买房子搞不懂“契税”很要命，当心被开发商忽悠

亿企赢17win

一个有趣、有料、有用的财税原创号！

 

笔者最近空闲时看到一则宁波晚报的社会新闻，深感不懂些基础的财税知识都无法在社会上正常生活。到底是怎样一则社会新闻让人有如此大的感慨，赶快来围观下吧！

这个事情是由小区的一位业主赵先生发现：

赵先生发现了这个多交契税的问题后，小区业主们纷纷找到开发商反映问题，开发商表示，这笔多收的钱在产权证办好后可以退，还为工作失误找了借口“说是因为他们公司财务在平时具体操作中使用的房价数据都是含增值税的，所以这次在计算契税的时候就将增值税也包含进去了。”

契税，应该算是税法体系中比较简单的一个税种了。对于不具备财税知识或是对契税理解存在误区的朋友，小编在这里梳理了关于契税的常用知识，希望你可以用这些知识傍身，等下次您买房的时候可以动动手算一算，交的契税对不对，有没有多交，避免出现上面业主们多交契税的问题。

一、契税的征税对象、纳税人和计税依据

契税是以中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。具体的征税对象、纳税人和计税依据见下表：

划重点：根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号），契税的计税依据是不含增值税的成交价格。宁波江北维科尚江府开发商就错将含增值税的总房价作为计税基础向业主收契税，导致业主多交了契税。您如果要买房交契税的话，千万要看下契税计税基础对不对。

契税实行3%-5%的幅度税率，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%-5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。

契税计算公式如下：

应纳税额=计税依据*税率

上面案例中赵先生买第三套房计税依据是不含增值税的477万元，税率3%，则应缴纳契税=477*3%=14.31万元。

二、大家关心的契税优惠政策，看看你适用吗？

1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

注意：第二套住房契税优惠政策不适用于北上广深地区。

划重点：根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）规定，自然人购买住房以家庭为单位（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）判定适用契税税率，且仅对个人购买家庭唯一住房、家庭第二套改善性住房享受契税优惠，购买第三套及以上的，根据本省确定的适用税率。例如本案例中的赵先生购买的是家庭第三套住房，按照宁波确定的适用税率3%计算契税，不能享受优惠政策。

3、城镇职工按规定第一次购买在国家规定标准面积以内的公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）免征契税，超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。

三、继承、离婚析产、夫妻间变更产权等都有可能涉及缴纳契税的问题

小编也梳理了下继承、离婚析产、夫妻间变更产权有关契税征收问题，这些都是日常生活中比较常见的可能会涉及缴纳契税的情况：

1、继承：作为法定继承不征契税，但是非法定继承属于契税的征税范围。

根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）的规定：“一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。”

根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定：“二、按照《中华人民共和国继承法》规定非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。”

2、离婚析产：对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）规定，根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。

3、夫妻间变更产权：婚姻存续期间，夫妻之间变更产权不征收契税。

根据《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

好了，关于契税的财税知识你有没有掌握呢，希望下次您碰到买房问题的时候，能够不被忽悠，拿起税法武器来捍卫自己的权利。

今天的内容就分享到这里，请大家加入我们的读者群，您可以第一时间读到原创文章，并可得到作者老师的答疑解惑，和同行交流等等，我们还会不定期举办有奖小活动，欢迎~~~

扫码免费加入读者群

每天第一时间阅读原创和作者、读友无缝交流

-END-

欢迎转载，转载时请注明来源

                                                               点个【在看】可好