今天，20位南京商业地产大咖齐聚江北搞了一件大事！现场透露...

今天下午（10月24日），由南京商业地产商会与365淘房商业频道共同主办的《城市繁荣之路 江北新区商业地产高峰论坛》在南京金陵新城酒店隆重举行。

来自美利广场、弘阳广场、金象城王府井购物中心、南京欢乐港、林景·悦象城、德盈商管等众多重量级待开业项目的开发商，与商业地产专家李绍明、苏晓晴、杨帆（仲量联行）等共谋江北新区城市繁荣之路。

逾20位商界精英共同探讨江北新区商业地产未来的发展，如何协同差异打造出江北整个商圈的影响力，增加社会对江北商业的关注度。

与会嘉宾

江北新区葛塘街道主任 余建军

江北新区葛塘街道副主任 湛忠祥

南京商业地产商会秘书长 冯宪法

江苏兴地集团董事长 周福均

江苏兴地集团商业事业部总经理 花国平

南京棠悦商业管理有限公司总经理 江西全

南京棠悦商业管理有限公司 招商营运总监 苏丽媛

南京资深商业地产专家 李绍明

南京问策商业顾问管理公司总经理 苏晓晴

仲量联行南京公司零售地产招商部负责人 杨帆

弘阳集团高级副总裁、弘阳商业集团总裁 沙勇

南京德盈商业管理有限公司总经理 袁彬

南京金象城商业管理有限公司招商总监 陈树志

南京金象城商业管理有限公司招商经理 王雪

林景·悦象城代表 王林

南京欢乐港商业管理有限公司、慕斯荟项目总经理 丁勤

苏果超市有限公司发展部执行总监 陶春昊

上海笕尚实业股份有限公司（MJstyle）拓展部总监 杨森淼

365淘房南京新房商业频道运营总监 汤荣

南京商业荟主编 贾丛

兴地美利广场即将于10.28盛大开业江苏兴地集团董事长 周福均

论坛开始之前，首先由东道主江苏兴地集团董事长 周福均致欢迎辞并对美利广场做相关介绍：

兴地美利广场项目位于江北新区直管区葛塘新城，紧邻江北大道轻轨S8葛塘站，总建面积16万平米，总投资10亿元。

是江北高新大厂片区首座集购物、休闲、酒店、办公为一体的区域型商业综合体，将满足区域40万消费者的日益增长的美好生活需要。

美利广场实拍图

伴随着美利广场10月28日盛大开业，大厂商业将正式开启“美利时代”，项目创造了大厂地区多项第一：

第一个真正意义上的商业综合体，第一个百米甲级写字楼，第一个规范经营的长租公寓，第一个共享型“众创空间”，大厂地区面积最大的地下机动车停车场，大厂地区营业面积最大的旗舰超市，第一个带泳池的健身会所，第一个带IMAX巨幕的影城。

美利广场效果图

在产品设计上，寻找和提炼大厂作为南京工业中心的文化特色，将化学元素大胆运用到外立面设计和商场内部设计之中。靠近江北大道一侧，重点打造出2.6万平米的海棠主题公园，被业内冠以“公园式购物中心”的美誉。

南京棠悦商业管理有限公司总经理 江西全

随后南京棠悦商业管理有限公司总经理 江西全从美利广场的文化内涵、招商运营情况及开业活动这三个方面做了补充说明。

1、南京大学文学院院长徐兴无教授在结合项目地域特征以及众多古籍之后，最终敲定“兴地美利广场”为项目的总案名。LOGO以M为元素进行设计，四个m交相呼应，象征着“四美”。项目还另外设计了一款吉祥物，麒麟福娃。

2、从整个招商比例来看；首次进入江北的是27家，占了整个商业综合体里面的12%；首次进入大厂的品牌达到69家，占到了32%。

美利广场楼层平面图

3、①吉祥物五福麒麟巡游；②开展大厂记忆的征集活动，进行老模范、老照片、老物件的展览；③28号当天除了开业典礼，特别邀请了江苏省非物质文化遗产六合留左大鼓进行表演。邀请大厂地区的部分劳模分享幸福时光，邀请大厂原创歌手荣玮登台献唱。

紧接着，2位入驻美利广场的品牌商代表也依次发表了自己的看法。

苏果超市有限公司发展部执行总监 陶春昊

苏果认为这个项目能够成为江北首屈一指有影响力的购物中心，很大的一个机会。决定将苏果的升级版大卖场即2.0的大卖场首家店放在美利广场，最近还准备追加投资，把它打造成一个亮点和特色。

目前装修已经在全面进行，争取在春节前能够早日开业。苏果希望跟美利广场共同成长，把这里打造成新的商圈，做到整个江北新区有影响力的购物中心。

上海笕尚实业股份有限公司（MJstyle）拓展部总监 杨森淼

这次MJstyle和美利广场合作，是首次进江北，也是首次来到大厂。整个商圈从第一次来就非常看好，看好桥北未来的趋势，更看好美利将来会成为大厂区非常核心的区域商圈。

另外一点，MJstyle非常看好美利广场项目的团队，从合作的过程当中，特别是后期运营，给到未来很大的信心，希望美利广场能够成为整个江北区域项目的标杆。

江北商圈分析＆大厂开启美利时代

现在的江北如果从商业的角度讲，已经形成了四个商圈，一个是中央镇，第二个是桥北，第三个就是大厂，另外就是六合。

根据发展的规划和趋势，除了这四个商圈以外，浦口今后还应该会形成四个新的商业中心：超过100万商业面积的中心商务区、将来既有产业，也有宜居的高新区、商务和商业比较集聚的总部大道区、六合发展的新区域龙池。

大厂这个区域历来是南京工业的重镇，区域居民的消费能力不断提高，消费需求也在不断扩大，但是能够适应和满足这种居民消费需求的新型商业是不够的，或者直白一点来讲这个区域缺少大型的现代化的购物中心。

南京资深商业地产专家 李绍明

美利广场和今后江北陆续要开业的新商业项目，将会彻底改变这种新型商业业态在江北、在大厂相对滞后的状况，来满足居民的消费需求。

也可以说美利广场开业，是江北新一轮商业发展、新一轮大型商业发展的领先者，美利广场的开业不但会给大厂这个区域40万的消费者带来全新的生活方式，同时由于它的位置特点即轻轨和交通的便利，会成为整个江北让老百姓更喜欢的一个购物休闲娱乐新天地。

南京问策商业顾问管理公司总经理 苏晓晴

大厂商圈人口稠密，美利广场地处南京工业最有记忆的区域，这里有很多城市化情怀，周边消费者将近40万，伴随着消费者的成长商业项目也成熟起来。

未来江北新区商业发展如何去处理好三大矛盾，第一是现代化商业和传统消费观念的矛盾，所谓传统消费观念主要体现在比较趋于价格务实；第二是居住区和商业区配合之间的矛盾，在商业网点规划是否考虑道层级、阶梯式的中心，有节奏、有结构去布置我们的居住和商业；第三是租户开店必须的销售经济规模和区域消费多样化的矛盾，而现在多样化又是规模经济的反动力。 

像美利广场这样的项目属于属地型商圈，项目外来人流将小于5%。项目应紧紧围绕当地的消费居民来提供服务，来设置功能。此次美利广场开业的“大厂记忆”活动，就是围绕当地居民的群体记忆，用过往生活情怀去跟消费者互动，从而推动未来经营中的流量和黏性。

消费不过江！美利广场是葛塘灿烂明珠

江北消费不过江！江北新区不仅是南京的江北新区、江苏的江北新区，它更是国家级新区，也是江苏省目前唯一一个国家级新区。

目前国家级新区有19个，江北新区综合排名在第七位，两年目标进入前五。

无论是就业、住所、教育、卫生，包括以后的商业，都是国家级的定位，以后不仅消费不过江看病也不用过江。

江北新区葛塘街道主任余建军

葛塘区域有产业支撑，总共45平方公里，葛塘新城9.1平方公里，产业园区8.5平方公里，其余是现代农业发展区，功能齐全，交通上有 S8葛塘枢纽，还有即将开通的11号线，二期也将到达葛塘街道。另外几条高速和快速通道也在规划实施中，2018年启动建设。

5月18号，江北新区设立了直管区，含七个街道，是这两年江北发展的核心区域，而葛塘就是大厂区域这个板块，这里已建成一所高中、三所初中、五所小学和11所幼儿园，教育基础雄厚。

在江北新区大规划的背景下，葛塘新城也是一颗明珠，而美利广场在葛塘城市功能定位中更是一颗灿烂的明珠。

协同差异 打造江北商圈南京影响力

弘阳集团高级副总裁、弘阳商业集团总裁 沙勇

差异化经营就是如何定位，定位的深层次就是如何抓住我们所面对的那个目标客群。现在商业的最大竞争就是争夺消费者的时间，增加消费黏性。

沙勇认为可以把黏性化成两个指标：①消费的频次，频次越多消费的黏性越强；②逗留的时间，如果消费的频次很高，逗留的时间也很长，那消费黏性是比较高。

不同的业态决定了消费者的消费频次和消费时间，最大的出发点还是站在消费者的角度看需求。

南京德盈商业管理有限公司总经理 袁彬

虹悦城比较看重到访频次，通过大数据再加上问卷调查，可以看到客人是从哪里来的，大家希望得到什么大的品类、什么品牌...这样来支撑需求，才能长久的发展。很关键的一点在于要保持双轮的态度，培养新的品牌、新的品类。

虹悦城在南京商场里面，是最早引入IP的，比如小黄鸭。还有不同的主题展览，在这一个月时间会配合各种各样的活动，让购物中心变成文化交流的地方，这样才能有更多的黏性和更多的逗留时间。

此外，还有与集团的医疗资源、健康资源，同时和驴妈妈合作做健康旅游资源，把大家的优势集合在一起，给客人带来更多的体验。

南京欢乐港商业管理有限公司、慕斯荟项目总经理 丁勤

商业体可以带动一个区域的经济发展，塑造城市新形象。

首先要明确年龄层，来定位一个客群，通过这个年龄层的消费模式和生活模式，包括他们的品类需求进行深入的分析，更多的关注他们的需求，合理的组合一个品类。业态要更加丰富，根据不同的体量来满足不同客群的需求，更多的是以家庭为概念来打造一站式的、和购物、休闲、社交的场所。

其次，商业体要有创意性，要有创新力，做更多有趣性的品类，商业体在服务上面始终要做到升级，购物环境上面要进行升级，成为市民工作以外的生活场所。商业体更多的要把关注放在人文、创新、体验以及情怀上面，在建筑和动线设计上面，要更加具有合理性和新颖，通过各类的主题活动引领市民消费，引领这个区域性的时尚，真正做到用心做好每一个商业体，全心全意的服务于市民。

林景·悦象城代表 王林

林景·悦象城由通宇房地产开发有限公司开发，由于项目的前期改造有一些改动，目前招商暂未正式启动。预计明年中旬，将开始进行招商。

南京金象城商业管理有限公司招商总监 陈树志

南京金象城预计将在19年开业，是王府井第一次进入南京，项目总面积约26万方。目前在积极做一些主力店的招商。也在考虑，在江北新区这个位置可不可以引进一些目前南京市没有的项目。

如何结合线上+线下来做商业？

李绍明认为很多百货店经过这几年建立网店的尝试，慢慢发现想单纯通过网上渠道增加销售前景并不理想，但这些企业通过线上活动、支付手段和营销手段的运用，在线上和线下结合上找到了更宽的路径。

经过三到五年的时间摸索和寻找，不论是线下企业，还是线上企业，都在为消费者做好服务的问题上达成基本共识。通过线上线下结合，来更好的体现零售的本质，为消费者提供更好的服务，整个商业进入了发展的阶段。

苏晓晴认为这几年能够看到网购上的一些问题。第一个问题是流量成本，过去的店少点击率自然就多，但店多了以后就要购买流量，流量成本并不低于实体店。第二个问题是，如今流量点击成本非常高，但在网络上卖的产品却是低档的，消费者的价值认同都趋于低端化，这样就使得很多有品质的高档的商品没有办法走向线上。

不过，当前的电商已经进入了理性时代，不再是那么鼓舞人心，实体商业的营销是触点营销，实体商业要更加关注消费者在什么位置上能产生触及，实体店的前景一定会彰显出来。

仲量联行南京公司零售地产招商部负责人 杨帆

在招商方面，这两年的电商处在一个理性阶段。

首先，超过某一价格的客单消费可能就不会在淘宝上去购买，这是电商的一个障碍。第二，现在网上购物还是存在信任感缺失的问题。第三，实体商业始终会回归，之前大家都往电商上靠主要是因为线下的体验不够，导致便捷性不足。

而现在，一些属地型商业招商慢慢变得不那么困难，这也证明了实体在回归的概念。

如何提升租金和品牌层级？

对于提升租金和提升品牌层级的这个“度”如何去把握，各位商业地产大咖也给出了自己的建议。

苏晓晴认为，商业地产项目不应有档次之分，它可以包罗万象，一定是顾客需要什么就提供什么，一个购物中心80%是周边消费者需要的，然后20%不到来解决顾客想要的，只有在想要的层面来增加商场对品牌的认识度，一楼是能量层，需要引领性、有号召力品牌的布置，这会让消费者认为购物中心有一定的形象并产生黏性。 

李绍明非常认同苏老师的观点，他补充道，一个购物中心可以先开在后期发展过程中进行品牌调整，这样租金就上来了。

沙勇也认为，从长远来说这两者是不矛盾的，简单的说要找准这个市场、这个项目需要什么样的品牌，不见得一定高端的，作为商场所必须定位的核心品牌，它的引进一定对整个商场定位起到支撑。

南京商业地产商会秘书长 冯宪法

我们共同期待10月28号美利广场的开业，也有理由相信美利广场将成为我们大厂人民对美好生活追求的需要！相信它会成为大厂乃至江北新区，甚至能吸引南京人的繁华之地！

如今江北正处于快速交通时代，购物中心如何形成互补，是商业地产人需要研究的一个问题。

江北的几家购物中心应该集中抱团，让消费不过江，把消费留在当地。

让我们共同去研究、去讨论、去应对这样的市场变化，更好地推动区域的商业发展。

南京商业荟主编 西贝

加主编微信，解答你所有商业地产投资困惑

也可拨打主编电话：[phone]

365微信矩阵
365楼市：江苏更值得信赖的楼市微信平台	house365nj
安家江北：江北新区幸福安家第一平台	anjiajb025
安家江宁：有家有爱、有料有趣、有江宁	anjiajn
安家河西：在这里，您可以足不出户了解河西	anjiahx
安家城东：专注南京城东、仙林、宝华买房生活	anjiaxl
南京商业荟：聚焦南京商铺、办公投资第一平台	syh365_819
南京别墅圈：南京最专业的别墅置业、生活服务平台	gaoduanshenghuohui
华侨路茶坊：南京本土民生大号，吃喝玩乐一应俱全	njchafang

南京商业荟更多精彩文章，戳下面▽

热点资讯：

投资必看：

购物中心：