点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君明明仅一路之隔，每天来回却都要绕行。这应该是居住在中山坦洲镇，却在珠海上班的“双城族”们，最真实的体验。中山坦洲镇与珠海香洲区虽仅一路之隔，但因两地存在多条“断头路”，致使两地居民出行极为不便。近年来，随着两地政府的努力，这些“断头路”逐渐被打通。近日，凤凰君发现，珠坦两地又一条“断头路”，正在施工，有望被打通。道路现状：正在进行地面施工该条“断头路”，位于珠海市云峰路与中山市坦洲镇环洲东南路之间。▲航拍实景，拍摄时间2022.06.14从具体位置来看，该道路是将万科城和华发未来荟之间的云峰路，与佳境康城旁的环市东南路相接，继而接驳坦洲镇神农路。去年，中山市坦洲镇城市更新和建设服务中心发布了该道路的《建设项目工程环境影响报告》。▲《建设项目工程环境影响报告》截图从中可知，该道路规划建设路线全长246.988米，其中包括跨越坦洲排灌河的桥梁长47米，道路等级为城市次干路，双向6车道，设计时速30km/h。目前，该道路正在进行地面施工。从航拍实景图上可以看到，工程范围内已被围蔽，现场有挖掘机正在施工。▲航拍实景，图中红线内即为"断头路"位置，拍摄时间2022.06.14▲航拍实景，图中红线内即为"断头路"位置，拍摄时间2022.06.14打通“断头路”，有利也有弊打通“断头路”后，对于每日往来珠坦的居民来说，这绝对是一大交通利好，尤其是附近的小区居民。这条“断头路”坦洲方向的附近小区主要有：佳境康城，海伦春天，锦绣明珠及逸骏半岛等。居住在这些小区的居民，目前如果要到珠海，驾车一般要么从坦洲的环洲东南路的东南方向，到达珠海的人民西路；要么从环洲东南路的西北方向，经南坦路、谷都大道，到达珠海上冲片区。而该条“断头路”通车后，无须绕行，可直接经云峰路到达珠海，再经诗僧路，翠屏路快速到达珠海的主干道——明珠北路或梅华西路，也可从附近快速驶入金琴快线。很显然，该条“断头路”通车后，大大减少附近居民的出行时间，同时也可以缓解环洲东南路与人民西路的交接处、以及谷都大道上冲路口的交通压力。但对于此路的开通，也存在一些不同的意见。云峰路附近（如万科城、华发未来荟小区）的居民认为，开通后，一方面，会增加了小区路段的交通压力，为附近居民的出入添堵；另一方面，附近有云峰小学及云峰幼儿园，如果此处车流量增大后，会存在较大的安全隐患。因此，打通此路，带来的影响有利也有弊。届时开通后，的确需要加强管制。两地房价，二手房房价相差50%如果珠坦的“断头路”都打通后，两地距离几乎为“0”。然后，目前，两地的房价却有着天壤之别。如云峰路与环洲东南路之间，这条“断头路”附近的两地房价，无论是新房还是二手房，均有较大的距离。珠海与中山坦洲部分楼盘房价对比地区楼盘产品均价(元/㎡)珠海绿景喜悦荟约161㎡精装单位35000珠海凤山府约87-138㎡，2-4房带装修30000珠海万科城(商品房)二手房（挂牌价）30782珠海华发城建未来荟二手房（挂牌价）27491中山坦洲佳境康城约89-145m²，带装修20000中山坦洲逸骏半岛约74㎡-131㎡，毛坯15500中山坦洲海伦春天二手房（挂牌价）11228中山坦洲锦绣明珠二手房（挂牌价）14207整理：凤凰网房产珠海站

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君终于，斗门要迎来第一所公立三甲医院了！刚刚，根据@今日斗门消息，《斗门区“筑高地、强基层”医疗卫生振兴三年行动方案（2022-2024年）》正式发布。该方案提到要把遵医五院建设成服务珠海、在粤港澳大湾区有一定影响力的三级甲等综合医院。助力遵医五院三年内升级为三甲医院凤凰君了解到，遵医五院位于斗门珠峰大道南侧，医院现有新、老两个院区（一、二期工程），占地面积160亩（约10.6万㎡），目前的等级为三级医院。从航拍图可见，遵医五院紧邻万达广场和珠海市理工职业技术学校

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君航空新城，真派糖了！你该相信吗？价格在24000/㎡+，就能拿下一套洋房。而在去年，这个价格可能要30000元/㎡，甚至更高。那么，作为西区改善型居住的天花板，航空新城目前的市场情况到底如何？是否值得入手呢？性价比超高，板块最底23XXX元/㎡首先，我们看向航空新城目前主要在售的楼盘，基本都集中在板块的西边，主要的区别在于是否靠近金湾中心河湿地公园。其中，华发天茂国际半岛、天茂·领航湾紧邻公园一侧，部分产品会有景观溢价。因此，在居住环境方面，靠近公园>非靠近公园；产品方面则是，洋房价格>高层价格，除此之外，凤凰君认为，楼盘间的差距并不是特别大。如果是追求性价比，可以优先考虑粤海拾桂府、卓越江屿海，这两个楼盘的价格，目前都是板块的最低位。先看粤海拾桂府，目前在售2期，分为洋房（11层高）和高层（33层高）产品。其中，2栋在售户型为建面约109㎡的大4房，更偏向改善。3栋在售户型，则为建面约90㎡的小3房，更适合小家庭。值得关注的是，3栋由于更近马路一侧，因此优惠力度更大，而4栋的位置，更靠小区里面，因此价格更高。目前，项目二期板楼的整体均价为25000-29000元/㎡，塔楼均价则为24000-28000元/㎡。以3栋2单元的201房为例，置业顾问算出该套特价房的价格，原价为2526102元，目前优惠一口价为2330234元，单价为25654元/㎡。但渠道方面表示，这套房的实际底价为88折，也就是2222969元，折算单价约24474元/㎡。也就是说，航空新城的洋房产品，价格最低可以为24XXX元/㎡。▲3栋2单元201房备案价对比1月的网签数据来看，约5个月时间，粤海拾桂府共网签了82套。1、2期项目，还剩约一半货量待出。根据网签数据，二期的塔楼产品，目前货量充足，还剩119套待售；4栋的洋房产品，共有60套待售。2栋洋房，共有21套房源，还剩10套待售，3栋共有40套房源，还剩27套待售。再看卓越江屿海，该项目在售2、3、5、6、8、9、10栋，建面约79-92㎡的三房，优惠价约为23000-25000元/㎡。值得关注的是，该项目最近释放了部分一口价单位，建面约79㎡的3房，单价最低23774元/㎡，建面约89㎡的3房，单价最低24552元/㎡。以8栋404房为例，置业顾问算出该套房源的优惠单价为23836元/㎡，按两成首付计算，只需约38万的首付款，月供约7428元。也就是说，在航空新城最低23XXX元/㎡，就能拿下一套小面积的高层产品。对于年初的网签数据，该项目近5个月来，共网签81套，剩余325套房源待售。除此之外，该项目仅剩7栋未备案，其他楼栋均有在售。5、6、8、9栋的货量较为充足。从备案价来看，8栋的404房，备案总价约为2050956元，按市场优惠价计算，大约打了个9折。由板块整体来看，以上两个楼盘目前的价格较低，性价比非常高，建议买家可结合备案价来测算底价，这样捡漏的机率更大。近中心河湿地公园，改善自住2字头再看华发天茂国际半岛、天茂领航湾，这两个楼盘更靠近中心河湿地公园，因此更适合看重居住环境的买家。其中，华发天茂国际半岛，配建红星美凯龙，马路对面则是爱琴海购物中心，周边的商业氛围将非常浓厚。前排的小高层板楼产品，更直面金湾中心河湿地公园，不论是景观视野，还是居住环境，都极为优越。目前，该项目主要在售11、23栋，户型为建面约98㎡-128㎡的3至4房，价格约在23000-27000元/㎡。据网签数据来看，项目近5个月来，共网签了66套，待售307套。目前货量充足，可供选择的户型产品较多。而天茂·领航湾，同样是沿着中心河湿地公园而建。且自身配建12班幼儿园、36班公办小学，对于注重教育的家长来说，接送孩子非常方便。该楼盘目前主要在售1、2、7、8、9、12栋，户型面积为建面约73-119㎡的2至4房，单价在24800-34000元/㎡。其中，7、8栋为小高层洋房，靠近中心河湿地公园，位置极为优越，因此价格为31000-34000元/㎡。其他在售楼栋产品，靠近小区里面，价格则在24800-29000元/㎡。值得关注是，该项目目前已释放超优惠的底部价格，因此吸引不少买家前来，近期的成交颇为不错。▲天茂领航湾现场成交实景结语：综合以上市场情况，航空新城目前在售的楼盘，价格确实松动不少。再结合近期的利好政策，首套无贷在珠海非限购区购房，首付比例已降至两成。主流银行的首套房贷利率多来到4.25%。而航空新城，刚好处于非限购区域，又是西区的网红板块，因此市场看房热度上涨，也在情理之中。凤凰君认为，自住型买家真的无需再犹豫观望。其一，航空新城未来仅有一个全新盘，想要用等待来换抄底价，或许只能在二手市场有挑选余地了。其二，作为西区改善界的天花板，航空新城现在的价格已经非常友好。毕竟，板块内的二手标杆楼盘，今年仍然有26000元/㎡+的价格成交。▲截图于链家网你怎么看呢？评论区见~🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩测评丨改善置业必看！十字门板块测评房价丨珠海西区二手房，哪里最坚挺？交通丨高新区，在下一盘交通大棋学区丨未来3年，

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君发现没有，从五月至今，短短一个月时间内，珠海子弹式地连发新政，推动着市场前行。从利率由“5”到“4”，再逼近“3”，到公积金贷款额度大大提升、支付房租提取额度，再到放开限购，首付比例降至2成……所有一切举措，都为更多人创造了入市机会。👉回顾：测算，利率没减少1%能省多少钱？👉回顾：公积金提升贷款额度，对购房者来说，有何好处？加之市场经过一轮市场调整后，泡沫逐渐被挤出，带给购房者一个更健康、理性的市场，两相结合下，刚需或改善家庭几年不遇的置业窗口期，真的已经到来！那么在这个最佳时期，对于想上车的同学而言，有一个板块其实不容忽视，它便是与横琴金融岛对望的十字门（北区）。在凤凰君看来，相较于唐家半岛“海景+公园”带来舒适静谧，十字门（北区）“高阶配套群+天际线”带来的更给人一股城市向上的力量。▲十字门南北区

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君日前，珠海中原地产发布了5月楼市报告。值得欣慰的是，珠海的一手房市场，整体表现为量升价稳（👉详情）。而二手房方面，凤凰君曾对香洲区的二手房数据作了分析，今年的1-4月香洲区各片区的二手房的成交量虽不理想，但价格比较稳定，涨跌幅度并不大（👉详情）。那么，珠海西区各片区的表现又如何呢？马上揭晓！注：本推文统计的二手房成交数据仅来源贝壳找房网发布的成交房源，并不代表珠海的全部成交量。航空新城：价格最坚挺据贝壳找房网发布的成交房源统计，2022年1-5月（5月数据截至25日，下同），航空新城二手房共成交44套，同比2021年（1-5月），下降了10.2%。成交均价约为21245.76元/㎡，同比稍涨约2.11%。很明显，航空新城的表现为量跌价涨，但幅度都不大，成交量虽有10.2%的降幅，但基数较小，同比仅相差5套。而价格同比虽涨幅不大，但已是西区6个片区中，唯一上涨的片区。整体的平均成交周期达到148天。从具体项目来看，保利时代、保利香槟国际、龙光玖龙府、时代山湖海及中海左岸岚庭的成交量均相差不大，但成交量均不大，都在10套内。在成交单价方面，中海左岸岚庭成交价格最高，其单价最高的一套房源为约89㎡的3室2厅户型，成交单价为26517元/㎡。堪比目前航空新城在售新盘价格。红旗：成交量大幅下降据统计，2022年1-5月，金湾红旗二手房共成交56套，同比下降了44.55%。成交均价约为12009.7元/㎡，同比下降约4.73%。再看金湾红旗的二手房，成交价格下降幅度较小，而成交量下降幅度较大。整体的平均成交周期达到151天。在成交的具体房源中，仅金地格林春晓、中珠上郡、珠光新城成交量较大。在成交单价方面，以10000-14000元/㎡之间的居多，价最高的是东方润园的一套建面约136.8㎡3室2厅的房源，成交单价约15347元/㎡。三灶：价格降幅最大据统计，2022年1-5月，金湾三灶二手房共成交41套，同比下降了32.79%。成交均价约为10383.43元/㎡，同比下降约19.51%。金湾三灶的二手房成交量及成交价格都有较大下降幅度，而且均价降幅为西区6个片区中最大的。整体的平均成交周期达到208天。从具体成交来看，金湾三灶的成交较分散，成交单价以8000-12000元/㎡之间居多。湖心路：量跌价稳据统计，2022年1-5月，斗门湖心路二手房共成交65套，同比下降39.25%。成交均价约为13092元/㎡，同比下降约0.97%。虽然斗门湖心路的二手房成交量下降不少，降幅近4成，但成交数量仍是西区6个片区中最多的。而斗门湖心路二手房的成交价格比较稳定，均价基本与去年同期持平。整体的平均成交周期达到189天。从具体成交来看，斗门湖心路的成交较分散，成交量相对较大的仅有时代香海彼岸。在成交单价方面，由于斗门湖心路新老小区均有不少成交，整体上以10000-15000元/㎡之间居多，单价最低的仅有约7000元/㎡，最高的出现在五洲家园，约20000元/㎡。白蕉：量价大幅下降据统计，2022年1-5月，斗门白蕉二手房共成交58套，同比下降54.4%。成交均价约为9792.69元/㎡，同比下降约14.10%。不难发现，斗门白蕉二手房成交量及成交均价都有较大的降幅。成交量不到去年同期的一半，而且降幅更是西区6个片区中最大的，而成交均价的降幅也仅次于三灶。整体的平均成交周期达到200天。在成交的具体房源中，斗门白蕉的成交量以华发峰尚、时代倾城、万科魅力之城及招商依云水岸等白蕉新城几个小区居多。在成交单价方面，多数在10000元/㎡左右，单价最高的是招商依云水岸的一套建面约109㎡的房源，成交单价约12982元/㎡。井岸：量价大幅下降据统计，2022年1-5月，斗门井岸二手房共成交56套，同比下降33.33%。成交均价约为9887.53元/㎡，同比下降约13.35%。斗门井岸二手房成交量下降超过3成，成交均价降幅仅次白蕉，也相对较大。整体的平均成交周期达到204天。在成交的具体房源中，斗门井岸的成交量主要集中在尖峰南片区。里维埃拉、世荣碧水岸、世荣作品壹号成交量相对较大。在成交单价方面，即差别较大。单价最低的仅3350元/㎡，最高的达到16356元/㎡。特别指出的是，单价最低仅3字头的小区海鄂院，位于斗门井岸新青科技工业园，附近有伟创力等大厂，小区以单身公寓户型为主。结语从横向上对比，珠海西区各片区中，航空新城今年的二手房市场表现最为稳定。在全市成交量均出现大幅下降的情况下，其降幅最小，数量与去年同期仅相差几套。而红旗，三灶，湖心路，白蕉及井岸今年的二手房成交量，降幅均超过3成，最高的超过5成。在价格方面，航空新城是西区6个片区中，唯一上涨的。红旗，湖心路价格虽有所下降，但幅度不大，尤其是湖心路，成交均价与去年几乎持平。而三灶的降幅最大，同比下降达到19.51%，其次为白蕉及井岸，降幅分别约为14%与13%。另外，值得注意的是，西区各片区今年成交的二手房，成交周期都较长。各片区平均成交周期，最短的约150天，即至少平均达到约5个月，最长的达到约200天。因此对于急于置换的买家来说，应当及早做好时间规划。🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩交通丨高新区，在下一盘交通大棋学区丨未来3年，

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君喜大普奔，珠海市第一中学高中校区要来了！根据珠海市教育局公告，位于鹤洲新区的洪鹤中学，拟委托珠海市第一中学教育集团办学，成为其高中校区。另外，富山工业园也将新增一所公办高中，两所高中将共新增约8400个学位！不仅如此，今年以来珠海还有多所公办学校开启建设招标，动工在即，大大丰富教育资源！注：本文仅统计已开启招标、并公布完工时间的学校，部分通过招拍挂、城市更新配建的学校暂未公布具体规划，则不计入统计。公办高中2021年年底，南方日报报道显示，近3年内珠海将新增公办普高学位超万个。凤凰君统计到，2022-2025年珠海将投用5所新建/改扩建公办高中，包括洪鹤中学、和风中学新校区、华中师范大学珠海附属中学东部地块、田家炳中学改扩建项目、珠海三中改扩建项目。洪鹤中学预计今年动工，2023年完工昨日（6月10日），珠海市教育局就洪鹤中学发布了征名活动公告，命名格式为珠海市第一中学XX校区。具体来看，洪鹤中学位于位于洪湾一体化片区内港纵一路东侧、环港北路南侧、临山一路西侧、港平五路北侧，是该片区第一所公办高中，将辐射十字门、保税区、洪湾、横琴片区。该校用地面积约9.6万㎡，总投资约7.6亿元，建设规模60个班，3000个学位，是一所市属公办全寄宿制高级中学。根据2022年珠海市普通高中招生计划来看，洪鹤中学招生规模等同珠海二中，将在全市19所普通高中（含完全中学、十二年学校）里并列排第四。▲珠海洪鹤中学设计效果图目前，洪鹤中学项目征地工作已完成，正在进行场地平整工作，同步开展项目设计。6月6日开启了项目监理和造价咨询服务招标。珠海市教育局表示，洪鹤中学有望在今年第三季度开建。另外根据珠海市发展和改革局公布的《2022年重点建设项目计划》，洪鹤中学计划在2023年完工。值得关注的是，洪鹤高中拟委托珠海市第一中学教育集团办学，举办成珠海市第一中学的一个校区。在此之前，珠海一中平沙校区为单独办学主体，与珠海一中无直接关系。未来，洪鹤中学纳入珠海市第一中学教育集团事项完全确定后，珠海一中有望形成现有校、小学部、初中部、高中新校区的办学格局，其高中办学规模将扩大约一倍。和风中学新校区预计今年动工，2023年完工和风中学新校区同步发布了征名活动公告，命名格式为珠海市XX中学。和风中学（现有校）位于斗门镇，将迎来的新校区位于斗门区乾务镇（富山工业园）马山南路北侧，麒麟路东侧，沙龙路西侧，马山一路北侧。总用地面积约15.58万㎡，总投资约13.6亿元，建设规模108个班，5400个学位，是一所市属公办全寄宿制高级中学。6月6日，珠海自然资源局发布了“和风中学新校区土地利用公告“，意味着该新校区动工在即。根据《2022年重点建设项目计划》，和风中学新校区计划在2023年完工。据悉，因和风中学（现有校）继续举办，该校将作为独立主体开展办学。珠海市田家炳中学一期今年投用，北校区2023年完工位于斗门白蕉的田家炳中学改扩建项目分为一期和北校区及旧校舍改扩建项目。项目一期已于2021年4月开工建设，一期的建设规模为48个班级，2400人的学位数。目前，一期教学楼已封顶，预计今年投入使用，行政综合楼预计今年12月完成施工。根据最新的招标公告，北校区改扩建项目用地总面积11304.67㎡，根据学校现有状况和改造扩建的需要，拟新建面积约

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君城市要发展，交通须先行；发展要跨越，交通须提速。肉眼可见，近年来珠海在“交通提升”上的确不遗余力。喜人的是，经过“十三五大会战”后，2022-2024年间将是这批交通路网的重要节点。凤凰君策划《实拍珠海25个重点交通现状》系列，将全面覆盖高新区、香洲区、洪保十、斗门、金湾（含高栏港）、横琴深合区6大区域，为大家清晰展示各区重大在建交通工程进展。近年，高新区在下一盘交通大棋！5大工程环环相扣，新香洲-唐家，又一条城市快线备受期待；北围-金凤路-南湾大道-横琴南北纵向动脉呼之欲出……随着工程在未来1-2年内完成，山水相依的大美唐家，唐家必将迎来质的改变！兴业快线（北段）工程时间：2019年-2023年（力争2022年通车）简介：兴业快线整个项目分北段、南段、迎宾路支线和南延段等部分具体实施。北段全长约17公里，自梅华东路（镜山路附近）向北进入凤凰山，再往北出隧道后到达山谷转换段，在此分为东、西线，以双向四车道继续穿越山体。东线出凤凰山后下穿鸡山社区、中山大学珠海校区，沿港湾大道至唐乐路；西线隧道出凤凰山后上跨金唐东路，终点接哈工大路和高新互通立交。北段通车后，按照设计时速60公里测算，从新香洲梅华路到唐家金唐东路，全程大约15分钟走完。进展：起于新香洲梅华路，进入凤凰山后的合并段隧道，目前土建结构完成后已陆续开展机电装修等施工项目；山谷转换段，当前正在架设预制梁；位于高新区范围内的出入口分东、西两线，各有左右两洞。西线隧道右洞约5.7公里目前已贯通，正在推进后续的土建主体结构施工，后续将开展机电装修等其他项目作业。到唐家范围，双Y线路中，西线出口与高新互通哈工大支线相接部分正在进行路面桥梁建设，哈工大支线部分可通行；东线出口中山大学仍在进行地穿隧道建设，目前进展相对西线较慢。沿线楼盘：由于串联新香洲与高新区，兴业路北段沿线楼盘价格差异较大。可以说一条快速路，两端房价差距高达1/2。金唐东路二期工程时间：2019年-2023年简介：金唐东路分为一二期，目前一期已是现状道路，二期已动工。二期工程全长约4.1公里，隧道长度约3.6公里。按城市主干路标准建设，采用双向六车道建设。项目西起哈工大路以西约200米，与现状金唐东路相接；向东以隧道形式穿越小南山后，止于港湾大道交叉口；沿线与兴业快线西线（哈工大路）、唐南路（规划中）、兴业快线东线（港湾大道）相交。也就是说通过金唐东路二期，兴业路快线（北段）双Y将实现相连。重要的是，若以60公里/小时车速计算，在道路畅通的情况下，约6分钟便可从港湾大道抵达北师大。这意味着从唐家半岛到北师大北理工、城轨唐家站的地方，通勤时间可以节约一半。进展：目前金唐东路二期出入口清晰可见，哈工大路出入口与兴业快线（北段）西线出入口相邻，并与高新互通立交哈工路段相连，目前哈工路段正进行桥面施工；而中山大学出入口外为现状路，并无施工情况。隧道作业情况暂未有报道。沿线楼盘：由于串联大学小镇片区与前环唐家半岛片区，金唐东路沿线楼盘主要以九洲绿城翠湖香山及前环楼盘为主。金唐东路沿线楼盘统计数据：安居客

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君惊！珠海的商品住宅库存去化时间竟然要42个月？近日，在克尔瑞发布的“百城库存月报”中显示了该惊人数据。同时，在粤港澳大湾区城市中，惠州、东莞、肇庆、中山等城市亦在列。克尔瑞分析原因为前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升。珠海的真实情况果真如此吗？凤凰君将根据珠海中原研究中心、合富研究院的数据，为大家拨云见日。注：珠海中原研究中心、合富研究院为珠海主流统计机构，感谢两家机构的数据支持。但数据有一定滞后性，仅供参考。珠海最新实时去化周期约13-17个月首先我们需要了解到，珠海中原研究中心、合富研究院都是监测市场住宅项目的在售库存作为数据源，属于实时数据。由于各家的统计渠道不同，数据会有点差异。先来看珠海中原研究中心数据，截至今年5月末全市住宅库存361.3万㎡，环比微降1%。库存套数为33269套，按近6个月去化速度，库存去化周期约17.32个月。看向各个板块的住宅库存量，斗门的库存量最大，为119.42万㎡、11504套，占全市的1/3，去化周期约20.52个月。其次为金湾，库存面积为66.71万㎡，库存套数为6319套，去化周期约21.03个月。南湾与金湾的库存面积相差不大，为60.63万㎡，库存套数为5474套，去化周期约27.09个月。拱北的库存量最低，库存面积为2.84万/㎡，库存套数为237套，去化周期约7.05个月。同样低库存的老香洲，去化周期则达到约46.67个月。由于斗门、金湾在开发的新城多，因此库存量占据全市的半壁江山。但是新城的销售速度比主城快，因此去化周期会更短。再看合富研究院的数据，截至5月末全市住宅库存400.34万㎡，去化周期约13.77个月，较上月延长0.75个月。合富研究院分析，2021年下半年至今，受大环境及疫情反复的影响，客户来访受限，全市成交持续下探，整体供过于求，库存不断积压。区域库存主要集中在斗门、金湾、南湾（十字门），三个区域合计库存占比逾6成。时隔一年，珠海多个板块库存量增加如果与去年5月的库存数据对比，根据珠海中原研究中心的数据，除了高栏港、吉大、老香洲、新香洲、拱北的库存量有所减少，其它板块的库存量都在增加，呈现供过于求的状态。其中南湾、斗门、金湾的库存增加量排名前三。珠海全市的去化周期则由5.22个月延长至17.32个月，洪湾是唯一一个去化周期缩短的板块，其它板块的去化周期都在延长。其中，老香洲的去化周期延长最多，延长了34.48个月。南湾的去化周期延长了22.77个月，排名第二。拉长住宅库存周期来看，2016年10月珠海重启限购，时年12月是近六年来珠海库存量最低、去化周期最短的时期，库存面积为39.96万/㎡，去化周期仅为0.9个月。2017年4月珠海推出最严限购政策，随后珠海的库存量逐月稳步上涨。期间虽有部分回落，截至今年5月，仍然达到了近六年以来的高值。结合房价来看，珠海经历了最严限购、政策松动，再到近日的限购限贷政策全面宽松。可以看到，每一次的政策收紧，对于房价都有一定的抑制作用。而与之相对，每一次的放松，都会促使楼市反弹，整体来说，房价在曲折中增长。截至今年5月，珠海全市的均价约24367.66元/㎡。与2016年10月相比，房价涨幅约24%。珠海去化周期虽有延长，但仍在合理范围内从珠海中原研究中心、合富研究院的数据可以看到，虽然珠海的去化周期在13-17个月内，周期不算短，但也比克尔瑞42个月的数据少近40%。凤凰君咨询了合富研究院的业内人士，其表示两者应该是存在统计方法的差别。合富研究院是监测市场的在售库存，数据比较实时。克尔瑞应该是统计了珠海预售网的存量库存，没有经过筛选，存在滞后性。主要可以从以下几点去分析：1、已售的房子由于某些原因不能马上网签，这部分就会不断积压在库存里，所以会有网签滞后一说。正常的滞后期大概是1-3个月，不排除还有一部分积压比较久的，里面甚至会有很多年前的项目还在库存系统里。2、通常摘录预售网存量数据时需要人为去判别删除，里面会存在重复库存量。此外，库存项目里还包括卖完清盘的数量，也需要人为凭经验去识别删除。3、参照不同的去化速度，得出的去化量也会存在差异。目前不清楚克尔瑞是参照12个月月均还是6个月月均的去化速度，还是按照市场监测的去化量，因此不同公司监测的去化量也会有差异。总结来看，凤凰君认为珠海最新的去化周期并没有达到42个月，即三年半这么夸张。按照房地产库存去化周期的合理期限是6个月到18个月作判断，珠海13-17个月的去化周期，仍在合理的范围内，大家需要理性判断。🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩月报丨珠海楼市，出成绩了！区域丨招标！横琴新的总体发展规划要来了！政策丨珠海购房与贷款政策、房贷利率最全版学区丨文园小学杀到，香山学校学区生变！

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君横琴新规划要来了！近日，珠海公共资源中心发布了一则有关”横琴粤澳深度合作区城市规划和建设局横琴城市规划和土地利用总体规划实施评估政府采购项目“的招标公告。值得关注的是，该招标文件提出，横琴已编规划《横琴新区城市总体规划(2014-2020)》、《横琴新区控制性详细规划维护(2017年)》、《珠海市香洲区土地利用总体规划(2010-2020年)》均已超过规划期限。为了应对国家、省、市新的要求，珠海市新的城乡规划技术标准与准则的颁布实施，以及横琴粤澳深度合作区高标准的建设要求，本次招标则是对目前横琴新区已编制的规划进行实施评估工作，以便更好的应对新标准、新形势与新要求。内容也提出了该项目的意义：一是探索适合横琴粤澳深度合作区情况的城乡规划实施评估的制度方法和指标体

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君近日，珠海中原地产发布了5月楼市报告。月报数据显示，2022年5月珠海楼市住宅成交均价环比下降2.17%。住宅新增供应大幅减少62.03%，网签成交却环比增长19.19%。那么，具体情况到底如何？我们继续深入来看。供应：环比大幅下降由于不少房企为5.1节日营销提前进行备货，4月新增供应较多，导致5月房企推货节奏放缓，新增供应环比同比均大幅下降。2022年5月，珠海全市住宅新增供应953套，约11.21万m²，环比减少62.03%，同比减少59.91%。新增的房源主要集中在南湾片区，占比近50%，其次为金湾。而新增房源的户型面积段主要为120-144m²，占比约27.49%。网签：环比上涨2022年5月，得益于5.1节日房企的促销，市场热度有所提升，住宅网签成交量环比有所增长。5月全市住宅网签约22.85万m²，环比上涨19.19%，同比减少54.48%。在所有的网签成交房源中，斗门占比最高，超过3成。而成交的户型即以90-100m²的刚需户型为主，共504套，占比24.17%。在网签面积排名中，第一的是位于橫琴的华发橫琴府，由于项目的户型面积较大，成交面积自然较大。而在网签面积前10名的项目中，斗门共有4个，可见斗门5月的成交量的确领先全市。库存：去化周期延长目前，珠海住宅存量趋于平稳，但由于市场持续低迷，去化周期继续延长。据珠海中原地产数据，截止2022年5月末，全市住宅库存约361.30万m²，如按近6个月的去化速度计算，库存去化周期达到17.32个月。从各区域的库存来看，斗门占比最多，达到33.05%，约119.42万m²，其次为金湾（不含高栏港）占比18.46%，约66.71m²，然后为南湾、唐家、高栏港、橫琴等。各片区：价格稳定据中原地产监控全市171个项目数据统计，2022年5月全市成交1687套，环比增长19.31%，同比减少62.25%。成交均价约24367.66元/m²，环比下降2.17%，同比微跌0.34%。香洲区据香洲区65个项目数据，5月共成交住宅569套，环比增长达19.54%，同比减少68.65%。成交均价为32945.15元/m²，环比上涨2.26%，同比微降1.71%。其中唐家楼市的成交量延续上月的下行趋势，5月唐家成交181套，环比下降10.84%。但唐家楼市的价格却相当稳定，5月均价为29988.22元/m²，环比微涨0.12%，同比微降3.31%。南湾片区即在十字门热销项目华发琴澳新城成交的推动下，片区内的成交量大幅增长。南湾5月的成交量在香洲区所有片区中最高，其5月住宅共成交250套，环比大涨482.48%，同比减少53.87%。成交均价为35119.862元/m²，环比略降0.97%。香洲区的其他片区成交量相对较低。其中新香洲、老香洲、洪湾等成交量仅有个位数。在成交均价方面，香洲区的片区环比基本变化不大。橫琴由于橫琴住宅项目较少，区域成交水平长期偏低，加之5月无项目开盘或加推，成交量大幅下降。5月橫琴住宅共成交84套，环比减少32.80%，同比减少7.69%。而成交价格比较稳定，橫琴5月成交均价为49062.50元/m²，环比微降1.08%，同比即下降了9.71%。斗门斗门5月市场活跃度非常高，不少楼盘在5.1期间纷纷加大营销力度，持续推出各种促销政策，因此，成交量大幅增长，销量占全市的4成，遥遥领先其他片区。据中原监控斗门50个项目数据统计，2022年5月斗门成交住宅680套，环比增长50.78%，同比减少48.76%。2022年5月斗门成交均价为12937.62元/m²，环比上涨3.83%，同比即下降了17.45%。金湾金湾5月的楼市整体表现为量增价稳，成交量环比继续保持增长，价格却环比几乎持平。据中原监控金湾（不含高栏港）39个项目数据统计，2022年5月金湾成交住宅251套，环比增长11.06%，同比减少78.73%。5月成交均价24488.88元/m²，环比微降0.11%，同比上涨6.26%。另外，高栏港（平沙及南水）5月的楼市却量减价稳。成交103套，环比减少24.26%，同比上涨77.31%。成交均价10019.31元/m²，环比微降1.13%，同比下降14.39%。结语不难发现，今年5月的珠海楼市，新增供应明显减少，而成交量即有所上涨。无论是网签成交，还是中原地产监控的实时成交，环比均上涨约20%。在成交价格方面，即以稳为主。全市的均价，无论环比还是同比，涨跌幅度都非常小，各片区的成交均价环比也一样变化不大。而各区域的成交量却相差较大。西区（金湾、斗门）仍然是成交大户，由于项目较多，而且多为刚需产品，总成交量占了全市的六成。市区中心的各片区，因在售项目较少，且又无新盘入市，成交量一直都较低。总体上，5月的珠海楼市，整体表现为量升价稳。🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩政策丨珠海购房与贷款政策、房贷利率最全版学区丨文园小学杀到，香山学校学区生变！土拍丨新香洲罕挂宅地！楼面价20060元/㎡起拍政策丨最新！珠海限购区可买2套！

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君就在今日！市自然资源局公布关于申办珠海市香洲区文园小学及文园幼儿园（暂定名）《建设项目用地预审与选址意见书》的受理公示。家长们翘首以盼的文园小学，它来了！拟规划36个班香山学校学区生变根据公示所示，文园小学位于香洲区银桦路北侧、文园路西侧。对照来看，与珠海传媒城市更新项目配套小学位置无误。关于文园小学，在2020年6月以及2021年4月，已相继有进展传出。2020年6月，珠海市自然资源局公示了文园小学的《建设项目用地预审与选址意见书暨建设用地规划许可证》的批前公示。2021年4月，广东省投资项目在线审批监管平台公示了珠海传媒城市更新项目--小学的备案公示。▲截图于广东省投资项目审批监督平台根据备案公示可以看到，其用地面积约11596.63㎡，总建面约39190.56㎡，规模为36班小学。主要建设内容包括小学校舍、场馆及辅助用房、架空分流中心。项目总投资为20296.84万元，由正方康泰投资有限公司建设，预计2023年交付使用。但值得一提的是，在最新的公告中，建设单位换成了珠海市香洲区教育局，而用地面积也由11596.63㎡调整为17177.73㎡。那么此般调整是否意味着新的进度？是否意味着文园小学以及文园幼儿园将正式进入建设阶段，值得畅想。当然，新学校的到来将有效缓解周边学校的学位压力。一如香山学校，自2020年开始，学区内户籍新生已超出招生计划人数的学校，香山学校便位列其中。而如若文园小学投入使用，且按36班规模设计，一班45人来算的话，预计将提供1620个学位，将大幅缓解片区学位压力，对于家长而言是一大利好。同时，也将影响着老学校的学区划分。从文园小学所在位置来看，刚好在香山学校学区范围内。换言之，届时，香华实验学校、香山学校、第十九小学学区范围都将可能会被调整，因此置业这个区域的家长也要注意。另外，地块内也新增了一所幼儿园。虽然不知道幼儿园未来的名称，但是凤凰君大胆推测，这里会不会成为“文园幼儿园”+文园小学+文园初中的全系文园系列学区房？值得期待！珠海传媒城市更新项目暂无动工迹象既然文园小学有新进展，那么是否可推测珠海传媒城市更新项目建设也将进入加速度？去年4月，珠海传媒城市更新项目正式动工，而从最近实踩航拍图来看，基本没见任何的拆除动工迹象。▲珠海传媒城市更新项目航拍实景

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君时隔两年，新香洲再现住宅用地，将于7月1日开拍！6月2日，市公共资源交易中心发布该地块挂牌公告，根据公告显示，该地块位于香洲人民西路南大环山，用地面积为12214.16㎡，总价3.43亿元起拍。在昨日（6月8日），市公共资源交易中心发布关于该地块更为详细的挂牌文件，值得一提的是，该地块由工业用地转住宅用地而来，买受人除了要交涉及税费外，还要考虑多重因素。情况如何？我们一起来看：地块基本信息：位处繁华地段楼面价20060元/㎡起拍首先我们先来看地块的位置，根据挂牌文件对于该地块位置的具体划分，可以看到，地块西侧隔路与仁恒星园相望，东侧为公检法机构和梅华中学，南侧可瞰山景，北侧则为珠海市体育中心。整体来看，地块位置超优，位处新香洲繁华腹地。左手醇熟配套，诸如仁恒里商业、梅华中学学校、体育中心等，右手便捷交通，周边主干道环绕，通达拱北、前山南湾等地，极为便利。再来看看地块整体素质，根据文件显示，该地块用地面积12214.16㎡，地块不算大，约等于两个标准足球场大小。容积率为1.4，建筑密度为22%，绿化率大于等于35%，停车位0.5车位/户。需要注意的是，该地块建筑层数小于等于7层，是用来建小洋房，亦或是叠墅等低密产品，值得遐想。地块素质：地块交易序号：22059宗地位置香洲人民西路南大环山用地面积12214.16计容建面17099.82㎡土地来源划拨土地用途住宅交易底价34302.2389出让年限68.85年楼面地价20060元/㎡地块竞拍情况：工改住用地涉及无产权风险想必大家会被上述表格中“划拨”、“68.85年”等字眼搞蒙，不要着急，在挂牌文件附带的另一份土地估价报告中有具体阐述。原先该地块对象为广东省珠海市机电设备公司，获取方式属于有偿划拨性质，在1998年，原珠海市规划局批准将该用地功能由工业改为住宅用地。但使用权人未按住宅功能补交地价，因此现由珠海市香洲区人民法院司法处置。从地块交易条件来看，其一，买方应于成交之日起

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君继昨日珠海执行最新的住宅限购政策后，今日（6月8日），凤凰君从珠海市多家商业银行信贷部获悉，最新房贷政策已开始执行。今天开始，首套无贷在珠海非限购区购房，首付比例降至两成。至此，珠海的限购限贷政策，都全面宽松。但由于房贷政策尚未正式公布，建议大家以实际操作为准。具体来看：1、首套无贷款记录，144㎡以下：首付两成；144㎡以上：首付三成。2、购买二套，首套贷款已结清，144㎡以下：首付三成；144㎡以上：首付六成。3、购买二套，首套贷款未结清，144㎡以下：首付三成；144㎡以上：首付六成。4、三套及以上，全款，此项无变动。首付低至两成＋房贷利率低至4.25%珠海迎来买房窗口期值得注意的是，这次的房贷政策仅针对非限购区执行。珠海非限购区包括香洲区（南屏、湾仔）、鹤洲新区（十字门、保税区）、高新区、金湾区、斗门区。5月15日，央行发布通知：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点！5月20日，央行超预期降息，5年期LPR从4.6%降低到4.45%，较上月下调15个基点。至5月23日，凤凰君获悉，外资银行渣打银行、汇丰银行及国有银行建设银行已率先加入“首套房4.45%”方队后，时隔不久，珠海各大银行已经再度刷新房贷利率：即首套房首次贷款，最低房贷利率为4.25%！二套大部分银行报到5.05%起。附珠海13大银行给出的最新调查报告：值得注意的是，部分银行，如中行，工行信贷经理都提到，4.25%的最低利率是需要对购房者贷款资质进行审核与申请。珠海家庭不同月收入购房指南近期，凤凰也根据现在珠海主流银行最新的房贷利率（首套房4.45%），计算出购买各楼盘房子所需的月供，供大家作为购房参考。如果想把握住目前珠海市场的宽松时期，可以重点留意下。👉珠海家庭不同月收入可选楼盘珠海最新限购政策解读限购区域有哪里？目前限购区域为香洲区吉大、拱北、新老香洲、前山以及横琴；此外皆为非限购区。珠海户籍能买几套？如果户籍在珠海，可以在珠海限购范围内，最多可以买3套住宅（含一二手房）。目前别墅不在限购范围内。外地人（含港澳人士）如何在珠海买房？如果户籍不在珠海，限购区域最多可购买2套，其它区域不限制购买。外地人（含港澳人士）如何在横琴买房？外地户籍在横琴可购买最多2套住宅。其他区域不限制购买。哪些房子完全不限购不限贷？商办用房不限购和不限贷，但由于与住宅产品性质不同，应结合自身需求进行购买。买房后，限售多少年？无论珠海户籍或非本市户籍，全市均3年限售。湾区多城调整楼市政策如果放到大湾区来看，5月以来，大湾区除了深圳、广州两大一线城市，另外7城已逐步对楼市政策做出了调整。近日，广州则通过放宽社保、入户条件等措施，从侧面放松楼市。🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩政策丨最新！珠海限购区可买2套！学区丨学区房成交占新香洲的45%！九中又火了！交通丨逆袭！珠海也是一座交通枢纽之城！支招丨假离婚办贷款，败了你会很麻烦

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君珠海九中，学位严重紧缺，报名被录取的概率仅约50%！就在昨日，香洲教育发布一则“香洲区公办中小学新生报名情况通报”，九中户籍新生报名人数超出招生计划人数629人！▲图源：香洲教育这是个什么概念？珠海第九中学，为36个教学班规模，每年招收600名新生。超额629人，也就意味着，1229人报名，只有一半人才能入读。而超额的629人，或将无法顺利入读九中，被分流至周边其他学校。今天，我们就来扒一扒，这所“网红”中学，以及学区房的市场情况。九中学位紧张趋势加剧，“第1顺位+落户时间”是门槛根据通报情况来看，报读初中一年级新生共14135人，其中香洲户籍新生9799人，户籍新生同比增加了947人；非户籍初中一年级新生报名人数则为4207人。▲图源：香洲教育与此同时，今年公办初中一年级招生班数比去年增加17个班，按50人规模计算，大概为850个初中公办学位。虽然学位紧缺，但香洲教育提出，会在条件允许的情况下，在多个学校适度扩班；通过科学合理的学位分流，预计户籍新生均可入读公办学校。再看向珠海九中的情况，在2019-2022年这三年里，学位呈现日渐紧张的趋势，从历年发布的学位情况便知：2019年，官方预测九中的户籍新生人数，有可能超过学校计划招生人数。2020年，香洲教育招生情况分析，九中的户籍新生已超出招生计划人数。▲图源：香洲教育2021年，九中大幅超出计划数，与十一中学共有600人需调整安排，根据学位安排顺序进行统筹调整。▲图源：香洲教育2022年，九中直接超出629人，比去年“九中+十一中”超出的600人，还要高出29人，可见其紧张程度。换一句话来说，家长要想选择九中的学区房，按优先级录取的话，第一顺位的条件，只能是保底操作了。根据香洲区户籍新生的录取规则，6月20日将公布香洲户籍学生第一批拟录取结果。未安排录取的香洲户籍学生，将进行第一轮选报，录取按户籍最后迁入时间先后顺序安排。如果还未被录取，还将进行第二轮选报，直到最后摇号随机派位安排。也就是说，如果被统筹到其他学校，在后面的选报中（香洲区还有剩余学位的学校），也需要按照户籍迁入时间来排序。因此，如果想要入手热门学校的学区房，户籍的迁入时间，将是最大的关卡，越早落户越有优势。临近孩子读书时间落户的，几乎没可能入读九中这样的热门学校。九中学区房挂牌数量大，成交占新香洲的45%再来看九中的学区房情况，据不完全统计，在学区范围内，共有58个小区。其中更有万科城（3096户）、华发城建未来荟（3286户）、云顶澜山（2495户）、富华广场（1700户）等上千户的大社区。从二手房挂牌价来看，有超6成的小区为2万+/㎡，对于追求学区的刚需买家，价格颇为友好。而部分超3万的小区，多为楼龄在15年以内的次新房。其中，最高为金域华府，挂牌价约48544元/㎡，近一年的价格趋稳。再来看成交情况，据贝壳找房数据统计，今年1-5月，新香洲共成交了118套房源。其中，成交量最好的小区为华发城建未来荟、富华广场北区、万科城市中心，皆为九中的学区房。先看华发城建未来荟，该小区今年成交了9套房源，成交价约22000-27000元/㎡。成交总价在115-290万不等，以2至3房的户型居多。值得关注的是，该小区目前在售552套房源，挂牌数量非常大。如果仅看中学区，未来还需换手的买家，该小区未必是很好的选择。▲贝壳找房数据不过，对自住的买家来说，200万以内拿下小2房，250万可以拿下小3房，这个价格还是很香的。而富华广场北区，则更偏向刚需买家，基本在200万左右，可以拿下一套小3房。想买万科城的小3房，则需要260万以上。整体上来看，在新香洲学区房的成交中，有53套房源为九中的学区房，占总数的45%。可见九中的学区房，市场交易非常火热。有反超老牌名校之势，九中为近三年的“黑马”事实上，珠海市第九中学，创建于2005年7月，学校教学设施设备均按省一级学校标准配备。现有44个教学班，2200多名学生，教职工180人。2019年，从九中的中考升学情况看，进入珠海前三名示范性高中的比例为30.17%，排在全市第六。2020年，该校的一中录取人数为77人，排在全市第三；前三的高中录取达216人，超过了紫荆中学与九洲中学，总录取人数占本校考生比例最高（大于30%）。▲图源：珠海第九中学官微2021年，九中被一中录取的总数为72人，排在文园中学后面，位于全市第二。综合来看，九中的实力不容小觑，近三年有奋起的势头，慢慢在超越紫荆、九洲这样的老牌名校。结语：环顾新香洲区域，九中的学区房，性价比的确很高，但目前由于太多人入场，学位严重不足，加上未来凤山中学的投入，现在已不是最佳的入手时机。事实上，新香洲周边学校的素质都不差，文园中学、九中、梅华中学等多所名校有聚集带动的效应。并且，周边多居住名校老师，事企业人员，拥有丰富的教学资源，及优质的圈层结构。因此，针对看好九中的家长，不妨将目光看向梅华中学，

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君最新确认，凤凰君今日（6月7日）咨询珠海市住建局获悉，目前珠海已执行的住宅限购政策如下：除去香洲区（除南屏、湾仔街道办外）、横琴全岛（深合区），其它区域解除限购措施。以家庭为单位，外地户籍在限购区可购买2套住宅。也就是说，1、包括高新区（唐家北围、后环、前环）以及湾仔、十字门，都属于非限购区，而斗门、金湾，更是再无限购门槛；2、在限购区域，如香洲核心区与横琴深合区，外地户籍也可购买2套；3、该政策不针对户型执行，即小户型及144㎡以上户型，只要在非限购区域，外地户籍皆可购买。购房政策解读限购区域有哪里？目前限购区域为香洲区吉大、拱北、新老香洲、前山以及横琴；此外皆为非限购区。珠海户籍能买几套？如果户籍在珠海，可以在珠海限购范围内，最多可以买3套住宅（含一二手房）。目前别墅不在限购范围内。外地人（含港澳人士）如何在珠海买房？如果户籍不在珠海，限购区域最多可购买2套，其它区域不限制购买。外地人（含港澳人士）如何在横琴买房？外地户籍在横琴可购买最多2套住宅。其他区域不限制购买。哪些房子完全不限购不限贷？商办用房不限购和不限贷，但由于与住宅产品性质不同，应结合自身需求进行购买。买房后，限售多少年？无论珠海户籍或非本市户籍，全市均3年限售。历年房价与楼市政策关系表根据珠海中原研究中心数据，凤凰君统计了历年来珠海楼市政策对房价的影响。可以看到，每一次的政策收紧，对于房价都有一定的抑制作用。而与之相对，每一次的放松，都会促使楼市反弹，整体来说，房价在曲折中增长。大湾区楼市新政一览5月以来，大湾区除了深圳、广州两大一线城市，另外7城已逐步对楼市政策做出了调整：🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩交通丨逆袭！珠海也是一座交通枢纽之城！支招丨假离婚办贷款，败了你会很麻烦市场丨在珠海有钱没钱，都有烦恼进展丨文园小学+初中！五洲花城旁或上新

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君珠海今年发布“十四五”交通规划后，一跃成为了一座有高铁的城市。不仅如此，珠海还将建设5大一体化综合交通枢纽。要知道，综合交通枢纽包括铁路、公交、巴士、出租车等交通运输方式，可以提升所在区域的中心性，增强区域对周边的辐射带动作用。那么，这5大一体化综合交通枢纽将建在哪些区域？将引出哪些线路？又将对接哪些线路？本文将为你盘点。5大综合交通枢纽推进建设进度排序在“十四五”时期，珠海将推进珠海中心站（鹤洲）枢纽、横琴高铁枢纽、珠海北站枢纽、金湾枢纽、茂盛围枢纽等5大综合枢纽的新建和提升工程，计划投资约112.1亿元。在这期间，各个枢纽的建设进度大概率不一致，从“十四五”规划的表述可见一斑。凤凰君认为推进建设进度排序如下，大家也可以品一品规划里的用词：1.结合高铁项目引入，动工建设珠海中心站（鹤洲）枢纽。2.结合粤澳深度合作区建设，继续完善横琴口岸综合交通枢纽的建设，形成珠澳联动、面向区域的关键枢纽。3.围绕青茂口岸的开通，建设茂盛围枢纽进一步提升珠澳的交通衔接。4.积极推进珠海北站枢纽的规划建设，打造对接广深莞的北部门户枢纽。5.结合珠机城际北延和公交化运营的需要，加快推进金湾枢纽的规划建设工作。珠海中心站（鹤洲）枢纽珠海中心站（鹤洲）枢纽是在“十四五”期间将动工建设的枢纽，根据招标公告，该枢纽规划范围东至磨刀门水道，西至泥湾门水道，北至天生河，南至珠海大道。具体来看，则是位于斗门区香海大桥与广佛江珠高速交汇处附近，邻近珠海大桥、珠海隧道（在建）。从定位上看，枢纽内的珠海鹤洲站被规划为珠西地区枢纽的主要客站，定位超过珠海站，承担区际和城际交通。另外，根据珠江肇环评意见稿，珠海鹤洲站按三场布置，从东往西依次为珠肇场、广珠澳场、城际场。引出线路：规划引出珠肇高铁、广珠澳高铁、深珠高铁、深珠城际、广佛江珠城际、珠斗城际等线路，分别可抵达江门、肇庆、深圳、佛山、澳门等城市。对接线路：未来从珠海鹤洲站向西，则是广佛江珠城际，可以直达珠海金湾机场。由此对接上珠机城轨，将可抵达城轨横琴口岸站。未来的横琴口岸，还计划与澳门轻轨对接。横琴高铁枢纽横琴高铁枢纽依托于横琴口岸，打造为五层交通枢纽，目前已成型并运行中。具体来看，横琴口岸地面一层为长途客运站、城市公交枢纽站、岛内轻轨站、出租车服务设施、社会车辆停车场（含私家车、旅游巴士等）、地块市政道路及站前广场等各类交通基础设施。地下一层与城轨横琴站无缝衔接，并保留与澳门轻轨延伸线横琴口岸站的对接口。引出线路：目前，从横琴高铁枢纽引出的线路主要为珠机城轨一期，可分别抵达拱北、长隆、珠三角城市。未来，广珠澳高铁也将接入横琴高铁枢纽。近期，国铁集团鉴定中心召开了广珠澳高铁鹤州至横琴段可研评审会，广珠澳高铁鹤州至横琴段拟于2022年底实现项目开工建设。此外，今年3月20日，广州启动了白云机场T3轨道交通预留工程广珠（澳）高铁区间隧道盾构始发井的建设，强化与中山、珠海及澳门的交通联系。▲图源：中铁隧道股份对接线路：澳门轻轨延伸横琴线项目在建中，走线以高架方式始于“HE1站”，沿莲花大桥方向自高架逐渐下降，以河底隧道方式穿过十字门水道进入珠海横琴，最终止于横琴口岸的“HE2站”。据悉，项目自2021年3月正式动工，争取4年内建成并试营运。茂盛围枢纽茂盛围枢纽是拥有双城轨（城轨珠海站+珠机城轨珠海站）、双口岸（拱北口岸+青茂口岸）的枢纽，主要围绕着青茂口岸来打造。目前，青茂口岸已经开通。引出线路：青茂口岸过境通道与城轨珠海站、珠机城轨站相连，由此向北通达珠三角，向南抵达横琴、珠海机场。对接线路：青茂口岸在设计时，就已经规划与澳门轻轨二期工程的青洲站进行对接，成为澳门轻轨融入粤港澳大湾区城际铁路的关键枢纽。珠海北站枢纽珠海北站枢纽是规划打造为对接广深莞的北部门户枢纽，位于科创北围内。引出线路：目前，珠海北站枢纽内主要为城轨珠海北站，为广珠城际线路，向北通达珠三角，向南抵达拱北。还可在拱北换成珠机城际一期，前往横琴。作为珠海北部门户枢纽，珠海北站枢纽还规划有多条重磅线路。南珠中城际：即广州地铁18号线南延线，在珠海市内进入位于科创北围的珠海北站枢纽，再在后环处与深珠城际相交。深珠高铁：深珠高铁经过珠海北站后，再向西延伸至珠海中心站（鹤洲）。对接线路：深珠高铁、深珠城际都将进入珠海中心站（鹤洲）高铁枢纽，由此可便捷换乘珠肇高铁、广珠澳高铁、广佛江珠城际等线路。其中，深珠城际西延线为珠斗城际，进入珠海中心站（鹤洲）高铁枢纽后，再一路向西，终点至江门斗山。并可与与珠机城际北延线相连，抵达珠海机场。金湾枢纽根据规划，在“十四五”期间将加快推进金湾枢纽的规划建设工作。这大概率意味着，没有那么快启动金湾枢纽的建设。具体来看，金湾枢纽位于西城B片区内，紧邻机场北路，定位为珠海市西部的综合交通枢纽。引出线路：该枢纽暂未建设，从目前的规划看，主要有广佛江珠城际穿过，在此设置有城际轨道站点。在枢纽内还包括长途汽车站、公共交通场站等用地。对接线路：通过金湾枢纽的广佛江珠城际，向北可对接珠海中心站（鹤洲）高铁枢纽，向南对接珠海金湾机场，并可前往横琴高铁枢纽，形成市内闭环。结语按照量级来看，珠海中心站（鹤洲）高铁枢纽的定位、建设规模、引入线路，都是最重磅、最丰富的一个枢纽，并且在“十四五”期间也将动工建设，前景较为可观。按照确定性来看，茂盛围枢纽、横琴口岸枢纽都围绕着已经开通的口岸打造，目前有人流、综合交通在此交汇，未来主要关注与澳门轨道线路的连通，一般不会有太大的变化，值得重点关注。按照发展潜力来看，珠海北站枢纽作为珠海的北大门户，是大湾区其它城市进入到珠海的第一站。密集的轨交，让这里成为珠海与广佛、深莞极点直接联动对接最紧密的地方，在交通上的意义也不可小觑。金湾枢纽作为珠海西部的综合交通枢纽，其重要性同样不可小觑，但凤凰君认为还需不少时间去等待发展。一方面，该枢纽与珠海中心站（鹤洲）枢纽相距不远，建设时间受到鹤洲枢纽完工时间的影响；另一方面，也受到其所处的西城B片区开发进度、人员入住情况的影响。你们怎么看这5大综合交通枢纽对珠海的推进作用？最期待哪个枢纽？欢迎留言分享！🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩支招丨假离婚办贷款，只为低首付买房？败了你会很麻烦市场丨统计100个在售楼盘，在珠海有钱没钱，都有烦恼进展丨文园小学+文园初中！五洲花城旁或将上新大型住宅房贷丨珠海公积金新政最全答疑！关于“商转公”等..

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君全世界都在劝你买房，但真想顺利拿下一套房，谈何容易。凤凰君近日就收到粉丝来信，自己看中一套珠海的房子，交了首付款，却因为资质问题，卡在了贷款环节。房子剩余的钱贷不出来，无奈之下，她便走上了艰难的退房之路...▲粉丝反映的房贷按揭问题所以，这到底是谁的问题？在珠海的买房路上，还会遇到哪些问题，我们今天来聊一聊。交完首付，再审核贷款资质，中途emo了怎么办？首先，我们要先清楚买房的环节，当你看中一套房子后，想申请银行贷款，但不确定自己的资质是否过关，该不该先交首付？有些开发商为了尽快出货，便会口头承诺买房人——银行审核不通过，首付包退。但凤凰君想告诉你，这！不！可！靠！事实证明，当你交完首付，中途反水想退房，且没有与开发商的纸面协议，是很难顺利退房的。凤凰君去年便咨询过珠海某楼盘，交完首付后，申请银行贷款，如果资质不通过，首付会不会退？大概率是不可以！在珠海某项目的购房合同中，其中就有一项这样的条例，因个人原因无法审批贷款的，买家需要在取的房产证日起35天内，付清剩下的购房款。逾期超过10天的，开发商有权解除买卖合同，但需要支付购房款金额的20%的违约金。▲珠海某项目购房合同的补充协议内容购房合同还提出，如果出现政策变化、银行贷款、利率等问题，不能解除买卖合同，也就是说，这种情况并不能退房。▲珠海某项目购房合同的补充协议内容因此，当你不确定自己的银行资质，开发商口头承诺你可随时退首付，最好不要轻易相信。如果非要下定，建议与开发商另外签订协议。这里还有一个问题，就是交首付前，能不能做预审核？答案同样是：不行！▲一手房交易并没有预审核实际上，开发商与指定的银行合作，但在成交过程中，并没有预审核这一业务与流程。也就是说，你必须要签订购房合同，交齐首付后，才能向银行递交贷款的相关资料进行审核。这让买新房的你，多多少少心理会不踏实...凤凰君的建议是，可以先咨询银行的业内人士，审核资质需要注意的问题，再根据自身的情况一一排查。审核的主要方面，一般是个人的相关信用和名下已有贷款的问题，工资收入的流水（最好要夫妻双方收入是月供的2倍）也是银行审核的重点。▲珠海渣打银行申请贷款按揭的条件，仅供参考普遍来说，买房容易忽视的是，由于名下各类贷款问题，而无法再次按揭买房。比如名下有经营贷、信用贷，或是已有两次贷款买房记录等。这些问题，都需要购房者，根据贷款银行的情况，仔细询问清楚。交定金锁房，首付分期，中途反悔可能没法退款一般来说，当你表现出对房子的兴趣时，开发商便会抓紧机会，建议你交几万的定金锁房。并且，开发商明确表示，如果反悔的话，这笔钱是没办法退回的。凤凰君认为，如果市场火热，看中的楼盘选择又不多了，自愿的情况下，可以这样操作。但是，大部分情况下，凤凰君并不建议这样做。当然，对于现金不够的买家来说，还有部分开发商会推出首付分期的优惠政策，交齐首付的时间期限从几个月到几年不等，并且是免息的。▲珠海某楼盘推出的首付分期在这期间，必须要交齐首付才能做网签，再向银行申请按揭贷款，也就是说，处于房子不属于你，银行贷款又无法审批的“真空状态”。虽然说这1年不需要月供，但这种方式，实际和上面所说的交几万定金锁房，有异曲同工之处。▲首付分期，真的有这么好吗？这期间，可能要面对政策变动的风险。并且，如果因为个人原因，中途断交的话，很可能算是违约的行为，小则交违约金，大则交的钱可能拿不回来。有开发商就采用签订“抵押担保”合同的形式，来让买家承担里面产生的风险。可想要是中间出现问题而无法网签，会非常麻烦。假离婚有风险，房子不要了，或对夫妻产生征信问题一般来说，假离婚的操作，分为主动与被动。主动型的买家，是为了降低首付比例，增加买房名额，多出现在有价值的一二线城市。部分城市，也已出相关政策来“围堵”这种现象。普遍来看，主要还是为了降低首付的比例，用更少的现金，撬动两套及以上的资产。据业内人士了解，首套房和贷款必须在夫妻一方名下，另一方需要到银行查征信，没有房贷记录，便可以利用假离婚，做到珠海首套房的最低首付。目前，珠海的政策环境非常优质，不建议利用这类违规操作来买房，若是产生不必要的麻烦，得不偿失。另一种被动情况，则是买房过程中，由于按揭贷款资质、政策等因素无法买房，开发商便提倡买家利用假离婚、假流水，或是经营贷去还房款。以上两种情况，凤凰君都不建议，因为其中的风险，基本是买方承担。就在近日，在凤凰君的楼市群上，就出现了一名来自“假离婚”买家的苦恼。▲假离婚变真离婚，房子这么办？假离婚变真离婚后，当初买的那套房，夫妻双方都不想要了。如果断供，对双方的征信或都会有影响。因为这期间，他们还算是合法夫妻，所谓的假离婚只是办理假协议来骗贷的手段。凤凰君认为，利用假离婚买房的人，普遍自身现金流不足，但又不想错失买房的良机。但要是遇到裁员，失去经济来源，便会产生断供法拍的风险，纳入征信黑名单。这对于以后买房，无疑会有巨大的影响。因此，买房需要匹配自身的经济实力，并对未来风险进行预估，切莫过于乐观，更需要以长远的眼光来理性对待。好了，你们在珠海买房，还遇到过哪些经历呢？欢迎留言区分享给凤凰君~🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩市场丨统计100个在售楼盘，在珠海有钱没钱，都有烦恼进展丨文园小学+文园初中！五洲花城旁或将上新大型住宅房贷丨珠海公积金新政最全答疑！关于“商转公”等..市场丨@珠海人，给你买老破小，你要买吗？

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君疫情以来，房贷一族最害怕的事情，莫过于断供了。近两年来，由于疫情的原因，不少人的收入受到了影响，曾经可能如“囊中取物”的财富，却转眼烟消云散的情况比比皆是。因此，凤凰君建议在当下，不要再考虑上杠杆买房了。大家一定要根据自身家庭的收入去购置房产，避免还款压力过大。言归正传！不同收入的人群，可以对应在珠海购买哪里的房子呢？凤凰君调查了各片区的主力住宅楼盘价格后，根据现在珠海主流银行最新的房贷利率（首套房4.45%），计算出购买各楼盘房子所需的月供，供大家作为购房参考。说明：1、以目前各楼盘的大概均价及在售户型中的最小面积，计算出购买该楼盘房子的总价。再以首套房首付3成，贷款7成、商业贷款30年等额本息计算出月供。2、一般来说，银行审批贷款要求月收入覆盖月供的2倍以上，因此月供不能超过家庭月收入的50%。3、由于各楼盘房价以及在售户型的变动，因此，计算出的数据可能存在一定的差异，具体请以售楼部为准。月收入5000元以下可选择楼盘非常少家庭月收入在5000元以下，购房的月供即在2500元以内，目前在珠海可选择的楼盘的确很少，统计到的仅有3个楼盘。以上楼盘中的五洲富山园及方圆月岛首府，目前价格相对较低，而另外一个城市博客公馆因含有仅27㎡的小户型，总价较低。但这些楼盘要么距离市区较为偏远，要么产品户型面积非常小，并不适合多数家庭。月收入5000-10000元可选择90㎡以下户型月收入在收入5000-10000元，月供即在2500-5000元之间的家庭，可选择的楼盘便明显增多，本次统计为27个。这些楼盘分布的范围主要集中在金湾平沙，斗门白蕉、尖峰南等片区。可选择的户型面积则以90㎡以下为主。再具体来看，其中月收入在6000元左右的家庭，也有一些不错的新盘可选择，如位于斗门白蕉的方直西岸，可选择约87㎡户型，而华发又一城最新组团也提供精装产品，也是不错的选择。月收入10000-15000元刚需的主力楼盘。月收入在收入10000-15000元，月供即在5000-7500元之间的家庭，可选择的楼盘非常多，统计共有34个，基本覆盖各大主流新城。不难发现，这个范围的项目是珠海目前刚需、刚改选择的主力楼盘。在位置上，这些楼盘多数分布于西区的热门新区，如湖心新城、西部B、滨海商务区等，还有涉及十字门、唐家北围等受关注的区域。值得留意的是，主城区的路福星光上、龙光玖云汇、洪湾河畔，也在其中。但是如路福星光上，面积为约57㎡，相对较小。而龙光玖云汇虽然可以买到约78㎡，但是项目自身也存在一定变数（具体点击此处）。在产品上，多数可选择以约80-100㎡的面积户型，且基本能选到3房。月收入15000-20000元可选择优质新区月收入在15000-20000元，月供约在7500-10000元之间的家庭，可选择的楼盘也较多，统计共有22个。这部分楼盘分布的范围多为珠海成熟地段或优质的新区，如唐家半岛、北围、航空新城、十字门等。可选择的产品仍以约80-100㎡的中等面积户型居多，但一些片区只能选择相对更小的户型，如唐家半岛，只能选择格力海岸的小户型产品。月收入20000-30000元可选择香洲区的优质地段月收入在20000-30000元、月供约在10000-15000元之间，具有一定经济实力的家庭，统计可考虑项目共有11个。这类楼盘主要分布于香洲区的优质地段，如珠海的老城区以及南湾等。同时，也可选择部分面积段在110㎡以上的大户型，如位于老香洲的凤凰公馆，在售的约121㎡户型，月供约在15000元左右。而单价在40000元/㎡以上的楼盘，也有小户型可选。如位于南湾的绿景玺悦湾均价约43000元/㎡，可选择其约78㎡的户型，月供约12000元左右。再如中海寰宇天下，其中也有约86㎡的3房，月供13600元左右。而久未有新供应住宅的吉大，随着万科臻湾府的逐渐收官，应该短期内都看不到中小户型了。月收入30000-40000元可买高端项目大户型月收入在30000-40000元、月供约在15000-20000元之间的较高收入家庭，可选择的楼盘不多，统计共有8个。这方面来看，珠海改善族可选范围真的很有限！这类楼盘主要为分布于一些优质片区的项目，如位于橫琴的华发广场；也可选择部分高端项目的大户型产品，如航空新城鹏瑞海玥湾的叠墅，及绿景喜悦荟的161㎡产品。当然，前文提到的部分项目的大户型，也是必然选项，如绿景玺悦湾、中海寰宇天下等。月收入40000元以上可买最高端的豪宅月收入在40000元以上、月供约在20000元以上的家庭，可选择的楼盘非常少，仅有5个。这类楼盘中，月供最低约20000元，最高的达到约180000元。这些楼盘基本已为珠海的豪宅级别，目前主要分布于情侣南路及橫琴。在产品方面，基本为大平层或复式，面积最高达800㎡。结语从家庭的收入来看，不难发现，在珠海，月收入5000元也可买房，但可选择的非常少。而月收入在40000元以上的，还是选择不多！凤凰君为大家做个总结：月收入在5000-10000元之间的，即可有更多的选择，但也只能选择距离市区较远的平沙，或白蕉，且只能选择90㎡以下的户型为主。月收入在10000-15000元之间的，选择的楼盘最多，西区不少新区均有涉及，但香洲区能选择的不多。月收入在15000-20000元之间的，即可选择珠海部分的成熟地段或优质的新区，但户型面积依然以中等面积为主。月收入在20000-30000元之间的，即可选择珠海主区城的楼盘，且也可以选择较大面积的户型。月收入在30000-40000元之间的，可选择范围较少，但可选择橫琴，或一些大户型高端项目。月收入40000元以上的，可选择目前的高端豪宅产品。当然，收入是会变动的。因此，建议大家购房前，要做好规划，未来一定时期内，自己的家庭收入会达到什么样的范围，然后再据此来做决定：买什么样的房子以及买哪里的房子。最后说一句，以上皆是理想状态下，首次置业的月供范围测算。大家可以看菜下饭。🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩楼盘丨@珠海人，给你买老破小，你要买吗？干货丨珠海这5年，谁是赢家，谁是冤大头？踩盘丨2.2万/m²起！这个市中心住宅值得入手吗？新盘丨620㎡大平层！珠海顶级豪宅新星户型首曝！

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君在新盘稀缺的新香洲，将新增14.6万㎡住宅用地！预计可增加1000户以上的住宅！昨日，珠海自然资源局官网发布了珠海传媒城市更新项目的规划修改批前公告。珠海传媒城市更新项目即珠海电视台用地及附近的地块。具体位置为香洲区迎宾北路东侧、山场路南侧、文园路西侧、银桦路北侧。▲珠海传媒城市更新项目位置原地块上的用地性质主要为两部分，一部分为文化活动用地，即珠海电视台，另一部分为电视台东侧的小学用地，规划新建30班小学1处。本次规划调整后，重点有两处：1，增加了二类居用地；2，重新规划了小学用地，增加幼儿用地。珠海传媒城市更新项目最新规划表土地性质用地面积(m²)建筑面积(m²)建筑高度(m)建设内容新型产业13359.64130000150电视台二类居住29589.32146000100住宅小学+幼托17177.472530024小学、幼儿园增加居住用地

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君昨日（6月1日），珠海住房公积金发布新政，大大提升了贷款额度、支付房租提取额度，且即日起实行，福利了许多“打工人”。根据最新的公积金贷款政策，单人贷款审批上限为50万，双人申请贷款审批上限为80万。关于珠海公积金的更多答疑，凤凰君也整理好了，堪称“最全版本”，接下去看！Q珠海住房公积金贷款利率是多少？A5年以下（含5年）为2.75％，5年以上为3.25％。Q公积金贷款审批额度上限是多少？A单缴职工贷款审批上限为50万，双缴职工申请贷款审批上限为80万。Q公积金贷款可以贷多少年?A公积金贷款最长借款期限为30年，且贷款到期日不超过主借款人法定退休时间后5年（主申请人年龄加上按揭年限，男士不超过65岁，女士不超过60岁），且不得高于抵押物剩余年限。Q租房可以申请提取住房公积金吗？A夫妻双方在珠海市内无所有权房产，且连续足额缴存住房公积金满3个月，可以租赁住房原因申请提取住房公积金。每个自然月内最多提取一次，提取金额一般为公积金账户余额90%，一次性支取，夫妻双方每个自然年内累计提取金额不得超过28000元。Q一人购房，全家可以帮忙还款吗？A我市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。Q提取公积金是否会影响公积金贷款额度审批？A公积金贷款额度由公积金中心根据借款人和共同借款人、及借款人和共同借款人的配偶住房公积金缴存基数、缴存时间、账户余额、所购住房最高贷款比例、贷款年限及还款能力等因素综合确定，珠海公积金缴存户可以在粤省事小程序上测算个人公积金贷款的可贷额度（目前只可以测算一个人的可贷额度）。如果想要申请公积金贷款，建议先不要办理提取业务，避免因公积金账户余额减少影响公积金可贷额度，待公积金可贷额度审批后再办理提取业务。Q商业贷款可以转公积金贷款吗？A珠海市住房公积金管理中心目前只受理购买自住住房时申请住房公积金贷款，暂没有开展商业贷款转公积金贷款业务。Q外地买的公积金能不能在珠海用？A外市缴存职工在我市购房实行与本市缴存职工无差别的公积金贷款政策。借款人在申请贷款期间连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上（含异地缴存）并达到珠海市规定最低缴存金额即可申请公积金贷款。但同时还需满足珠海市限购政策，借款人（含共同借款人）家庭的公积金贷款次数在全国范围内不超过两次或购房套数不超过两套。Q高层次人才的贷款额度？A经市人才主管部门评定的顶尖、一、二、三类高层次人才在服务期内购买首套住房，公积金贷款额度最高可放宽至我市最高上限的5倍。即申请人一人为高层次人才，购买首套自住住房的可贷最高额度为150万；申请人两人为高层次人才，可贷最高额度为250万。Q购买车库、商铺、写字楼等非住宅的不动产，可以提取公积金吗？A不可以，住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。Q买了房子需要装修，可以申请取公积金吗？A装修目前不在公积金提取列支范围内。Q在外地有缴存公积金，但在珠海未缴存公积金，能不能转来珠海？A不能，要在珠海有正常状态的住房公积金账户才可转移。Q个人住房公积金账户如何从外地转入珠海？A职工在珠海有正常状态的住房公积金账户，并连续稳定汇缴满6个月以上，可以把异地的住房公积金转移到珠海。办理转移时转出地中心个人住房公积金账户状态须封存，本人先查询到转出地中心个人住房公积金账户信息（包括账户状态、缴存单位、住房公积金账号）后，可以办理住房公积金异地转移业务。Q非婚姻关系，可不可以一起申请公积金贷款？A非婚姻关系共同申请公积金贷款，房产证需登记所有借款人的姓名，同时要满足公积金贷款的条件才可以申请。Q离职了，公积金可以马上全部取出来吗？A不可以，缴存职工与单位解除或终止劳动关系，先办理个人账户封存。账户封存期间，在异地开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上，办理异地转移接续手续。未在异地继续缴存，封存满半年后可提取。如果市民在其他城市工作并汇缴公积金，可直接在新工作地住房公积金管理中心申请异地转移，将珠海汇缴的公积金转移至新工作地，无需回珠海办理提取手续。Q外国人和港澳台人士可不可以在珠海缴存住房公积金？A珠海市住房公积金管理中心在2018年出台了《关于港澳台同胞缴存使用住房公积金的实施细则》，在我市缴存公积金的港澳台同胞达到缴存年限后可以申请公积金贷款。除了以上这些，你们还有啥疑问？留言告诉我们！🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩楼盘丨@珠海人，给你买老破小，你要买吗？干货丨珠海这5年，谁是赢家，谁是冤大头？踩盘丨2.2万/m²起！这个市中心住宅值得入手吗？新盘丨620㎡大平层！珠海顶级豪宅新星户型首曝光！

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君“凤凰君，最近看中一套市区的小房子，打算买下自住。但遭到身边朋友阻拦，他们劝我去买新房，说‘老破小’的发展空间不如新房。我有点纠结。主要是离单位也近，走路十分钟就到了。到远的地方去买新房，我觉得花在路上的时间太浪费了。怎么办？”的确，在楼市中，老破小这类小区的存在很尴尬。一方面，老破小因为资历老，往往占据着城市中心的位置，配套完善，交通便利，让购房者很是心动。另一方面，老破小又因为房龄太久，小区内部设施老化，居住舒适度差，让购房者难以下手。面对又爱又恨的老破小，应该怎么办呢？出手还是不出手，这是个哈姆雷特式的难题。那么，珠海的老破小主要集中在哪里？这些老破小的房价涨幅又是怎样？购买老破小应该注意什么？一起来看看。香洲最多老破小，50.6%住宅楼龄20年以上事实上，珠海最不缺的就是老破小。据不完全数据统计，有10.6%为新房，有12.1%住宅楼龄在10年之内，34.9%的住宅楼龄在10-20年之内，而20年以上的住宅，占42.4%之多。也就是说，绝大多数的珠海住宅已经并不“年轻”，逐渐沦为老破小。▲以上数据统计自Q房网、贝壳找房、正顺等那么，细分到各个区的住宅楼龄，可以发现，珠海绝大多数的老破小，主要便集中在香洲区。从相关统计数据来看，有50.6%的香洲区住宅楼龄达到20年以上，10年以内楼龄的房子，仅占8.2%左右。相比之下，金湾和斗门就比较多新房，10年以内楼龄的住宅，占比分别占22%和17.7，新房占比则分别为21.4%和22%。▲以上数据统计自Q房网、贝壳找房、正顺等老破小涨跌幅度不明显绑定稀缺因子更保值众所周知，市区的老破小房价会比周边新房价格低得多，而且一般比较抗跌。那么，香洲区的这些老破小房价究竟如何呢？凤凰君整理了香洲区各板块近100个楼龄20年以上楼盘的报价，一起来看看。▲数据仅供参考，有误欢迎指正从以上楼盘报价来看，接近30年楼龄的住宅报价普遍在2字头以下，而从涨跌幅情况来看，幅度基本在±1%左右，差价并不明显，其中最高为吉大新村，跌幅达8.03%。其次从上表可以看到，绑定特定价值因子的房子更保值，如新香洲的学区房、老香洲的海景房、夏湾的河景房、或者加装电梯的老破小等。老破小究竟值得买吗？那么，老破小究竟是否值得买呢？我们先看看市区老破小的优点：其一、老破小一般占据市区繁华地段，地段好，交通和配套都比较完善，生活便利性MAX；▲老香洲海岸线其二、由于楼龄大，老破小价格一般会比周边新房低得多；以新香洲来举例，新房、次新房普遍4万+/㎡，而老破小享受同样的配套仅需2万+/㎡，性价比较高。其三、多数是优质学区房，这也吸引很多家长就算挤破头也要在市区买老破小；其四、实用面积高，公摊低，市区很多老破小没有电梯或者是房改房，一般公摊比较低。当然了，老破小的不足也很明显。第一、楼龄较长，转手和信贷都比较困难。老破小比较关键的硬伤，就是老旧，若楼龄太长，抗跌性和升值潜力都会减弱，甚至还会影响贷款年限，导致转手也比较困难；就拿去年信贷严查那段时间来说，如部分银行要求二手房贷款的楼龄+贷款年限不超过50年，或是楼龄在30年以上的不做贷款；即使额度充足，银行也会优先办理低楼龄二手房。第二、环境较差，物业管理较差，生活的降标很多老破小基本上是无物业管理服务，一般就是简单的物业费、水电费的收取，其他方面包括卫生、保安等都是落后的。再加上缺乏管理，小区环境一般也会较差。并且，老破小因为年代久远，装修一般都比较差，另外，20多年的老破小，户型基本无设计可言，甚至会出现一些比较奇葩的户型，造成暗房、无采光、无通风等情况出现。▲香洲老破小再者，目前市面上多数老破小都是楼梯楼，除非有进行微改造加装电梯，如果是住的楼层比较高，家里有老人或者小孩的话，出行就不太方便。况且密集的老旧小区，停车位也异常紧张，稍微加班回去就不用想在小区范围内找车位了，如果停在路边又很容易被贴条，不仅如此，狭长的道路，甚至难以容得下两辆车会车，容易出现剐蹭，极为不便。教育的平衡，正在瓦解老破小的学区房价值如今，大家考虑老破小，主要还是奔着学区，纵观香洲老破小价格坚挺的，依旧还是名校加持的老破小。但是未来，情况或将变得不同！去年开始，全国多个城市都在遏制学区房，北上广深等一线城市和苏州、宁波等热点二线城市先后出台遏制学区房炒作的政策，特别是在入学方式上，各地教育部门调整入学方案，通过多校划片、公民同招等各种形式减少学区房炒作的空间。再看珠海，虽说现在还是优质学区当道，但就拿现在集团化办学来说，从深远的意义上，集团化办学其实是在逐步解除优质学区对于教育市场的统治，也在一定程度上逐步淘汰老破小。比如今天，香洲区宣布首批成立三个小学教育集团，集团各校区要做到“五统一”，即集团班子统一管理、教育资源统一配置、教师队伍统一调配、教学计划统一安排、绩效评价统一实施。简单来说，拿出我核心的价值，教学理念，派团队管理。虽说短时期没办法和本部比，但是只要沉淀时间够长，极有可能青出于蓝而胜于蓝。再回到老破小，就会发现，等到集团化办学普及，到处都是“名校”，老破小的优势也会就此破灭。再换个思路来说，拿着购入老破小的钱，去置入集团化办学普及区域（如斗门、金湾等），孩子教育、舒适宜居两手抓，岂不更香？好了，如果是你，你会买老破小吗？欢迎留言评论哦。🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩干货丨让我看看，珠海这5年，谁是赢家，谁是冤大头？踩盘丨2.2万/m²起！这个市中心住宅值得入手吗？新盘丨620㎡大平层！珠海顶级豪宅新星户型首曝光！房价丨成交量减半，但香洲二手房价格果真坚挺！

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君在珠海，你选择入手的板块，价格上涨了吗？你入手的时候，是买在高位还是爆发前夕？如果想近期再入手，是捡漏还是亏钱？本文将根据合富研究院的数据，梳理珠海热门板块近5年来的成交均价走势，助你在买房路上选到好筹。航空新城首先来看珠海现代化宜居新城——航空新城，自从2016年拍出崇峰地王后，2017-2019年的成交均价大幅上涨，从19626元/㎡涨至24844元/㎡，涨幅达到约26.5%。2019-2022年4月则平稳上涨，涨幅仅约6%。影响板块房价的楼盘&配套因素：在这期间，2017年-2018年，“四大中心”相继动工，片区内首个初中——航空新城中学启动建设，意味着航空新城开启造城运动，刺激周边房地产开发。2018年，崇峰壹号院以精装均价约3.5万/㎡首次开盘，远超板块在售楼盘1万/㎡。这一年航空新城成交价大幅上涨，主要受到该高价盘入市拉高的影响。华发中央公园住宅两次开盘，均价从2.1万/㎡涨至2.38万/㎡，低于周边在售项目2千/㎡，出现抢房现象。龙湖龙光首开·湖城大镜首次开盘，均价约2.5万/㎡，航空新城的刚需项目开始探向2.5万/㎡的基准线。2019年，碧桂园华发·滨海天际和龙光玖誉湾先后迎来首次开盘，均价约2.5万/㎡。公共文化中心内的图书馆正式投用，产业服务中心A栋建成，中心河湿地公园吸引了不少市民前来打卡。2020年，航空新城迎来产品改善时代，滨河的鹏瑞金玥湾、海玥湾、中海十里观澜陆续开盘，均价全部冲破3万/㎡的改善线。12月15日，洪鹤大桥正式通车，从航空新城至横琴缩短至15分钟，至市区缩短至25分钟。2021年，鹏瑞金玥湾均价涨至约3.4万/㎡，多盘坐稳3万＋/㎡，航空新城正式进入改善时代。同时，卓越旭辉江屿海、粤海拾桂府、华发碧桂园滨海半岛这些新盘“坐2望3”，均价普遍约2.9万/㎡。在这一年，金湾华发商都开业，航空新城迎来首个大型商业体。航空城滨海商务区航空城滨海商务区在2019年的起步均价为2.3万/㎡，与航空新城相差不大，处于高开位。2019-2021年为房价大幅增长期，从24221元/㎡涨至26418元/㎡，涨幅约9%。至2021年，均价直接超过航空新城，三年涨幅达到约14.8%，十分可观。截至今年4月，均价也保持高于航空新城。影响板块房价的楼盘&配套因素：2019年，板块内首个项目碧桂园华发·海湾壹号开盘，均价2.3万/㎡。据悉，该地块的楼面成交价分别为11400元/㎡、10900元/㎡，面粉价不低，自然影响了面包价。同年，万科首进滨海商务区，楼面均价达到13240元/㎡。2020年，碧桂园华发·海湾壹号续销涨至2.5万/㎡，万科海上城市一期首开均价约2.7万/㎡，拉高板块均价。滨海商务区土拍攻势猛，迎来3宗地连拍，南光、诺文酒店首进，万科补仓，总揽金35.21亿。2021年，万科海上城市一期涨价至2.9万/㎡，二期推出高层、洋房、叠墅产品，均价2.6万-4.2万/㎡不等，进一步拉高板块均价，房价看齐航空新城。6月21日，金湾区人民政府与珠海市第一中学合作办学意向协议签订仪式举行。名校进入，区域价值提升。下半年，南光接连拿下三宗宅地，楼面均价均破万，最高约1.2万/㎡，市场信心高涨。横琴横琴房价位于珠海第一梯队，2017年，横琴均价就已达43510元/㎡，一骑绝尘。2017-2018年，横琴房价略微回落，降幅约2%.2018-2021年，住宅均价平稳上涨，从44787元/㎡涨至47333元/㎡，涨幅约5%。2022年1-4月，在降价的大环境下，横琴住宅均价相较于2021年，仍大幅上涨了2791元/㎡，涨幅约5%，4个月涨出了三年的幅度。影响板块房价的楼盘&配套因素：凤凰君认为，“国运”之下的信心强，住宅项目少，已经奠定了横琴的高价基础。近五年来，随着利好的不断刺激，横琴越来越来稀缺的住宅项目，也顺势迎来了一波又一波的涨价。2017年，中冶以2.2万/㎡楼面价竞得国际居住板块宅地，成为50亿“地王”项目。2018年，中冶逸璟公馆首次开盘，均价4.4万-4.8万/㎡，同时以6.2万元/㎡打破横琴最高成交单价，一面市便问鼎横琴2018年第四季度销冠！2020年，龙光玖龙玺推出最后一栋住宅，均价全部在5万/㎡以上，一房一价，按揭无折扣，有底气！信德口岸商务中心住宅开售当天仅用了28小时，全部住宅即告售罄，成交精装均价4.75万/㎡。创造了傲人佳绩，再次宣告了横琴的购买力。8月18日，新横琴口岸、珠机城际一期正式开通。2021年，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》发布，琴澳发展开启“元年”。这一年，横琴的住宅供应量多了起来，横琴华发广场(Ⅱ期)横琴湾、横琴府入市，均价在4.5万-5.5万/㎡之间。2022年，横琴IFC琴澳湾一号首次开盘，均价达到6.8万/㎡。唐家北围2016年，科创北围开始拍地，诞生了“29120”地王。2018年，首盘入市。2019-2021年，片区均价稳步上涨，从23474元/㎡涨至25938元/㎡，涨幅约10%。截至2022年4月，科创北围均价与2019年相比，上涨约1091元/㎡。影响板块房价的楼盘&配套因素：2018年，科创北围首盘珠海雅居乐国际花园首次开盘，推出一期复式产品，精装均价约3.3万/㎡。与之相对的，是地价较低的首开龙湖·天鉅首次开盘价低至2.1万/㎡。2019年，万科翡翠中央首次开盘精装均价约2.4万/㎡，雅居乐国际花园调整后的均价约2.5万/㎡。2020年，珠海市政府工作报告明确提出要“谋划建设深珠合作示范区”，北围同享风口。2021年，珠海公园九里、天地源上唐府全面冲击3万/㎡，华发悦谷、仁恒河滨花园均价超过3万/㎡。这两年，珠海、深圳两地频频发声，深珠通道的推进越来越有戏，最新规划展示了深珠通道、深珠高铁、南珠中城际将在北围设落脚点，北围价值再次看涨。斗门湖心路2019年以前，湖心路的成交楼盘主要集中在东侧的白藤片区，主要为家和城、恒裕江山汇、五洲家园等项目。2019年以后，湖心路西侧的西城A片区有新盘入市，主要为中国铁建湖心公馆、金茂悦、复地星愉湾等项目。如今，湖心路东西两侧的片区统称为湖心新城。近五年来，湖心路区域的均价经历了上下波动。2017-2018年跌了858元/㎡，随后至2020年，升至五年来的高点，达到19003元/㎡。至2022年4月，又跌到了2017年的均价水平，为18584元/㎡。影响板块房价的楼盘&配套因素：2018年，西城A片区开启首批土地供应，建发、中国铁建竞得片区内宅地，楼面单价分别约13042元/㎡、10127元/㎡。2019年，金茂溢价21.8%拍下西城A片区“巨无霸”地块，复星也竞得大体量地块，西城A片区开启房企配套造城的时代。中铁建湖心公馆开盘，当时推出西区唯一的复式跃墅产品，价格高开，均价在2.4万-2.5万/㎡之间。2020年，金茂悦、建发悦玺、复地星愉湾等陆续开盘，均价在2万/㎡左右。2021年，新盘续销中，对于全面突破2万/㎡，似乎还差一口气。但这一年，公园、内部道路、学校的建设加快，配套逐渐完善，西城A片区逐渐呈现宜居的面貌。2022年，由华发集团下属城市运营板块代建的斗门湖心新城基础设施项目举行开工仪式，华发助力拓展产城融合新空间，湖心新城发展开启新篇章。斗门白蕉白蕉开发了近10年，从2014年位于白蕉新城的时代倾城一期开盘，到黄杨河畔的保利茉莉、时代天韵开售，再到目前新盘主要集中在白蕉北部，呈现多点分布的态势。总的来看，2017-2021年，白蕉的成交均价基本没太大变化，还微跌了261元/㎡。截至今年4月，白蕉的均价跌到近五年最低，为12104元/㎡，跌幅达到16%。其中，2018-2021年的均价逐年上涨，涨至约14231/㎡，涨幅约7%，回到2017年的水平。2019年，白蕉首个综合体——招商依云华府开盘，价格1.45万/㎡起。2021年，文园中学斗门校区开学，白蕉新城迎来高规格的公办中小学。2022年，香海北路、胜利大道的走向明晰，白蕉有望直连鹤洲枢纽、香海大桥，有助于片区发展。珠海热门板块均价走势&涨跌幅最后，整体来看，横琴近五年的成交均价走势都是位于前列，牢牢占据4万-5万/㎡的区间，且高出珠海全市均价约2万-2.5万/㎡。航空新城、滨海商务区、科创北围都在2019年之后超过了珠海全市的成交均价。到2021年4月，科创北围略低于珠海全市均价。对比近五年的均价涨幅，航空新城则以34%的涨幅位居第一，且超过了珠海的涨幅。滨海商务区在三年内的均价涨幅就达到了19%，超过了横琴五年15%的涨幅。斗门白蕉的均价不涨反跌，五年均价跌幅达16%。🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩踩盘丨2.2万/m²起！这个市中心住宅值得入手吗？新盘丨620㎡大平层！珠海顶级豪宅新星户型首曝光！房价丨成交量减半，但香洲二手房价格果真坚挺！商业丨华润万象生活接管优特汇，7月1日或改名！

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君近日，有粉丝跟凤凰君爆料，九洲大道上一住宅竟然低至2.37万/平，而且是“十一中”学区。他表示很心动。从信息中可知，该名网友看的房源为102㎡3房2厅2卫户型，原价27593元/m²，折后约23692元/m²。根据折后价格与原价对比，优惠折扣接近85折。而值得注意的是，龙光玖云汇的位置并不差。面对如此的底价，是否值得入手？凤凰君当然要为粉丝一探究竟！最新备案价低至22000元/m²凤凰君发现，日前珠海住建局官网发布了一批楼盘的价格备案信息，其中龙光玖云汇148套房源重新进行备案。这批房源的最新备案均价为26962.28元/㎡（建筑面积），如果按85折计算，折后均价约22917.94元/m²。▲龙光玖云汇最新备案价格截图其中，价格最低的一套房源位于2单元501房，建面129.39㎡，备案单价仅21930.56元/m²。也即是说，备案单价最低达到约22000元/m²。如果按照新的备案规则，新备案房价最低不低于85折计算，那么，这批房源单价可能最低不到20000元/m²。▲龙光玖云汇最新备案价格截图根据珠海中原研究中心发布的数据显示，今年4月珠海市区住宅市场均价为32216.02元/m²，前山均价为27771.10元/m²。由此可见，龙光玖云汇目前的价格不但低于市区均价较多，同时也低于前山片区的均价。价格是真低，但是否值得入手？我们再来了解下项目的具体信息。位于前山立交旁十一中学区龙光玖云汇位于九洲大道北侧、前山立交桥旁。项目前身为烂尾楼“银丰大厦”，龙光于2018年以楼面价25573元/㎡、总价9.08亿竞得该地块。根据规划得知，项目用地面积10190.19㎡，总建筑规模107685㎡。建设一栋29层的住宅楼及一栋180米超高层综合办公楼。▲龙光玖云汇沙盘图1栋共29层，分为两单元，每单元均为两梯四户，共223户。2栋的综合办公楼，包含了商业、办公、邻里中心及菜肉市场等。从项目的位置图上可看到，龙光玖云汇周边交通及配套非常完善。出门便是九洲大道，粤海路、港昌路、明珠路都在附近，因此，交通非常便捷。在商业方面，项目1公里范围内，集中了珠海环宇城、中安广场、富华里及玖洲道等多个大型购物中心。另外，香洲区人民医院、圆明新园、前山河畔等也在1公里范围内。尤其值得一提的是，该项目的中学区区为珠海第十一中。珠海市第十一中，2021年珠海市一二中共录取率排名全市第四。由此可见，龙光玖云汇的初中学区比较优质。▲航拍实景▲航拍实景当然，项目也有短板。其几乎与前山立交桥为邻，附近还有尚未拆迁的旧村，周边环境较差。主要在售3-4房户型预计2024年6月交房根据最新的备案信息，目前主要在售的以2单元房源为主，户型分别有：约102.01㎡的3房2厅2卫、约129.39㎡及约132.49㎡的4房2厅2卫，全为南向。所有房源精装交付，预计2024年6月交房。左右滑动查看更多户型图▲龙光玖云汇户型图其中，建面约102.01㎡户型布局方正，3房2厅2卫的设计，面积与空间布局恰到好处，实用方便。建面约129.39㎡及约132.49㎡户型均为4房2厅2卫的设计，布局略有不同。但这两个户型布局都非常方正，客餐厅连为一体，通透开阔。4个房间大小分布有序，主卧室带卫，既私密又方便。▲龙光玖云汇132.49㎡户型样板间而从户型图中可看到，阳台宽度较窄，而且为封闭的，因此，整体空间向外延展性较差。结语不难发现，从备案价格可知，网友反映的龙光玖云汇目前价格较低的信息，的确属实。仅从价格上看，是非常吸引人的。但周边环境，及产品都有可考虑之处。今年龙光集团也曾有债务问题的传闻，同时，5月12日，龙光集团宣布停牌。因此，在当下房企暴雷频发的时代，大家在购买前，可以对开发商的品牌评级与其信用进行考察。特别是项目预计在2024年才能交付，也就是需要等2年，这期间存在不小的变数。最后提醒大家，是否值得入手，大家需要详细阅读上面的内容以及到现场认真了解，而后再作决定。🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩讨论丨要不要提前还房贷？怎么还更合适？实踩丨价格回到3年前？滨海商务区，涨了个寂寞？利率丨4.45%！珠海多家银行首套房贷下调到位！利率丨200万房贷每月省250，送花的钱有了！

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君我们都知道吉大是传统的豪宅区，而吉大豪宅密集地又以九洲湾片区，紧挨情侣路为甚。就在昨日，市公共资源局公示了九洲湾项目VR软件系统制作采购。从采购内容来看，包含系统应用软件的开发和系统应用软件及客户端的实施与服务。凤凰君注意到，该应用软件需涉及项目楼书、项目区位、三维沙盘、项目户型鉴赏、项目智能化场景呈现、九洲美好生活权益、以及九洲美好生活场景体验等功能。值得一提是，在今年4月份，市公共资源中心公示了“九洲港客运站场城市更新三期310㎡/180㎡样板房、大堂、会所及标准层精装施工图设计”的招标公告。两相结合下，是否可以意味着在佳源、万科、华润等项目相继亮相后，九洲吉大豪宅项目也将揭开面纱！涵盖4个户型但全都是大平层！就在今天，凤凰君查看市公共资源交易中心的时候，发现了九洲港客运站场城市更新三期（S3地块）住宅部分的规划文件！里面涵盖楼栋具体位置、楼层、以及户型图，这也是该项目户型图的首曝光，话不多说，直接来看！注：文件来源于珠海公共资源交易中心，仅供参考，一切以最终结果为准先看位置，S3地块紧邻华润、万科、佳源新盘，占位绝佳一线海景。▲九洲港客运站场城市更新三期（S3地块）

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君珠海主城区——香洲，仍是如今珠海人置业向往之地。而经历了一连串的降温，香洲房价是否仍然保持坚挺，甚至向上的趋势？二手房的成交往往更能反映出市场的真实现象，因此，凤凰君将通过二手房的真实成交数据来分析下今年的珠海楼市。日前，凤凰君已对唐家的二手房数据作了分析（👉详情），今年的1-4月唐家的二手房的成交量虽不理想，但价格并没下降，同比几乎持平。而香洲各片区又是如何的？马上揭晓！注：本推文统计的二手房成交数据仅来源贝壳找房网发布的成交房源，并不代表珠海的全部成交量。新香洲各片区中涨幅最高据贝壳找房网发布的成交房源统计，2022年1-4月，新香洲（含上冲）二手房共成交89套，同比2021年1-4月，大幅下降了56.59%。成交均价约为30456.15元/㎡，同比上涨约4.89%。香洲6个片区中，仅有两个片区价格同比上涨，新香洲是其中涨幅较高的。从具体的成交房源来看，新香洲的成交较为分散，成交量相对较大仅有华发城建未来荟，多数小区仅有一到两套的成交量。而这些房源的平均成交周期达到108天。在成交单价方面，以2-4万元/㎡之间的居多，单价最高的是位于香山湖板块的华发四季，成交一套建面约186㎡3室2厅的房源，单价约52689元/㎡。前山成交量降幅最小据统计，2022年1-4月，前山（含翠微、兰埔）二手房共成交110套，同比下降了36.42%。成交量虽然同比下降不少，但已是香洲6个片区中，降幅最小的。成交均价约为23269.72元/㎡，同比上涨约4.44%%，涨幅略低于新香洲。在成交的具体房源中，财富世家三期、前山新城、万科金域缇香、钰海山庄等小区的成交量相对较大些。而整体的平均成交周期达到189天。在成交单价方面，以2-3万元/㎡之间的居多，单价最高的是格力香樟的一套建面约47.58㎡1室1厅的房源，成交单价约40564元/㎡。南湾成交周期最长据统计，2022年1-4月，南湾（含南屏、湾仔）二手房共成交62套，同比下降了36.73%。南湾的成交量在香洲6个片区中同比降幅相对较小，略高于前山。成交均价约为27740.78元/㎡，同比有所下降，但降幅并不大，约4.69%。在成交的具体房源中，南湾的成交量主要集中在华发世纪城、华发水岸、华发新城及中信红树湾等几个小区中。整体的平均成交周期达到253天，是这几片区中，成交周期最长的。在成交单价方面，以2-4万元/㎡之间为主，单价最高的是中信红树湾二期的一套建面约138.76㎡3室2厅的房源，成交单价约40718元/㎡。老香洲成交单价较低据统计，2022年1-4月，老香洲二手房的成交量也较低，仅成交63套，同比下降了47.06%。成交均价约为21870.52元/㎡，同比下降约4.78%，下降幅度略高于南湾。从具体成交来看，老香洲的成交较分散，成交量相对较大的仅有锦绣柠溪及岭南世家。整体的平均成交周期约171天。在成交单价方面，由于老香洲有不少老旧小区，部分房源成交单价较低，整体上以1.5-2.5万元/㎡之间居多，单价最低的仅有14194元/㎡，最高的出现在恒荣城市溪谷，约34824元/㎡。拱北成交量降60%2022年1-4月，拱北二手房的成交量也较低，仅成交65套，而且同比下降非常大，达到60.61%。成交均价约为21875.19元/㎡，同比下降约6.85%。从具体成交来看，拱北的成交较分散，成交量相对较大的仅有正邦岭秀城及春泽名园。整体的平均成交周期约160天。拱北也由于有不少老旧小区，部分房源成交单价较低，整体上以1.5-2.5万元/㎡之间居多，单价最高为中铁诺德国际的一套106.28㎡3室2厅的房源，约39331元/㎡。吉大价格降幅最大据统计，2022年1-4月，吉大二手房的成交量非常较低，仅成交40套，同比大幅下降了65.22%。通过对比，不难发现，吉大的成交量，在6个片区中最少，同时，同比降幅也是最大的。成交均价约为22395.43元/㎡，同比下降约12.02%，降幅为香洲6个片区中最大。由于成交结构问题，今年吉大的成交量多数为老旧房源，楼龄较新的小区成交量较少，因此，成交价格中普遍偏低，导致同比下降较大。从具体成交来看，吉大的成交量相对较大仅有海湾花园。整体的平均成交周期约199天。在成交单价方面，整体上以1.5-2.5万元/㎡之间为主，单价最低的仅有13670元/㎡，最高的出现在格力广场一期，约34607元/㎡。结语总体上，香洲各片区今年的二手房成交量都较低，同比都有至少超过35%的降幅，部分片区成交几乎减半。但成交价格方面，除吉大出现结构性下降外，其他片区涨跌幅度并不大。从横向对比来看，新香洲的成交价格最高，且涨幅最大，在香洲6个片区中，均价超过3万元/㎡的，也仅有新香洲。南湾的成交价格仅次于新香洲，但同比有所下降。前山、老香洲、拱北及吉大的成交价格均相差不大。另外，值得注意的是，各片区今年成交的二手房，成交周期都较长，最长的为南湾，平均达到253天，最短的为新香洲，平均约108天。总而言之，今年珠海香洲区的楼市，二手房的表现可定性为价稳量跌。🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩商业丨华润万象生活接管优特汇，7月1日或改名利率丨要不要提前还房贷？精密测算来了房价丨航空城滨海商务区，涨了个寂寞？利率丨4.45%！珠海多家银行首套房贷下调到位房价丨乐了，珠海这些楼盘降价了！

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君优特汇要变身华润万象系商业了？最近，凤凰君收到粉丝爆料，他指出优特汇商城的LED屏上，打出了华润旗下万象星平台的广告。▲粉丝爆料，与华润万象生活旗下三大万象系商业积分通用而“万象星”，则是华润置地与华润万象生活共同推出的一个积分平台。根据华润万象生活官方介绍，在华润置地旗下住宅、有巢公寓、木棉花酒店、悦年华颐养中心、万象影城、文体场馆、华润万象生活运营的购物中心与物业社区等线下场景及线上网络服务平台注册，即可成为万象星用户。如此来看，优特汇果然摇身一变，成为华润旗下的商业了？全面交由华润招商运营大概率为万象系，未来或将更名通过业内人士打听，凤凰君获悉到，优特汇的确将整体交由华润运营，并进行统一招商管理，大概率将是万象系商业。那么，优特汇未来是否更名呢？相关人员透露，目前还在研究阶段，不排除这种可能。目前，有商家表示，租赁签约的主体将变为华润。▲来源高楼迷/红巴至于什么时候完成调整，根据@珠海优特汇官方小程序积分系统显示，2022年6月30日将前将清零所有此前产生的有效积分。而凤凰君更通过咨询客服获知，未来将切换新系统。因此，华润万象生活正式官宣接管优特汇的时间很可能便从2022年7月1日起始。目前根据天眼查来看，珠海优特汇商业管理公司的股东里，目前并没有出现华润旗下的公司。因此，凤凰君推断，优特汇与华润或将采用合作的模式，购物中心整体由华润万象生活代运营管理的概率更大。而此前，华润万象生活发布了旗下合作商业，珠海优特汇商业项目便以合作方位列其中，也印证了其代运营的身份。在前程无忧等招聘网上，凤凰君也发现华润在积极寻找相关工作岗位人才，包括人力、设计、活动策划、技术、客服、新政、招商、信息运维等职位。▲截图自前程无忧值得一提的是，与珠海优特汇相似，早在去年12月1日，华润万象生活便官宣正式接管中山完美金鹰商业。此后正式更名为中山石岐万象汇。随后，中山石岐万象汇经过一段时间的改造后，以全新面貌开业。优特汇会否成为珠海万象汇？真的值得期待。据悉，华润置地旗下华润万象生活为商业运营平台，合作方式包括管理输出、承租经营、商管公司收并购。万象系三大中高端商业拥有超5000+国内外知名品牌事实上，华润万象生活作为一家轻资产公司，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的战略布局。其中，万象城、万象天地定位为高端品质生活购买地及重奢精品体验购物中心，重点布局一线城市。据了解，深圳万象城购物中心，坐落于罗湖CBD核心位置，是全国最高端的购物中心之一，定位深圳及广东省的高端消费客户，提供优质服务和众多高端奢侈品牌。▲深圳万象城（图源：华润万象生活官网）万象汇则定位为时尚生活购买地及现代生活体验购物中心，聚焦成为二线、强三线城市区域的引领者。▲沈阳铁西万象汇（图源：华润万象生活官网）值得关注的是，华润万象生活目前拥有广泛的、多元化的国内外品牌合作资源，并与近5000个国内外知名品牌达成战略合作。至于优特汇本身，于2020年9月正式开业，是珠海主城区为数不多运营较为不错的商业体。除了商场本身，项目还包括住宅楼、珠海优特总部大厦。（👉珠海人真是太需要shopping

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君五月以来，房贷利率接连调整，堪称近十几年来最低。部分银行已经能做到LPR基准利率（4.45%），更有银行宣传优质客户能做到LPR基准利率-

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君近日房贷利率接连不断的重磅利好，引得全民热议。简单回顾一下，5月15日，央行、银保监会联合发布的房贷新政，对个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，彼时的LPR仍为4.6%，意味着之后的房贷利率最低可到4.4%。紧接着来到5月20日，中国人民银行公布了最新的LPR，5年期以上LPR为4.45%，对比4月份的LPR下降了15个基点，这也意味着房贷利率最低可到4.25%。一石激起千层浪！在湾区九城中，已有部分城市跟进最新的房贷利率，更甚者，首套房贷利率最低能下调到4.25%！比如中山，四大行中，除了中国银行首套利率4.65%外，建设银行、工商银行、农业银行都下降至4.45%，与LPR持平，二套利率方面，大部分银行都按照最低二套房商业贷款利率执行，为5.05%。再比如佛山，主流首套利率降至4.45%-4.65%，渣打、汇丰银行首套利率降至4.25%起；二套利率调整为5.05%。目光转向珠海，当下是否有银行能做到LPR基准利率，又是否有银行能做到LPR利率再减20个基点的，为此凤凰君咨询了多家银行，具体来看：三家银行跟进4.45%利率暂无银行执行4.25%可以看到，在其他城市中能做到LPR利率再减20个基点的，为渣打银行和汇丰银行。从咨询结果来看，渣打银行首套能做到4.45%基准利率，二套房能触底做到5.05%。从申请条件来看，一手房仅限于合作楼盘，二手房要看客户资质。汇丰银行同样跟进，首套能做到4.45%，二套房能触底做到5.05%，但汇丰银行不做一手期房，只做二手楼盘。从申请条件来看，公务员、事业单位、老师、上市公司等，以及5.18号以后网签的购买144平以下的首套房。同样能做到相同房贷利率的，还有建设银行。但对比来看，建设银行不用局限于特定合作楼盘，基本能正常申请到4.45%的房贷利率。其他银行首套和二套基本没变，从放款时间来看，现阶段各大银行额度基本充足，且表示资料齐全的话，放款时间都比较快。对比4月份，普遍减少0.3%对比去年5月份，普遍减少0.5%-0.8%对比4月来看，除了二套房的利率外，5月各银行新报的首套房房贷利率普遍都要减少0.3%左右，像浦发银行更是减少到0.4%。而同比去年5月，彼时各大银行利率基本在5.55%以上，现如今来看，普遍都要减少0.5%-0.8%左右！▼下图为去年5月各银行的房贷利率像交通银行首套房5.80%的利率，对比现在来看，足足多了1%左右，我们以贷款150万计算，在总还款上，也足足需要多还约33万。▲利率4.8%，贷款150万▲利率5.8%，贷款150万凤凰君认为对于刚需购房者来说，这次的买房窗口期真的可以把握住。好好筛选一下，已相对优质的利率撬动优质房价下的优质房源，完全大有可为。【延伸】值得一提是，此次银行降息，并不意味着所有人都能享受这波降息的红利哦。如果你已经买房，且签了固定利率，那么LPR的调整就和你无关了。但是，如果已经签约，尚未放款的，那就执行新的利率；对于已经放款，且补签了挂钩LPR的买家，核心看重定价日，从什么时候开始变，有两种方式。1、每年贷款发放月变动2，每年1月1日变动如果你是每年贷款发放月变动，那你的变动就参考上月LPR，如果你选择的是1月1日变动，那Lpr就参考上年12月的LPR。

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君均价3万/㎡→2.5万/㎡，才是航空城滨海商务区的真正价格水平？近日，滨海商务区某盘的重新备案均价低至2.5万/㎡，降价幅度约18.29%。不少网友表示，这才是挤掉水分的价格！在此之前，2019年开始有房卖的滨海商务区，一直保持着2.8万-3万/㎡的高价，看齐开发了多年的航空新城。那么，购房者现阶段值得入手“降价”后的滨海商务区吗？未来两年，这里有冲破均价3万/㎡的实力吗？本文将从房价行情、配套兑现、板块联动性、自住投资等几个方面去分析。楼盘动态＋房价行情先来看看滨海商务区的楼盘情况，区域内只有两个在售项目。碧桂园华发·海湾壹号碧桂园华发·海湾壹号在2019年开盘，是滨海商务区第一个入市的住宅项目，分为两期销售。一期是现房，在售8栋88㎡三房、96㎡三房，2栋、9栋各有一套88㎡三房，基本一周可出证。二期在售125㎡四房，货量不多，楼层没有太多选择，将在今年8月30日-10月30日期间交付。▲左右滑动查看户型图整盘只剩40多套货量，处于尾盘期，今年清盘，均价2.2万-2.3万/㎡，精装交付。凤凰君监控到，海湾壹号目前的清盘价回落到了首开价。碧桂园华发·海湾壹号价格走势年份均价涨跌幅2019年（首开）2.3万/㎡/2021年（续销）2.8万/㎡↑21.7%2022年5月（尾盘）2.2万-2.3万/㎡↓27%统计：凤凰网房产珠海站万科海上城市万科海上城市共有三期，均有住宅产品在售。目前主推三期，是万科和南光的合作项目，其中的住宅地块是三期中最小的地块。▲万科海上城市三期沙盘图三期共有9栋住宅，共1034套，精装交付。在售1、2、3栋，1栋为27F、两梯五户，2、3栋为18F、两梯四户。▲左右滑动查看户型图三期均价为2.5万-2.6万/㎡，1、2、3栋去化过半，1栋剩余货量最多。因为是首开楼栋，暂无房价对比。▲万科海上城市二期沙盘图二期的小高层、高层、洋房、叠墅均在售，产品类型丰富。▲左右滑动查看户型图目前小高层、高层均价为2.5万-2.6万/㎡，洋房均价3.2万/㎡，精装交付；叠墅均价4.2万/㎡，毛坯交付。对比2021年的价格，小高层、高层均价降价区间为1千-3千/㎡，洋房、叠墅的均价则无太大变化。万科海上城市二期价格走势年份产品均价涨跌幅2021年小高层、高层2.6万-2.9万/㎡/洋房3.2万/㎡叠墅4.2万/㎡2022年5月小高层、高层2.5万-2.6万/㎡↓4%-11%洋房3.2万/㎡——叠墅4.2万/㎡统计：凤凰网房产珠海站一期是万科海上城市体量最大的地块，于今年5月30日部分交房，另外6月、10月也陆续部分交房，剩余货量暂不推售。▲万科海上城市一期沙盘图回顾下项目一期在2020年的首开价，均价约2.7万/㎡，2021年上调至2.9万/㎡，涨幅约7%。另外，南光三宗宅地暂未动工，未来也将为片区带来丰富的产品线。置业建议碧桂园华发·海湾壹号从航拍图可见，碧桂园华发·海湾壹号的外立面、园林实景呈现。项目西南方是诺文酒店和公园，同侧的小学用地暂未动工，需要到直线1公里内的珠海一中金湾附属学校（2023年开学）就读。与万科里商业街仅隔一条市政路，可以满足日常生活需求。北向是万科在建住宅项目和规划中的商业、商务用地。置业建议对于购房者来说，无论是购买一期还是二期，最迟到年底，都可现房入住。加之清盘价回到三年前，如果能选到合适的楼层，现在是不错的入手时机。不过待南面的酒店投用后，景观可能受到影响。现场销售表示，海湾壹号的刚需、改善户型更多，没有做太多投资型的小户型，因此投资、本地客户各占一半，未来的生活氛围会更浓。万科海上城市三期从航拍图可见，三期楼栋都在建中，1栋建设进度最快。北侧地块为项目配建的公园绿地、幼儿园、邻里中心，业主下楼可享，目前暂未动工。三期西侧为预计今年出让的公共交通场站、商业、商务地块，方便公共交通出行。置业建议三期的住宅地块体量适中，楼下有幼儿园和邻里中心，同样适合家庭生活，喜欢安静点的小社区的购房者，可以重点考虑。万科海上城市二期从航拍图可见，二期两个组团均已动工，A区建设进度更快。整体来看，万科海上城市二期南向直面河道和公园，北向为幼儿园至中学教育配套；西面为规划中的公园绿地和医疗卫生用地，东面为南光住宅地块。配套和景观都十分丰富。置业建议二期是万科三个地块中兼享景观和学校两大稀缺配套的地块，动静兼宜产品丰富，打出差异化优势，是素质最优的一个组团，自住、投资客户都能好好选。成交客源主要为外省客户，本地客户占1/3，学校签约合作办学后，本地客户占比明显上升，未来的业主邻居，预计很多都是有适龄儿童的家庭。万科海上城市一期一期大部分楼栋的外立面都完工了，南侧地块园林已现，也是最早一批售罄的楼栋。置业建议一期有现房单位，并被商业街、邻里中心、学校半包围，自住氛围较浓，适合未来两年有自住、学区需求的购房者。配套兑现度无论是自住还是投资客户，都需要关注滨海商务区的配套兑现度和成长性。教育方面，是重头戏。目前，区域内进入建设阶段的有三所学校，分别为海上半岛花园幼儿园、珠海一中金湾附属学校小学部和中学部，计划可提供公办学位2730个。看向航拍图，幼儿园处于软基处理阶段，小学和初中均已出地面，建至约一层高。三所学校计划于2023年5月移交金湾区教育局，进入后续开办准备流程，2023年秋季投入使用！珠海一中金湾附属学校的开办，让滨海商务区一跃成为金湾的教育高地，含金量直线上升。要知道，珠海一中在2019-2020年的本科上线率接近100%，2021年高考特控上线（大致可理解为一本上线）达到87.38%，高出位居第二的珠海二中约34个百分点，差距还是比较悬殊的。届时，珠海一中会对两个校区进行管理，同时会把教育理念、学校文化、管理模式、课程资源和教师队伍建设的经验改造移植过来。其“牵手”作用，值得期待。根据规划，小学的建设规模为24班，可提供公办学位1080个。初中为24个班，可提供公办学位1200个。▲小学设计效果图▲初中设计效果图幼儿园建设规模为15班，可提供公办幼儿园学位450个。▲幼儿园设计效果图除此之外，滨海商务区还规划有4所幼儿园，其中2所已出让，均为南光的配建项目。2所小学、1所初中暂未出让。商业方面，滨海商务区首座商业体——万科里今年元旦开业了，目前已经引进了华润万家、肯德基、亚朵酒店等35家品牌。▲万科里进驻品牌名单（图源/珠海万科）但是商业配套较为基础，如需一站式商业配套，则需驱车约10分钟至航空新城享受。值得关注的是，滨海商务区今年预计供应8宗地块。如若今年全部出让，区域的商业、商务配套将全面爆发，不仅可满足业主需求，还将成为金湾又一商业商务核心区。内部路网方面，区域“一纵三横四桥”的路网已逐渐成型，一纵为龙湖路，三横为金岛路、燕羽路、白龙路，四桥为金岛桥、燕羽桥、龙湖桥、白龙闸。预计明年10月完工的金海大桥在滨海商务区南侧设有落脚点，届时驾车从滨海商务区经金海大桥直达横琴，时间将从30-40分钟缩短至10-15分钟。另外，规划中的金海二桥将在区域北侧设互通立交落脚，东侧连接横琴环岛北路，西侧对接湖滨路，这也是滨海商务区的重磅交通。未来，金海大桥、金海二桥将与洪鹤大桥一起，构成横琴-金湾生活圈，助力金湾打造珠海交通中心。占据两大落脚点的滨海商务区，首先迎接利好。现阶段，航空城滨海商务区值得买吗？航空新城与滨海商务区在房价上十分相近，但是支撑它们的房价因素，背后各有不同。凤凰君认为，航空新城的确有入住人数增加、配套逐渐投用、交通完善的实在支撑。而滨海商务区由于“一桥”横琴，更具有概念性。同时，房企定价性比较强，毕竟楼面地价起步就1.1万＋/㎡了。根据合富研究院数据，航空新城2017-2019年的均价大幅上涨，从19626元/㎡涨至24844元/㎡，涨幅达到约26.5%。2019-2022年4月则平稳上涨，涨幅仅约6%。▲航空新城房价走势图滨海商务区在2019年的起步均价，就与航空新城相差不大，处于高开位。至2021年，均价直接超过航空新城，涨幅达到约14.8%，十分可观。截至今年4月，均价也保持高于航空新城。但是根据凤凰君本文的最新踩盘获悉，这个涨势未必能如愿保持。▲航空城滨海商务区房价走势图如果你是自住客户：1.在两个区域均价相差不大的情况下，航空新城的城市界面、配套丰富度、产品舒适度，无疑是更优。2.如果要选择滨海商务区，购买价格应该比航空新城低3千-5千/㎡更为合理，毕竟配套兑现度摆在这。所以有低至2.2万/㎡的心仪楼盘，可以考虑下。3.滨海商务区的配套兑现还需等待，未来两年大概率只能享受到三所学校、一个万科里商业、一个二级邻里中心的配套，但也足够日常所需。4.远期来看，有海景、公园、河道的滨海商务区，可以带来宜居的居住体验。规划中的主题公园，以及大体量的商业、商务、总部经济地块，能给区域带来额外的价值。如果你是投资客户：1.区域开发前期多为小面积的投资产品，投资客户过半，且入驻的开发商数量不多，未来在二手房市场，将面临产品“打架”的情况。2.市场也越来越聪明，概念太多同样也将经不起推敲。随着投资风散去，落到实处的配套、楼盘品质、户型产品的好坏，物业管理服务等，才是买房的根本。3.从滨海商务区的名称可知，该片区应该主打商务和经济，而非目前以住宅为主。根据珠海特区报消息，目前已有部分澳门企业选择到此进行投资，参与该片区的长远开发。所以滨海商务区南部的总部经济区，未来是否有实打实的产业进驻，才是重头戏。4.价格看涨方面，航空新城的价格经历过从7千多-3万/㎡的增长，成长空间有限。金海大桥快速对接横琴的作用，能让海商务区的相对低价将逐渐攀上横琴的高价。还处于开发期的滨海商务区，有足够的成长空间。至于“天花板”在哪？让我们交给时间。关于航空城滨海商务区的发展，你有哪些想法？欢迎来留言区探讨！🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！往期精彩利率丨200万房贷每月省250，送花的钱有了！房价丨乐了，珠海这些楼盘降价了！进展丨木棉花酒店！珠海宋城，要建了！新盘丨单价7字头，20分钟到珠海！值or坑？教育丨为了孩子读好学校，我研究了全市的学区

4.45%，降低15个BP。是自2022年1月调整LPR至4.6%后，时隔4个月，5年期以上的LPR再次迎来调整。这次不同于5月15日央行通知的，首套房贷利率下限调整为不低于

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君自从4月14日，珠海恢复备案价最低85折的政策，并删除了调整备案价，无需满足“备案单价

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君宋城演艺度假区动作加快！最新效果图官方正式公布！就在今天，珠海自然资源局公布了一则有关“珠海宋城演艺度假区演艺文化综合配套中心”建设工程规划许可项目批前公示。与此同时，项目最新效果图同步发布，还详细公示了旅游配套设施内容。先看效果图，最让人震撼的是主体建筑斗门文化演艺中心。其顶部大幅采用玻璃穹顶，并以不规则的几何线条设计为旋风顶，极具现代艺术色彩。城堡式的楼栋，错位联排展开，同样气势恢弘。▲项目鸟瞰效果图凤凰君编辑部的小伙伴都纷纷讨论，这效果图不比长隆差，看起来很有游玩的欲望！其次，本次公示还详细展示了6项旅游配套设施内容及建设规模大小，我们具体来看。其中，斗门文化演艺中心，总建筑面积约164902.61㎡。地上共9层，总建面约147772.61㎡；地下1层，建面约17130㎡。分功能设施来看，演艺文化用房21577.64㎡，酒店及服务用房116040.78㎡，内庭院8839.87㎡。▲斗门文化演艺中心斗门文化演艺中心配套会议中心，则位于斗门文化演艺中心的西北侧，规划1栋，地上两层，整体总建面约29085.48㎡。▲斗门文化演艺中心配套会议中心值得关注的是，项目还将规划建设1栋木棉花酒店，楼栋11层高，总建面约4714.16㎡。也就是说，这将是继北围的华润置地广场引进木棉花酒店后，珠海第二座木棉花酒店。这里科普一下，在北京大兴国际机场航站楼内，唯一一家五星级酒店，便是木棉花酒店，由建筑大师陈瑞宪先生主理。深圳后海木棉花酒店，同样由国际设计大师季裕棠先生亲自担任设计总顾问及品牌创意总监。这次又将与宋城碰撞出怎样的火花呢？非常令人期待。▲北京大兴国际机场木棉花酒店此外，其他配套设施还包括：树屋餐厅，规划1栋，共3层，总建面约1233.08㎡；婚庆屋，规划1栋，总建面约325.08㎡；缆车站，总建面约379.38㎡。值得关注的是，本次公示的项目，仅为宋城演艺度假区的部分配套内容，由珠海新斗金城艺投资有限公司建设，后期还将陆续规划更多游乐设施。▲本次公示内容位于目标地块早在去年，宋城集团便拿下项目范围两宗旅游用地，地块规划为旅游及旅游配套设施（包括酒店、办公、商业等），两块地体量达667648.18㎡，目前尚等待开发。融合度假、文化、演艺打破公园与演出界限事实上，根据此前宋城演艺官方资料显示，珠海宋城演艺度假区拥有4000余间酒店客房，各种度假休闲设施，演艺公园集群等。演艺公园集群包含22个剧院及室内外表演场所、35台各类型剧目、12个文化主题区、超过30000个观众座位。▲来源：宋城演艺官方公众号该项目将度假、文化、演艺融合到一起，完全打破了公园和演出的界限，可以向游客提供连续数日异彩纷呈、跌宕起伏的出游和观演体验。据悉，宋城演艺以“演艺”为核心，成功打造了“宋城”和“千古情”品牌，已建成和在建杭州、上海、西安、三亚、丽江、珠海、佛山等十大旅游区和演艺公园、上百台千古情及演艺秀。▲来源：宋城演艺官方公众号宋城建设步伐加快未来将是斗门文旅IP关于宋城项目的进展，也一直牵动着大家的心。2019.9.30→宋城演艺与斗门区人民政府签订合作协议，计划打造珠海·宋城演艺谷项目；2020.3.05→珠海宋城演艺度假区被列入《广东省2020年重点建设项目计划的通知》中；2020.4.27→旅游大道更名为宋城大道；2020.4.28→珠海宋城演艺度假区正式动工；但是疫情以来，宋城演艺度假区的建设速度的确较慢。原计划拟于2023年开业的园区，眼见还没有实质进展，让人焦急。而今年终见曙光。在今年2月份该宗地块挂招拍的时候，@今日斗门报道，称区文广旅体局已确认，宋城项目年内将启动大规模建设。而在此前，凤凰君也曾为其进展咨询过相关部门，其回复“目前宋城综合体的供地正在推进中，待综合体完成供地确定规划方案后，该项目将进入大规模开工建设”。随后，可以看到宋城演艺度假区的建设在默默加速中。3月15日，斗门国资委的全资公司拿下斗门演艺文化中心用地，建设内容包括：景区入口、游客中心、雨林中庭、会议中心、科技馆、酒店和地下公共设施等旅游文化演艺配套设施。项目将在2年半竣工、3年内完成装修、二次消防验收，也就是最快在2025年便可与公众见面。尤其是这两个月以来，项目的消息更是接连刷屏，直到今天正式公布效果图，宋城演艺度假区这次真的要来了。让我们期待继长隆海洋王国之外，珠海另一个超级文旅IP的诞生！🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，扫码凤凰君，一起与3000+网友互动交流吧！往期精彩学区丨为了孩子读上好学校，我研究了全市学区利率丨利率↓20个基点！买房，抄底好时候？房贷丨新政来了！首套房贷最低可4.4%？新盘丨1字头买老香洲新盘？有没这么笋啊！？

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君“珠中同城”、“香洲北”、“单价7字头”、“珠海房价的1/5”、“50多万买两房”。这些词语，近日频频刷屏在凤凰君的粉丝讨论群内。就在刚刚，凤凰君又看到朋友圈发了！▲图源朋友圈即将开盘，现场中介与购房客户已经大排场龙！▲图源朋友圈造成这种热度的主角，便是位于坦洲的近百万平大盘——朗诗新城。本篇，凤凰君凤凰君实地踩盘该项目，从价格、通勤时间、地段、产品等方面，与大家讨论此项目。▲朗诗新城效果图往返前山，通勤约20分钟其实在凤凰君身边，确实有非常多的朋友因地缘性，而选择置业坦洲。选择的原因，一个是两地便捷的通勤，比如工作单位在前山、新香洲，下班顺溜个弯就到家了；另一个是两地大幅度的均价差，目前坦洲大部分项目仅需珠海市区二分之一均价，甚至更少，无论是购入一套房子上车，还是享受更大户型，对购房者来说，可选择性强。而朗诗新城之所以能火爆朋友圈，很大部分原因也在于7-8字头的靓丽价格。凤凰君当天从前山出发，到达项目现场大概花了20分钟，时空距离完全可以接受。但是若依照部分中介朋友宣传，只需要10分钟，又有点夸张。毕竟上下班时间，上冲还是比较塞车的。先看现有在建的交通配套，直线距离1.5公里左右可达西部沿海高速和香海高速（在建中）组成的T型枢纽交通。经西部沿海高速达斗门、江门，经香海高速借道金琴快线实现各板块的衔接贯通，均十分方便。同时也可经坦洲大道互通立交借道坦洲快线一期（已通车），至中山东区、五桂山和三乡。看向未来的交通规划，朗诗新城邻近中山南站（规划中），根据规划，地铁18号线、广珠澳高铁、深珠城际将交汇于此。值得一提的是，中山南站是去年才曝光的初步选址，因此，轨道交通或许存在不确定性。5公里半径内基本业态齐备，但板块界面稍逊一筹此外，在项目5公里半径通勤圈内，学校资源有永二小学、前进小学、坦洲实验中学。医疗资源有中山坦洲人民医院、禅城医院；商业配套有珠海印象城、奥园广场、优越城购物中心，永二综合市场、和平市场等。同时，项目自身除规划要求的小学、幼儿园外，还配建超68000㎡的社区配套，打造8000㎡体育公园、轻氧健身跑道、五大泛会所，以及约2.4万㎡商业街道等。▲项目自身规划的森林公园▲项目自身规划的商业街可以说基本的日常教育、商业、医疗需求皆能满足。但目前而言，项目周边面貌以工业区、工业厂房为主，对比珠海城市界面而言，舒适度稍逊一筹。▲项目周边还待改造更新7-8字头？价格是否属实？来到项目，价格还是大家最关心的问题，那么，7-8字头的价格是否属实？先从备案价来看，凤凰君查到，目前已公示项目14、15栋的备案价，首批房源备案单价6665-8456元/平，总价62-85万/套。另外，凤凰君从置业顾问获悉，朗诗新城为朗诗首进坦洲项目，开盘价格将不会高于8字头，以此来打响市场知名度。那么就价格而言，8字头的价格对比市区新房价格，真的可以算是“白菜价”。以65㎡的两房为例，按最高8000元/㎡的单价去算，总价需52万。最近中山对于首套购房者还放开了两成首付政策，核算下来一套两房首付约10.4万。哪怕是想买108㎡的大三房，总价也在86万左右，首付大概17万就能搞定，相比珠海市区动辄6、70万往上的首付，价格确实极为美丽。户型要挑选，部分较奇葩具体到项目，其总建面约100万m²（约1500亩），名副其实的千亩大城。根据规划，项目共分为五期开发，其中一期总占地面积约10.33万㎡，总建筑面积约22.62万㎡，容积率为2.45，共计近1500户。单就一期而言，已然便是中大型社区了。据了解，朗诗新城首推14、15栋，楼高21层。其中14栋为两梯五户，含建面65-89m²二至三房；15栋为两梯四户，涵盖89-108m²。建面约65m²

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君又是一年入学季。5月8日，珠海各中小学入学报名正式开始。各区也陆续公布了2022年学区划分，家里的“神兽”要在哪里入学？话不多说，直接来看学区等信息汇总。包括：香洲区、斗门区、金湾区、高新区、横琴粤澳合作区、鹤洲新区筹备组等。（统计有发布2022年最新学区划分的区域）目录第一部分1、明年至后年将新增的学校；2、今年学位预警的学校；3、各区学位的录取优先级；第二部分2022年各区学校学区划分范围关注学区划分范围前有几个事项需要家长们注意！其实，每年到了学区划分范围公布阶段时，恰逢也正是开始招生报名阶段。对于有适龄儿童上学的家庭来说，在这个时间段，想根据学区划分范围，靠一些操作（如购买现房、且“即买即办证”来实现房户一致的最高优先级）来让小孩读好书、上好学，基本上是小概率事件。且凤凰君也不提倡这种做法，对于家长来说，孩子教育无小事，提早一年甚至更长的时间准备，孩子求学路上才会更加稳妥。基于此，2022年学区划分范围更关乎明年乃至后年有适龄儿童上学的家庭，那么对于这部分家长来说，则需要关注以下这几个事项。需要注意事项一：明年乃至后年有可能新增的中小学根据市政规划学校的建设进度，最快可能两年建成，最迟也可能遥遥无期。换句话说，今年或前年规划建设中的学校，2023年-2024年大致就可投入使用，也就有可能会影响到2022年划分确定的学区。香洲区：今年计划推动5所初中、7所小学今年新增两所小学先来看香洲区，根据@香洲教育报道，今年秋季，位于南屏科技生态城的南屏实验小学和三溪科创小镇的三溪实验小学将借址正式办学，这也是今年仅新增的两所小学，其他学校的学区划分维持不变。值得一提是，这两所学校将优先解决园区企业人才子女及企业骨干员工子女入学，那么对在这两个园区工作的家长们来说，无疑是利好信息。虽然目前还没有关于这两所学校具体的学区划分（凤凰君咨询到拟于近期公布），但从两所学校位置来看，或将会对甄贤小学和第十五小学的学区划分范围产生影响。2023-2024年预计新增5所中小学在2022年香洲区教育工作会议上，官方提到，今年将动工建设东桥小学、凤山中学、造贝中学3所中小学，新增4820个学位；续建南屏小学、三溪小学、容国团中学3所中小学，共7320个学位；改扩建六小、香洲区实验学校、香山学校、五中4所中小学，共2220个学位。●

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君房贷利率下降，上热搜了。就在昨天（5月15日），央行、银保监会联合发布的重磅房贷新政。这是贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。通知指出：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。关于这则通知的解读，想必大家昨天已经看遍了各大房产大V吧，但凤凰君发现，关于这则新政对怎样的家庭适合，执行后能省多少月供、利息，对不符合新政门槛的房奴来说，又怎么应对更适合等等，这一切问题，很多朋友都还是一知半解。所以，干货来了，具体来看：最低房贷利率4.4%大礼包哪些情况符合标准？首先我们要明白的一点是，这次房贷政策利好的，是首套普通住宅者，对于已还贷的房奴、以及二次置业者来说，影响甚微。首套自不必说，就是名下无房贷家庭。而其中的普通自住房，简单一点的区分，就是建筑面积在140㎡以下住宅。简单总结一下，这次的利率政策，对首套购入、且面积小于140㎡住宅的家庭是一个利好。能省多少啊？再来，我们需要明确的是，目前实际的房贷利率水平，是由央行每月20日公布的5年期以上LPR+银行基点构成的。在房贷利率正式由基准利率换作LPR的2019年10月8日，当时央行明确，首套房贷利率不低于LPR、二套房贷利率不低于LPR+60BP。注：BP=银行基点，一个基点相当于0.01%，60个基点就是0.6%。换算下来，目前首套的利率最低为4.6%（4月20日LPR），二套的利率最低为5.2%。△4月份5年期LPR数值而在假设LPR暂不变的情况下，按昨日（5月15日）央行、银保监会房贷新政明确的信息，今后首套房贷利率最低可以是LPR-20BP，也就是4.4%，可以说是近20年来最低！而二套房贷最低利率，则依然维持LPR+60BP即5.2%的水平。那么对于首套房来说，这是啥概念呢？如果跟目前4.6%的基数相比：100万贷款，30年还。新利率能使月供少约119块钱，总还款少约4.28万元。如果跟去年珠海房贷利率巅峰期的6.06%相比：100万贷款，30年还。新利率能使月供少约1027元，总还款能少约37万，妥妥一辆高性能版的特斯拉Model

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君太突然了！就在刚刚，人民银行和银保监会两部门通知调整差别化住房信贷政策。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。通知指出：在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。全文如下：中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。中国人民银行中国银行保险监督管理委员会2022年5月15日首套房房贷低至4.4%通知中提到，“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”理解如下：1、如果你买普通住宅，而且是首套，则可以享受LPR基准利率下浮20个基点的特大优惠。因为最新5年期及以上贷款利率是4.6%。因此，下浮20个基点，就是4.4%。2、此次央行、银保监会允许突破下限20个基点。这意味着，如果未来LPR的5年期利率继续降息，则首套房的利率则可能低于4.4%。3、但是非首套、非普通住房，则无法享受这样的房贷利率优惠。4、二套房不在此次房贷利率优惠范围。此次的政策对于二套房表述为“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”按照此前央行对于二套房房贷利率下限规定，是不低于5.2%。珠海银行什么时候跟进落实？凤凰君就此政策，第一时间咨询珠海的银行。银行界人士表示，政策文件中提到，要各地人行、银监因城施策。因此，银行需要等待人民银行珠海市中心支行、珠海银保监分局下发最新指示。另外也有银行负责房贷的相关人员告诉凤凰君，由于央行政策在休息日突发，银行内部还须时间做出反应，下周应该会有进一步的细则。实际上，2022年，珠海房贷已经连续数月下跌。4月以来，珠海12家主流银行房贷利率报价4.90%-5.30%，其中首套房房贷最低已经达到4.9%（渣打银行）。而且部分银行直接和凤凰君表态：钱管够！放款快！只要客户优质，

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君近日，凤凰君听说在珠海市区老香洲一新盘——凤凰雅轩，单价仅须1字头。在均价早已超过3字头的珠海市区，现在居然出现1字头的新盘。难道是珠海楼市要大降价了？真相到底如何，凤凰君到现场了解过。位置优越配套成熟凤凰雅轩位于老香洲凤凰北片区，具体位置在海虹路北侧、珠海博物馆旁。项目所在位置交通相当便捷，珠海两条主干道——梅华东路及情侣路分居项目的东西两侧。▲凤凰雅轩位置图示

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君金湾区学位也紧张！近日，金湾教育发布了一则“2022年金湾区义务教育阶段学校招生入学提醒”，其中更公布了部分学位紧张的学校。根据预测来看，学区内户籍新生超出招生计划人数的学校有金湾一小、平沙实验小学，部分户籍生需统筹至其他学校。与此同时，学区内适龄入学新生（含非户籍）超出招生计划人数的学校，则有航空新城小学、外国语学校、金海岸中学、红旗中学等，存在统筹的可能。综合来看，这些学校中不乏有多所口碑好校，对于家长来说，同样需要提前研究布局学区房。其中，有哪些学区房，值得我们重点关注呢？我们一起来看。（注：本次涉及的学区房数据，筛选了楼龄在15年以内的二手小区作为研究。以市场挂牌价为主，最终成交结果以实际为准。）省一级老校“金湾一小”“平沙实验小学”首先看位于红旗的老牌名校，金湾一小是珠海少有的省一级重点小学。综合教育水平常年位列全市前十，在坊间具有出色的口碑。在学区范围内，目前仅有两个新盘在售，其中东方润园价格在1.8万/㎡起，城市博客公馆的价格则在2.3万/㎡起。看向二手房市场，次新房有部分可选择，楼龄在15年以内的小区，其均价约在14000-18000元/㎡范围。其中，书香门邸、愉翠龙湖价格领涨于周边，近一年的成交价，最高已超过1.7万/㎡。整体上来看，对比市区的热门学区房，金湾一小的二手学区房价格相差不大，因此建议家长果断选择楼龄较新的品质小区，居住舒适度更高，未来也更易换手。再看向平沙镇的平沙实验小学，该校创办于2002年，并在2005年评为“广东省一级学校”，是高栏港片区关注度最高的学校。其先后被授予“全国青少年文明礼仪教育示范基地”“全国校园足球特色学校”“广东省体育特色学校”等荣誉称号。实际上，从学区划分来看，目前周边在售的二手房仅有6个，多为大社区，小区楼龄都较新。价格约在10000-12000元/㎡。凤凰君认为，该学校的学位需求，多来自常住平沙镇的居民子女。加上平沙实验小学为片区的明星学校，因此受到当地追捧。未来黑马“航空新城小学”再看充满活力的航空新城小学，该校于2016年投入使用，学区范围覆盖了航空新城核心区。过去几年，由于航空新城的快速发展，周边新楼盘陆续交付，该校的学位非常紧张。因此，去年投入新校“航空新城北校区”，实施“一校两区”办学，即北校区作为低年级校区，一年级扩增至12个教学班。▲航空新城小学北校区实景据2021年秋季招生情况来看，航空新城小学一年级户籍生、跨区报读生、政策生一共拟录取528人。也就是说，今年的录取人数或将实现540人满额。在学区范围内，目前在售的新房均价约为24000-30000元/㎡，部分楼盘更释放了超优惠的特价房，很适合入手。在看向二手市场，楼龄在15以内的次新房，选择也非常多，挂牌均价也普遍在2万+。对比来看，新房的优势更大。整体上来看，航空新城的二手房价格趋于平稳。中海左岸岚庭挂牌价最高，约为26635元/㎡，其次为旭日海岸，均价为24564元/㎡。值得关注的是，对比去年，旭日海岸上涨了3246元/㎡，涨幅超过片区标杆盘——中海左岸岚庭。从近一年来看，该小区的成交价明显上涨，更呈现面积约小，单价越高的规律。可见，航空新城小学学位稀缺下，小面积学区房，已受到市场喜爱。西区前五的“金海岸中学、红旗中学”接着看金湾的中学，金海岸中学、红旗中学，在2021年示范性高中录取率中，排在西区前五，综合成绩排在金湾区前列。不难发现，在金海岸中学学区范围内，接收的几乎是金湾外国语学校（小学）的生源。该小学于2009年建成投入使用，是一所具有英语教学特色的学校。综合来看，金海岸中学学区范围内，目前仅有3个新盘在售，均价约为16500-22000元/㎡。次新房则选择较多，楼龄在15年以内的有12个小区。其中，中海湖畔岚庭挂牌价最高达20940元/㎡，其次为时代山湖海兼得，价格约19031元/㎡，成为片区内的标杆型小区。而红旗中学，同样有一部分生源来自金湾一小，因此成绩尚可。目前，周边有6个新盘在售，均价约14200-25000元/㎡；次新房多达20个可选，挂牌均价约13000-18000元/㎡。其中，书香门邸、愉翠龙湖挂牌价最高，也为金湾一小的学区房。成为二手市场的标杆小区。对比去年价格来看，涨幅最高的为集美雅苑，上涨了2351元/㎡。值得关注的是，该小区的小学学区为斗门白藤湖幸福小学，中学学区则为金湾的红旗中学。结语：事实上，随着金湾各大新城的快速发展，追求改善居住环境的家庭，纷纷来到区域内安家。小学生与初中生的人数，明显在上涨。据金湾教育局数据统计，2022年秋季学期适龄学生人数预计达到10964人，同比上涨6.94%。其中，小学新生人数预计将达到6205人，同比上涨3.28%；初中新生人数预计将达到4759人，同比上涨12.13%。与此同时，2022年秋季学期金湾户籍适龄入学人数预计将达到5436人，同比上涨6.94%。其中，小学户籍新生人数预计将达到3168人，同比上涨6.21%；初中户籍新生人数预计将达到2268人，同比上涨13.06%。

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君白蕉新城交通规划，近期迎来两大利好！未来不用绕行湖心路，约20分钟畅达香洲的交通路线，清晰了！其一，根据珠海交通集团发布的的招标公告，透露了香海北路先行段（江珠高速至机场北快线）在白蕉新城北侧设有互通立交，可连接香海大桥。其二，近期胜利大道一期工程动工，方案图展现了从白蕉新城出发，通过胜利大道可经昭信互通上香海大桥，或经连接线分别对接鹤洲枢纽、珠海大道。未来从白蕉新城出发，具体怎样对接以上几条重要线路？这些工程什么时候完工？咱们具体来看。香海北路先行段开启招标香海北路先行段:规划于白蕉新城北侧设互通立交香海北路是《珠海市综合交通体系规划》中的一条横跨珠海、中山、江门，串联珠海市“香洲-鹤洲-斗门”三大片区的东西向快速通道。▲香海北路全线路线图本次珠海交通集团招标的是香海北路先行段（江珠高速至机场北快线）工程，建设范围东起江珠高速，西至机场北快线，全长约7.7km（其中鹤洲涉铁段约0.8km）。拟采用城市快速路标准建设，道路规划红线宽60m，主路以高架为主，双向6车道、设计车速80km/h；辅路地面双向4-6车道、设计车速40km/h。含两处全互通，白蕉大桥跨黄杨河三级航道桥，胜利河桥跨胜利河六级航道。▲香海北路先行段路线图（截图自《珠海市综合交通运输体系发展“十四五”规划》）根据斗门白蕉新城规划图，香海北路的互通位于新城小学及未出让宅地以北位置，未来通过胜利河桥、白蕉大道都可以连接互通。香海北路先行段对接香海大桥从白蕉新城出发不用绕行湖心路更值得期待的是，香海北路先行段对接江珠高速处规划有互通立交，未来由此向南，直接对接香海大桥的昭兴围互通，通达香洲。据悉，香海大桥全线预计今年通车。▲香海北路先行段路线图这意味着，白蕉新城的居民未来不用绕行湖心路，可以率先通过香海北路先行段对接香海大桥，实现约20分钟接驳香洲！香海北路先行段接驳机场北快线向南直达金湾、珠海机场另外，香海北路先行段将与正在建设的机场北快线接驳，未来，经机场北快线一路向南可直达金湾、珠海机场。▲机场北快线全线图香海北路先行段几大重要节点进度白蕉大桥白蕉大桥是斗门区“十四五”规划建设的“八横八纵”高快速路网中，香海北路斗门段的重要节点工程。▲白蕉大桥效果图据悉，白蕉大桥西接井岸镇尖峰前路、东连白蕉镇成裕村。该大桥桥长400米，桥面宽43米，双向8车道，设计时速为80公里/小时，两侧还各设置了5米宽的慢行道，供行人和非机动车通行。白蕉大桥将采用“主辅分离”的设计，主线为连续高架，跨过桥梁后，设置供车辆上下桥梁的匝道。目前，白蕉大桥项目已进入建设前期阶段，在政策和资金等方面得到了珠海市政府的大力支持，计划2023年动工建设。胜利河桥目前，暂未有关于胜利河桥的具体规划。但看向《珠海市综合交通运输体系发展“十四五”规划》，香海北路先行段对接589县道，未来是改造589县道，还是设立高架上跨胜利河，还要等具体规划。机场北快线根据公告，机场北快线（黄杨大道至珠峰大道段）北段为城市快速路工程，沿井岸片区西侧布置，连通黄杨大道至泥湾村。项目红线宽60米，其中主路双向6车道，设计速度60km/h，辅路双向4车道，设计速度40km/h。▲机场北快线（黄杨大道至珠峰大道段）北段路线图近日，珠海市公路局也发布了《机场北快线（黄杨大道至珠峰大道段）南段工程立项阶段公众参与民意征集》公告。南段工程起点位于泥湾村红兴路以南，与北段工程衔接，跨越红兴路后，采用全线高架桥梁的形式，沿规划香海北廊道、新伟街、新青二路布置，在珠峰大道南侧与香海高速机场北支线衔接，全长5.4km。▲南段工程路线图总的来看，香海北路先行段把机场北路、江珠高速串联起来，共同构成斗门区内重要的交通快速路网。截至发稿前，珠海交通集团暂停了香海北路先行段（江珠高速至机场北快线）的招标。但根据最新规划，香海北路先行段是珠海“十四五”期间的新建快速路，这表明该工程在2025年前会动工，相信该工程的进度更快会继续推进。胜利大道一期工程已动工胜利大道起于白蕉新城胜利路胜利大道则是另一条对白蕉新城意义重大的道路，工程起点位于胜利路与Y652相交处，主要位于白蕉新城虹桥三路北侧，邻近金地格林泊乐项目。终点与湖东社区新建路桥工程相接，全长约5.7公里，设计时速为30千米/小时，按双向两车道三级公路标准建设，计划2024年完工。▲胜利大道工程方案图其中，胜利大道项目一期工程起点位于胜利路与Y652相交处，往东跨过胜利河后，终点与Y671线相接，全长1.8千米，按双向两车道三级公路标准建设，于4月20日动工建设，计划2023年完工。▲胜利大道项目一期工程方案图白蕉新城通过胜利大道可通达香海大桥、鹤洲枢纽、珠海大道凤凰君观察胜利大道总体方案图发现，从白蕉新城经胜利大道，可以分别连接香海大桥、珠海大道、珠海中心站鹤洲枢纽，交通能量级大大提升。连接香海大桥从胜利大道总体方案图可以看到，从白蕉新城出发，向东跨过胜利河，过胜利河后向南展线，可以从胜利大道经昭信互通上香海大桥。@今日斗门的报道也印证了这一方案。连接珠海大道同时，胜利大道还可下穿香海大桥斗门连接线，连接上湖东社区新建路桥工程后，终点与珠海大道相交。该条线路全长约7千米，“完美地避开了湖心路”，将白蕉东湖新城与珠海大道直接相连。因此，按时速30千米/小时计算，建成通车后，从白蕉东湖新城到珠海大道仅需约14分钟。通达鹤洲枢纽根据@今日斗门报道，胜利大道下穿香海大桥斗门连接线，附近为规划中的珠海中心站鹤洲枢纽。因此，胜利大道接通香海大桥昭信互通连接线，可通达鹤洲枢纽，意味着未来从白蕉到鹤洲枢纽也仅需几分钟的时间，这是斗门区‘十四五’规划的重大交通项目之一。据透露，根据高铁站的总体规划和配套建设，胜利大道规划中期将建设成双向四车道。结语在香海北路先行段、胜利大道的规划明晰之前，白蕉新城居民主要期待香海大桥带来出行便利。但是从白蕉新城出发，还需绕行湖心路才可驶入香海大桥，板块居民无法直接享受到交通便利。而今，随着香海北路先行段开启招标、胜利大道一期动工，白蕉新城将拥有直连香洲、鹤洲枢纽、珠海大道，快速抵达珠海机场的优势。随着工程进度的推进，板块也将不再只是拥有价格优势。你怎么看文内重要交通工程对白蕉新城的助力作用？欢迎留言分享！🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，扫码凤凰君，一起与3000+网友互动交流吧！往期精彩城市丨一场暴雨，珠海这次要上热搜！房价丨涨了点！唐家二手房成交价格还很稳！区域丨短短1年，九洲湾4大豪宅拔地而起！五一丨珠海楼市热闹了！25个楼盘现场实拍！五一丨125万起买北围全新盘！文园中学旁！

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君今天早上，你是否如凤凰君一样，像是这样👇趟着水，开着船上班？这次又遇到了超级暴雨，孩子们倒是开心了但是成年人的世界没有“停工”二字于是不管外面落多大的“狗”，凤凰君都义无反顾因为工作使我快乐回到正题，今天我们的话题是：珠海这座城市给我们的其实这次暴雨来得并不突然昨天开始各大媒体已经铺天盖地让大家知道·真的·是今年第一场红色暴雨▲珠海交警公众号2022.05.10版大家纷纷想知道能有多大呢当然，大部分人只负责调侃、做段子而一部分人和这座城市，他们已经连夜做好准备5月11日凌晨，珠海排水抢险队已在全市各区重点路段待命以便第一时间进行救援工作高新建设奋战6小时打通后环排洪渠通道，确保了唐乐、唐家、后环3个社区不会遭遇水浸珠海市公交集团连夜发布公告，并不断更新为市民出行提供便利有没公交车次，怎么绕行，一手掌握最值得敬佩的还是交警蜀黍无论风大雨大，依然坚守岗位如果说上面是一位家长网友的有感而发那下面这个视频也戳中了凤凰君的泪点实际他们中的很多人在昨晚8点开始，已经在执勤而不管什么时候，在哪里这些雨中的身影，都是如此挺拔说起这次大雨，有网红打卡地标上了热搜这是5月11日早上9点左右在各大微信群广为流传的画面它在不久前，因为高颜值也刷了一波朋友圈看起来很严重对不对？然而“珠海速度”和“珠海力量”这次不得不让人心服口服据说出动了500多名应急人员，20多辆抢险特种车辆在上午11点50的时候，便已基本清理完现场雨水并对景点清淤下午2点左右，积水全部清除我们的城市阳台已经恢复正常经营仿佛根本没有受过伤整洁如初安全感满分为什么珠海有这样的行动底气？说到这里可能很多人脑海浮现的是这座城市的GDP和人口数量大家可能有所不知的是2021年，珠海一般公共预算收入增速领跑大湾区9城全口径可用财力达1644.68亿元为民生提供了坚实的保障集中财力好办大事，一般公共预算支出两年年均增幅13.1%，全省第一

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君珠海房价真的降了吗？近来，珠海楼盘价格下降的声音不绝于耳。由于受到疫情等多方面的原因影响，个别楼盘房价可能有所下降，但珠海整体的房价到底如何？二手房的成交往往更能反映出市场的真实现象，因此，凤凰君将通过二手房的真实成交数据来分析下今年的珠海楼市。今天我们先从唐家开始。注：本推文统计的二手房成交数据仅来源贝壳找房网发布的成交房源，并不代表珠海的全部成交量。成交大跌价格平稳据贝壳找房网发布的成交房源统计，2022年1-4月（4月数据截至24日，下同），唐家二手房共成交63套，同比2021年（1-4月），大幅下降了68.5%。成交均价约为25236.08元/㎡，与2021年1-4月的均价（25163.57元/㎡）对比，几乎持平，涨幅不到100元/㎡。从几个重点小区来看，成交量都不高，基本都在个位数，仅海怡湾畔达到两位数，20套。而在成交均价方面，虽然有几个小区同比下跌，但降幅较小，反而有两个小区不降反升，即保利海上五月花及仁恒滨海半岛。我们分别来看看这几个重点小区的具体成交。海怡湾畔海怡湾畔最早于2000年交付，是珠海早期的港式花园小区，因此第一批业主普遍为香港人。虽然小区最早的已有20年房龄，但二手房成交相当活跃。从贝壳找房网发布的成交房源来看，2022年1-4月成交20套，遥遥领先片区内其他小区。该小区的成交价格颇为稳定，今年的成交均价为20621.17元/㎡，与去年同比，相差不大。在具体的成交房源中，以2-4房的户型为主。成交单价，最高的为一套约90.23㎡的3室2厅户型，27707元/㎡，几乎追平唐家新房；最低的为268㎡的5室户型，14366元/㎡，价格相当低，但这个房源为毛坯产品。远大美域2013年前后交付的远大美域，可以说是唐家最早一批大型花园小区之一。从2022年1-4月的成交来看，远大美域的成交量仅次于海怡湾畔，共8套。这8套房源中，以2-3房的户型为主，面积即120㎡以上的大户型居多。由于以大户型为主，成交单价就略低一点，整体均价为21018.92元/㎡。单价最高为一套面积为最小的81.61㎡2房2厅户型，达到25120元/㎡。保利海上五月花保利海上五月花分为3期，最早于2015年带精装交付。项目住宅产品丰富，涵盖1-4房，部分楼栋与户型可看海景。2022年1-4月保利海上五月花仅成交6套。成交房源1-3期均有涉及，产品包含了1-4房。成交均价为31616.09元/㎡，单价最高的为1房1厅的户型，达到35634元/㎡，而最低的也将近30000元/㎡。保利海上五月花整体均价涨幅超过8%，原因之一，凤凰君认为是日渐成熟的配套。中大附小第二小学就在楼下，今年投入使用；而且保利海上五月花幼儿园也即将投入使用，因此十分便利。格力海岸作为前环半岛的超级航母，格力海岸一期最早于2014年精装交付，如今已有多期的房源进入二手房市场。2022年1-4月格力海岸仅成交4套。成交产品以2-4房户型为主。成交均价为28822.8元/㎡，单位最高的为三期的一套3室2厅房源，32409元/㎡。华发蔚蓝堡2010年前后，华发成为后环片区首个“吃螃蟹的人”，开发蔚蓝堡项目。可以说从一片荒芜，到如今周边幼儿园、小学、市民公园等公共配套完善。2022年1-4月华发蔚蓝堡也仅成交4套，成交产品以3房户型为主。成交均价为24771.51元/㎡，在成交的4套房源中，单价相差不大。仁恒滨海半岛在格力海岸北面的仁恒滨海半岛，一期于2016年、三期于2018年精装交付。（二期为别墅）。2022年1-4月仁恒滨海半岛也仅成交4套，成交产品以3-4房的大户型为主。成交均价为32154.95元/㎡，这几个重点小区中，均价最高的。结语部分小区，如凤凰兰亭、九州绿城翠湖香山、华策帝景湾、龙腾湾山庄、绿景后湾等，1-4月统计的成交套数仅为1-2套，在此不详述。总体上，唐家今年的1-4的成交量，极不理想。这也是在意料之中，毕竟，市场环境叠加疫情等多方面的影响，成交下降实属正常。而且，成交周期也比较长，达到196.84天，也即是说一套房源挂牌后，平均将近200天才能成交。然而，在价格方面，却让人意想不到，今年的1-4唐家的二手房的成交价格并没有随着成交量的下降而下降，却是相当稳定。总面言之，今年珠海唐家的楼市，二手房并没有明显的降价，总体表现为价稳量跌。🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，扫码凤凰君，一起与3000+网友互动交流吧！往期精彩五一丨珠海楼市热闹了！25个楼盘现场实拍！五一丨125万起买北围全新盘！文园中学旁！五一丨恢复85折备案，多盘打折，珠海怎么买？五一丨全板块涉及！珠海100+楼盘房价地图！板块丨斗门湖心新城配套在画饼，还是兑现了？

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君想买学区房的家长注意！珠海今年有5所中学的学位非常紧张！就在昨天，珠海全市中小学招生报名正式启幕。值得关注的是，香洲区教育局预测公布了学区内户籍新生超出招生计划人数的学校。中学方面，学位紧张的学校，基本锁定在九中、十一中、第十中学、梅华中学、文园中学。而这些初中，也属于珠海第一梯队的名校。因此，有意向购买学区房的家长，必须提前研究，实现提早落户，才能大概率保障不被分流。今天，凤凰君就带大家一起研究这几所优质初中的学区房。（注：本次涉及的学区房数据，筛选了楼龄在15年以内的二手小区作为研究。以市场挂牌价为主，最终成交结果以实际为准。）新香洲黑马“珠海九中”“梅华中学”首先，我们先看市场关注度很高的新香洲，这里集中落位多所名校，珠海九中更连续3年发出学区预警。新房方面，凤山府目前在售建面约81-139㎡的2至4房，价格2.9万/㎡起；绿景喜悦荟商务中心，在售建面约95-161㎡的3至4房，均价约3.3-3.5万/㎡。再看二手市场，楼龄在15年以内的有14个小区可供选择，价格超3万/㎡的小区更占了7个。其中，挂牌均价最高为金域华府，今年4月的均价达47636元/㎡。对比去年3月，上涨了6448元/㎡，成为九中学区范围内的领涨小区。其次，御景国际、翠华城市风景涨幅也颇为可观，对于预算够的买家来说，建议选择这类标杆小区，未来更加保值。而在今年，建校仅5年的梅华中学，也加入了学位预警的队列，可见该校同样受到市场追捧。值得关注的是，在梅华中学学区范围内，15年楼龄以内的小区就有22个。相对来说，次新房的选择余地更大。与此同时，在这22个小区中，有近8成的小区，挂牌均价超过3万/㎡。超过4万的小区有恒隆御园、金鸿利嘉阁、中珠九悦、龙光海悦云天，成为片区的天花板。综合来看，新香洲的学区房，更依赖周边居住的圈层，其购买力强劲，价格自然成为区域的天花板。前山新秀“十中、十一中”近几年来，随着改善居住群体向南外溢，前山“十中”“十一中”成为优质初中。先看第十中学，楼龄较新的小区，挂牌均价相对较低，普遍出现了2字头。对于年轻家长来说，这不失为高性价比之选。而在片区内，招商花园城二期，挂牌均价达41588元/㎡，成为改善群体投票出来的标杆小区。由于超高的口碑，该小区对比去年涨幅更达5858元/㎡。再看第十一中学，在其学区范围内，相对选择的次新房最少。挂牌均价最高为中铁诺德国际，约为4万/㎡。值得关注的是，造贝中学的建成，还将分流十一中学区范围内的部分小区，因此未来其学区有不确定性。整体上来看，十中与十一中的学区房，相对性价比非常高。更适合预算不够充足的家长们上车。传统老牌名校“文园中学”最后来看老牌名校文园中学，其学区范围内的次新房也相对较少。并且，由于名校的市场效应，学区房的溢价已经显现。换一句话来说，你可能会挑到楼龄较大，居住不够舒适，但价格相对较高的房子。在这些小区中，以五洲花城二期为代表，成为片区的标杆品质盘。不仅领涨周边，对比去年也上涨最高，成为最保值的楼盘。对比来看，该学区内的老破小，性价比较低。随着教育资源的均衡化发展，学区的溢价性或将慢慢减弱，未来可能面临折价。结语：对于家长来说，如果想入手以上几所热门初中的学区房，如何降低被分流的风险呢？其一，最好提前谋划，尽早购买学区房。并实现早落户，满足“人户一致”的条件。因为在“2022香洲区中小学招生细则”中就提到，学位优先安排“持有完全产权房产且房户一致”的本区户籍新生。当学位不足时，则按学生户籍最后一次迁移时间先后安排学区。其二，则是谨慎选择周边规划新校的区域。比如2023-2024年，预计将建设造贝中学、凤山中学、石花中学等新校，分流名校的部分学区。最后，凤凰君认为，学区房并非与孩子的成绩必然挂钩，你怎么看呢？🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，扫码凤凰君，一起与3000+网友互动交流吧！往期精彩实踩丨短短1年，九洲湾4大豪宅拔地而起！数据丨珠海五一就是火了！有盘卖上百套！实踩丨湖心新城配套到底在画饼，还是兑现了？户型丨湖心新城9大楼盘，在售户型产品大PK！五一丨珠海楼市热闹了！25个楼盘现场实拍！

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君老城区，什么时候都值得关注。吉大，作为珠海老城区，自然也就少不了关注度。近年来，吉大的九洲湾片区多个项目改造及动工建设，让老珠海人时刻关注着。去年这个时候，凤凰君前去现场了解过九洲湾各项目的进度（详情），而一年过去了，这个片区建设进展颇为快速！今天（5月7日），凤凰君再次来到现场，实探了片区内4大项目，为大家带回各项目建设的最新进度。华润悦海幸福里全部都已封顶华润悦海幸福里的建设进度相当快，全部楼栋主体基本都已封顶，部分楼栋已脱掉绿网，可以看到主体的外墙，但外墙尚未装修。▲华润悦海幸福里航拍实景

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君说实话，刚过去的“五一”，珠海楼市成绩真的明显提升了！据珠海中原研究中心统计数据来看，对比历年五一的住宅网签成交情况，今年的“五一”网签228套，日均网签量46套，基本已趋同2020年的水平。虽说同比减少逾5成，但对比去年国庆期间，今年“五一”日均网签上升了17.95%，说明珠海楼市的成绩，的确有所提升。▲数据来源：珠海中原研究中心其次，再看“五一”的实际成交量，据珠海中原研究中心数据，珠海全市住宅共成交约805套，日均成交量约161套。对比去年“十一”国庆假期，其日均成交量同样增长18.26%，市场成交逐步向好。当然，由于疫情影响，库存的积压，综合来说，珠海市场多是“以价换量”的销售策略。各区域具体情况如何？我们一起来看看。斗门、唐家成交最好销量占全市近6成从珠海各区的“五一”成交量来看，斗门共成交302套，占全市的37.52%；其次为唐家，共成交156套，占全市19.38%。值得关注的是，斗门与唐家的成交总量，约占全市成交的57%，成为五一的主力成交区域。这其中，离不开区域某些单盘的火爆成交。▲数据来源：珠海中原研究中心此外，南湾共成交135套，占全市约16.77%；金湾成交105套，占全市约12.67%，成绩也较为亮眼。从历年假期实际成交情况看，2020年5月至2021年5月，呈明显的上扬趋势；2021年5月到2021年10月，则呈明显下降趋势。再到今年“五一”，成交再次有“翘尾”趋势。▲数据来源：珠海中原研究中心价格实在太香各楼盘释放优惠促成交没有不能买的楼盘，只有不能买的价格。在五一期间，珠海多个楼盘，都纷纷推出特价房来抢客。据珠海中原研究中心统计，在所有营销活动中，特惠房源占比最高，占22.82%，优惠力度普遍在85-95折。从各区域分析来看，斗门与金湾的特惠房源占比较大，相对捡漏的几率更大。▲数据来源：珠海中原研究中心看向市场，部分楼盘的下调幅度较大。周边供货量大的领涨区域，表现更为明显。比如，白蕉有楼盘探底8000元/㎡，直接“对半砍”；航空新城多楼盘降价7000-10000元/㎡；唐家有盘降10000元/㎡。性价比最高的尖峰南板块，继续再降3000-4000元/㎡。湖心新城有现楼，降幅同样达5000元/㎡。这些网红盘被卖爆成为贡献区域销量的主力据珠海中原研究中心数据，在五一期间，珠海全市住宅网签套数TOP10分别为：洪湾河畔、保利茉莉公馆、奥园展科花园、格力海岸、平沙九号广场、中铁建梧桐苑、华发又一城、国维中央广场、天誉珠海湾、万科红树东岸。▲数据来源：珠海中原研究中心再看珠海全市住宅实际成交套数TOP10，成交排名前三位的分别是仁恒滨海湾、华发又一城、华发依山郡。这十个楼盘共成交了417套，占全市实际成交51.8%，也侧面反映区域单盘的成交非常出色。▲数据来源：珠海中原研究中心最后，我们再看看中介渠道方面的数据（以下为平台代理楼盘数据，仅供参考）。根据房联宝五一市场成交数据，斗门成交最好为华发依山郡，共成交63套，其次为格力双子星，成交33套。在南湾及主城区，华发琴澳新城成交最高，达61套；金湾区则是九洲保利天和成交最出色，共成交了36套，占该平台区域成交总量约5成。▲数据来源：房联宝唐家成交最好为仁恒滨海湾，共成交54套。据悉，其楼盘毗邻中山公园，自然访客人数暴涨，售楼部销售都接待不过来！其次为格力海岸，成交达35套。另外，单盘来看，斗门的华发又一城成交也非常火爆。据官方统计，该楼盘五一期间成交200+套。而凤凰君也了解到，华发又一城五一推出11588元/㎡起送精装，因此对市场具有十足诱惑力。结语：可以看到，珠海今年的五一成交量，对比去年下半年的低迷状态，的确有所提升。而成交不错的楼盘，多在价格上有优势，明显低于周边楼盘。或是在同等价位里，周边配套、教育等资源明显更具优势。整体上来看，市场会越来越趋向真正有自住需求的买家。投资概念型强的板块，价格或将进一步理性回归。大家怎么看呢？🏡凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，扫码凤凰君，一起与3000+网友互动交流吧！往期精彩实踩丨湖心新城配套到底在画饼，还是兑现了？户型丨湖心新城9大楼盘，在售户型产品大PK！五一丨珠海楼市热闹了！25个楼盘现场实拍！五一丨125万起买北围全新盘！文园中学旁！

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君配套决定价值，尤其是对于一些新城来说。说到珠海的新城，我们一定不会错过湖心新城。日前，凤凰君前去湖心新城踩盘，了解到湖心新城（西城A片区）在售的9个项目中，将从今年底逐渐开始交楼，至明年底，大部分都会交楼。交楼即意味入住，那么，片区内的配套必须要跟上。根据规划，湖心新城（西城A片区）首批配套包括：3所中小学、2个商业中心、2个公园及1个体育中心。那么，这些配套目前建设进度如何？金茂中小学基本已封顶从4月的航拍实景图可知，金茂中小学的主体建筑，基本已封顶，校园及运动场部分正在进行地面施工。▲金茂中小学实景，拍摄时间：2022.04.22金茂小学为24个教学班，提供学位1080个；金茂中学为30个教学班，提供学位1500个，将于2022年9月招生；根据斗门公布的招生细则方案，这两所学校的学区划分分别为：金茂小学：学区范围：东至湖心路、西至星湖路（规划中）、南抵白藤三路，北至滕逸路。主要住宅区：有西江月雅园、万威美地、星湖茗居、中铁湖心公馆、海伦堡湖心里、玖悦云府、华德同裕•璞樾、湖心金茂悦等。金茂中学:学区范围：东至湖心路、西至星湖路（规划中）、南抵白藤三路、北至幸福河。主要住宅区：有西江月雅园、万威美地、德昌盛景、星湖茗居、中铁湖心公馆、南光泊岸、中澳湖心印象花园、海伦堡湖心里、玖悦云府、华德同裕•璞樾、建发悦玺、华德同裕•璟樾、湖心金茂悦、复地星愉湾、中铁建未来城、湖心明悦花园、湖心明荟花园等。湖心小学已进行封顶湖心小学主体建筑已于4月28日进行封顶。▲湖心小学实景，拍摄时间：2022.04.22湖心小学，占地面积为2.8万平方米，建筑面积约2.5万平方米。规划36个教学班，办学规模1620人，将于今年9月建成投入使用。根据斗门公布的招生细则方案，湖心小学的学区划分为：湖心小学学区范围：东至湖心路、西至星湖路（规划中）、南抵腾逸路，北至幸福河。主要住宅区：有德昌盛景、中澳湖心印象花园、南光泊岸、建发悦玺、华德同裕•璟樾、中铁建未来城花园、复地星愉湾、湖心明悦花园、湖心明荟花园等。豫园商城进行地基施工豫园商城为复地星愉湾的配建，目前已在进行地基施工。据透露，项目预计在2023年底开业。▲豫园商城实景，拍摄时间：2022.04.22豫园商城将打造为约2.67万㎡的特色商业街，主力业态为餐饮、酒吧、文创体验、中华老字号，由开发商自持经营。▲复地星愉湾商业效果图据悉，珠海豫园特色商业街借鉴上海豫园，携手大元建筑工厂操刀设计，融合岭南文化元素，带来“遇（豫）见国潮”商业主题新体验，于湖心新城建设一处传统与现代，历史与未来的文化商业街区。湖心金茂悦商业中心软基处理湖心金茂悦商业中心目前正在进行软基处理。湖心金茂悦共配建5.1万㎡商业和1.5万㎡邻里中心，自带招商运营团队，招商先行。目前项目已经签订意向进驻的商家，包括家乐福、华润万家等知名大品牌；橘焱胡同、以饭湘许、太二酸菜鱼、胜记、欧克咖啡等餐饮潮牌，还有乐刻健身、小马快跑等教育、健身品牌。注：具体以实际为准白藤市民公园部分已建成投用白藤市民公园部分已建成投用。项目为湖心金茂悦配建的8.5万㎡市民公园，位于腾逸路南侧，与豫园商城及湖心金茂悦商业中心连成一片。▲白藤市民公园实景，拍摄时间：2022.04.22白藤市民公园包括有星光剧场、阳光草坪、时空幽谷、星级球场等6大主题场景。其中，星际球场内设置球类运动场地(篮球、网球、乒乓球)、

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君买房，选对户型很重要！湖心新城是目前珠海楼盘最为集中的片区之一，其中湖心新城（西城A片区）除中铁建湖心公馆在售尾盘外，另有9个项目在售，而且货量均十分充足。由于位于同一片区，交通、配套等各方面的资源都较为均等。而卷的是，这9个楼盘中，不少楼盘的产品相似度极高。由此可见，竞争之激烈，堪称神仙打架。这9个项目，目前在售的产品，面积段多以75-143m²为主。今天

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君这个“5.1”，珠海楼市人气真的回来了！从4月30日开始，珠海各大楼盘就纷纷的行动起来。热门新盘首开、加推，样板房开放，以及各种优惠活动，缤纷上演！昨天，凤凰君已报道了北围全新盘——格力海云居面市了的消息(详情)！今天，更多热门楼盘现场播报，马上来报道！仁恒滨海湾后环新盘首秀4月30日，仁恒滨海湾正式开盘，首推建面约96-142㎡3至4房产品。仁恒滨海湾作为深珠合作区（后环片区）首盘，受到极大的关注。开盘当天，现场人气火爆，看房的客户挤满销售中心。▲仁恒滨海湾开盘现场

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君北围又有新盘面市了！凤凰君获悉，文园中学礼和校区旁，格力地产备受瞩目的项目——格力海云居今天（4月30日）正式开放销售中心及样板间。凤凰君马上到现场一探究竟！劲爆价总价约125万起可买！“五一小长假”首日，格力海云居的销售中心及样板间同步开放。凤凰君早上11点左右到达，现场相当火爆。看房的客户不仅坐满了座，项目沙盘区，洽谈区也围着不少客户。▲销售中心现场▲销售中心现场格力海云居将首先推出2栋1、2单元约96套房源，户型面积为建面约49-97㎡的1-3房，目前进行诚意登记中！据凤凰君获悉，格力海云居首批产品将针对高新区人才推出专享优惠价格：总价约125万起，首付约38万起，相当吸引人。▲沙盘因此，格力海云居首推最大亮点在于产品及总价上。最小户型为建面约49㎡的一房一卫，这种精致的小户型，是北围片区目前唯一在售的住宅产品。再加上总价100多万的超低价格，的确在整个珠海，都极具竞争力。项目实探已是准现房格力海云居位于高新区科创北围，珠海北站以西片区。毗邻北围较为成熟的配套，包括半圆之园公园及文园中学礼和校区（预计今年9月开学）。项目总占地面积约1.4万㎡，住宅建筑面积约6.2万㎡，规划建设了4栋13-25层住宅，约624户。据了解，

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君南屏首发！2022年珠海首场地块推介会来了！就在刚刚，香洲区举办了焕新南屏“2022珠海重点经营性用地南屏科技生态城22036地块推介会“。值得关注的是，凤凰君在“焕新南屏”的宣传手册中发现，区域在教育方面有亮点。相关内容提出，香洲区委区政府实施南湾教育振兴计划，着力构建“1+1联盟校”办学模式，南屏中学、甄贤小学分别与文园中学、香华实验学校签订协议，结成“一对一”办学联盟，打造香洲教育的新高地。事实上，本次推介会的重点，在于22036地块。其位于南屏珠海大道南侧、南屏水库东侧，计容积率总建筑面积约23.11万㎡，规划为“二类居住+幼托”用地，配建1处二级邻里中心。已于4月15日挂出，并将在5月19日出让。另外，现场还播放了南屏科技生态城的最新宣传片，在产业、交通、配套等方面，细致描绘了区域未来的规划与建设。我们一起来看看~发展珠江西岸先进制造业打造生态宜居产城首先，该视频点出了珠江口东西两岸重点发展的产业方向。东岸以科技研发为主，重点发展互联网、人工智能、科技创新等。西岸则是以先进制造为主，重点发展新材料、新能源、电子加工、机械产品等。而珠海的使命是：推动建设珠江西岸先进装备制造产业带。南屏位于香洲区南部，是高新区一区多园的重要组成部分，工业基础实力雄厚，龙头企业优势明显，因此作为先进制造产业重点发展的区域。其次，在珠海“南进西拓北接东优”的发展格局中，南屏将积极融入区域协作格局。由下图可见，南屏科技生态城向北接高新区，南连横琴，西串鹤洲，东邻主城区，处于中间接驳区域，可见其发展的重要性。未来，南屏科技生态城将在创新走廊、空间创新、高效连接、生态宜居四个方面进行提升。打造为“生产、生活、生态”高度融合的科技生态城。▲南屏科技生态城空间格局根据最新规划，到2035年，南屏科技生态城将开发规模2500万平方米，工业规模1000万平方米，产业人口达25.8万人。地块位于“南屏中心位”靠近横琴第三通道接下来，我们再看看22036地块素质怎么样。22036/珠自然资储2022-09整理：凤凰网房产珠海站宗地位置南屏珠海大道南侧、南屏水库东侧宗地面积82475.79㎡容积率≤约2.8且＞1.0计容积率建筑面积≤231073.91㎡规划土地用途二类居住、幼托、二级邻里中心出让年限住宅70年；幼托50年起始总价316600万元起始楼面价约13701元/㎡

点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君珠海恢复85折备案价是什么情况？“五一”小长假快到了，可以冲进场吗？唐家VS西区怎么选？有哪些真心好的项目大打折扣？哪些是真正的保值户型？……在日前的直播中，凤凰君与“大鹏聊房”的主播大鹏，针对以上话题进行了探讨。凤凰君也整理了本次直播的高频问题及解答，希望能让大家在这个“五一”有方向地买买买！珠海恢复85折备案价是什么情况？去年8月23日，珠海开始执行新预售的项目实际销售价格不低得于备案价的90%的政策。今年4月14日，珠海恢复85折备案价，这意味着，开发商在备案价基础上打折，力度可以从9折加大至85折。例如一套备案总价300万的房子，原本销售价不得低于270万，如今变成不得低于255万，购房者在其中能省下10几万。👉恢复85折备案规则！珠海限购与购房政策（4月版）跟之前9折备案价买的有冲突吗？要注意备案时间，如果是2021年8月23日-2022年4月14日期间内备案的项目，则还是按不低于备案价9折的价格销售。否则，不动产登记中心不予办理网签。楼盘可以选择重新备案，但调整备案均价的间隔时间需在3个月以上。近日，珠海不少楼盘也在原本9折备案价的基础上，对同一批房源进行重新备案，诸如富力新天地、清能岭秀荟、鸿基岸芷汀兰、华发峰尚等项目。重新备案的均价相对来说可以低到在700-3000元/㎡区间内。这个“五一”适合下手买房吗？珠海这一次又重新调整到85折备案价，相当于购房者有更多的机会去争取到更低的一个价格，来买到他们想要买的房子。加上不少开发商在小长假期间还推出特别优惠，是实实在在的让利，购房者们可以把握住这次的买房窗口期。除了备案价调整，现在还有利率宽松的利好。截至4月20日，珠海各大银行在二套房房贷利率报价上已连续3个月下调，放款速度也更快，也给购房者们更多信心。