑、房价收入比上升。一线城市的房价收入比水平明显高于其他城市，2020年一线城市房价涨幅最大、房价收入比在连续两年下降后再次上升。强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，2020年房价收入比分别为12、12.3和12.4。
中国一线、强二线、弱二线与三四线城市的房价收入比2010-2020年变化图
资料来源：[易居研究院]2020年全国50城房价收入比偏离度研究报告2021-04-01
七、研究2016年初经2019年初到2021年中20个有世界500强的代表性世界大都市分两阶段房价收入比变动的情况发现，5年半期间新加坡从23下降22%到18，东京从25大跌47%到13，伦敦从34大跌60%到14，旧金山从14大跌47%到7，表明特大型都市可以通过努力增加人均GDP和人均可支配收入、控制常住人口增长、引导高房价下跌来实现房价收入比大幅下跌。同期香港38升22%到46、北京33升46%到48、上海30大升23%到37、深圳30大升54%到46、广州18大升67%到30，表明中国大都市高房价收入比的危险状态已经持续了五年多，中央必须下决断放弃依赖土地财政的香港模式转向增加公屋供给占比的新加坡模式。
1、2016年初-2019年初三年期间和2019年初到2021年7月2.5年期间亚洲特别是大中华区大都市房价收入比连续大幅上升，同时新加坡、东京、伦敦等大都市房价收入比连续大幅下跌。
2016年初-2019年初三年期间亚洲大都市特别是大中华区大都市房价收入比出现大幅上升，香港38升29%到49、北京33升36%到45、上海30大升50%到45、深圳30大升40%到42、广州18大升61%到29、台北18大涨78%到32。
世界500强集中的全球18个大都市2016年初-2021年中房价收入比变动表
资料来源：Numbeo，君晟
5个时间刻度分别是161：2016年1月、171：2017年1月、181：2018年1月、191：2019年1月、2107:2021年7月。19-21变幅指2021年7月与2019年1月的房价收入比变幅，16-21变幅指2021年7月与2016年1月的房价收入比变幅。
2019年初到2021年7月2.5年期间亚洲大都市特别是大中华区大都市房价收入比仍有小幅上升，香港49微跌5%到45、北京45继续小升7%到48、上海45回落18%到37、深圳42继续涨10%到46、广州29小涨4%到30、台北32小跌4%到31。
2016年初-2019年初三年期间新加坡23微降4%到22，首尔17升24%到21，伦敦34大跌38%到21、东京25大跌48%到13、纽约20大跌40%到12、旧金山14大跌40%到9，2019年初房价收入比伦敦21、巴黎19年以外的欧美日大都市在8-13区间，慕尼黑11升45%到16、东京13、纽约12、柏林9升22%到11、旧金山9、苏黎世9、洛杉矶8。
2019年初到2021年7月2.5年期间新加坡22大跌18%到18，首尔21继续大升37%到29，伦敦21继续大跌35%到14、纽约12继续大跌22%到9、柏林11跌14%到9、旧金山9继续大跌18%到7，2021年中房价收入比巴黎20以外的欧美日大都市在全部回落到8-15区间，慕尼黑16微跌到15、东京维持在13、苏黎世9跌10%到8、洛杉矶微跌6%到8。
2、2021年7月全球大都市房价收入比比较：
2021年7月全球大都市房价收入比一览表
资料来源：Numbeo，君晟
八、持续推高房价的三大原因包括：地方财政过于依赖土地财政收入导致地方政府不乐见房价下跌，银行信贷过于偏爱个人购房贷款和房地产开发贷款，2015年-2019年的棚改货币化加快住宅去库存和自2015年3月迄今推升房价持续六年持续上升
1、持续推高房价的原因之一：地方财政过于依赖土地财政收入是地方政府不乐见房价下跌的重要原因。2020年全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元、同比增长16%，占全国财政收入46%、占地方财政收入84%、与地方税收收入8.5万亿相当，再创历史新高。2020年五项土地房地产税合计2万亿。
全国一般预算收入18.28万亿，地方一般预算收入10万亿，一般预算收入主要包括税收收入和非税收入，其中税收收入占85%左右。卖地收入超过8万亿，而地方税收收入8.5万亿，卖地收入与税收收入基本相当。
2020年，全国卖地收入超过1000亿的城市就多达14个。许多城市对于卖地收入的依赖度超过100%，堪称重要的财政支柱。
2020年中国土地拍卖总收入8. 4万亿、增长16%占全国财政收入46%、占地方财政收入84%，五项土地房地产税合计2万亿。
以杭州为例。按照自然资源部住宅用地分类调控政策要求，杭州市于2021年4月、6月、12月分三次集中发布住宅用地出让公告、集中组织住宅用地出让。杭州2021年首批57宗地块集中供地于5月7日、5月8日两天集中出让，总面积4527亩，总出让建筑面积约759万㎡，总起价约935亿元，总出让金额约1178亿元。
2、持续推高房价的原因之二：银行信贷过于偏爱个人购房贷款和房地产开发贷款是推升房价螺旋式上升的重要原因。银行信贷是支持个人房贷和房地产开发的主要资金来源，中国房贷增量和存量屡创新高，2021年上半年银行监管部门屡次要求行政调控收紧房贷，但房贷仍然大幅增加。
2008年-2017年工农中建四大行年报贷款结构数据显示，四大行十年累计投放贷款规模为253万亿元，其中个人购房贷款69万亿元贷款占比27%，远超制造业贷款总额49万亿占比19%，二者之间变化趋势存在明显此消彼长关系。个人购房贷款69万亿与房地产企业贷款19万亿合计的房地产行业贷款规模总计达88万亿元占比35%。楼市泡沫化发展对实体经济、居民债务和消费有重大的影响。
2009年-2018年十年内，中国金融机构贷款余额从35万亿元上升到136万亿元，其中个人购房贷款与开发贷款合计的房地产行业贷款余额则从5.7万亿元扩张到38.7万亿元，房地产行业贷款占比也从16.3%攀升到28.4%。
2021年上半年我国房贷增量创十年最高。2021年7月13日，国务院新闻办就2021年上半年金融统计数据的情况举行新闻发布会。统计数据显示，上半年人民币贷款增加12.76万亿元，外币贷款增加802亿美元。其中，住户贷款增加4.58万亿元，其中，短期贷款增加1.15万亿元，中长期贷款增加3.43万亿元。能够反映房贷变化的中长期贷款此次增量为近十年最高，2012年至2015年的上半年房贷增量均不到2万亿元、其中2012年上半年5234亿元，2016年至2021年上半年住户部门中长期贷款增量分别为2.62万亿元、2.82万亿元、2.5万亿元、2.75万亿元、2.8万亿元、3.43万亿元。
2021年6月末人民币房地产贷款余额是50.8万亿元，同比增长9.5%，增速比上年末回落了2.2个百分点，比同期各项贷款增速低2.8个百分点。余额比年初增加2.4万亿元，占同期各项贷款增量19%，同比少增0.57万亿元。其中，房地产开发贷款余额是12.4万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末回落了3.3个百分点，比年初增加了0.34万亿元，占各项贷款的增量是2.7%，同比少增0.40万亿元。6月末，个人住房贷款余额是36.6万亿元，同比增长13%，增速比上年末回落1.6个百分点，比年初增加2.1万亿元，占同期各项贷款增量的16.7%，同比少增1602亿元。
有分析师认为：“房贷作为个人应对通胀预期而投资房产的助力工具，同样也是银行的优质业务，具有内在的增长冲动。调控政策只会抑制而不会消灭这一冲动，除非推动房贷增长的基础动力消失殆尽。”，“房贷收紧是行政调控的取向，而房贷增加是银行的市场自发行为。能够既安全又有足够收益的投资方向就有城投和房贷，房贷和城投相比可能还更安全点，因此加大房货投放就是银行的自发市场行为。”
2、2008年美国次贷危机就是金融支持房地产市场无序发展的恶果。中国银行监管部门继续容忍房贷与开发贷的信贷占比升高的行为是在积累全局性金融风险。
2000年互联网危机后，美联储长期执行低利率，导致商业银行盲目发放次级贷款，家庭部门盲目贷款，负债激增。2005年开始美联储提高利率，大量家庭无力偿还房贷，引发了2008年次贷危机。中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清更加耿直：“押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价”。
在低利率环境下，商业银行盲目授信、房地产商盲目投资、家庭部门盲目贷款买房。当商业银行、房地产企业及家庭部门的杠杆率高到一定程度时，金融市场会变得很脆弱。当央行上调利率、国外爆发金融危机的外部环境发生变化可能触发债务风险。
3、持续推高房价的原因之三：2015年-2019年的棚改货币化是加快住宅去库存和自2015年3月迄今推升房价持续六年上升的主要原因。
2015年至2018年，棚改货币化的推进还对化解三四线城市楼市库存起到了很大作用。房价上涨较快的城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应。房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。
全国棚改货币化安置比例2014年为9%，2015年快速上升为30%，2016年更是上升到了49%。住建部数据支出2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。2017年后住建部不再公布全国棚改货币化安置比例，业界测算2017年60%左右，消化楼市库存2.5—3亿平方米。
九、2020年下半年起房地产调控政策控制土地、资金、房价三个重要的核心因素，从土地供应、土地财政、住宅供应、银行信贷、二手房交易量、成交价格。调控政策措施包括房地产公司限制负债率的三道红线，两集中土地拍卖制度，打击经营贷流入楼市，二手房官方指导价，国有土地使用权出让收入划转给税务部门征收。如此严厉的房地产调控政策仍未扭转房价过高不能满足多数自主购房居民的优化居住需求，中央亟待制定优化居住需求的新对策组合。
1、两集中土地供应政策加速地产行业向大企业集中、有利于稳定土地财政。
两集中土地供应政策即“集中发布公告、集中组织出让，全年不超过三次”，该政策覆盖北京、上海、广州、深圳四大一线城市和天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个大城市共22个重点城市。集中供地，集中开发，同时期大规模投资，然后短期内大规模销售。这对于房企在前期的资金端和后期的销售端压力都不小。集中供地政策基本上淘汰了大量中小型房地产公司，加速房地产投资市场的分化，大型地产商成为少数的竞逐者。土地向少量大型房地产企业集中，有利于调控土地价格和土地财政的稳定。少量大型房企集中销售，可以保证新房价格不至于过高。商业银行向少量大型房企提供贷款，既可以为政府创造稳定的土地财政收入，同时大型房企的实力也保证了银行获得稳定的利息收入，不出现风险。
2、大型房企三道红线是银行信贷风险控制政策。
三条红线是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1。
商业银行只会给符合三道红线的房企贷款，借此控制可能发生的金融风险。
三条红线政策压力最大的开发商如中国恒大在2021年全国各大城市两集中土地拍卖中未参与拿地。
3、社保、纳税、户籍等购房资格限购政策、限贷政策限制了富裕阶层旺盛的投资需求。
房地产吸收了大量居民储蓄以及银行信贷，中国家庭最主要的债务便是房贷。央行2019年城镇家庭资产调查，中国城镇居民家庭负债率为56%，房贷成为家庭负债的主要构成，在有负债的居民家庭中77%的有住房贷款、户均贷款余额为39万房贷，占家庭负债总比重的76%。另外一方面平均家庭负债为51万元，其中53.8%的家庭负债在30万以下，36%的为30~100万。
十、优化居住需求的八大政策：1、中央政府房地产政策基调从稳地价稳房价改变到允许房价下跌，引导全社会改变房价只涨不跌的刚性预期。从供给需求多方向制定政策组合。2、开征房产税以增加二手房供给：实施一户一宅户口本与房产证核对自住制度、向人户分离住宅的业主征收房产税。3、继续收紧购房资格以控制需求：优先满足常住居民家庭消费需求、限制投资需求。4、增加公有住宅供给占比以减少商品房需求：中央对70个大中城市地方政府实行公用住宅供给占比列入常规绩效考核机制和晋升考核机制，增加对公务员和教育医疗事业单位居民出租出售公有住宅的数量和占比以减少商品房住宅刚需。5、控制房产信贷以遏制需求：监管部门加强银行逐年削减房贷与开发贷占比的量化风控督查，继续提高房贷利率、继续提高首付比例以增加银行贷款安全垫，限制二套房贷款，实行改善型购房者预售原住房作为贷款必备条件的风控制度。6、增加教育医疗基础设施建设与商品房土地供应结合政策：政府在土地拍卖中明确加入房地产开发企业提供教育医疗社区服务公共基础设施和配套公有住宅的约束条件。7、均衡义务教育优质资源配置和破除大城市学区房高价怪圈：推广优质学校集团化运营机制、均衡优质教育资源配置、增加优质教育人力资源、建立教师公有住宅认购激励机制。8、减少商品房需求：建立大中城市户籍居民购房资格积分排序制度、控制首次置业需求优先于改善需求，实行住宅产权登记资格认定制度，实行唯一住宅不可质押登记制度以减少房贷质押品并保障居民居住人权，建立流动人口工作与住宅分离鼓励政策、限制核心都市常住人口外延增速。
十一、优化居住需求的对策一：中央政府房地产政策基调从稳地价稳房价改变到允许房价下跌，引导全社会改变房价只涨不跌的刚性预期。
1、中央政府房地产政策基调从稳地价稳房价改变到允许房价下跌。打破房价不会下跌的刚性预期。在稳房价稳地价的房地产政策指引下，相当多数居民已经建立了23年以来房价不会跌的坚固预期，无风险预期鼓励了社会流动资本流入住宅投资领域、持续推升主要城市房价持续多年大涨，即使再不看好房地产的经济学家也承认核心城市住宅价格还会上涨。
2：允许高杠杆房地产企业破产与重组，允许房地产企业规模缩小和自负亏损盈利，允许房价下跌30%。
3、央行银监会加强递减房贷和开发贷占比的风控督查机制，遏制商业银行热衷发放相对制造业和政府融资平台更安全的个人房贷的收紧房贷政策背离趋势。70个大城市房价自2021年高位下跌30%大约回到2020年初、仍然是较高水平。2020年初以前银行房贷和购房者本金仍然安全，银行没有断供风险，2020-2021年高位购房者损失约20%-30%市值，总体风险可控。
十二、优化居住需求的对策二：开征房产税以增加二手房供给：实施一户一宅户口本与房产证核对自住制度、向人户分离住宅的业主征收房产税。
1、中央引导大城市地方政府转变依赖长期土地财政的痼疾，开征房产税以弥补土地出让收入减少。
2、尽快完成房产税征收立法程序，实施一户一宅户口本与房产证核对自住制度、向人户分离住宅的业主征收房产税。中国深圳补缴20年产权续费政策规定按房价0.6%征缴折合每年产权费0.03%，美国永久产权房屋每年需交年税率1.8%的房地产税是深圳年产权费约60倍。美国房产税的70%养当地公立中小学的12年免费教育免费教育、30%用于市政建设，免费教育并不真正免费。
中美谁的房产税负负担更重？
深圳1980年出让土地使用权的40年产权房于2020年到期，按房价每年0.03%合计0.6%可续20年产权。中国还没有开征房地产税，预计中国自住唯一房免征房产税。
美国永久产权住宅每年房产税率各州不同在1%-3%之间，美国自住唯一房不减免房产税，如德州奥斯汀永久产权住宅每年房产税税率2.6%，不同州低的有1.2%、平均1.8%。
美国房产税有两大目的：
第一、差异性房产税有助于划分富人区、中产区、贫民窟。有能力一直交房产税就有永久产权，失去收入来源和支付能力的富人区或中产区房产业主有可能搬离社区。
第二、房产税的70%用于当地公立中小学的12年免费教育、30%用于市政建设。美国的12年免费教育和市政建设并不是真正免费，而是住宅永久产权所有人用每年房产税支付的。
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十三、优化居住需求的对策三：优先满足常住居民家庭住宅消费需求、限制投资需求。住房供需矛盾主要是投资需求挤占消费需求、并维持了高房价。房价由高收入高净值富裕阶层购买力决定而不是由全社会人均年收入水平表征的购买力决定，城市中低收入阶层已经无能力在市区地段购买商品房。
1、限定住宅以自主为优先，限制住宅投资行为，限制银行对自住住宅以外的住宅提供信贷。
以结婚为驱动的住宅刚需往往会组合青年夫妇积蓄和双方父母积蓄共同覆盖首付款，背负按揭还款压力的中青年夫妇可能需要用20年以上可支配收入积累部分偿还房屋按揭贷款。中低收入住宅刚需家庭是还贷压力最大的，因此政府出台限制高收入阶层以投资需求为目标购买多套住房的政策是合理的。
2、核心都市实行居民购买住宅资格积分制制度，优先满足本市居民中有子女家庭、结婚家庭的首次置业需求，有资格居民的二次置业与首次置业间隔年限不低于五年，减少二次置业需求。
十四、优化居住需求的对策四：增加公有住宅供给占比以减少商品房需求：中央对大中城市地方政府实行公用住宅供给占比列入常规绩效考核机制和晋升考核机制，增加对公务员和教育医疗事业单位居民出租出售公有住宅的数量和占比。
1、中央出台地方政府增加公用住宅供给量占比量化规范政策，减少商业开发住宅供给占比。
2、考核：中央政府增加地方政府主官晋升考核机制和常规绩效考核机制的考核指标，考核新增公有住宅面积及占比指标、新增教育医疗基础设施建设增速与面积占比指标，城市人均居民可支配收入增加值、城市人均预期寿命年增加值、城市平均预期教育年限增加值和实际教育年限增加值。
十五、优化居住需求的对策五：控制房产信贷以遏制需求：监管部门加强银行逐年削减房贷与开发贷占比的量化风控督查，继续提高房贷利率、继续提高首付比例以增加银行贷款安全垫，限制二套房贷款，实行改善型购房者预售原住房作为贷款必备条件的风控制度。
1、限定首次置业居民以历史家庭收入来源证明支付住宅首付，限定房贷月供不得超过家庭月收入的合理比例30-50%，发达经济体惯例是不超过30%，中国银行惯例是不超过50%。
2、逐年削减银行贷款余额中开发贷款和按揭贷款占比、继续提高房贷利率。停止二套房房贷资格。
3、银行以改善置换型购房者原有一套房向第三方或政府公有住宅储备中心预售的旧房转让协议作为贷款购房必备条件，确保改善购房者搬入新家且交割旧房后仍只有一套住房。
十六、优化居住需求的对策六：增加教育医疗基础设施建设与商品房土地供应结合政策：政府在土地拍卖中明确加入房地产开发企业提供教育医疗社区服务公共基础设施和配套公有住宅的约束条件。
1、拍卖：地方政府明确以教育医疗基础设施建设投资占比和配套公有住宅投资占比作为房产企业中标商品住宅土地拍卖的约束条件。
十七、优化居住需求的对策七：均衡义务教育优质资源配置和破除大城市学区房高价怪圈：推广优质学校集团化运营机制、建立教师公有住宅认购激励机制，住宅建设需结合医疗教育基础设施建设展开，全国均衡布局教育与医疗基础设施和人力资源配置，限制教育与医疗人力资源在核心都市集中的趋势，大力增加教育与医疗基础设施建设供给和优质教育人力资源供给，中央和地方政府制定新住宅建设思路的立足点要考虑优化居住需求结合提高教育医疗服务水平以优化人口质量的总体对策。
现行的高中全市统考、小学和初中按学区招生的教育分区政策，大都市的优质小学和初中推动了周边学区房房价过高。
1、推广优质学校集团化运营机制：鼓励优质学校通过行政划拨组建跨区域分校体系，建立中学中高级管理职位交流轮岗晋升制度，共同提升各分校教育质量、均衡教育配置。提高人口质量的的总体对策：实现全国教育与医疗优势事业单位集团化网络化发展：充分补充二三线城市的教育与医疗人力资源再配置和优秀人力资源跨区域轮换制度和跨区域晋升制度，缓解全国人民对核心都市优势教育与医疗资源的集中消费趋势。
优质高校的跨省跨城际集团化布局、均衡优质教育资源区域配置：国务院教育部制定鼓励地方政府与优势高校共同出资建设优势高校的城市分校，地方政府提供专项教育基础设施土地供应和配套教育人力资源住宅专用土地供应，鼓励住宅开发商以BOT方式代建教育与医疗基础设施与教育医疗人力资源住宅作为获取商业土地获取的对价条件。
2、增加投入事业化集团化经营高校：加强高等教育投入，争夺全球高端教研人才，减少中国与美国对高端教研人才吸引力的差距。
3、提升大城市整体义务教育质量、均衡优质教育资源配置：停止以学区房为义务教育阶段招生依据，优质学校在全市招生后就近分配分校学位。
4、增加优质教育人力资源：提高优质学校教师工资和住房待遇，建立多视角考核奖惩制度。
5、教师公有住宅认购激励机制：地方政府以30年服务年限合约为对价、以公用住宅产权抵押登记给予教师公有住宅认购资格，提前离职的教师需偿还公有住宅与商业住宅的差价才可以获得住宅完整产权。
6、通过医疗教育资源投入提高人口质量的具体措施：中央部署增加教育与医疗优质资源建设，包括基础设施建设和人力资源建设。
（1）大城市优质教育医疗事业单位集团化：行政划拨和与地产集团商业合作两个路径建立优质集团分支体系，建立必须有多分支多年任职资历的集团内中高级管理职位晋升。
（2）增加教育医疗人力资源供给：提高教医人才收入水平，提供公有住宅认购资格。充足的教育医疗人力资源供应是全民人口质量提升的保障，也是社会文明程度持续提升的必然要求，更是人民群众美好生活的更高要求。
十八、优化居住需求的对策八：减少商品房需求：建立大中城市户籍居民购房资格积分排序制度，实行住宅产权登记资格认定制度，实行唯一住宅不可质押登记制度以减少房贷质押品并保障居民居住人权，建立流动人口工作与住宅分离鼓励政策。
1、推广与建立大中城市户籍居民购房资格积分排序制度，一二线城市以人才学历管制户籍迁入、以纳税贡献排序优先满足中高收入科技创新行业人才自住消费需求，政府努力增加公有住房供给满足低收入阶层和优先满足包括教育医疗事业单位在内公务员群体的自住消费需求，限制累积纳税额不足房价总额的境外人士和富裕人士和家庭有公有住宅人士的购房资格，对户籍家庭与房产证业主不一致的非自住投资类住宅居民征收与欧美国家较高水平一致的房产税。
2、住宅产权登记资格认定制度：政府住宅产权部门广泛采用互联网技术核验产权申请人注册住宅产权的资格，住宅产权申请人的全国住宅持有套数、可覆盖住宅首付的银行流水历史家庭收入来源证明、可覆盖住宅月供的银行流水家庭收入来源证明、公安部联网查询真实婚姻存续状态。限制企业购买住宅，鼓励自住家庭居民购买住宅。
3、立法保护自住家庭居民唯一住宅的居住权不受侵犯：实行唯一住宅不可质押登记制度，不可用于担保抵押和司法拍卖和个人债务清偿。减少第二套住宅需求的抵押品范畴。
4、政府鼓励流动人口工作与住宅分离。雄安设计方案提出工作居住分离试验思路，中低收入流动人口采取工作与住宅分离实践。
中低收入流动人口选择一二线城市工作收入和在三四城市购房居住。为鼓励回乡置业减轻都市人口增加压力，中央政府应制定鼓励政策提高三四线城市教育医疗服务水平与基础设施建设。大城市可以参考雄安建设思路，雄安不设户籍、就业者退休后回原籍居住养老。大城市同样可以鼓励外地流入就业人口返乡购房。
十九、优化居住需求有利于提高中国家庭生育意愿：中央房地产政策基调从稳房价稳地价转变为允许房价下跌，尽快推出以房地产税为标志的财产税政策，以财产税收入逐步补充土地出让收入减少部分、减少地方政府对土地财政的依赖，建立房地产开发商新建住宅社区必须配套教育基础设施和公有住宅的房地产土地拍卖政策，均衡配置优质医疗教育资源以优化居住需求。优化居住需求的对策同时也是优化人口质量的对策：提高人均寿命预期，适应老龄化社会人民需求。老龄化社会不是洪水猛兽、是中国发展为中等发达经济体的必然途径，中国社会转型不能是想方设法推迟老龄化社会的到来而是要适应老龄化社会人民追求美好生活的需求、满足人民对居住、教育、医疗的更高要求。中国经济持续增长不能依靠增加新生人口延续人口数量红利，而是要提高国民居住教育医疗水平和提高运用科技的技能水平、依靠人口质量红利延续人口红利。医疗条件保障平均寿命延长是社会深度老龄化的客观结果，提高平均寿命是中国社会进步和中国从中等收入国家晋升为中等发达国家的必要条件。
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