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“凤凰君，最近看中一套市区的小房子，打算买下自住。但遭到身边朋友阻拦，他们劝我去买新房，说‘老破小’的发展空间不如新房。我有点纠结。主要是离单位也近，走路十分钟就到了。到远的地方去买新房，我觉得花在路上的时间太浪费了。怎么办？”
的确，在楼市中，老破小这类小区的存在很尴尬。
一方面，老破小因为资历老，往往占据着城市中心的位置，配套完善，交通便利，让购房者很是心动。另一方面，老破小又因为房龄太久，小区内部设施老化，居住舒适度差，让购房者难以下手。
面对又爱又恨的老破小，应该怎么办呢？出手还是不出手，这是个哈姆雷特式的难题。
那么，珠海的老破小主要集中在哪里？这些老破小的房价涨幅又是怎样？购买老破小应该注意什么？一起来看看。
香洲最多老破小，
50.6%住宅楼龄20年以上
事实上，珠海最不缺的就是老破小。
据不完全数据统计，有10.6%为新房，有12.1%住宅楼龄在10年之内，34.9%的住宅楼龄在10-20年之内，而20年以上的住宅，占42.4%之多。
也就是说，绝大多数的珠海住宅已经并不“年轻”，逐渐沦为老破小。
那么，细分到各个区的住宅楼龄，可以发现，珠海绝大多数的老破小，主要便集中在香洲区。从相关统计数据来看，有50.6%的香洲区住宅楼龄达到20年以上，10年以内楼龄的房子，仅占8.2%左右。相比之下，金湾和斗门就比较多新房，10年以内楼龄的住宅，占比分别占22%和17.7，新房占比则分别为21.4%和22%。众所周知，市区的老破小房价会比周边新房价格低得多，而且一般比较抗跌。那么，香洲区的这些老破小房价究竟如何呢？凤凰君整理了香洲区各板块近100个楼龄20年以上楼盘的报价，一起来看看。从以上楼盘报价来看，接近30年楼龄的住宅报价普遍在2字头以下，而从涨跌幅情况来看，幅度基本在±1%左右，差价并不明显，其中最高为吉大新村，跌幅达8.03%。其次从上表可以看到，绑定特定价值因子的房子更保值，如新香洲的学区房、老香洲的海景房、夏湾的河景房、或者加装电梯的老破小等。
其一、老破小一般占据市区繁华地段，地段好，交通和配套都比较完善，生活便利性MAX；其二、由于楼龄大，老破小价格一般会比周边新房低得多；以新香洲来举例，新房、次新房普遍4万+/㎡，而老破小享受同样的配套仅需2万+/㎡，性价比较高。
其三、多数是优质学区房，这也吸引很多家长就算挤破头也要在市区买老破小；其四、实用面积高，公摊低，市区很多老破小没有电梯或者是房改房，一般公摊比较低。老破小比较关键的硬伤，就是老旧，若楼龄太长，抗跌性和升值潜力都会减弱，甚至还会影响贷款年限，导致转手也比较困难；就拿去年信贷严查那段时间来说，如部分银行要求二手房贷款的楼龄+贷款年限不超过50年，或是楼龄在30年以上的不做贷款；即使额度充足，银行也会优先办理低楼龄二手房。很多老破小基本上是无物业管理服务，一般就是简单的物业费、水电费的收取，其他方面包括卫生、保安等都是落后的。再加上缺乏管理，小区环境一般也会较差。并且，老破小因为年代久远，装修一般都比较差，另外，20多年的老破小，户型基本无设计可言，甚至会出现一些比较奇葩的户型，造成暗房、无采光、无通风等情况出现。再者，目前市面上多数老破小都是楼梯楼，除非有进行微改造加装电梯，如果是住的楼层比较高，家里有老人或者小孩的话，出行就不太方便。况且密集的老旧小区，停车位也异常紧张，稍微加班回去就不用想在小区范围内找车位了，如果停在路边又很容易被贴条，不仅如此，狭长的道路，甚至难以容得下两辆车会车，容易出现剐蹭，极为不便。如今，大家考虑老破小，主要还是奔着学区，纵观香洲老破小价格坚挺的，依旧还是名校加持的老破小。去年开始，全国多个城市都在遏制学区房，北上广深等一线城市和苏州、宁波等热点二线城市先后出台遏制学区房炒作的政策，特别是在入学方式上，各地教育部门调整入学方案，通过多校划片、公民同招等各种形式减少学区房炒作的空间。再看珠海，虽说现在还是优质学区当道，但就拿现在集团化办学来说，从深远的意义上，集团化办学其实是在逐步解除优质学区对于教育市场的统治，也在一定程度上逐步淘汰老破小。比如今天，香洲区宣布首批成立三个小学教育集团，集团各校区要做到“五统一”，即集团班子统一管理、教育资源统一配置、教师队伍统一调配、教学计划统一安排、绩效评价统一实施。简单来说，拿出我核心的价值，教学理念，派团队管理。虽说短时期没办法和本部比，但是只要沉淀时间够长，极有可能青出于蓝而胜于蓝。再回到老破小，就会发现，等到集团化办学普及，到处都是“名校”，老破小的优势也会就此破灭。再换个思路来说，拿着购入老破小的钱，去置入集团化办学普及区域（如斗门、金湾等），孩子教育、舒适宜居两手抓，岂不更香？