期刊精粹 | 新加坡封闭公寓社区的演变特征及其社会空间效应——兼论对我国居住区规划的启示【2020.3期】

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——精华版——

国内以往对新加坡住房的研究多集中在公共住房领域，而本文的视角聚焦于其封闭公寓社区。与其他国家相比，新加坡的封闭公寓社区造成的社会空间分异程度较低，并且在某些方面体现出积极效应。目前我国的城市居住模式正处在从封闭向开放转型的关键节点，新加坡与我国同属土地资源紧缺的国家，都致力于发展高人口密度下的宜居环境，研究新加坡封闭公寓社区形成与发展的利弊得失，对于探讨适合我国国情的居住区规划模式有直接的参考价值。

新加坡的封闭公寓社区可以追溯到1970年代初（图1）。随着住房短缺得到有效缓解，政府开始关注中等收入群体的住房问题，并选择了公寓社区这一用地经济高效的居住区形式，从公共住房和私人住房市场两方面鼓励建设封闭公寓社区。在经历了1980年代的波动发展阶段后，从1990年代初开始，封闭公寓社区进入了快速与多元发展阶段，不仅私人公寓社区进一步发展，中等入息公寓完成了私有化，政府与开发商还合作推出了执行共管公寓（executive condominiums）这一颇具新加坡特色的封闭社区模式。

图1  文华花园（Mandain Gardens，1980年代开发的封闭公寓社区，配备游泳池、网球场、壁球场、花园、会所、便利店和自助洗衣店等设施；至今仍颇受欢迎）

资料来源：https://www.asiaproperty365.cn/property/mandarin-gardens/

经过以上三个阶段的发展演变，封闭公寓社区成为新加坡整体住房体系的有机组成部分，公寓与公共住房、有地住宅一起，在存量市场中形成了有效的市场分层（图2）。

图2  2015年新加坡各住房类型占比

资料来源：Yearbook of Statistics Singapore 2016

与发展的时间轴相对应，新加坡封闭公寓社区的空间分布大致呈现从中心区—郊区—外围地区逐步扩展的趋势，并形成和公共住房穿插分布的空间格局；从建设方式来看，对于新区建设，采取分散混合建设（图3）与集中建设两种方式。旧城区的再开发则主要采取填充式更新与替换式更新（图4）两种方式；从驱动因素来看，新加坡封闭公寓社区的独特之处在于，它是政府主导下的“门禁联盟”的产物，随着政治经济形势的变化，政府始终通过政策工具调控其发展节奏。

图3  榜鹅新镇总平面图

资料来源：作者根据相关文献绘制

图4  “交织”公寓（原为首批私有化的两个中等入息公寓社区之一的吉门岭，随后又被拆除重建）

资料来源：https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/doc/corporate-pr-17032017-annex

新加坡封闭公寓社区在社会空间影响方面体现出一系列近乎矛盾的特征：居住分异与混合居住、社会隔离与社会融合、有助于社会流动与强化了社会分层、有利于社区意识的形成与减少了社会联系，表明这种居住模式兼社会现象的复杂性。另一方面，封闭公寓社区的积极效应更值得关注：新加坡政府将封闭社区建设纳入住房政策框架，在有限的土地上提供了更高质量的住房和环境，其演变过程体现出政府对社会分层现实的积极回应，顺应了中产阶级的住房愿望，促进了国家的繁荣和稳定发展。

进一步分析则发现，封闭社区的隔离或融合效应在很大程度上取决于规模、分布和建设方式等规划要素，关键在于寻找适宜的居住区规划模式。更重要的是，新加坡封闭公寓社区所体现出的积极效应与政府发挥的作用密切相关。

最后，对于我国的居住区规划，本文提出了三方面的启示和建议。首先，“开放街区的核心并不在于围墙是否完全开放”，关键在于把握好封闭与开放的尺度。应进一步明确开放街区即“小封闭、大开放”的居住街区，在此基础上，深入探讨“小封闭、大开放”的居住街区规划理论与方法，从而有效地指导居住区规划实践；其次，应渐进实施既有住区的“类街区化”更新，对于优化城市空间布局和形态功能更具现实意义，有利于缓解城市中的“毗邻隔离”与“绅士化”程度，逐步引导形成“小封闭、大开放”、“小聚居、大混居”的混合居住模式；最后，应充分发挥政策的引导作用，尽快制定、颁布相关配套政策与实施细则，以推动开放街区的理念真正贯彻落实下去。

——全文—— 

【摘要】随着封闭社区这种居住模式在理论和政策层面被相继否定，我国的居住模式正处在从封闭向开放转型的关键节点上。新加坡的封闭公寓社区体现出明显的地方特征，其利弊得失可资借鉴。本文介绍了新加坡封闭公寓社区的概念及私人公寓、执行共管公寓、中等入息公寓三种主要类型；分初步发展阶段、波动发展阶段、多元发展阶段梳理其演变过程；从空间分布、建设方式、驱动因素三方面阐释其演变特征。最后，本文分析了新加坡封闭公寓社区在社会空间影响方面体现出的矛盾特征与积极效应，并对我国的居住区规划提出了建议，认为应进一步明确开放街区的内涵，渐进实施既有住区的“类街区化”更新，充分发挥政策的引导作用，并尽快完善、修订配套政策。

1990年代以来，随着大规模城市扩张与更新，封闭社区在我国城市中迅速蔓延，成为新建社区的标准形式和旧社区的改造模板。研究者普遍认为这种封闭居住模式将对城市空间结构和社会关系产生不利影响，导致城市空间破碎化和公共空间私有化、城市微循环受阻、社会隔离程度加剧、不公平现象凸显等问题，不利于和谐社会的构建。2016年初，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）提出，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。当前，封闭社区这种居住模式在政策和理论层面已经被否定，我国的居住模式正处在从封闭向开放转型的关键节点上。

封闭社区虽然是一种全球性的城市居住现象，但其在各国的发展差异明显。新加坡的封闭公寓社区具有鲜明的地方特征，被认为是国家整体住房政策和发展议程的有机组成部分，与其他国家相比其造成的社会空间分异程度较低，并且避免了城市蔓延。国内封闭社区研究文献多集中于欧美国家，而新加坡与我国同属土地资源紧缺的国家，都致力于发展高人口密度下的宜居环境，研究新加坡封闭公寓社区形成与发展的利弊得失，对于探讨适合我国国情的居住区规划模式具有直接的参考价值，地区经验的相互借鉴也有助于检验公共政策，为我国社区的开发与管理找出有效的途径。

1  新加坡封闭公寓社区概述

封闭社区是指“以实体围合方式封闭起来的禁止或限制非成员进入的居住区，并且区内成员通过一定的法律契约达成共享与维护区内公共环境的共识”。新加坡的封闭社区主要包括私人公寓、执行共管公寓以及私有化的中等入息公寓三种类型，因此研究者称之为封闭公寓社区（gated condominium estates）【住区中的建筑以公寓为主，也可包括别墅等有地住宅。1993年后出现了完全由有地住宅组成的集群式封闭社区（cluster houses），但数量很少，总体来看新加坡的封闭社区体现为封闭公寓社区】。根据官方颁布的《公寓规划导则》（Guidelines for the Planning of Condominiums），其基地面积不小于0.4h㎡，配备停车场、游泳池、网球场、儿童游乐场等公共服务和娱乐设施。四周围绕着高墙、大门，安装闭路电视系统和监控摄像头，雇用私人保安人员提供24小时巡逻保卫，访客只有通过邀请和严格的身份验证才能获准进入。从产权形式来看通常是分层地契（strata-titled）的居住社区，即居民共同拥有、免费使用并有责任维护社区公共设施，由居民选定的物业公司管理社区内部事务。新加坡的犯罪率较低，安全问题并不是封闭社区流行的主要原因，根据布莱克利和施耐德的封闭社区类型学【布莱克利和施耐德通过对美国封闭社区的研究，将封闭社区分为生活方式型、名望型和安全地带型三种类型，详见：BLAKELY E J, SNYDER M G. Fortress America: gated communities in the United States[M]. Washington DC: Brookings Institution Press, 1997: 38】，新加坡封闭公寓社区是“生活方式型”和“名望型”封闭社区的组合，代表着高尚的、排他性的生活方式，赋予其所有者声望和荣耀。

2  新加坡封闭公寓社区的演变过程

封闭公寓社区的演变体现了住房政策从基本需求管理向欲望管理的转变。建国初期，新加坡面临严峻的住房短缺问题，住房政策的主要目标是以最短的时间、尽可能多地为低收入者建造廉价公共住房，很少关注中产阶级的住房问题，而是把这部分问题完全留给了开发商。在房荒得到有效缓解后，政府认为，“将注意力转向日益被私人住房市场挤出的中等收入家庭的时机已经成熟”，封闭公寓社区这一新的居住区形式随之产生，并且可根据数量、类型及住房政策的演变分为三个发展阶段。

2.1  初步发展阶段（1970年代初—1980年代初）

1972年，私人公寓作为一个生活概念被引入新加坡。政府意识到，针对那些没有资格申请公共住房而又无力购买传统有地住宅的中等收入群体，迫切需要建设更多负担得起的私人住房。同时，对于土地资源缺乏的新加坡来说，必须采取更经济高效的住宅用地策略，因此公寓成为最合适的选择。从1974年开始，市区重建局（The Urban Renewal Authority）通过土地出售计划（Government Land Sales Programme）加大私人土地投放，鼓励建设公寓社区，但由于开发商对其市场前景心存疑虑，私人公寓社区最初发展缓慢。

公共住房部门也将住房保障的覆盖范围从低收入阶层扩大到中等偏低收入阶层，1974年成立了住房和城市发展公司（Housing and Urban Development Corporation），在专用地段建造中等入息公寓（HUDC estates），其住房和设施标准类似于私人公寓社区，但属于公共住房，由建屋发展局（Housing Development Board）管理。

2.2  波动发展阶段（1980年代初—1990年代初）

1970年代末，来自国内外的需求促使私人公寓社区快速增长。一方面，不断壮大的中产家庭和年轻人开始寻求更好的住房和环境，购买力空前高涨；另一方面，强劲的经济增长和稳定的政治环境如磁石般吸引着大量外资和移民涌入新加坡。由于《住宅法》（Residential Property Act）禁止外国人购买有地住宅，私人公寓住房市场需求大幅度上扬。

1981年，私人公寓开始供不应求，开发商争相为进一步开发争夺土地，市区重建局相应增加了用地供给，完工的项目数量不断增长，到1982年底开始出现供应过剩的趋势。1985年，新加坡经历了建国后首次经济衰退，造成住房需求下降和市场信心不足。1986年，随着经济形势好转以及政府干预政策的实施，公寓住房市场逐渐复苏，并在随后的10年间一直保持着增长势头，到1991年，公寓存量达到41699个居住单元，比1980年的4604个居住单元增加了9倍以上（表1）。

表1  新加坡私人公寓存量

2.3  多元发展阶段（1990年代初至今）

1989年，随着87%的人口搬进公共住房，建屋发展局的目标从过去的“居者有其屋”改为“华厦供精选”，此时新加坡的社会阶层构成发生了很大变化，从一度以低收入群体为主转变为以中产阶层为主的橄榄型结构。新兴的中产阶级和年轻专业人士日益追逐以“5Cs”（即公寓、汽车、现金、信用卡和俱乐部会员）为代表的“新加坡梦”，公寓生活理所当然成为“被羡慕的对象”和“成功的象征”，激励着希望进入上层住房市场的人们更加努力工作。封闭公寓社区还与新加坡的世界城市战略联系起来，作为一种政策工具吸引国外更多的“高净值人士”（high net-worth individuals）来此定居和投资。面对新的发展形势，政府在修订1991年版概念规划（concept plan）时将私人住房占全部住房的比重上调至30%，并从公共住房和私人住房市场两方面采取措施，致力于实现这一目标。一方面鼓励发展用地经济的私人公寓社区，另一方面推出了半私有化的执行共管公寓计划，同时允许将中等入息公寓私有化。封闭社区进入了快速与多元发展阶段。

（1）私人公寓社区的发展

1996年以来，其他类别的私人住房存量都有所下降（图1），而公寓存量却大大增加——到2017年第三季度达到了287342个居住单元（表1）。这一时期的发展还体现在社区规模与品牌打造方面：有更多的大型封闭社区建成，并且不乏国外著名建筑师的设计作品。这些高端住宅项目吸引了大量国外投资，如滨海舫（Sail@Marina Bay）40%的公寓为外国人所购买，圣淘沙湾则有一半以上的豪宅卖给了富有的外国人。

图1  新加坡私人住房存量

（2）执行共管公寓计划的实施

1995年，政府与开发商合作推出了执行共管公寓（executive condominiums）计划——由开发商建造和销售，在规划设计、设施配置与物业管理等方面不逊色于私人公寓，但价格要低30%左右，并且可获得最高3万新加坡元的住房补贴。申购人必须满足一些限制条件，为了防止投机性购房，还必须履行5年的最低自住期。执行共管公寓为那些向往公寓生活方式的人们提供了一个“负担得起的”门槛，截至2017年第三季度已建成26822个居住单元【数据来源：新加坡统计局（http://www.tablebuilder.singstat.gov.sg/publicfacing/createDataTable.action?refId=15168）】。

（3）中等入息公寓私有化

政府1995年宣布的中等入息公寓私有化计划规定，如果75%以上的住户投票同意，其公寓就可以转为分层地契的私人社区，由居民自己管理和维护。中等入息公寓私有化顺应了中产阶级的住房需求，因此很受住户的欢迎。2017年3月，最后一个中等入息公寓社区布莱德景观（Braddell View）完成了私有化，标志着该计划的结束。

3  新加坡封闭公寓社区演变的特征

3.1  从空间分布来看，大致呈现从中心区—郊区—外围地区逐步扩展的趋势

新加坡继承了殖民时代不同种族、收入群体分区居住的传统，其中富人集中的有地住宅区域在二战以前已经形成。最初，封闭公寓社区通常选址于城市中心区附近的优质居住地段，到1980年，2/3的私人公寓集中在这些区域（图2a）；之后随着高速公路的发展，公寓项目开始出现在地价较低的外围地区和郊区，东至勿洛、西至金文泰一带的公寓开发已很普遍（图2b），使得城市居住景观发生了非常明显的变化。

图2  新加坡封闭公寓社区空间分布演变

进入1990年代，经济发展与社会和谐的目标决定着封闭公寓社区空间分布的走向。为了促进社会融合，新镇中始预留有地住宅和公寓用地，形成与公共住房穿插分布的空间格局，封闭社区随着新镇的扩张继续向外围地区延伸（图2c），如2000年前后开发的榜鹅、盛港等新镇。根据2013年修订的概念规划，将在比达达里、淡滨尼北和登加开辟三个新镇，新镇规划继续贯彻促进不同群体间相互融合的理念，因此封闭社区向远郊发展的趋势会更加明显。另一方面，为了实现世界城市的战略目标，在城市更新过程中，许多高档公寓社区在城市中心区拔地而起，大规模封闭社区集中分布的趋势有所加强（图2d）。

3.2  从建设方式来看，渐趋多元化并呈现阶段性特征

对于新区建设，新加坡封闭公寓社区采取分散混合建设与集中建设两种方式；对于旧区开发，主要有填充式更新与替换式更新两种方式（表2）。从时间维度来看，早期多采取填充式或替换式更新的方式，与有地住宅一起形成富人集中的高档居住片区；此后，开始在中心区或新镇公共住房以外的专门地段建造；1990年代左右，在新镇内出现了与公共住房混合建设的方式，此外随着老旧住房升级计划的实施，越来越多地使用替换式更新的方式；21世纪以来，上述各种建设方式都在继续应用，城市中心及附近区域则出现了大规模集中建设方式。

表2  新加坡封闭公寓社区的建设方式

其中，分散混合建设是具有新加坡特色的建设方式，“穷人区”与“富人区”在新镇层次上混合，在小区、组团层次适度分开，不同收入群体共享地铁、公交、社区联络所等公共设施。这不仅带来良好的社会效应，也利于优化土地利用。

3.3  从驱动因素及其演变来看，是政府主导下的“门禁联盟”的产物，且政策重点不断调整

新加坡社会的每个领域都有着不可磨灭的国家政策印记，封闭公寓社区的发展也不例外，可以将之理解为政府发起与主导的“门禁联盟”（gating coalition）的产物：政府通过规划确定封闭公寓社区的规模与空间分布，征购、整理土地用于房地产开发，利用土地出售计划出售公寓用地；开发商通过竞标地块得到开发项目并从中获利；媒体与开发商合作，通过报纸、网络等积极宣扬这种封闭式的生活方式；居民借此获得了一种比公共住房“更有声望和更理想的”生活居住环境。需要指出的是，在封闭社区发展的各阶段，门禁联盟中各个成员发挥的作用以及国家住房政策的重点有所不同。

初步发展阶段和波动发展阶段的政策重点在于满足中产阶级的住房需求与强化土地利用。不同部门间密切协作，出台多项政策措施推动与调控封闭公寓社区的发展（图3）。这种新的居住模式受到中产阶层的欢迎，开发商的态度也逐渐从观望转向积极参与。

图3  封闭社区相关政策演变

进入1990年代，政策的重点集中于提供更加优质的住房和环境，并以此换取居民的政治支持。封闭公寓社区成为所谓的“胡萝卜”，诱使中产阶层在选举中把票投给人民行动党。因此，政府陆续推出多项激励政策来推动封闭公寓社区发展；开发商积极参与其中，许多国外开发企业也涌入新加坡；媒体与开发商合作开展各种营销活动，如《海峡时报》（Straits Times）和《商业时报》（Business Times）等报纸定期广泛报道房地产新闻，一些当地制作的情景喜剧也加入进来，往往描绘成功的专业人士在高级公寓里过着奢华生活的场景。

21世纪以来，在前述政策目标的基础上，封闭社区还突出体现为政府“空间固定”（spatial fix）高净值外国人士和资本的工具。要在世界级城市的竞争中占得先机，必须将新加坡变成一个“人才绿洲”和外国投资者的避风港。而封闭公寓社区是跨国精英组织消费和生活方式的关键场所，国家经济竞争力与住房环境的变化相联系：“壮观的城市发展项目……豪华的海滨住宅等，都被设计成一个空间海绵，以吸收超级富豪的资本”；开发商通过各种营销手段吸引买家，并且“飞地”（enclave）的印象本身就是其营销策略的一部分；最后，对于那些超级富豪来说，在国家边界以外找到了寄存与发展其财富的安全庇护所。

自封闭公寓社区产生至今，随着政治经济形势的变化，政府适时调整政策重点以控制其发展节奏（图3）。2013年版概念规划明确提出将新加坡建设成宜居城市，“住房是国家宜居项目的主要焦点之一，促进宜居性的当代叙事，体现在私人公寓的快速建设和公共住房升级两方面”，今后，“门禁联盟”将继续推动新加坡封闭公寓社区的发展。

4  新加坡封闭公寓社区的社会空间效应

4.1  所体现出的矛盾特征

4.1.1  居住分异与混合居住

大规模或集中开发高档封闭公寓社区加剧了城市中心区的绅士化程度，正如《海峡时报》报道的，低收入工人的住所离市中心越来越远，31382位月收入低于1500新加坡元的低收入者居住在裕廊西公共住房，而中心区的东陵只有479位低收入者。根据2013年版总体规划，滨海湾南和甘榜武吉士地区将建设约13000个高档私人住宅单元，且这一地区将不会建造公共住房【这导致批评人士质询：为什么不在该地区建造公共住房？公众舆论分为两派：一方认为，在该地区建造公共住房将会促进更大的包容性和社会多样性，其社会效益将远远超过其经济成本；而反对者则警告说，在黄金地段建设公共住房不能使土地收益最大化，甚至可能降低周边地区的土地价值。圣淘沙湾也引发了有关社会排斥和土地利用效率的讨论。详见《海峡时报》的文章“HDB Flats in Marina South?”及参考文献】。国家的宜居城市计划将空间分割为世界性大都会和本地人的郊区，社会阶层的差异因空间安排而更加强化和凸显。

与之形成对比的是以公共住房为主体的新市镇——小规模封闭公寓社区分散布置在开放的公共住房区的海洋里，各社会阶层在空间上更加接近，实质上形成了“小封闭、大开放”的混合居住模式，反而降低了城市宏观层面居住隔离的程度。

4.1.2  社会隔离与社会融合

封闭公寓社区显示出其隔离与排斥的属性，代表了经济成功者的防御空间。许多市民抱怨政府成功地将城市重塑为外国人生活、工作和娱乐的理想场所，原来的公共空间被封闭公寓社区和外商购物中心所占据，广大市民不再去那里了。政府在通过提供高质量居住环境吸引国际化人才的同时，忽视了广大市民所在社区和城市环境的宜居性这一重要因素，对这个城市国家一直引以为傲的公平公正的价值观构成了挑战。

另一方面，封闭公寓社区也被视作解决社会隔离问题的途径之一。新镇中的混合居住模式增加了不同种族、阶层居民接触的机会，因而有利于社会融合。与其他国家相比，新加坡封闭公寓社区之所以被认为减少了社会分化，是因其成功的公共住房政策为公众普遍提供了优质住房，减少了封闭公寓社区的上层阶级居民和公共住房居民之间的潜在社会差距，当然这也与政府在新镇推行的混合居住政策有关。

4.1.3  有助于社会流动与强化了社会分层

公寓与公共住房、有地住宅一起，在存量市场中形成了有效的市场分层，促进了社会流动和住房市场的健康发展。拥有私人公寓是新加坡人的梦想，由于价格昂贵，常用的方法是先购买公共住房，满足最低入住期限后在二手房市场按市场价格出售，然后利用卖房所得升级到私人住房【新加坡政府以补贴价将公共住房出售给住户，但可以在二手房市场以更高的价格重新出售，公共住房的所有权成为意外财富的来源。许多公共住房升级者将这些免税的售房收益作为购买私人住房的主要资金，详见参考文献】，许多家庭通过这种方式从公共住房区搬迁到封闭公寓社区。然而高房价也日益引起人们的不满，人们越来越担心富人的超级消费会进一步拉高房价，当高昂的房价对大多数居民来说变得遥不可及时，住房向上流动的通道就会被堵塞，封闭公寓社区成为富人的专属领地，从而住房分层强化了社会分层，这也迫使政府不断出台政策来抑制过热的住房市场。

4.1.4  有利于社区意识的形成与减少了社会联系

封闭公寓社区的高房价自动过滤掉了低收入购房者，所提供的各种排他性设施和服务代表着更优越的生活质量，使居民产生高度的阶层认同感和共同的社区意识。但同时，大门和围墙减少了不同社会经济群体间交往的机会，商业化的物业管理和安全保障方式降低了人们发展社会关系的能力和意愿，使得人们认为，对于每个问题，总是有一个市场解决方案等着自己。长此以往，公民意识、社会责任、相互支撑等观念将被逐渐削弱。

4.2  所体现出的积极效应

4.2.1  提高了土地利用效率，提供了更优越的居住环境

在有限的土地上提供更高质量的住房和环境是新加坡政府必须面对的难题。与传统有地住宅区相比，大部分公寓社区的建筑面积密度增加了一倍。封闭公寓社区提高了城市土地利用强度，提供了更多的公共空间和娱乐设施，创造了更安静安全的居住环境，还带来了多样化的建筑形式，丰富了城市景观。

4.2.2  满足了中产阶级的住房愿望，有利于政治稳定

封闭公寓社区的演变过程体现出政府对社会分层现实的积极回应：高收入者购买有地住宅，普通居民住公共住房，而收入水平介于二者之间的中产阶级则购买封闭式管理的公寓社区。从国家的角度来看，封闭公寓社区是满足中产阶层不断增长的住房愿望的一种途径，从而有利于获取其政治支持，维护国家的稳定。

4.2.3  是住房政策的有机组成部分，有助于国家的繁荣发展

新加坡政府将封闭社区建设纳入住房政策框架，服务于国家宏观发展目标。例如：尽管城市中心区高档封闭公寓社区项目引起了居民不满，政府仍然采取了鼓励政策。这看似矛盾的做法实则有其合理性，新加坡政府奉行的是经济实用主义，也就是说，怎么有利于经济发展就怎么来。为了争取人才和投资，在激烈的全球竞争中拔得头筹，即便招致一些抱怨也在所不惜。事实上，政府也一直通过各种政策工具努力将封闭公寓社区的发展控制在相对合理的范围内。

4.3  新加坡封闭公寓社区的社会空间效应分析

新加坡封闭公寓社区对社会空间的影响体现出近乎矛盾的特征，表明这种居住模式兼社会现象的复杂性。进一步分析不难发现，不同的空间分布、社区规模与建设方式产生了相异的社会空间效应。大规模或集中建设造成了富人聚居区与城市其他部分的分离，引发了社会矛盾；而新镇内分散混合建设方式则促进了社会融合。“采取成功的规划手段可以有效降低封闭社区的居住隔离程度。”新加坡的案例表明，封闭社区的隔离或融合效应在很大程度上取决于规模、分布和建设方式等规划要素，关键在于寻找适宜的居住区规划模式。

另一方面，新加坡政府根据其资源禀赋、政治体制和国家所处的发展阶段，认为发展封闭公寓社区是一个可行的城市发展策略，确立了强化土地利用、满足中产阶级的居住需求、维护政治稳定、促进国家发展等多元目标，并且通过各种积极的政策工具和部门间的密切配合来保障上述目标的实现，新加坡封闭公寓社区所体现出的积极效应与政府发挥的作用密切相关。

5  对我国居住区规划的启示

新加坡的实践表明，封闭社区并非只产生了负面效应，规划和政策工具是重要的影响因素，适宜的规划模式、政府的多元目标导向和积极的配套政策可以带来良好的社会空间效应。在我国居住区规划模式转型的重要时期，新加坡封闭公寓社区的演变及其社会空间效应可以提供有益的启示。

5.1  进一步明确开放街区的内涵，倡导“小封闭、大开放”的居住街区模式

在过去的几十年里，小区模式一直是我国居住区规划的主导模式，小区的用地规模通常达十几公顷以上，强调配套设施的自完整性，小区道路“通而不畅”，不考虑与城市空间的融合，再加上“大街区—宽道路—稀路网”的规划传统，进一步导致大型封闭社区的泛滥。因此，《意见》提出要终止这种不可持续的居住空间组织模式。然而，由于对住房的要求日益多元化，以及受传统文化与空间行为偏好的影响，居民对封闭生活方式有很强的心理认同，社区完全开放的理念难免水土不服。即便是以开放的公共住房区为主体的新加坡，也没有完全杜绝封闭社区。应该说在社会分层的前提下，居住分层是不可避免的，关键在于把握好封闭与开放的尺度。借鉴新加坡将小规模封闭公寓社区融入新镇整体规划结构的做法，综合考虑住区环境、安全、管理等影响因素，本文认为，“小封闭、大开放”的居住街区是适合我国国情的居住模式。

更重要的是，应明确开放街区即“小封闭、大开放”的居住街区。街区制一经提出，迄今争议不止，原因之一就在于其概念与内涵较为模糊与宏观，对于开放街区的边界形态、交通组织与管理方式等问题没有给出明确的意见【《意见》没有提出“开放街区”的概念，从一些政策解读文献来看，对“街区制”与“开放街区”的异同未作明确区分，这本身就表明了概念和内涵的模糊性。此外，研究者指出，“街区制”尚未作为一个学术概念出现在学者的研究文本中，详见：侯利文. 走向开放的街区空间：社区空间私有化及其突破[J]. 学习与实践, 2016(5): 103-112】，因此在一定程度上造成政策误读进而产生思想上的抵触。“开放街区的核心并不在于围墙是否完全开放，而是在于反对我国现有常见的大街区模式”，因此应对开放街区的内涵作出更明确的界定与澄清，即开放街区就是指“小封闭、大开放”（组团封闭、社区开放）的居住街区，既能够创造安静、安全的居住环境，兼顾不同收入群体差异性的居住需求，又可避免居住空间分异、社会隔离、交通拥堵等各种社会空间问题，有利于促进社会的和谐发展。

在此基础上，深入探讨“小封闭、大开放”的居住街区规划理论与方法。1950年代“大街坊”曾作为组织城市居住生活的基本单位，之后很快被小区模式取代。从2000年左右开始，“街区”重新回到人们的视野中，但直到《意见》出台以前基本上停留在学术倡导层面，研究成果相对零散，亟待展开专项研究以形成系统的理论方法，从而有效地指导居住区规划实践。尤其应关注社区公共空间与公共设施的规划设计，在新加坡的新镇规划中，小规模封闭组团分散置于开放的公共住房区，居民间的交往较少受到影响，在“小封闭、大开放”的居住街区模式下，如果处理不好就会因组团封闭阻断内外之间的联系，减少不同社会经济群体交往的机会。因此，构建封闭组团与周边公共空间的良性互动关系应成为设计控制研究的核心问题。

5.2  渐进实施既有住区的“类街区化”更新，缓解城市中的“毗邻隔离”与“绅士化”程度

既有住区的更新是推广街区制的难点所在，也是必须面对的问题。由于受现状条件的限制，只能遵循“小封闭、大开放”的居住街区规划理念，逐渐接近理想的社会空间结构形态，本文称之为“类街区化”更新。打开封闭社区不可能一蹴而就，对于哪些小区应该打开、如何打开应进行更深入细致的研究。事实上，除了大型封闭社区，城市中还存在另一种畸形居住空间形态——毗邻隔离住区【毗邻隔离住区是转型期城市更新过程中产生的一种既有住区类型，不同收入、阶层、职业的居民虽然相邻居住，却从空间到心理上相互隔离。详见：张祥智, 杨昌鸣, 叶青. 毗邻隔离住区的形成机制与生成路径——以天津市为例[J]. 城市问题: 2013(11): 7-13】。这种住区具有社会、空间双重隔离的特征，规模庞大，环境破败，围墙林立，严重影响城市的微循环，其数量更多、分布更广、危害更甚。

关于推进街区制的程序，专家提出的建议是先易后难、先增量后存量。本文认为，就存量而言，从毗邻隔离住区更新入手对于优化城市空间布局和形态功能更具现实意义，通过毗邻隔离住区更新积累经验，逐渐启动大型封闭社区的更新亦遵循了先易后难的原则。由于毗邻隔离住区中存在开放的老旧住宅组群，通过更新可以提升居住品质，提高公共服务水平，使居民普遍受益，相对来说推进的阻力较小，具有现实可行性。

新加坡封闭社区发展过程加剧了城市中心区的“绅士化”程度，这种现象在我国城市中也广泛存在，城市中心区正逐渐演化为中高收入群体的聚居区。应以更新为契机缓解城市中的“绅士化”，避免贫困人群进一步远离城市，如利用老旧住宅组群升级改造，通过政府回购作为保障性住房等，逐步引导形成“小聚居、大混居”的混合居住模式。

5.3  充分发挥政策的引导作用，尽快完善、修订配套政策

我国封闭社区也属于自上而下的发展路径。1990年代后，面对经济全球化的竞争环境、考核制度和地方财政短缺等多重压力，城市政府依赖土地财政进行纵向层级竞争和横向城市竞争，鼓励私人资本进行大规模的住区开发，同时将提供公共物品和公共服务的权力和责任打包给开发商。为了最大限度地减少自身责任，减轻财政开支，降低协调与管理的难度，政府倾向于大地块出让。在土地产权私有的前提下，开发商和业主必然要求“空间和使用上的排他性”，“最简单有效的技术手段就是社区封闭”，由此造就了具有中国特色的超级封闭社区的普及。和新加坡相比，我国的封闭社区是地方政府低成本发展城市的产物，更多地出于经济方面的考虑，缺乏对包括社会、环境目标在内的综合考量。

当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，因应经济发展的转型，城市的增长主义发展模式也将走向终结，向服务于社会、经济、文化、生态等多元目标的可持续发展方式转变。发展方式的转变呼唤精细化的规划设计理念和方法，为“小封闭、大开放”的居住街区模式确立了宏观的政策基础。《意见》虽然明确了我国住宅未来的发展方向，但缺乏详尽的配套实施细则。除了理解上的混乱以外，开放街区在实施层面缺少具体的标准，实施过程中则因为各种阻力而进展缓慢。新加坡政府在引入了公寓的概念后，规划、土地、财政等相关部门之间积极配合，出台多项政策措施共同推动了封闭公寓社区的发展。我国开放街区理念的实施同样需要发挥政策的引导作用，应尽快制定、颁布相关配套政策与实施细则，如强化控规的调控作用，遵循“窄路密网”的理念，细分产权地块；在此基础上改革土地供给模式，通过小地块出让的方式从土地供给侧杜绝封闭社区产生；改革产权制度、改变城市基础设施和公共服务设施建设方式等。如此，才有助于将“小封闭、大开放”的居住街区模式贯彻落实下去，建设一个开放共享的城市，让群众生活更美好。

作者：张祥智，博士，天津城建大学建筑学院，教授。[e-mail]

崔栋，天津城建大学建筑学院，硕士研究生

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