让我看看，珠海这5年，谁是赢家，谁是冤大头？
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在珠海，你选择入手的板块，价格上涨了吗？你入手的时候，是买在高位还是爆发前夕？如果想近期再入手，是捡漏还是亏钱？
本文将根据合富研究院的数据，梳理珠海热门板块近5年来的成交均价走势，助你在买房路上选到好筹。
航空新城
首先来看珠海现代化宜居新城——航空新城，自从2016年拍出崇峰地王后，2017-2019年的成交均价大幅上涨，从19626元/㎡涨至24844元/㎡，涨幅达到约26.5%。
2019-2022年4月则平稳上涨，涨幅仅约6%。
影响板块房价的楼盘&配套因素：
在这期间，2017年-2018年，“四大中心”相继动工，片区内首个初中——航空新城中学启动建设，意味着航空新城开启造城运动，刺激周边房地产开发。
2018年，崇峰壹号院以精装均价约3.5万/㎡首次开盘，远超板块在售楼盘1万/㎡。这一年航空新城成交价大幅上涨，主要受到该高价盘入市拉高的影响。
华发中央公园住宅两次开盘，均价从2.1万/㎡涨至2.38万/㎡，低于周边在售项目2千/㎡，出现抢房现象。
龙湖龙光首开·湖城大镜首次开盘，均价约2.5万/㎡，航空新城的刚需项目开始探向2.5万/㎡的基准线。
2019年，碧桂园华发·滨海天际和龙光玖誉湾先后迎来首次开盘，均价约2.5万/㎡。
公共文化中心内的图书馆正式投用，产业服务中心A栋建成，中心河湿地公园吸引了不少市民前来打卡。
2020年，航空新城迎来产品改善时代，滨河的鹏瑞金玥湾、海玥湾、中海十里观澜陆续开盘，均价全部冲破3万/㎡的改善线。
12月15日，洪鹤大桥正式通车，从航空新城至横琴缩短至15分钟，至市区缩短至25分钟。
2021年，鹏瑞金玥湾均价涨至约3.4万/㎡，多盘坐稳3万＋/㎡，航空新城正式进入改善时代。
同时，卓越旭辉江屿海、粤海拾桂府、华发碧桂园滨海半岛这些新盘“坐2望3”，均价普遍约2.9万/㎡。
在这一年，金湾华发商都开业，航空新城迎来首个大型商业体。
航空城滨海商务区
航空城滨海商务区在2019年的起步均价为2.3万/㎡，与航空新城相差不大，处于高开位。
2019-2021年为房价大幅增长期，从24221元/㎡涨至26418元/㎡，涨幅约9%。
至2021年，均价直接超过航空新城，三年涨幅达到约14.8%，十分可观。截至今年4月，均价也保持高于航空新城。
影响板块房价的楼盘&配套因素：
2019年，板块内首个项目碧桂园华发·海湾壹号开盘，均价2.3万/㎡。据悉，该地块的楼面成交价分别为11400元/㎡、10900元/㎡，面粉价不低，自然影响了面包价。
同年，万科首进滨海商务区，楼面均价达到13240元/㎡。
2020年，碧桂园华发·海湾壹号续销涨至2.5万/㎡，万科海上城市一期首开均价约2.7万/㎡，拉高板块均价。
滨海商务区土拍攻势猛，迎来3宗地连拍，南光、诺文酒店首进，万科补仓，总揽金35.21亿。
2021年，万科海上城市一期涨价至2.9万/㎡，二期推出高层、洋房、叠墅产品，均价2.6万-4.2万/㎡不等，进一步拉高板块均价，房价看齐航空新城。
6月21日，金湾区人民政府与珠海市第一中学合作办学意向协议签订仪式举行。名校进入，区域价值提升。
下半年，南光接连拿下三宗宅地，楼面均价均破万，最高约1.2万/㎡，市场信心高涨。
横琴
横琴房价位于珠海第一梯队，2017年，横琴均价就已达43510元/㎡，一骑绝尘。
2017-2018年，横琴房价略微回落，降幅约2%.
2018-2021年，住宅均价平稳上涨，从44787元/㎡涨至47333元/㎡，涨幅约5%。
2022年1-4月，在降价的大环境下，横琴住宅均价相较于2021年，仍大幅上涨了2791元/㎡，涨幅约5%，4个月涨出了三年的幅度。
影响板块房价的楼盘&配套因素：
凤凰君认为，“国运”之下的信心强，住宅项目少，已经奠定了横琴的高价基础。近五年来，随着利好的不断刺激，横琴越来越来稀缺的住宅项目，也顺势迎来了一波又一波的涨价。
2017年，中冶以2.2万/㎡楼面价竞得国际居住板块宅地，成为50亿“地王”项目。
2018年，中冶逸璟公馆首次开盘，均价4.4万-4.8万/㎡，同时以6.2万元/㎡打破横琴最高成交单价，一面市便问鼎横琴2018年第四季度销冠！
2020年，龙光玖龙玺推出最后一栋住宅，均价全部在5万/㎡以上，一房一价，按揭无折扣，有底气！
信德口岸商务中心住宅开售当天仅用了28小时，全部住宅即告售罄，成交精装均价4.75万/㎡。创造了傲人佳绩，再次宣告了横琴的购买力。
8月18日，新横琴口岸、珠机城际一期正式开通。
2021年，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》发布，琴澳发展开启“元年”。
这一年，横琴的住宅供应量多了起来，横琴华发广场(Ⅱ期)横琴湾、横琴府入市，均价在4.5万-5.5万/㎡之间。
2022年，横琴IFC琴澳湾一号首次开盘，均价达到6.8万/㎡。
唐家北围
2016年，科创北围开始拍地，诞生了“29120”地王。2018年，首盘入市。
2019-2021年，片区均价稳步上涨，从23474元/㎡涨至25938元/㎡，涨幅约10%。
截至2022年4月，科创北围均价与2019年相比，上涨约1091元/㎡。
影响板块房价的楼盘&配套因素：
2018年，科创北围首盘珠海雅居乐国际花园首次开盘，推出一期复式产品，精装均价约3.3万/㎡。
与之相对的，是地价较低的首开龙湖·天鉅首次开盘价低至2.1万/㎡。
2019年，万科翡翠中央首次开盘精装均价约2.4万/㎡，雅居乐国际花园调整后的均价约2.5万/㎡。
2020年，珠海市政府工作报告明确提出要“谋划建设深珠合作示范区”，北围同享风口。
2021年，珠海公园九里、天地源上唐府全面冲击3万/㎡，华发悦谷、仁恒河滨花园均价超过3万/㎡。
这两年，珠海、深圳两地频频发声，深珠通道的推进越来越有戏，最新规划展示了深珠通道、深珠高铁、南珠中城际将在北围设落脚点，北围价值再次看涨。
斗门湖心路
2019年以前，湖心路的成交楼盘主要集中在东侧的白藤片区，主要为家和城、恒裕江山汇、五洲家园等项目。
2019年以后，湖心路西侧的西城A片区有新盘入市，主要为中国铁建湖心公馆、金茂悦、复地星愉湾等项目。
如今，湖心路东西两侧的片区统称为湖心新城。
近五年来，湖心路区域的均价经历了上下波动。2017-2018年跌了858元/㎡，随后至2020年，升至五年来的高点，达到19003元/㎡。
至2022年4月，又跌到了2017年的均价水平，为18584元/㎡。
影响板块房价的楼盘&配套因素：
2018年，西城A片区开启首批土地供应，建发、中国铁建竞得片区内宅地，楼面单价分别约13042元/㎡、10127元/㎡。
2019年，金茂溢价21.8%拍下西城A片区“巨无霸”地块，复星也竞得大体量地块，西城A片区开启房企配套造城的时代。
中铁建湖心公馆开盘，当时推出西区唯一的复式跃墅产品，价格高开，均价在2.4万-2.5万/㎡之间。
2020年，金茂悦、建发悦玺、复地星愉湾等陆续开盘，均价在2万/㎡左右。
2021年，新盘续销中，对于全面突破2万/㎡，似乎还差一口气。但这一年，公园、内部道路、学校的建设加快，配套逐渐完善，西城A片区逐渐呈现宜居的面貌。
2022年，由华发集团下属城市运营板块代建的斗门湖心新城基础设施项目举行开工仪式，华发助力拓展产城融合新空间，湖心新城发展开启新篇章。
斗门白蕉
白蕉开发了近10年，从2014年位于白蕉新城的时代倾城一期开盘，到黄杨河畔的保利茉莉、时代天韵开售，再到目前新盘主要集中在白蕉北部，呈现多点分布的态势。
总的来看，2017-2021年，白蕉的成交均价基本没太大变化，还微跌了261元/㎡。截至今年4月，白蕉的均价跌到近五年最低，为12104元/㎡，跌幅达到16%。
其中，2018-2021年的均价逐年上涨，涨至约14231/㎡，涨幅约7%，回到2017年的水平。
2019年，白蕉首个综合体——招商依云华府开盘，价格1.45万/㎡起。
2021年，文园中学斗门校区开学，白蕉新城迎来高规格的公办中小学。
2022年，香海北路、胜利大道的走向明晰，白蕉有望直连鹤洲枢纽、香海大桥，有助于片区发展。
珠海热门板块均价走势&涨跌幅
最后，整体来看，横琴近五年的成交均价走势都是位于前列，牢牢占据4万-5万/㎡的区间，且高出珠海全市均价约2万-2.5万/㎡。
航空新城、滨海商务区、科创北围都在2019年之后超过了珠海全市的成交均价。
到2021年4月，科创北围略低于珠海全市均价。
对比近五年的均价涨幅，航空新城则以34%的涨幅位居第一，且超过了珠海的涨幅。
滨海商务区在三年内的均价涨幅就达到了19%，超过了横琴五年15%的涨幅。
斗门白蕉的均价不涨反跌，五年均价跌幅达16%。
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