商铺投资回报率真的高吗？这样挑选才靠谱！
俗话说，投资住宅是小学生，投资商铺是大学生。南京今年商铺成交量突飞猛进，为何商铺投资备受青睐，投资回报率真的高吗？挑选社区商铺要考虑哪些因素，如何甄别其价值……铺博士一一来解答。
商铺市场火热 投资回报率高
南京今年商铺市场火热大家是有目共睹的，近6个月南京商铺成交如下↓
南京商铺类产品今年2月成交42358.45㎡；3月成交71014.6㎡；4月产品成交170490.66㎡，5月成交83983.68㎡，6月成交37650.95㎡，7月成交65354.28㎡。今年月均已成交达到7.85万㎡，而去年全年月均成交6.7万㎡，环比上涨了17.2%，且有继续上涨的趋势。
商铺卖的火热，还在于它比住宅更加客观的收益回报率。业内分析，过去十年，住宅的收益主要靠增值收益，租金回报相对较低，而商铺除了增值收益外，还可以依靠租金回报，而且商铺的租金回报大约是住宅资金回报的三倍左右。
根据云房数据按照19个典型城市商铺静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标综合分析，在7月份发布了《19城商铺投资回报率排行榜》。
通过这份榜单可以发现，总体来说，未来商铺投资无论从长期租赁回报还是从5年租赁后转售预测看，均有较大上升空间。
2011-2017全国商铺价格及同比变化情况↓
从19城商铺价格看，2011年以来，商铺价格持续震荡上行。随着2017年房地产市场调控逐渐收紧，限购限贷力度加大，银行贷款持续紧缩，对于住宅投资打击较大，预计未来不少投资客转出住宅市场，进入受调控影响较小的商铺市场，有着稳定租赁收益的商铺或将受到青睐，而随着更多投资客的进入有望抬高商铺市场价格。
19城2017上半年商铺静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售的投资回报率↓
根据以上3个图表可以发现，长远来看，受实体店逆袭影响，未来商铺市场租赁回报率仍有一定的上涨空间。南京在5年租赁后转售的投资回报率排名比较靠前，在静态租赁、长期租赁这2个指标评定中，也有不俗的表现。
从未来预测看，随着商业市场基本面的转好以及受住宅市场政策收紧影响，信贷市场的资金流向将相应改变，将间接利好商铺市场。所以，商铺的高投资回报率被广泛看好。
社区商铺的优势
社区商铺与其他类型商铺相比，有以下5点优势：
1
投资风险低
社区商业的最大特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。
社区商铺大多用于销售生活必需的日用品，事关居民衣食住行的方方面面，因为需求稳定，营收当然也很稳定，投资风险自然相对较低。
2
经营范围广
社区商铺主要是与人们生活密切相关的各种业态，如餐馆、便利店、银行等，客群稳定，租金相对较低，经营比较容易持续。例如，面积较小的铺子，开24小时便利店，这类的毛利率最低，为30%左右，但生存率很高，而像干洗店、早餐店等，毛利率要高得多，也更加容易经营。
3
离消费群近
一般来说，所有社区居民的生活半径都不会超出住所周围一公里范围，社区商铺与自己的消费客群拥有得天独厚的近距离优势，无论你做什么买卖，都有周边小区的居民作为你的保底消费客群，经营更有保障。
而且如果买铺是用来出租的话，租客范围也会更加广泛，除了一般的投资者，周边小区的全职太太、退休居民、以及手里有闲钱的人们投资都会优先考虑。
4
升值潜力大
商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。社区商业，不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，随着社区人口的增加，好的商铺因其灵活性和特定性，升值潜力会逐渐释放，投资收益也会相应增加。一个社区成熟的过程就是价值提升的过程。
5
电商冲击小
成熟商圈及大型购物中心的商铺需要高租金来维持回报率，抗风险性低，受电商的冲击大。而社区底商作为刚性需求，为业主提供便捷生活所需的服务，受到电商的冲击微乎其微。市场抗风险能力较强，对于个人投资者而言更加保险。
如何挑选社区商铺
挑选社区底商，还需考虑这5个因素：
1
居住人口的密集度
社区常驻人口密集度会直接影响到社区商铺的发展前景。作为以“自销”为主的商业类型，社区商业的繁荣与否和社区规模的大小有直接关系，所以投资者在选择社区商铺时，应充分考虑这一因素。
2
商铺自身条件
商铺的功能配套不能单一，如烟道、上下水、通讯等是否具备。如果这些硬件功能有所缺失，那将会对商铺日后的经营范围造成很大限制。一般不能低于4.5米，有些商铺如果考虑装夹层，就要考虑至少5米以上。
3
地段与位置
投资者在具体选择铺位的时候应该遵循一个“金角银边”的定价原则。越是靠近出入口、边角展示良好的商铺，其价值就越高。所以，投资者选择铺位，还要细心观察铺位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客户能否便于达到商铺等细节环境。
4
商铺周边规划
商铺周边环境规划直接影响到社区商铺的价值，投资者在进行商铺投资时，要深入了解所在区域的未来规划，规划后聚集人气，那势必会增加现有社区商铺的附加值。
一个区域在规划初期，人口可能不是很多，但商铺价格一般较低。所以，投资商铺还是越早越好，但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上，将投资风险控制在自己掌握的范围之内。
5
品牌房企保障
选择实力雄厚的开发企业是商业投资的重要参考，优秀的企业除了可以保证工程质量和交付时间，还会做好项目规划发展和方向，持续性经营跟管理。
品牌开发商资金力量雄厚，所以房屋质量、配套、物业服务等都会更靠谱一些。这些都为投资者提供了一个良好的营商环境，促进商铺价值提升。
项目推荐：恒大龙珺
目前，南京在售商铺中以社区底商居多，针对以上分析，恒大龙珺的商铺值得推荐。恒大龙珺位于仙林大道至南大仙林校区向南2公里，地处青龙地铁小镇核心区域。
青龙地铁小镇是南京重点打造的板块，是南京首个完全意义上的TOD模式（公共交通主导开发）城镇。
青龙地铁小镇北侧有地铁2号线南大仙林校区站和经天路站，地铁4号线将从青龙地铁小镇穿过，并在小镇内设有东流站、青龙站、桦墅站等3个地铁站，围绕这3个站将分别打造一个地铁新市镇。形成“一主两副”的中心体系，包括商业、行政、文化娱乐、商办等功能。
除了4号线东流站、青龙站、桦墅站等3个地铁站外，规划中的8号线、15号线、16号线也在此经过。
根据规划，青龙片区公共服务用地108公顷，将有3所中学、4所小学，还计划建立国际学校。在公共服务设施方面，小镇未来有1处地区级文化中心、3处体育中心。
医疗设施方面，规划1处地区级二级医院、4处居住社区级社区卫生服务中心、9处基层社区级社区卫生服务站；养老设施方面，规划了1处地区级养老院、1处养老公寓、4处居住社区级社区养老院以及居家养老等。
未来这里将有20万人入住，如此庞大的消费群体肯定需要充足的商业配套，不过目前青龙地铁小镇在配套设施方面还比较匮乏。
目前，这里已有中南、恒大、新城3家开发商进驻，在售新房的均价约26000-27000元/㎡，等这些项目交付、大家入住之后对生活配套的需求会很大，所以在这里投资住宅底商就比较明智了。
在售铺源：恒大龙珺倾力打造总建筑面积约1.2万方商业街，目前在售122-285㎡商铺，共有32套，均价29000元/㎡。
商铺优势：一拖二商铺，面积大，铺铺临街，昭示性强，并且二楼空间开阔。能够聚集社区人气，网罗青龙地铁小镇生活消费需求。
另外，恒大龙珺的商铺将和住宅同期交付，交付时间为2018年5月30日，交付后就可快速入住或出租。
对这个项目感兴趣的朋友可以拨打400-8181-365 转 168323电话咨询，或者扫描二维码，报名预约铺博士陪购，我们将陪你实地考察项目。
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