全球汇 | 【连载】“金线”背后的故事——解码伦敦更新（三）

相关连载

第三篇《伦敦更新基金说明书》之二：

伦敦更新基金资助什么类型的项目？

【译者按】2年，2000万英镑。伦敦市长将把这笔巨额公共投资投向何处？目的何在？伦敦99.8%的企业都可划入中小微型企业之列，它们提供了首都将近一半的就业岗位，每年贡献4300亿英镑的营业额，它们是支撑着首都经济正常运行的真正小而强大的力量；同时，它们还是伦敦未来创新的潜力股。而现实中，它们大多隐匿在建筑、庭院，或是工业区内。正因为此，伦敦市长希望能通过政府干预，挖掘利用这些空间，进一步改善和提升伦敦的高街和工作场所的品质。

创新、包容、远见成为此项基金的关键词。当我们的城管头痛如何整治沿街商贩的时候，伦敦市长却将他们视为推动伦敦经济增长的新生力量，努力思考这些非正式的街道经济如何能够更健康地存活和发展？如何扶持从菜市场这类廉价粗糙空间里成长起来的未来企业家？同时，面对中心城区巨大的以居住为导向的再开发压力以及伦敦显著的住宅短缺困境，如何将高街（High Street，城市里的主要商业街）和工作场所的提升与住宅供应结合起来？如何打破众创空间成名之后带来的租金上涨、租客被迫搬离的循环？谁有资格申请基金？当地政府在其中的角色是什么？在拨款给申请成功的机构之后，用哪些量化的成果指标来监控并评估项目按计划推进并取得了预期的成效呢？这些问题都将在文中为您一一揭晓。

对于要支持何种项目，我们始终报以一种非常开放的心态，希望申请者以提案的方式，创造性地回应我们的建议，侧重于前章所述的相互关联的战略性挑战。

要获得资助，您的提案需要具有创新性，可为良好的增长奠定基础，适合成为一个场所，并能为这一场所的长期改善效力。

申请者需要注意，伦敦更新基金仅提供资本金资助。因此，我们会特别寻找或倾向于那些可以带来补充收入基金的提案，以及能够把我们的资本投资与更广的、更深层次的战略性问题联系起来的提案。

我们将支持具有以下特质的活动：

• 鼓励主动的管理（Encourage proactive stewardship）；

• 能够带来良好的增长（Enable good growth）；

• 试点性变化（Pilot change）；

• 确保和创造开放工作空间（Secure and create open workspace）；

• 集约化工作场所（Intensify places of work）。

项目提案可能会归类为一项或几项建议的主题。下述建议只是有限几个例子，我们渴望听到更多新鲜和别具一格的想法，来解决伦敦企业联合会的当务之急，实现市长的抱负。

1 鼓励主动的管理

必须确保有效和主动的管理，这是切实开展未来规划和维护更新成果的必要条件。

我们希望看到，在恰当的服务和制度化的基础设施的支撑下，强大的社区领袖和合作者们能成功实现一些长期的改变，这些改变可以是高街或工作场所的外观和功能，也可以是它们所提供的服务。

成功的项目应关注既有群体，帮助他们构建本地联盟。例如使用收入匹配基金（revenue match funding）可以检验如何更好地与高街使用者互动，亦可创建本地合伙企业，主动塑造地区未来。

本基金可用于帮助地方政府、合资企业或社区基金会设立街道市场，或者购买、使用和管理当地的资产。汇集共享和管理资产可以成为一种丰富和培育多样活动及体验的方法。

地方政府还可以重新专注于高街或工作场所内部及周边的公共服务——可能存在于空置或低效利用的房产中——利用集聚效应，使资产增值、多元。譬如说，一个位于图书馆、社区咖啡馆或公园内的共享工作空间项目，能促进公众参与和合作，激励本地合作关系的形成。公司合营企业能留住本地社区的财富，也能重新想象传统空间和功能发挥作用的方式。

项目也可以关注如何产生更多的活动和人流到访率。投资方向可以是文化和艺术、功能和学习、愉悦的公共空间、运动和游憩，以及购物和商贸。

2 能够带来良好的增长

伦敦的人口在持续增长，而我们的高街和城镇中心提供了人们居住、工作、交往的良好场所。在众多的高街上植入或加密住宅，配套多样混合的商业和市民活动，是这些地方未来发展的重要部分。

我们寻找的是能在城镇中心完成高质量、混合使用的开发类项目，这种类型的项目将使人们更便捷地到达并使用本地服务、工作和娱乐功能。收入匹配基金可能带来与私人部门如开发商、投资者、房东和房屋建造商之间更多的互动，从而有助于创造、支持并完成一项长期发展远景，或者它可提供恰当的技能升级，支持最佳实践。

我们也将资助那些在居住和混合用途开发项目中运用优秀的城市设计原则的申请，例如创造高质量的公共空间，在公共空间和私人空间之间作出清晰的界定，提供活跃的街道界面和高质量、可改装的非居住空间。

与收入匹配基金一起，本基金也可以用于支持城镇中心投资管理（TCIM: Town Centre Investment Management）发起的项目。此类项目可能是由公司、合资企业，以及将高街上零散的业主集合起来的地产投资基金来推动的，通过主动管理并培育功能混合的租用者，或者借助地产再开发来提供一定的非居住空间和住宅。

3 试点性变化

高街的成功往往受到众多不明显的或不便公开的条件的限制。这些条件可能是利率、功能类型、营业许可或停车设施；也可能是未进行通盘考虑的维护、服务或废弃物管理的方式。

此外，技术进步和消费行为、经济活动中的变化能带来新的发展机遇。

我们正在寻找那些能够解决此类问题的想法，那些能够测试更大改变的想法，那些将未来发展趋势资本化的想法，那些真正为高街运行提供新建议的想法。

例如，您可以尝试提出一项新政策或改革的提案，向沿街小商贩开放人行道空间。那么，本基金可用作基础设施或装备等硬件的投资，而收入匹配基金可被用来激发兴趣和评估此项试点。

我们的基金能帮助您将空置空间转作其他用途，例如职业教育或创意工作坊，基金可用于复兴传统的制作工艺、小规模的生产，以及本地采购。辅以政策评估可使高街更灵活、更适用于各种目的。

提案也可以关注如何更好、更聪明地利用科技和数据来吸引用户、增强用户的参与度。例如提供本地无线网络，用无触式信用卡在市场摊位上付钱，为企业办理聚合宽带业务，设立一种本地通货（local currency），或者为客户手机定制折扣和服务。您也可以利用智能科技来管理设备、物流或者更智能地停车，更高效地利用共享空间和设施，或者在网络上把本地企业与更大范围的市场联系起来。

4 确保和创造开放工作空间

开放工作空间包括孵化器、加速器、共享工作空间、创客空间（makerspaces），以及艺术家工作室。可负担的开放式工作空间应该与住宅增长一同形成长期城市更新计划的一部分，因此对于那些缺乏合适空间供给的行业和地方，本基金将资助它们创造并确保开放工作空间，并确保开放工作空间的供应。

提案需要考虑不同行业对开放工作空间的特殊需求，如为食品企业提供厨房、允许乱糟糟的工作坊、创造性的工作室，或者实验室。社会性组织、慈善基金会、社区服务和福利院部门也可能在租金方面有特定需求。提案应该考虑目标行业的社会和经济价值，即使这些行业可能无法产生最高的单位面积租金。

供给匮乏地区的工作场所的装修和营造，应该考虑怎样才能激励那些有志于为本地造福的企业家和企业集群。建立起有效需求可能需要一定的时间，同时也可能需要补贴开放工作空间一段时间。项目应了解需求的实质性内容，同时与所在地的支付能力联系起来。

鉴于那些成功的工作空间将面对房地产市场日益上涨的租金压力，因此，提案要能确保长期的所有权，可包括如何利用可偿还股本基金（repayable equity grants）来平衡债务。这包括如何运用创新的方法来交叉补贴不同类型的工作空间和居住用途，同时确保经营模式具有支付能力。

5 集约化工作场所

在伦敦，位于高街、产业区背后的大量口袋式、廉价而破旧的“低门槛创业者空间”（low threshold enterprise space）【www.london.gov.uk/priorities/planning/publications/accommodating-growth-in-town-centres-achieving-successful】，以及适合成长中企业的“后续”（follow-on）办公空间是日益短缺的。

本基金将资助那些可以提高工业用途密度和建筑密度的创新型项目，也资助那些可创造出更大工作场所容量的项目，以达到维持更高的工业用途密度、提高生产力的目的。

我们还想鼓励那些通过支持中小型企业和本地区来提升生产力的项目。这些项目可包括拓展、公众参与、就业能力、技能，以及与物质性干预同时推动的企业家计划。然而，营利性项目绝大多数依赖从其他渠道获取的匹配基金。申请者需要考虑他们是否要参与大伦敦政府争取欧洲区域发展基金（European Regional Development Fund）的联合项目投标，从而在企业支持和工作空间方面为这些营利性活动争取更多资助。

（敬请期待下一篇《伦敦更新基金说明书》之三：如何准备和申请？）

伦敦市政府官网关于城市更新的网页

https://www.london.gov.uk/what-we-do/regeneration

作者：张佶，同济大学城市规划硕士，伦敦大学学院（UCL）理学硕士（城市形态学），中国城市规划设计研究院上海分院规划师。曾任UCL巴特雷研究生院空间研究组副研究员，英国工贸部代表团UCL及空间句法有限公司代表，空间句法有限公司主任董事、中国及亚太区业务主管。

订阅号编辑：张祎娴

订阅号排版：赵大伟

本文为本订阅号原创

欢迎在朋友圈转发，转载将自动受到“原创”保护