案例实践•法律篇 | 强制征购中如何计算规划用途改变的土地价值？

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2005年3月18日，英格兰土地仲裁庭审理了一起地方政府强制征购两块规划上预期可以用于住宅开发的农业用地的案子。强制征购当局提出以12.65万英镑的价格“强制征购”，业主提出强制征购当局应当以65.5万英镑的价格征购，土地仲裁庭最终裁决强制征购当局应当偿付业主50万英镑。

这个案例的核心问题是，被征购的土地如果不被征购，在可预见的未来，是否可以从农业用地转变成为住宅建设用地？如果在战略规划上果真如此，被征购土地的价值应当按照这个战略预期来计算吗？

1996年2月27日是地块6和地块29的强制征购评估价格的日子。作为农业用地，地块6（1.04英亩）的价值为3400镑，地块29（13.12英亩）的价值为44608镑。这两块土地在老轻轨铁路的两边，地块29距M4公路340m，周围是农田；离城市中心6km，离两个最近的村庄居民点800m。评估价格日时，这两块地均在地方政府1993年的战略规划和地方规划之中。这些规划包括了若干有关在这个县进行住宅开发的战略设想。

在评估价格日，业主计算，这两块土地上可以最多开发60套住宅，所以，其土地价值为每英亩13万英镑，而农业用地的价值为每英亩4.2万英镑。

尽管在评估价格日时，这两块土地用于住宅开发的规划许可还没有被签署，但是，在若干规划师、市政工程师和调查员作证之后，法官认为，这两块土地用于住宅开发的规划许可单独就有可能获得，如有人认为有60%的可能性；同时，这两块土地用于住宅开发的工程费用也并不离谱，如地块6第一阶段（6英亩）的开发费用为78万英镑。

按照法官的意见，在考虑土地价值时，首先要确定土地的规划状态，然后才能确定它的价值。他认为，在评估价格日，住宅开发的规划许可已经在一个比强制购买的土地更大的区域内存在了，包括居住、休闲、商业、工业、旅馆和社区设施，并且详细规划已获批准。所以，这两块土地的住宅建设规划许可假定成立，同时，它们的独立开发许可也可以假定成立，被征购土地的价值应当按照这个详细规划来计算。此外，法官认为在计算土地价值时，还要从费用上考虑开发可能性究竟有多大。结论是这项开发在经济上是可以承受的。

所以，土地仲裁庭对这个强制征购的最终裁决是，强制征购当局应当偿付业主50万英镑。

本案例由叶齐茂翻译、整理自World Legal Information Institute（http://www.worldlii.org/）

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