教你如何让开发商退还购房定金
引言
近来，有很多购房人打电话咨询，说在交定金时售楼小姐承诺的很好，可当签订正式合同时，在合同上却没有以前的承诺，当提出要求补充合同内容或不行要求退定金时，售楼小姐往往说合同不能改，定金也不退，购房者很是无奈。寻求律师帮助。
本文试从分析购房定金的法律性质入手，基于该认识引出实务工作中应如何及时正确的处理有关购房定金引发的纠纷，从而有效维护购房者的合法权益。
典型案例：
案例1：王先生看中一处在建楼盘，于 2005年3月20日与开发商签订《商品房定购协议书》，王先生于当日向开发商交付了所约定的定金一万元，并于协议书中约定的时间即2005年4月1日至4月10日期间到开发商处商谈购房合同，因双方就某些合同条款未能达成一致意见，合同未能签成。
王先生现要求开发商退还已交付的定金，遭到开发商的拒绝，其理由是：1、王先生并未在约定时间与其商谈合同，构成违约，应没收该笔定金；2、即使认可王先生在约定时间与其商谈合同，但最终未能签成，也构成违约，依约也应予以没收。
案例2：买卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元（含定金），余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金；若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房及有关资料给买方，买方也将45万元支付给卖方。
五个月后，卖方书面通知中介公司，请转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。5天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。
案例3:2010年3月8日，平时并不是很富裕的吴女士决定购买一套价格百万的房屋。
与开发商签订购房合同时，吴女士不仅倾其所有，而且借遍了亲朋好友，才算凑够了20万元首付款及税费（其中包括5万元定金）。可不到半个月，吴女士便接到开发商通知：根据新政，首付应不低于30%，即最少应补交10万元，同时贷款利率也将提高。
这对经济承受能力已达极限的吴女士来说，不仅根本不可能承受，而且将导致日后生活严重困难。吴女士为此想到解除合同、退还定金及首付款，而开发商则提出，吴女士解除合同意味着违约，5万元定金将不予退还。
从上述列举的几个典型案例我们不难看出，购房者交定金易，退定金难，这是一直以来在房产交易纠纷中普遍存在的现象。
据了解，有关部门在受理的商品房投诉中，约有９０％都与“认购协议”中认定的“定金”有关。而在这些纠纷中，有不少购房者都是因为舍不得放弃定金而购房，当然，也有购房者由于对定金的法律性质认识不清、不知如何处理定金纠纷而不得不放弃定金。显然，这两种做法都极易让购房者的合法权益受到侵害。
在销售过程中，关于定金的纠纷多为如下情形：
在客户交纳定金后主合同签订前，由于种种原因客户反悔而不愿签订购房合同；或者开发商收取定金后，对售房条件等作出改变，客户难以接受而不能签订正式合同；还有就是定金给付后，客户由于在主合同、补充协议条款等方面与发展商出现分歧，双方都不让步又难以调和，致使主合同难以订立等。
目前市场上许多房产都会采用“内部认购”的方式进行前期的预订，而内部认购都要交付一定的购房定金。许多人在交纳定金时，都没有书面协议，许多开发商只是随便开一张收款收据给买房人作为收取定金的凭证，并不注明这笔款项的性质，也缺少其它约定，一旦发生纠纷就很难说得清楚。而有的开发商也用“认购协议”钻法律空子。
法律性质分析
认购协议（名称可能表现为多种形式）的订立及履行是开发商与业主极易产生争议的一个环节，认购协议争议的焦点又主要集中在"定金"的处理问题上，因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条对商品房认购协议中定金的处理原则进行了规定。
该条规定： "出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人"。
以下从几个方面简要解读一下该条款：
1、商品房认购协议的法律性质以及内容要点。
商品房买卖合同认购协议是商品房买卖合同当事人在签署商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书，是对双方交易房屋的初步确认。认购协议的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（房屋位置、面积等）；价款计算；签署合同的时限规定等等。从法律角度分析，认购书是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同。
2、商品房认购协议的形式以及签订的时间段。
本条关于认购书的表述为"出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保……"。出卖人与买受人概念的运用，表明认购书是商品房买卖合同当事人之间订立的，形式主要表现为预定书、认购书、定购书等。
双方当事人之所以不签订商品房买卖合同是因为客观上尚不具备订立商品房买卖合同的条件（如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未交清土地出让金，尚未取得《商品房销售许可证》等）。 本条未规定应在哪一阶段双方可以签订预约合同，但最高法院的专家认为商品房买卖合同认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得《商品房销售许可证》之前的一段时间内签订。
3、商品房认购协议中定金纠纷的处理原则。
"定金"是一个规范的法律名词，定金的作用就是给主合同担保，违反定金约定就应适用"定金罚则"，因此"定金"不同于人们日常中所使用的"订金"、"预付款"以及其他相近意思的词 。
这一司法解释也同样认为定金是订立商品房购销合同的担保，如果因当事人一方原因未能订立合同，适用"定金罚则"，即：除去"不可归责于当事人双方的事由"以外，如果因购房人原因未能订立合同的，购房则无权要求返还定金，如果因开发商原因未能订立合同的，开发商应当双倍返还定金。但是至于到底什么是"当事人一方原因"，什么是"不可归责于当事人双方的事由"，该司法解释却未加以界定。
最高法院有关专家对"不可归责于当事人双方的事由"有两种倾向性意见：
第一种情况是开发商和购房人都有买卖房屋的诚意，但双方在正式订立商品房购销合同时就原先预约合同中没有出现的条款不能协商一致导致最终未能签订合同；
第二种情况是一些不可抗力因素，例如预约合同签订后开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等。总之，因不能归责于双方当事人的原因致使主合同不能签订时，开发商返还定金即可。
4、"定金"以外其他预付款的处理问题。
现实生活中签订的认购协议，除了使用"定金"外，还常常出现"订金"、"押金"等字眼，不能将其一概认定为法律意义上的"定金"。
法律界专业人士认为，如果认购书上记明：双方未能签订正式的商品房买卖合同，买受人违约时订金、押金不退还，出卖人违约则双倍返还订金、押金，则此时的订金、押金具有"定金"性质；
另，建设部《商品房销售管理办法》对 "定金"以外的其他预订款规定"房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用，当事人之间另有约定的，从其约定"。
纠纷案例解析
结合上述法律规定及法律分析，我们可以逐一解析上述典型案例，从中寻求在实务工作中的纠纷解决之道：
案例1：
我们可以看出，王先生交付给开发商的一万元定金从法律性质上讲是作为其在约定时间与开发商订立购房合同的一个担保，只要王先生在约定的时间去和开发商商谈具体的购房合同，对于王先生而言，他就已经履行了合同义务，至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同，这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”，因此开发商以没有签订购房合同为由不予退还王先生的定金的理由不能成立，王先生可以诉求人民法院要回自己的一万元定金。
需要说明的是在现实生活中有很多购房者认为如果不签订购房合同，就表明自己违约也就不能要回定金，因此就违心的与开发商签订了对自己很不利的购房合同，其实这种认识是错误的。
在此，笔者提醒各位购房者，只要你在约定的时间去和开发商谈合同了，你就履行了你在认购合同中的合同义务，这里的定金约束的是你要如约给开发商一个商谈合同的机会，并不是约束一个购房合同签订的结果。因此一定要澄清认识，千万不能随便签订购房合同，这样会为自己今后的合法权益埋下隐患。
正如本案中所举情形，在现实中也经常会有这样的情况，就是开发商会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实，据此来不予退还定金。
对于这个问题，笔者提醒各位购房者，一定要有证据意识，因为一旦发生诉讼，购房者要求退还定金的请求得到支持的前提就是首先得举证证实自己没有违约，也就是在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同。
在此，笔者提供以下几种方案供购房者参考使用：
1、去谈购房合同时请公证人员一起去，如果不能谈成，请公证人员就谈判的事实作公证，这种方案是最稳妥的，但缺点是成本过高；
2、请两个以上证人一起去，如果谈不成，今后诉讼时可请证人出庭作证，这种方案操作简便，但有一定的风险，这种风险体现在对证人的证明效力的认定上；
3、自己去谈，如果谈不成，马上要求开发商退还定金，如果开发商口头答应但又以各种理由推脱的话，应要求其写下保证退还定金的承诺；如果开发商拒绝写下承诺，则可以在现场与公证人员联系请求到现场作公证，或者可以求助公安机关，能争取一个书面的报案记录，目的都是在于固定证据予以证明自己在约定时间去谈过购房合同这么一个事实；
4、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式（通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见,则要求依法退回定金。
相对而言，第4种方式简便易行，成本低，效果好，笔者建议可以在实际的纠纷中大力推广。当然，如果有意识、有条件的话，最好求助于专业的房产律师提供帮助。
案例2：
买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了70％的房款，房屋也在自己的实际使用中。
卖方则辩称，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。
法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给买方。
笔者认为，在司法实践中，看待合同的性质不仅要看“名”，更应看“实”。从本案中可以看出，名称虽是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容，对此应依法认定为房屋买卖合同；
此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的，而选择权无疑应给予守约方。
案例3：
通常情况下，如果适当增加贷款首付、提高利率，买方仍有条件继续履行合同，是不得解除合同的。楼市新政带来的交易风险，不属于一般性的商业风险，对于购销双方来说，都因没有商量余地而必须接受，无条件执行。但如果只让买方承担首付提高、利息增加后果，并非公平。
本案也不例外。更何况，费用的增加不仅使吴女士无法正常生活，而且也因无法履行而不能实现合同目的，故其可提出解除合同。同理，对于吴女士已经缴纳的一并列入房屋首付款中的5万元定金，开发商依法也是必须无条件退还的。
以下是另一起律师助当事人成功退回商品房定金的真实案例和解读：
案例：
叶女士于2014年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商签订了《商品房认购协议书》，并按约定交了5万元的购房定金。但到具体签订购房合同时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了，随即向房产商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。
开发商认为：《认购书》是房地产销售的惯例。《认购书》既赋予购房认购权，也赋予了放弃权，并非强制购买预定房。再有，开发商已按证明单为购房人保留了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同，属于购房者违约，根据约定，放弃购买房屋系购房者单方违约，故无权要求返还定金，开发商有权没收定金。
北京蓝鹏律师事务所王鑫律师认为：《认购书》仅表明叶女士有购房意向，而非购房合同。理由有两点：
1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。而《认购书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。
2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其必须签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。
本案在江宁法院开发区法庭经审理认为：《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、订金不予退还之条款，但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。
最后，在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解协议，当即退还了叶女士预付的4万元定金。
此案律师分析：
在买房者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购协议，并要求开发商退还购房定金。
1、购房者为非当地户口，不能提供一年以上社保证明或者纳税凭证的，通常开发商会私下允诺通过其他途径为买房者办理相关证明，所需费用由购房者提供且没有正规发票，这
种情形存在着银行审批贷款的风险，有许多购房者就因此而无法获得银行贷款，而开发商会将这种风险由购房者来承担，一旦无法获得银行贷款就会不断要求购房者全额支付购房款，否则即会没收定金或者首期款并要求购房者承担违约责任。
这种情形本律师认为属于双方明知故犯，开发商恶意诱导购房者，购房者可主张解除解除认购协议，并要求开发商退还定金。实践中各级法院也支持本律师的上述代理意见。
2、购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务，在协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。
3、签订认购书后，双方经协商无法就正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一致，可要求解除认购协议，退回定金。
律师认为：认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息，面积，价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等待根本没有约定，
因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务，即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议，定金予以退回。此种情形，本律师在办案实践中最为常见，也为法院经常采用。
此案律师给购房者的法律意见
首先，在交定金时，要求看正式合同文本，要看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同，看有无他们的承诺内容，如没有，就是存在开发商虚假宣传，这是决定交不交定金的问题。
其次，如果交了定金后一定要在定金合同约定时间内去看合同(如果去晚了，开发商就说你违约了，定金就不可能退了)，如合同存在苛刻条款和无原先承诺，决定不要的时候，不要说不要，只说要求修改合同，要求合同内容符合自己的要求，开发商肯定不愿意，这时你就可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因双方就合同条款无法达成一致，不属任何一方原因，所以就可以要求退定金了。
这样做完全符合法律的规定。如果售楼小姐说自己作不了主，需要请示再答复时，要求售楼小姐更改签订定金合同中签正式合同日期，以后再来再说。如果售楼小姐即不同意更改也不退定金时，当天直接到市消费者协会投诉，保留来交涉情况证据，将来一旦诉讼解决，这就是有力证据，打官司也不怕了。
相关法律规定：
在我国，目前有如下法律法规适用于商品房买卖合同定金纠纷：
《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
《中华人民共和国担保法》第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六部分关于定金部分的解释：
第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。
第一百一十七条 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。
第一百一十八条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
第一百一十九条 实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。
第一百二十条 因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
第一百二十一条 当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
第一百二十二条 因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
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