要不要提前还房贷？怎么还更适合？精密测算来了！
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五月以来，房贷利率接连调整，堪称近十几年来最低。
部分银行已经能做到LPR基准利率（4.45%），更有银行宣传优质客户能做到LPR基准利率- 20个基点，即4.25%。
真的让以下这些大可（yuan）爱（zhong）捶胸顿足。
▲截图自后台留言
▲截图自后台留言
往事不堪回首。
而这也是一部分人催生提前还贷的原因。
“感觉利息（指5%以上，接近6%）太高了，这几年还的全是利息，简直受不了。再看股票和基金收益，大家也都清楚，各大银行的定期存款利率也不过3%上下，还不如提前还房贷本金，去对冲高昂的利息。”
我们不妨来计算一下，以100万贷款，利率5.8%来算，等额本息30年，产生的利息是111.2万。
因为利率高，又使用了最高的贷款年限，所以我们看到100万贷款，实际上需要支付给银行的利息已超过本金。
那么对这批高位利率买房，且准备提前还款的人来说，利息超过本金，提前还贷能减轻利息成本。
此外提前还款的情况，也出现在对市场信心不足的一批“房奴”身上。
其一，认为经济前景和就业市场的不乐观，超出了市场和人们的预期，收入不稳定，大家自然就会降低杠杆，增加储蓄和现金流；
其二，认为自己不能通过理财产品，实现年化率能超过房贷利率，提前还房贷省利息，就是当下最好的“投资”。
提前还款理由千万条
还是要具体情况具体分析
纵然提前还款有一千个理由，但凤凰君认为还是得具体问题具体分析。
先来看看什么人不适合提前还款：
一来是公积金贷款不适合提前还贷（毕竟低利息、时限长，请且行且珍惜）；
二来是早些年房贷利率比现在低一大截的不适宜提前还款；
三来是投资收益超过贷款利率的人群也并不是很有必要提前还款。
▲凤凰君也是流下了羡慕的泪水
此外，每月偿还的本金已经高于或者远远高于利息的时候，提前还贷也并不是一笔好买卖。
无论是等额本息，还是等额本金，还款前期我们每月偿还的金额其中大部分还是利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。
拿到具体情况分析，比方30年房贷，已还10年的借款人了，等额本金利息已还接近50%了，等额本息的利息已接近100%；剩下20年的房贷，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。
换句话说，10年以内的可以考虑在7、8年的时候还比较划算。
当然，贷款金额不同，这个数据也会有些许差异的。但总的来说，可以总结为：
等额本金还款方式的，如果还款期已过2/5，需要评估是否值得提前还；
等额本息还款方式的，如果还款期已过3/5，视自身情况谨慎考虑提前还款。
什么人适合提前还款（仅供参考）：
开始还款一两年的借款人，如果贷款利率比较高，特别前两年利率去到5.6%到5.8%的客户，同时手头上的闲置资金的投资理财又不能产生高于银行利率的收益，可以考虑提前还贷。
而提前还款也有两种方式：
一个是缩短还款年限，每月的月供不变；
一个是保持还款年限，每月的月供减少。
仍用上面100万的贷款，利率5.8%来算，假设从2020年5月开始还，目前已按时还款2年，共计24期，我们来看下，截止到今年的5月，总共还剩余97.3万本金+99.8万利息未偿还。
而我们这个月拿出50万来提前还款，首先来看第一种缩短还款年限。
按照计算，选择该方式提前还款可节省利息约86.6万元。同时，剩余期数缩短到102期，月供不变。
第二种保持还款年限，减少每月月供，按照计划，该方式提前还款可节省利息约50.8万元。同时剩余期数不变，月供从下个月起砍半，但利息的支出要比第一种方式更多。
简单总结，如果月供压力不大，选择月供不变的偿还方式，能省下的利息更多。因为月供不变，提前还款后，本金比例会上升，也就是我们每个月都会还更多的本金，随之利息会越来越少。
这样看总的利息减少了，但大家实际上也极少真正贷足30年，产生这80多万的利息。
第2种保持还款年限，减少每月月供，这可以让你每月的还贷减少，对于对自己稳定收入持有顾虑的人来说，留有一定的现金储备，压力会减轻。
提前还款要交罚息？
各家银行要求均不同
至于提前还款要不要交罚息，凤凰君留意到，有一位山东博主晒出提前还款凭证显示：贷款34万，在还了两年之后，申请提前还款10万，她选择了缩短年限，月供不变的变更方式，将还款年限由30年缩短至14年，利息整体减少了21万。
但由于合同约定三年内提前还款要付违约金，她为此只需要多支付了460元。
举个例子就明白了，30年前一个人买了一套房子，当时的贷款本金是5万元，月供是265.36元，在当时月供265元可能是一个月工资的一大部分、是一笔巨款（当时月工资收入如果能达到1,000元，那绝对是高收入人群）。 到了2022年我们恰好是按揭还款第30年（也就是贷款最后一年），今天这位购房者依然在偿还265元月供巨款，但是时间变了，现在的265元只够下一次馆子。
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