如何识别最易忽视的房地产行业涉税风险

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市政配套设施费是否需要作为契税的计税依据缴纳契税？

分歧点：《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定：“契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格”，因此部分企业认为，由于多数时候土地出让合同均未提及市政配套设施费，所以市政配套设施费不应当计入到契税的计税依据中。

政策依据：根据《财政部 国家税务总局关于有土地使用权出让等契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”以上文件已经明确协议方式以及竞价方式出让的，契税计税依据均应含市政配套设施费。

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未按期申报清算后再转让房产的土地增值税有什么风险？

分歧点：由于许多基层税务机关对清算后再转让房产的土地增值税的征收管理不够重视，因此许多房地产开发企业没有按相应的纳税申报期申报缴纳土地增值税。

政策依据及解析：根据《土地增值税暂行条例》第十条：“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起７日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”未按期申报缴纳清算后再转让房产的土地增值税，会产生罚款和滞纳金。

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没有税务机关的审核结论能否自行申报缴纳土地增值税？

分歧点： 根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）文件的相关精神，土地增值税清算后导致的企业所得税退税，可以在房地产开发企业申请注销时办理退税。但由于企业注销流程较长，为了防止将来清算的土地增值税无法及时在所得税前扣除，许多企业选择自行按未经税务机关审核确认的金额申报入库土地增值税。

政策依据及解析：根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）规定：“主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。”未经税务机关审核而自行入库的土地增值税，税务机关在将来清算的时候可能不认定为预征申报的土地增值税，而不予扣除。

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计提的土地增值税能否在企业所得税前扣除？

分歧点：《企业所得税法实施条例》第九条规定：“企业应纳税所得额的计算以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”，因此部分企业认为，根据权责发生制的原则，企业可以自行计算出将来项目清算后需要缴纳的土地增值税，并按一定方法提前分摊到各年扣除。

政策依据及解析：《企业所得税法实施条例》第九条最后指出“本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”，该兜底条款说明，如果财政、税务主管部门另有规定则按另有规定处理。而《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）规定：“六、关于企业提供有效凭证时间问题企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。”根据该项规定，对于企业未实际申报缴纳，根据一定方法计算预提扣除的土地增值税，由于不能提供土地增值税完税凭证等有效凭证，不允许在企业所得税前扣除。

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是否所有未最终办理结算而未取得全额发票的合同都可以按照合同总金额的10%预提成本？

分歧点：房地产行业的企业所得税比较特殊，《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)列举了几项可以预提成本费用的情况。其中有一条：“（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。”

政策依据及争议：上述文件中提到的关键词是“出包工程”，不是所有未最终办理结算而未取得全额发票的合同都可以按照合同总金额的10%预提成本，合同类型主要限于“出包工程”，即设计类合同，费用类合同均不可按上述特别规定执行。

作者：谢更喜（广州市地税局大企业局）

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