营改增后房产租金的财务处理

纳税人在5月份收取的出租不动产租金，其实现的相关税收是全部缴纳增值税呢？还是全部缴纳营业税呢？

　国务院决定自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点。那么依据新的税收政策，纳税人在5月份收取的出租不动产租金，其实现的相关税收是全部缴纳增值税呢？还是全部缴纳营业税呢？笔者认为，在“营改增”节点所收取租金的涉税处理不可“错位”，更不应该“一刀切”，而是应该针对具体情况谨慎处理。现通过一个案例，分析如下：

　　某工业企业为增值税一般纳税人，2016年4月1日与承租方签定不动产租赁合同。合同约定2016年5月1日向承租方收取2016年4月1日——2018年3月31日的租金252万元。

　　依据租赁合同计算，每个月的不动产租金为10.5万元（252万元÷24个月=10.5万元/月）。2016年5月1日收取租金时，营改增试点已全面实施，那么其归属于2016年4月份的租金涉税事项该如何处理？其归属于2016年5月1日——2018年3月31日的租金涉税事项又该如何处理呢？

　　分析： 按照现行税法实体从旧原则，该项经济涉税业务应遵循不溯及既往的法律原则。即有关税收权利义务的产生、变更和灭失的税收实体法，在应税行为或事实发生后如有所变动，除非法律另有特别规定外，对该行为或事实都应适用其发生当时的税法规定。因此该案例中，所属期为4月份的租金应申报缴纳营业税，所属期为5月份及之后期间的租金应申报缴纳增值税。

　　（一）营业税处理

　　《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。

　　因此，对所属期为4月份的不动产租金10.5万元应申报缴纳营业税：10.5万元×5%=0.525万元。

　　所属期为4月份的不动产租金应申报的营业税、城市维护建设税、教育费附加应在次月（即在5月份）申报期内申报缴纳。

　　（二）增值税处理

　　《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2（九）规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第四十五条（二）规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　因此本案例中，该企业可以选择适用简易计税方法，对所属期为2016年5月1日——2018年3月31日的租金部分应申报缴纳增值税：

　　（252万元÷24个月×23个月）÷（1+5%）×5%=11.5万元。

　　所属期为2016年5月份及之后期间的租金部分应申报的增值税、城市维护建设税、教育费附加应在次月（即在6月份）申报期内申报缴纳。

　　该企业会计账务处理如下：（单位，元，下同）

　　（1）2016年4月末根据合同约定确认当月租金收入

　　借：应收账款　　105000.00

　      　贷：其他业务收入　　105000.00

　　（2）计提营业税金及附加

　　借：营业税金及附加　　5670.00

　      　贷：应交税费——应交营业税　　5250 .00

　           　——应交城市维护建设税　　262.50

　           　——应交教育费附加　　157.50

　　（3）2016年5月1日收取租金

　　借：银行存款　　2520000.00

　      　贷：预收账款　　2300000.00

　            　应交税费——未交增值税　　115000.00

　            　应收账款　　105000.00

　　（4）缴纳营业税金及附加

　　借：应交税费——应交营业税　　5250.00

　        　——应交城市维护建设税　　262.50

        　　——应交教育费附加　　157.50

　      　贷：银行存款　　5670.00

　　（5）缴纳财产租赁合同印花税：2520000.00×0.1%=2520元

　　借：管理费用　　2520.00

      　　贷：银行存款　　2520.00

　　（6） 6月份申报期内申报缴纳增值税

　　借：应交税费——未交增值税　　115000.00

      　　贷：银行存款　　115000.00

　　（同时应申报缴纳城市维护建设税、教育费附加会计分录略。）

　　（三）企业所得税处理

　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。因此，该企业可以对上述预收部分租金分期均匀计入相关年度收入。

　　2016年4月份已确认收入105000元。2016年5-12月份每月确认收入100000元（每月含税收入105000÷（1+5%）=100000元），2016年5-12月份8个月共确认收入100000×8=800000元。

　　该企业2016年5-12月份每月确认收入会计账务处理

　　借：预收账款　　100000.00

　      　贷：其他业务收入　　100000.00