期刊精粹 | “设计先行”和“混合控制”——旧金山区划中商业用地类型演变解析、特色和启示【抢先版】

【编者按】为了更好地推广学者的研究成果，我们将不定期地推送一些尚未见刊的稿件的精华观点，以飨读者。本文为本刊已录用文章《“设计先行”和“混合控制”——旧金山区划中商业用地类型演变解析、特色和启示》的精华版，作品的发布已取得作者授权。欢迎读者指正、讨论。在此感谢在百忙中抽出时间撰写精华版的作者，你们的努力让学术论文的阅读体验变得更好。 

今年是著名的旧金山《城市设计总体规划》（The Urban Design Plan for the Comprehensive Plan, 1971）出台50周年。该规划作为首部纳入城市总体规划并获取法定地位的城市设计，享有“第一部现代城市设计”的美誉。半个世纪来，一方面，该规划一直被忠实完整乃至一字不改地实施至今——城市规划体系将“是否符合城市设计原则”作为评判诸多区划调整和设计审查的基本依据，从而使旧金山规划体系具有鲜明的“设计先行”特点；另一方面，旧金山城市设计也通过“混合控制”等区划技术融入城市规划体系的方方面面，做到同整个规划体系的“无缝衔接”。乔纳森·巴奈特（Jonathan Barnett）曾评价其是“将分区管制政策与都市设计（城市设计）结合在一起”的经典成果（图1）。

图1  旧金山中心区鸟瞰（2018年）

旧金山主要通过两个层次划分商业用地类型。由于旧金山城市设计严控“单中心、中央高四周低（hill form）”的形态格局（图2），并作为区划管理的重要依据之一，因此旧金山区划商业用地分类的第一层次是将城市的“中心区”和“社区商业区”截然划分出来，并让这两者的形态显著区别于城市其他地段——“中心区”表现为高耸的集簇形态，“社区商业区”则形成走廊发展格局（图3）。 

图2  远眺旧金山中心区“单中心、中央高四周低”的形态格局 （2019年）

图3  旧金山集簇形态中心区和走廊形态社区商业区

第二层次是功能差异的划定。与其他美国城市较细致明确地进行用地分类不同（如纽约的商业用地细分为八类），旧金山商业用地主要被分为纯商业和混合两大类。这里的混合并非美国区划中普遍的“金字塔单向兼容性”所致（即商业用地可兼容住宅，但反之不可；工业与商业用地之间的兼容原则同理），而是主要采用旧金山1979年以来倡导推广的“特殊区”技术。“特殊区”是“区划”与“规划”得以协调的重要区划技术，其不仅能实施规划目标，同时由于“特殊区”内“叠放”（overlay）了更综合的规划内容，从而使原区划得以延续的同时，对关键地段（特殊区）起到“补丁式”的修补作用。

旧金山近百处“特殊区”给城市带来了丰富的多样性和城市形态特色。“特殊区”技术既尊重了传统区划，又能包容相对独特的城市地段。其中“命名的特殊区”（named special use districts）通过响亮的历史地段名称，涵盖了所有传统地区并实践历史风貌保护；特殊区技术也能解决城市更新地段中新功能引入的问题。这些特殊区承载各不相同的规划目的，支持功能的模糊性和弹性控制策略（图4）。 

图4  旧金山四种商业区和特殊区实景：中心区（左上）；“命名的”社区商业（渔人码头，右上）；“转换的”邻里商业区（范尼斯大道以西，左下）；一般邻里商业区（哥伦布大道两侧，右下）

资料来源：左上：Todd Lappin；右上：marina.com；左下：旧金山规划局；右下：作者

下面再举“中心区居住区”（downtown residential district）和“规划单元开发”（PUD: Planned Unit Development）两例进一步说明。

（1）中心区居住区

在旧金山区划单中心的形态格局下，一般将（居住）建筑高度控制在40英尺（约12米）以下，而中心区则可以达到550英尺（约168米）以上，但须在区划分类上对应“中心区市级商业用地”。2000年以来，为了应对住房短缺，旧金山开发了若干高层住宅项目，其中便利用特殊区技术解决了规划与区划之间的协调问题：规划向南扩大了中心区（保持单中心结构，但纳入更新用地），区划将新增范围命名为“中心区居住区”，这样就提升了高度指标，从而打破了中心区作为“市级纯商业用地”的惯例，建设了林孔山（Rincon Hill）和交通枢纽区的高层住宅，实现了住宅供给、控制形态、功能混合和区划协调的多重目标（图5）。 

图5  中心区居住区内规划的林孔山高层住宅楼

资料来源：旧金山规划局

（2）规划单元开发

传教团湾区（Mission Bay District）棕地更新项目采用的技术为“规划单元开发”，它的特点是仅控制各类总指标，却无具体用地的指标控制。区划里忽略该区的用地性质细节，在区划图则中用单一色彩表示，并标注“详见传教团湾更新规划”。规划因此可以进行更富有弹性的修编调整，从而实现更加灵活的功能混合。该区规划调整最典型的例子是金州勇士队主场馆的选址，规划取消了两段道路并整合了四个街坊的办公混合用地后，建成了今天的“大通中心”球馆（娱乐用地）（图6），这也是旧金山区划和规划之间协调的混合控制做法。 

图6  传教团湾区通过规划单元开发兼容了大尺度的“大通中心”

资料来源：旧金山规划局

注：文中未标注来源的图片均为作者拍摄或绘制。 

作者：蒋正良，博士，青岛理工大学副教授；加州大学戴维斯分校访问学者

张楠，青岛理工大学硕士研究生

罗美雪，福建省海岛与海岸带管理技术研究重点实验室，教授

【专家意见】论文的历史资料比较充分，叙述清晰准确，对于完整理解美国区划有积极的意义。研究选取的角度具有相当的现实意义，特别是针对商业用地的控制，以及在城市设计内容与规划管制的结合方面，对我国具有较大的帮助和启示。论文的结论和总结的建议有值得深入讨论之处。建议和意见的方向大体是正确的，对我国的规划编制和管理具有积极的意义。他山之石，可以攻玉；至少论文引入的是“石”，是可以“攻玉”的，而“如何”攻玉则有待深入讨论。

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编辑、排版 | 张祎娴

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