滨江集团：一个保守的好学生｜2021年报解读⑥
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文 | 青鸟
提到滨江集团，业内人士都会羡慕的夸一句是高福利的好公司。
问问杭州人，滨江的房子更是高端和品质的代名词。
滨江集团出生在杭州、发展在杭州、深耕在杭州、重仓在杭州，长期霸占杭州房企销售榜头名，相比于其他布局全国的千亿房企，滨江集团略显低调。
2022年4月25日的杭州年内集中供地中，滨江一举拿下11宗地块，豪掷184亿扫货，成为此轮供地的最大赢家。
如此豪爽拿地，底气在哪？
我们翻开了滨江2021年的年报，看看能不能找到答案。
“增收增利”
超额完成全年销售目标
2021年滨江全年销售额1691亿元，同比增长24%，再次获得杭州房企销售冠军。
从目标完成率来看，滨江2021年年度销售目标为1500亿，完成率达到112.8%，也成为业内少数完成年度目标的企业之一。
从2017年的600亿到2021年接近1700亿，销售复合增长率高达28.8%。
交付方面，年报披露2021年全年21个主要项目顺利交付，在杭州、温州、台州、嘉兴、湖州等地均取得了业主的一致好评。
在2022年销售预期中，或许是行业下行的影响，滨江给自己制定了一个颇为保守的目标，销售金额1500亿元到1600亿元，比2021年已实现的销售额有所减少。
营收方面，滨江全年收入379.8亿元，同比增长32.8%。
净利润49.2亿元，同比增长38.7%。
归母净利润30.3亿元，同比增长30.1%，净利率13%，同比增加了0.6个百分点。
在我们目前分析的几家房企中（万科、碧桂园、保利等），滨江还是第一家既增收又增利的房企。
放在行业突飞猛进的前几年，这些增长可能并不突出，但如今行业寒冬、众多房企利润下降甚至腰斩，滨江的成绩的确是让人眼前一亮。
上涨的净利率、亮眼的成绩，得益于滨江高效的成本管控。
根据年报披露，截止2021年末，滨江的房地产板块员工1106人，管理项目120余个，平均每个项目10人，按2021年全年1691亿元销售额计算，人均销售额1.53亿元，行业内数一数二。
另外，从销售费用和管理费用占全年销售额的比例也能看出滨江的人员管控优势。
2021年滨江该比例为0.75%，而提出“向管理要红利”的万科，此项数据比例为3.7%，这还是建立在万科高管本年度大幅降薪的基础上。
重仓浙江省
稳健扩张
2021年滨江新增土地储备项目38个，其中在浙江省的8个地级市共获取35个项目，开拓了丽水市场实现浙江省内11个地级市项目全覆盖。
累计新增土地面积200.3万平方米，新增土储计容建筑面积469.4万平方米，土地款总额710亿元，权益土地款437.9亿元，新增货值近2000亿元。
2021年的平均楼面价为1.51万元/平方米，相比2020年1.81万元/平方米的楼面价下降了3000元。
新增土储货值权益比例56.6%，相比于2019年的52.8%、2020年的50%有所上升。
土地成本的下降和权益比例的提高，为以后年度的毛利率和归母净利润增加提供了良好的基础。
截止年末，滨江土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%，主要为广州、南京等优质城市，土储质量较高。
并且，从滨江制定的权益拿地金额占现金回款金额比例为0.6的策略来看，并不盲目和激进。
2020年滨江的销售回款率为90%，2021年中报披露销售回款率92%-93%（2021年年报未披露全年回款率），行业高水平的销售回款支撑了公司未来的发展。
简单干净的融资
三条红线方面，滨江剔除预收账款后的资产负债率65.92%，净负债率为65.97%，现金短债比为1.51倍，短期偿债并无压力，监测指标持续保持“绿档”。
融资金额呈攀升趋势，有息负债金额2019年 322亿、2020年420亿、2021年458亿，主要系公司的项目持续增加。
得益于AAA的主体信用评级，滨江持续上涨的借款总额背后却是近年来综合融资成本的不断下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年末平均融资成本仅为4.9%，堪比国企龙头。
而且，融资成本还有进一步下降的趋势，2022年1月、2月，滨江发行了两期超短期融资券，额度分别为9.6亿元和9.3亿元，发行利率仅为4%和3.66%。
融资结构更是简单清晰，滨江银行贷款占比73.8%，剩余为债券，没有美元债，没有前融，没有信托借款，没有ABS，没有商票。
能看出，滨江在财务杠杆使用上属于非常保守的，借款结构如此单一，在地产行业属实不多见。
在不少房企已经融不到钱的时候，滨江截止2021年末共获银行授信额度832.43亿元，较2020年末增加16%，剩余可用授信额度475.82亿元。
直接融资可用额度上，截止2021年末已获批尚未发行的公司债额度6亿，注册完成尚未发行的短期融资券额度7.2亿元和超短期融资券18.9亿元。
结语
2021年滨江在杭州地区推盘56次，房源总量14776套，客户登记总数142605组，中签率平均仅为10.36%。
开盘当天整体去化保持95%的高位。
并且在高端住宅领域滨江的优势更为明显，2021年杭州市单价超5万元/㎡的新房，每卖10套就有6套是滨江的，单价超6万元/㎡的新房，每卖10套有8套是滨江的。
可以说，滨江的房子“不愁卖”。
去年5月，滨江老板戚金兴在业绩说明会上回答一位投资者问时答复：
杭州共获取了5块地，在滨江精干高效的管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润。
现在看来，更像是一位好学生的保守和谦虚之谈。