房地产调控松绑：口嫌体正直？

这是寻瑕记第141篇文章。

乍暖还寒的初春，疫情在人类命运共同体的魔咒下蔓延，全球如梦初醒。

大国小城，被困于蜗居中人们已经开始热望，一如十七年前，疫情解除的那一个盛夏。

#01

2003年开年，猝不及防的非典疫情，一度导致售楼中心门可罗雀，楼市成交量几乎直线下跌归零。

2003年2月，国土资源部发布了《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》，土地出让供应显著减少。

疫情结束后的8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,史称18号文。第一条开宗明义：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。

当时的中国房地产市场，刚刚完成深蹲，准备开启一段旷日持久的高速奔跑。

非典之后，随着各地开始降低首付比例，最低低至2成，一轮购房热潮在全国席卷，同样在全国席卷的，还有以温州人为代表的炒房团。

温州，杭州，上海，深圳，温州人所到之处，房价一路狂飙。

2003年9月23日，上海《东方早报》刊文《温州千亿民资全国炒楼》，称“10万温州人在全国各地炒楼，动用民间资本约1000亿元。

两个月后，温州炒房团包三架飞机看房，深圳新龙岗商业中心二期的商铺开售当天，被温州人包揽上百套。“欢迎温州老板”的横幅，挂遍了全国的售楼处。

12月8日，北京国际饭店二层会议厅，北京第一次土地拍卖会。当年叫板王石，如今叱咤风云的孙宏斌，执掌天津顺驰以高出起拍价4.75亿元，9.05亿元的天价中标，改写了北京土地市场价格标准。

中国纪录在册的第一个地王，就此诞生。

融创、融信、海亮、保利置业、荣盛发展、上实发展...那是1992年的初创潮之后，最后一批房企创立大潮。

在鼓励存量住房入市交易的暖风吹拂下，“二手房”概念悄然而生，到了2003年，35个大中城市的二级市场已经全部开放，“通过卖小房，买大房；卖旧房，买新房；卖次房，买好房。”

国家统计局公示，2003年住宅投资达到10153.8亿元，首破万亿大关，房企井喷，激增至37123家。

#02

十七年过去，房地产已成为一只庞然巨兽，同时背负压舱石的重任，和夜壶的骂名。

2019年商品房销售面积达17.2亿平方米，是2003年的5.1倍，销售金额是2003年的20倍。

与2003年中国房地产开发投资额破万亿相比，2019年开发投资额突破13万亿，行业规模见顶，调控压力空前。

当年的小甜甜，已成了牛夫人。

如今，处于史上最严厉政策周期，顶着“房住不炒”紧箍咒的房地产市场，坚冰上出现些许裂痕。

供给端：天津、杭州、西安、无锡、上海、南昌、合肥、福州、沈阳、苏州等多个高能级城市密集出台房地产供给端支持政策。

供给端的举措多带有“纾困”色彩，包括缓缴土地出让金、降土地保证金比例、引导信贷合理适度增长、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。

需求端：衡阳、驻马店、防城港、南宁、东莞、马鞍山、宜宾等多个低能级城市接力推出了房地产需求端支持政策。

需求端显得更为“刚需友好”，包括实施购房契税补贴、人才补贴、降低首套房公积金贷款首付比例降至20%，提升公积金贷款额度，放宽公积金异地贷款。

信贷端：非限购城市的首套和二套首付比例出现试探性下调。

2月24日，浙商银行下发调整个人贷款通知，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的30%调降至20%。用足了央行关于“非限购”城市，个人首套住房贷款最低首付比例可从25%下浮5%的政策空间。

2月25日，工商银行绍兴分行目前仅针对新房优质客户，将非“限购”城市居民家庭购买个人住房的二套房首付贷款比例从原来的6成下调至3成。这一“新政”旋即被绍兴工行辟谣“现有政策不变”。

融资端：开年头两个月，结构性资产荒和债券注册制下催生的融资窗口期，万科、恒大、碧桂园、龙湖、金地、富力等头部房企都发布了公司债、美元债融资计划和受理进度。撕开融资松动的口子，抢占规模额度的先机。

营销端：房企们摆出微商的流量套路，耍出花式卖房的十八般武艺。“直升机撒币”撩拨刚需客的心火。

“理财式购房”“全国75折”“无理由退房”、定金一路从5000降到3000，2000，1000，8.8元抵万元，6.6元诚意金享98折。刚需们还散发着韭菜气息，卖房的已卖出了白菜架势。

高层的口风依旧严防死守：

2月17日，央行下场打脸路边社，“市场有关央行拟调整宏观审慎评估（MPA)中房地产信贷相关考核指标的说法不属实。”地产信贷政策倾斜的预期落空。

2月20日，2月LPR报价出炉，1年期品种下调10bp，5年期以上品种下调5bp。即便疫情当前，市场一片宽松之声，央行依旧秉承定力，进行长短期非对称降息，期待中的地产边际宽松，尚未出现。

2月25日，银保监会召开的媒体通气会上，肖远企说，房地产金融政策没有调整和改变，仍遵循一城一策原则。

3月4日，央行再次重申房住不炒和不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

#03

坚冰之下，是一城一策、因城分化的千姿百态，地方政策从未如此扭捏摇摆。

一线城市土拍喜迎小阳春。

北京2月放出了12宗不限价的土地大礼包，其中不乏海淀四季青、海淀西北旺等优质地块，央企国企领衔点燃开年土拍大戏，上海2月共22宗地块出让，徐汇滨江310亿新地王诞生，潜伏已久的香港置地拔得头筹。

二三线城市全力纾困房企，各项政策疯狂试探宽松底线。

2月，共有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，指向纾困房企、缓解现金流压力、支撑刚需、延缓公积金月供。

广州突破限购和最小分割面积的公寓新政经历了上线-下线-又上线的反复。

驻马店率先发布公积金贷款买房首付2成政策，被省政府约谈后，火速撤回了降首付等17条稳楼市举措。

庙堂坚如磐石，江湖风波告急。

从非典到新冠的17年间，房地产市场的调控政策已持续了10年。

夜壶仿佛还是那个夜壶，只是连开滴滴的专车司机和炒股票的上海老阿姨，都会念叨两句“房住不炒”了。

从2003年的高速发展起步阶段，到当前规模发展的高位平台期，房地产行业的发展阶段变了。

从国民经济支柱产业到不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产政策的导向变了。

从2003年城镇化率40.53%到2019年的60.6%，人口红利几近消失，城镇化节奏变了。

从紧凑的小户型刚需，到plus+++的客厅空间和家宅小院的向往，居住的需求变了。

对于开发商而言，从增量到存量的模式切换，过去十年搭乘电梯飞升上天的幻觉都可能破灭，未来十年所有的生意都值得重新做一遍。

挑战是，销售停摆，融资受阻，现金流就是血液和命脉。高层咬定银根不放松，偿债和业绩的双重压力之下，降杠杆，调结构，抓回款势在必行。

机遇是，疫情只是暂时延后了购房需求，但不会消灭购房需求，而且还暴露了“租住不一定同权”的现实，催生了住房改善的刚需，诗和远方固然美好，风雨中的屋檐更加重要。对社区服务的耕耘、对住宅功能的升级，对产品定位的进阶，持久战在所难免。

对于地方政府而言，供给端扶持政策的着眼点，更多的是帮助疫情下的企业渡过经营难关，通过允许延迟缴纳土地出让金等方式，缓解地方房企的经营困难尤其是短期流动性紧张。需求端扶持政策的重点，则更多在于鼓励刚需上车，三四五线城市棚改旧改造城运动之后留下的天量库存，返乡置业潮和小阳春的接连落空，牵一发而动全身的是地方财政、就业、税收的大局。

对于高层而言，稳地价，稳房价，稳预期，稳字当头。限购、限贷、限售、限价“四限”政策锁定交易流动性，让虚妄的泡沫无法迅速变现，房价无法大涨也不能大跌，只能在高位盘亘。地方救市可以，松绑刺激不行；刚需上车可以，投机炒作不行。

#04

最近十年，全球最坚硬的两大资产泡沫，一个是中国楼市，一个是美国股市。一路高歌猛进中，打爆了无数空头，做空美股的坟头长草，看空楼市的无处落脚。

中房美股，皆是夜壶。

如今，美联储紧急盘中降息，美债收益率跌破1%，全球大宽松呼之欲出，坊间戏称鲍威尔的职业生涯还有100bp。

这边厢，新基建的大旗猎猎飞舞，但是大部分房价泡沫化的城市并不具备科技制造业的产业基础和人才储备，7省份推25万亿重点基建项目，地方债务一波未平一波又起，铁公基的水漫金山，最后难免流进夜壶的沉疴里。

喜提夜壶，痛快放水的老路太好走了，好走得让人心生畏惧，怕前方万丈深渊。

如果土地财政依然是地方经济的钱袋子，如果没有新的经济增长点取代房地产的支柱地位，如果房地产依然是承接天量资金的蓄水池，房价的涨跌就依然在大小周期里一次次轮回，在长短期政策博弈中左右摇摆。

刚需客辗转反侧，投机者跃跃欲试，想买房的和想卖房的几乎同步陷入的纠结，萦绕多年的“上不上车？”有了更鲜活诱人的表达：

“一直抱怨错过了上车机会，现在车停下来接你了，你敢上吗？

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