珠海恢复85折备案价，多盘打折！“五一”要怎么买？
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珠海恢复85折备案价是什么情况？“五一”小长假快到了，可以冲进场吗？唐家VS西区怎么选？有哪些真心好的项目大打折扣？哪些是真正的保值户型？……
在日前的直播中，凤凰君与“大鹏聊房”的主播大鹏，针对以上话题进行了探讨。凤凰君也整理了本次直播的高频问题及解答，希望能让大家在这个“五一”有方向地买买买！
珠海恢复85折备案价是什么情况？
去年8月23日，珠海开始执行新预售的项目实际销售价格不低得于备案价的90%的政策。
今年4月14日，珠海恢复85折备案价，这意味着，开发商在备案价基础上打折，力度可以从9折加大至85折。
例如一套备案总价300万的房子，原本销售价不得低于270万，如今变成不得低于255万，购房者在其中能省下10几万。
跟之前9折备案价买的有冲突吗？
要注意备案时间，如果是2021年8月23日-2022年4月14日期间内备案的项目，则还是按不低于备案价9折的价格销售。否则，不动产登记中心不予办理网签。
楼盘可以选择重新备案，但调整备案均价的间隔时间需在3个月以上。
近日，珠海不少楼盘也在原本9折备案价的基础上，对同一批房源进行重新备案，诸如富力新天地、清能岭秀荟、鸿基岸芷汀兰、华发峰尚等项目。重新备案的均价相对来说可以低到在700-3000元/㎡区间内。
这个“五一”适合下手买房吗？
珠海这一次又重新调整到85折备案价，相当于购房者有更多的机会去争取到更低的一个价格，来买到他们想要买的房子。
加上不少开发商在小长假期间还推出特别优惠，是实实在在的让利，购房者们可以把握住这次的买房窗口期。
除了备案价调整，现在还有利率宽松的利好。截至4月20日，珠海各大银行在二套房房贷利率报价上已连续3个月下调，放款速度也更快，也给购房者们更多信心。
哪些人应该赶紧入手？
第一个是一直在租房的刚需，对于自住房屋的需求非常紧迫了，在目前的“买方市场”中，要把握机会，不要等涨的时候又错过了一波机会。刚需真的不用想太多，你抓到了风口，有优惠选好就买就好了。
第二个是改善型的客户，可能会倾向于选择配套完善的主城的次新房，但因为现在珠海的新房市场已经很卷了，可能新房的价格比二手房价格还便宜。
如果不是实在很看重市区的一些配套或者有很强的学区需求的话，现在在一些配套完善的新城板块，真的可以好好挑挑新房。
第三种类型的客户群体，在珠海也是非常有代表性的，就是北方城市的客户。
如果说在宜居性配套性都差不多的基础上，一定要选一些有爆点，政策红利向比较明显的城市。目前珠海的发展有持续性，包括产业落地、配套的完善程度，还是跟大湾区其它城市的联动优势，都不错。
有哪些楼盘调价？有哪些必看好盘？
诸如位于白蕉的方直西岸、井岸的华发依山郡、富山工业园的五洲富山园，本轮调价的均价都低于1万/㎡。
华发是在珠海颇具影响力的开发商，所以在这样的一个大的市场信号来临的时候，华发也是第一个做出响应的。目前华发在十字门、航空新城的项目，都有较大幅度的让利，可以重点关注。
还有珠海华润置地广场|海湾润府、仁恒滨海湾等品牌性强，产品也很优质的项目，也值得重点关注。
北围VS航空新城，怎么选？
北围简介
从珠海北站为界限，北围西面基本上已经开发成熟，主要是高新产业区；东面的地块在陆续拍出，主要是生活配套区。东西两面是互为补充的关系。
北围的优势
1，首先是它的产业，带动了人口和经济；
2，其次是它作为珠海的北大门，一直以来都是大湾区的其它城市进入到珠海的第一站；
3，在交通上的意义也不可小觑，目前北围拥有珠海北站枢纽，另外深珠通道、深珠高铁都将在这里落地。对内还有兴业快线和金琴快线，可以直接连接珠海市区和横琴。
4，北围另一头是珠江口的东岸的深圳，永远不缺发声点，北围也颇受外地客户欢迎。
航空新城简介
目前产业服务中心、公共文化中心已经投用，今年10月份华发国际商务中心也要投用了，明年年初市民艺术中心也要正式启用，航空新城核心区将成型。土拍进入收官期，无住宅地可出让。
航空新城的优势
1，航空新城是珠海最早打造的现代化新城样板，规划高、起点高，建设速度快。
2，配套基本成型，汇聚商业、商务、文化、政务、生态、教育等配套。
3，人气十足，截至2020年12月，航空新城范围内水表报装量约2.5万户，常驻居民已经超过6万人（规划人口9.5万）。
4，通过洪鹤大桥、金海大桥可以直接连接到拱北、香洲、横琴等重点区域，通行时间也是缩短到15~20分钟，促进了东西两个城区的融合发展。
怎么选？
1，航空新城在规划定位上面，大鹏认为是高于北围的，建设进度也是较快，基建基本上已经建设完成了，可以看到一个非常有确定性的未来。
2，看向珠海的整体发展是一路向西，航空新城又是城市西拓的桥头堡，可以作为核心点去进一步提升整个西部中心城的价值，也是珠海所有新城里面最让人放心的一个老大哥。
3，北围的发展周期可能会长一点，而且也是比较依赖于产业的发展。目前北围的产业还没有完全成型，包括像深珠通道还处于前期规划阶段，在落地之前都充满的不确定性。因此，买北围的人需要更能沉得住气，做一个长线的投资。
4，不过近期《珠海市2022年重点建设项目计划》出来之后，现在是有明确几点，一个是南中珠城际与深珠城际在后环那边会有一个并线，可能会设一个站点。深珠通道、深珠高铁会经过北围，并在北围有枢纽点，还是值得期待的。
5，如果你很关注宜居性，属于进阶的改善客户，想要稳健的投资，选择航空新城，能马上享受到完善的配套，良好的生活氛围。
如果你是看好产业，并且是能够坚持做长线价值投资的，你可以选择北围。
白蕉新城和尖峰南怎么选？
白蕉新城和尖峰南只相距一条尖峰大桥，均价也在1.5万/㎡左右。
1，大鹏认为，尖峰南只是斗门的一个商务区，它扮演的更多是斗门区的一个行政中心，可能是一个有感情宜居性的地方。
2，但是把白蕉新城放在整个西部中心城来看，如今已经和鹤洲高铁新城一起升级为东湖新城，是真的有政府红利加持的地方，整个定位是拔高了的。并且，还可以通过胜利大道直连香海大桥。
白蕉新城和平沙新城怎么选？
1，白蕉新城有香海大桥和未来高铁枢纽的加持，对于主城上班的人的通勤来说，有一个可视性的，你知道你未来要花多少时间在通行上。并且，白蕉新城的生活氛围十分浓厚，商业、学校都到位了。
2，平沙的话，还是比较适合地缘性的客户，诸如周边有一些游艇业、制造业的产业，在这里上班的人可能会比较合适。
虽然即将有鹤港高速二期的落位，但平沙新城实际通勤距离，还是会比白蕉新城远不少，对于在市区上班的人来说，实际距离太远了。
平沙新城的生活氛围比较差，楼下的便利店都没有怎么开，投资性还是比较强。
什么户型更受欢迎？未来更好出手？
目前珠海楼市有一个现象，就是在热点板块里的主流楼盘，以小户型作为主打产品，而且在市面上的成交也非常有热度。反而是一些远郊的板块，会将大户型尤其是别墅大洋房作为主推型的产品。
其一，这是因为房价因素，比如说航空新城和北围都有推出70多平的紧凑型三房一卫户型，均价在3万/㎡。但像在平沙那边的房子，单价1万出头就可以拿下，甚至9000多。例如方圆月岛首府卖得最好的就是120多、140多平的大户型。
所以更多的是由房价来决定的，你在远郊花100万，你可以买到一个住起来非常舒适的大户型。你在核心区域里面，手握300万，你都买不到享受型的产品。
其二，可能要考虑到未来的市场行情，在热门板块，户型小总价就低，当房价涨上去的时候，会有一个升值幅度，小户型也能更容易出手，因为总价比较低。而且可以享受的配套也相同。
但考虑小户型，也要选择空间感足的小户型。70多平的三房一卫和80多平三房两卫对比，或者还在紧凑型的4房当中去做选择，建议再踮踮脚，家里再支持一下，去买个更大一点的户型。这样可以减少很多未来换房的麻烦，在二手市场中也更有优势。
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