海外行思 | 美国郊区的新特征：密集、多样与繁荣

可能受各种影视作品的影响，赴美之前我心目中的美国是动感、时尚、高楼大厦林立；然而，当我真正踏足这片土地时才发现现实中的美国与我的想象大相径庭。除了纽约、芝加哥这样比较老的大城市跟中国的城市一样街道拥挤、人口密集、高楼林立，其他城市大多分散在一个很大的区域中，市中心占地相对较小，有一些高大的建筑，主要用于政府机构、企业写字楼、商业中心等，居民区则稀稀疏疏地分布在周围广阔的绿地之中，大多是低矮的平房或者两三层的独栋小别墅。

美国郊区社区

在国内，由于城乡差别较大，城市在基础设施、公共教育、社会福利等方面都比农村具有明显的优势，因此有一定经济条件的人都会选择在城市安家落户。而在美国，情况正好相反，穷人集中在中心城区，富人则散布于郊区，这是因为城市人口密度大、居住空间狭窄、交通拥挤，而郊区不仅能够提供跟城市一样优良的教育和完善的配套设施，还能提供更好的居住环境。在美国，拥有一块土地及建在这块土地上的带有庭院、草坪、树木、蜿蜒小径的独立住房，是中产阶级事业成功的标志，同时也是争取更多财富和更高社会地位的进身之阶。

美国现代郊区的发展兴起于1920年以后，由于私人小汽车的普及、高速公路网的逐渐形成、经济结构向后工业经济的转变、联邦及地方政府政策的引导以及郊区对中心城兼并的抵制等原因，美国的郊区化得以快速发展；其后，受经济大萧条和二战的影响，美国的城市化和郊区化经历了短暂的停滞；第二次世界大战以后，美国经济经历了一段空前繁荣期，人们在大萧条和二战期间积累起来的住宅需求迸发出来——退伍军人要安家定居，年轻人要组建家庭，现有家庭要搬进新居——住宅需求急剧膨胀，郊区出现了美国有史以来最为繁荣的建筑热潮，郊区呈爆炸式蔓延开来。1950年，美国住在郊区的人口第一次超过居住在城市和农村的人口之和；与此同时，工业、商业也相继从城市中心区向郊区迁移，可以说，美国逐渐发展成为一个郊区化的国家。

大规模的郊区化运动也引来一些批评的声音：一是郊区土地低密度使用对土地资源造成了极大的浪费；二是郊区的分散、无序发展使得居民的生活严重依赖于私家车作为代步工具，造成石油资源的浪费；三是郊区生活均质化、缺乏多样性和色彩，人际关系冷漠，社区文化缺失；四是贫富隔离和阶级藩篱日趋突出；五是中心城区衰落。从1980年代以来，美国“郊区”俨然已经成为城市低密度蔓延的代名词与城市可持续发展的对立面。

然而，近年来随着年轻劳动力的增长、移民结构的变化、职业女性的兴起以及婴儿潮时代人口大量退休，美国的人口和社会结构发生了显著的变化，其郊区发展也呈现出密集、多样与繁荣的新特征。

一、郊区越来越像城市

美国约翰·伯恩斯（John Burns）房地产咨询有限公司CEO认为，“比起住大房子，现代社会人们更加重视节约时间。长途通勤从来就不是人们想要的，并且早已过时。”

城市的土地越来越贵，而其生活方式却越来越流行，因此许多郊区开发商正在试图建立交通便利、人口密集的社区，以迎合那些既喜欢都市生活又希望降低生活成本的消费者的需求。这种新型社区将建在距离餐饮娱乐设施和工作场所较近的人口密集区，所提供的小户型房屋更加物美价廉。例如，美国得克萨斯州的布兰诺市（Plano, Texas）就是在郊区建立的一个市中心，这种形式既能维持郊区的居住方式，又能使土地价格保持在一个可负担的范围内。据相关人士透露，该城市成功说服北美丰田总部搬迁至此，其中一个很重要的筹码就是交通便利且土地价格合理。

二、商业和零售业发展将减少，更加个性化、灵活化的郊区办公空间随之兴起

美国居民住宅发展协会会长伯曼（Bownman）指出，昔日的办公园区和大卖场将会不断减少，取而代之的是郊区办公空间（office space in the suburbs）的兴起，这些办公空间将会建在商业区附近，为服务行业提供更多灵活的选择。事实上郊区办公空间在美国并不是什么新鲜的概念，它早已存在于许多社区，只不过未来这种办公形式将会不断复兴，甚至成为未来郊区发展的核心，伯曼形象地称之为“十字路口企业”（crossroads businesses），其特征就是更加小巧、个性、灵活，符合现代人的价值需求。未来郊区办公空间将与城市共同工作空间（urban coworking space）同步发展。

职业女性持续增长是引起这种工作环境变革的一个重要因素。在这一代大学生中，58%的大学学历将由女性获得，她们将在公司领导层中发挥越来越重要的作用，包括办公地点的选择。

三、人口结构变化将重塑郊区

未来十年，美国移民数量将会持续增长，且新移民的结构也将发生变化，他们将拥有更高的收入和学历，并且选择居住在郊区。过去，美国移民中很多是偷渡进来，从事低收入的体力劳动；而未来十年，美国移民更多的是通过合法途径入境，他们拥有更高的收入和学历。照目前的移民速度，到2025年每7个美国居民中就有1个是外来移民，届时美国移民数量将达到5300万，从而使郊区文化变得更加多元化，并对商业格局产生巨大的影响。

【上图标题改成“未来十年将新增1250万套住宅”】

四、千禧一代和空巢老人将重塑郊区住房市场

年轻人住房需求的急剧增长将彻底改变土地使用政策。2016年，美国房地产人口统计策略（Demographic Strategies for Real Estate）发布的一份报告指出，2015—2025年美国住宅拥有率将比上个十年增加86%，这意味着需要新建1370万套住房来满足市场需求。同时，婴儿潮时代人群的退休也会对住房市场产生重要影响，2015—2025年，美国65岁以上人口数量将增长38%，绝对数是1800万，这些退休人口将在郊区掀起新一轮的搬家潮和租房潮。

总之，美国郊区发展正呈现出人口和居住空间密集化的趋势，同时郊区办公空间的兴起也为郊区的发展注入了新的活力，使之不断繁荣。美国郊区正在向城市靠近，但又不完全与城市一样。最后，引用美国城市史学家、哥伦比亚大学历史系教授肯尼斯·杰克逊（Kenneth Jackson）来结束，“一切都在变化中。随着郊区化进程的趋缓，城市和郊区之间正在达成一种新的空间平衡。”

北卡罗来纳大学中国城市研究中心 肖祎平 供稿

作者：肖祎平，武汉大学经济与管理学院博士研究生，UNC联合培养博士，研究方向为人口城市化。[e-mail]

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