珠海住宅库存42个月？误会了！
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惊！珠海的商品住宅库存去化时间竟然要42个月？
近日，在克尔瑞发布的“百城库存月报”中显示了该惊人数据。
同时，在粤港澳大湾区城市中，惠州、东莞、肇庆、中山等城市亦在列。克尔瑞分析原因为前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升。
珠海的真实情况果真如此吗？凤凰君将根据珠海中原研究中心、合富研究院的数据，为大家拨云见日。
注：珠海中原研究中心、合富研究院为珠海主流统计机构，感谢两家机构的数据支持。但数据有一定滞后性，仅供参考。
珠海最新实时去化周期约13-17个月
首先我们需要了解到，珠海中原研究中心、合富研究院都是监测市场住宅项目的在售库存作为数据源，属于实时数据。由于各家的统计渠道不同，数据会有点差异。
先来看珠海中原研究中心数据，截至今年5月末全市住宅库存361.3万㎡，环比微降1%。
库存套数为33269套，按近6个月去化速度，库存去化周期约17.32个月。
看向各个板块的住宅库存量，斗门的库存量最大，为119.42万㎡、11504套，占全市的1/3，去化周期约20.52个月。
其次为金湾，库存面积为66.71万㎡，库存套数为6319套，去化周期约21.03个月。
南湾与金湾的库存面积相差不大，为60.63万㎡，库存套数为5474套，去化周期约27.09个月。
拱北的库存量最低，库存面积为2.84万/㎡，库存套数为237套，去化周期约7.05个月。同样低库存的老香洲，去化周期则达到约46.67个月。
由于斗门、金湾在开发的新城多，因此库存量占据全市的半壁江山。但是新城的销售速度比主城快，因此去化周期会更短。
再看合富研究院的数据，截至5月末全市住宅库存400.34万㎡，去化周期约13.77个月，较上月延长0.75个月。
合富研究院分析，2021年下半年至今，受大环境及疫情反复的影响，客户来访受限，全市成交持续下探，整体供过于求，库存不断积压。
区域库存主要集中在斗门、金湾、南湾（十字门），三个区域合计库存占比逾6成。
时隔一年，珠海多个板块库存量增加
如果与去年5月的库存数据对比，根据珠海中原研究中心的数据，除了高栏港、吉大、老香洲、新香洲、拱北的库存量有所减少，其它板块的库存量都在增加，呈现供过于求的状态。
其中南湾、斗门、金湾的库存增加量排名前三。
珠海全市的去化周期则由5.22个月延长至17.32个月，洪湾是唯一一个去化周期缩短的板块，其它板块的去化周期都在延长。
其中，老香洲的去化周期延长最多，延长了34.48个月。南湾的去化周期延长了22.77个月，排名第二。
拉长住宅库存周期来看，2016年10月珠海重启限购，时年12月是近六年来珠海库存量最低、去化周期最短的时期，库存面积为39.96万/㎡，去化周期仅为0.9个月。
2017年4月珠海推出最严限购政策，随后珠海的库存量逐月稳步上涨。期间虽有部分回落，截至今年5月，仍然达到了近六年以来的高值。
结合房价来看，珠海经历了最严限购、政策松动，再到近日的限购限贷政策全面宽松。
可以看到，每一次的政策收紧，对于房价都有一定的抑制作用。而与之相对，每一次的放松，都会促使楼市反弹，整体来说，房价在曲折中增长。
截至今年5月，珠海全市的均价约24367.66元/㎡。与2016年10月相比，房价涨幅约24%。
珠海去化周期虽有延长，但仍在合理范围内
从珠海中原研究中心、合富研究院的数据可以看到，虽然珠海的去化周期在13-17个月内，周期不算短，但也比克尔瑞42个月的数据少近40%。
凤凰君咨询了合富研究院的业内人士，其表示两者应该是存在统计方法的差别。
合富研究院是监测市场的在售库存，数据比较实时。克尔瑞应该是统计了珠海预售网的存量库存，没有经过筛选，存在滞后性。
主要可以从以下几点去分析：
1、已售的房子由于某些原因不能马上网签，这部分就会不断积压在库存里，所以会有网签滞后一说。正常的滞后期大概是1-3个月，不排除还有一部分积压比较久的，里面甚至会有很多年前的项目还在库存系统里。
2、通常摘录预售网存量数据时需要人为去判别删除，里面会存在重复库存量。此外，库存项目里还包括卖完清盘的数量，也需要人为凭经验去识别删除。
3、参照不同的去化速度，得出的去化量也会存在差异。目前不清楚克尔瑞是参照12个月月均还是6个月月均的去化速度，还是按照市场监测的去化量，因此不同公司监测的去化量也会有差异。
总结来看，凤凰君认为珠海最新的去化周期并没有达到42个月，即三年半这么夸张。
按照房地产库存去化周期的合理期限是6个月到18个月作判断，珠海13-17个月的去化周期，仍在合理的范围内，大家需要理性判断。
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