全国租赁时代来临，写字楼还值得投资吗？
继限贷限购之后，中央对于楼市的调控手段还在加强。就在7月24日，全国首次推出的只租不售70年宅地，在上海正式成交！
上海成交的两幅租赁住房，楼面地价分别为5569元/平方米，5950元/平方米，拿地企业全部是国企。
从广州首次提出租售同权，到上海首次推出只租不售的宅地，我们都能看到地方政府在解决“房子是用来住的，不是用来炒”上所下的决心。上海本次采用的只租不售模式，土地财政方面，地方政府其实是放弃了很多可以获得的收益的。
九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，南京也为首批开展住房租赁试点单位之一。
在这样的大环境下，南京写字楼值得投资吗？我们先来看看南京写字楼市场的一些数据。
2016年，南京市写字楼完成开发投资额96.68亿元，同比增长11.38%；新开工面积为75.25万平方米，同比下降40.29%；施工面积为512.36万平方米，同比增长6.75%；竣工面积为76.15万平方米，同比增长3.92%；销售面积为35.12万平方米，同比增长10.30%。
2016年，南京写字楼平均租金同比稳中有升。目前各大企业对南京写字楼的租赁需求仍然集中于传统核心区域，租赁需求主力为金融、医疗、IT和电商等行业，金融、医疗类行业客户表现突出，尤其是金融行业客户，承租面积大多超过1500平方米。受到市场环境影响，外资企业需求放缓，内资企业的活跃度明显高于外资企业。
根据2016年上半年各物业投资回报率平均值来看，写字楼的投资回报率在各种物业中都处于领先地位。
在未来较长一段时期内，南京市经济、人口等宏观因素将使得南京的发展继续维持在较高水平，房地产市场的优势将继续保持，南京市写字楼投资规模将持续增长。
预计到2022年，南京市写字楼将完成开发投资额达到220亿元；竣工面积将接近110万平方米；销售面积将达到60.7万平方米。
根据戴德梁行提供的数据，2017年上半年南京传统核心板块受新兴热点板块低价影响，租金同比略有下降，空置率基本维稳，河西板块随着供应量加大，空置率由25%上升至40%。
根据戴德梁行一季度的数据：玄武平均租金148.2元/㎡/月；秦淮写字楼平均租金147.66元/㎡/月；鼓楼写字楼平均租金142.45元/㎡/月；建邺区平均租金119.86元/㎡/月。也就是说，一个100㎡的写字楼，在以上几个地区月平均租金过万都是轻轻松松的事。
写字楼销售市场，在今年上半年迎来新时代，成交量近70万㎡，同比上涨57.2%，创历史新高！全市成交均价约为19279元/㎡，成交均价较去年同期上涨27.6%。
上半年成交量主要由建邺区拉动，占总成交量的4成，主要成交集中在金融城、涟城、海峡城等项目，金融城还闯入上半年全市销售金融top10的榜单里。
未来5年，南京优质甲写的供应主要集中在鼓楼滨江、河西板块。鼓楼滨江未来将上市的项目包括深业滨江、龙湖地产、恒大滨江、中冶盛世滨江。
对于南京写字楼市场展望，戴德梁行提出：
传统核心板块无新的高品质项目供应，且受到新兴热点板块大供应量及低总价的冲击，租金水平很难再有大幅度提升，价差逐渐缩小；
新增高品质项目以租赁为主，激烈的竞争环境将促进整体楼宇品质的提升，南京商务办公环境将进一步加快向一线城市靠拢的步伐，未来将告别单核商务中心的局面。
上面介绍了目前南京写字楼市场的基本情况，那么当下投资写字楼是否是好时机呢？我们先一起了解下投资回报率：
根据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)／售价。例如，有一间面积为100平方米的写字楼，售价约为20000元／平方米，依据写字楼周边的物业分析得知，月租金约为10000元，计算可知，这间写字楼的投资回报率为6%。
根据国际专业理财公司的计算原则，如果能在15年内收回投资总价，表明这个项目具有较高投资价值。那么投资回报率在6%的写字楼能在15年内收回90%的成本，也算是有一定投资价值的。
照15年收回成本来算，长期租赁和转售投资回报率能达到7%~9%，就具有较强的投资价值了。但需要注意的是，购买办公类产品，贷款的首付比例为50%，最长贷款年限不能超过10年。同时，贷款利率上浮10%，即5.39%。商业贷款所需要偿还的利息，也需要计入成本。
但风险与收益同在，这个道理是投资客都懂的。如果前期对板块的判断足够，把握好投资要点，看准及时出手，写字楼投资是能够产生较高的、稳定的收益的。毕竟在严厉的楼市调控政策下，住宅市场遇冷，商业地产无疑已经成为投资热点。
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