选铺、经营、税费……5招说清商铺投资别别窍！
今年上半年南京新房销量27983套，成交量创6年来新低，同比下跌63.1%。
受到多轮调控的影响，南京今年多家楼盘爽约楼市，购房者的观望情绪渐浓。5.13新政颁布后，不少楼盘因购房人数量不及房源套数而不用采取公证摇号的方式开盘。还有部分已开盘项目的销售数据也不尽如人意，销售比例仅4-6成的也很常见。楼市正在上演“冰河世纪”……
手握资产，却失去购房资格的人越来越倾向于投资商业地产，这几个月商铺的销售就是最好的证明↓
南京商铺类产品今年2月成交42358.45㎡；3月成交71014.6㎡；4月产品成交170490.66㎡，5月成交83983.68㎡。今年月均成交达到9.2万㎡，环比上涨37.3%（去年全年月均成交6.7万㎡）。
另外，商铺走俏市场，还在于它比住宅更加客观的收益回报率。业内分析，过去十年，住宅的收益主要靠增值收益，租金回报相对较低，而商铺除了增值收益外，还可以依靠租金回报，而且商铺的租金回报大约是住宅资金回报的三倍左右。
如果说有什么样的商铺类型既受到投资老手的青睐，又被投资新人追捧，那就是社区商铺。
社区商铺的优势
社区商铺与其他类型商铺相比，有以下5点优势：
1
投资风险低
社区商业的最大特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。
社区商铺大多用于销售生活必需的日用品，事关居民衣食住行的方方面面，因为需求稳定，营收当然也很稳定，投资风险自然相对较低。
2
经营范围广
社区商铺主要是与人们生活密切相关的各种业态，如餐馆、便利店、银行等，客群稳定，租金相对较低，经营比较容易持续。例如，面积较小的铺子，开24小时便利店，这类的毛利率最低，为30%左右，但生存率很高，而像干洗店、早餐店等，毛利率要高得多，也更加容易经营。
3
离消费群近
一般来说，所有社区居民的生活半径都不会超出住所周围一公里范围，社区商铺与自己的消费客群拥有得天独厚的近距离优势，无论你做什么买卖，都有周边小区的居民作为你的保底消费客群，经营更有保障。
而且如果买铺是用来出租的话，租客范围也会更加广泛，除了一般的投资者，周边小区的全职太太、退休居民、以及手里有闲钱的人们投资都会优先考虑。
4
升值潜力大
商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。社区商业，不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，随着社区人口的增加，好的商铺因其灵活性和特定性，升值潜力会逐渐释放，投资收益也会相应增加。一个社区成熟的过程就是价值提升的过程。
5
电商冲击小
成熟商圈及大型购物中心的商铺需要高租金来维持回报率，抗风险性低，受电商的冲击大。而社区底商作为刚性需求，为业主提供便捷生活所需的服务，受到电商的冲击微乎其微。市场抗风险能力较强，对于个人投资者而言更加保险。
如何挑选社区商铺
挑选社区底商，还需考虑这5个因素：
1
居住人口的密集度
社区常驻人口密集度会直接影响到社区商铺的发展前景。作为以“自销”为主的商业类型，社区商业的繁荣与否和社区规模的大小有直接关系，所以投资者在选择社区商铺时，应充分考虑这一因素。
2
商铺自身条件
商铺的功能配套不能单一，如烟道、上下水、通讯等是否具备。如果这些硬件功能有所缺失，那将会对商铺日后的经营范围造成很大限制。一般不能低于4.5米，有些商铺如果考虑装夹层，就要考虑至少5米以上。
3
地段与位置
投资者在具体选择铺位的时候应该遵循一个“金角银边”的定价原则。越是靠近出入口、边角展示良好的商铺，其价值就越高。所以，投资者选择铺位，还要细心观察铺位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客户能否便于达到商铺等细节环境。
4
商铺周边规划
商铺周边环境规划直接影响到社区商铺的价值，投资者在进行商铺投资时，要深入了解所在区域的未来规划，规划后聚集人气，那势必会增加现有社区商铺的附加值。
一个区域在规划初期，商铺价格一般较低。所以，投资商铺还是越早越好，但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上，将投资风险控制在自己掌握的范围之内。
5
品牌房企保障
选择实力雄厚的开发企业是商业投资的重要参考，优秀的企业除了可以保证工程质量和交付时间，还会做好项目规划发展和方向，持续性经营跟管理。
品牌开发商资金力量雄厚，所以房屋质量、配套、物业服务等都会更靠谱一些。这些都为投资者提供了一个良好的营商环境，促进商铺价值提升。
商铺交易税费详解
商铺产品与写字间产品同为商业产权。按照相关规定，商业产权的物业，贷款的首付比例为50%，最长贷款年限不能超过10年。同时，贷款利率上浮10%，即5.39%。目前银行对社区商铺产品的贷款审批要求较高，所以购房者必须提供较高的个人收入证明(一般要求贷款人的月收入证明要高于还款额2倍)。另外，也有部分银行要求购房者提供固定资产证明及企业资质证明。
举例：如果购买一套300万商铺，首付150万，贷款150万，贷款10年。按照5.39%的贷款利率，还款总额为194.4万，每月还款16197元。那么你就需要提供的月收入证明就需要证明每月收入在32394元以上。
商铺的交易税费也和住宅有很大不同，写字楼和商铺属于非住宅，需要交的税费与住宅有三方面不同：
① 除了营业税、个税和契税，还要交土地增值税和印花税；
② 营业税和个税无法免除，即使交易满五年也要交；
③ 契税按最高标准交，与面积大小无关，统一为计税价格的3%。
南京非住宅交易税费明细表↓
由于商铺交易税费较为复杂，增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者差额的55.6%。实际操作中如果选择全额则全部按照全额缴纳，选择差额就全部按照差额缴纳。
举例：假设你多年前150万入手一间商铺，现在打算用300万卖出去。
按照全额的计算方式，需要缴纳的税费为300x30.6%=91.8万
按照差额的计算方式，需要缴纳的税费为150x55.6%=83.4万
虽然在实际操作上，中介会有一些避税的方式，但总体算下来，商铺交易需要缴纳的税费的确很高。这也印证了商铺更适合长期持有的说法。
由于非住宅交税较复杂，单位和个人不一样，非住宅类型不一样税也不一样，具体商铺交易的税费多少还需要咨询税务局12366。
365淘房商业频道推出的购铺节活动目前还在进行中，在售的社区底商居多，其中位于江北新区的东方万汇城值得推荐。
东方万汇城
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区位及交通配套
东方万汇城位于浦口江浦街道浦口大道路28号，位居江北新区核心区域，占据浦口新区核心位置，紧邻地铁10号线浦口万汇城站，地铁两站可达河西，交通非常便捷。
2
项目介绍
东方万汇城总建面积达100万㎡，其中商业体量高达40万㎡。坐拥大型购物中心、情景式商业步行街、甲级写字楼等主力商业形态。
2016年，万汇城南区商业旗舰率先起势，计划打造购物中心+商业步行街的混搭风格，规划建有情景式商业步行街，整个购物中心总建面积约15万方，吃喝玩乐购一网打尽。
建成后将成为南京市的“24小时都会生活之城”，未来对江北新区区域城市价值、居住氛围的提升都将产生推动作用。
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在售铺源
目前东方万汇城在售少量20-100㎡商铺，均价5-8万/㎡，可做餐饮，预计2017年6月30日交付。
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最后，奉上我们近期统计的全市在售底商楼盘情况，板块内各价格段商铺都有，可以满足各类投资者的需求。
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