法学生的租房排雷及维权秘籍

作者简介：

某位不知名的打工人。

本文由青苗法鸣首发于少数派平台，

原文链接：https://sspai.com/post/63270

租房，往往是年轻人遭受的社会的第一顿「毒打」。前有自如在疫情期间疯狂涨租，后有蛋壳无人保洁不退费……在强大的房东、中介的面前，租客面临的不仅是信息不对称，更是投诉无门、维权无果。

年轻人想要租一套满意的房子很难，跳入租房陷阱却很容易。面对租房中的层层套路，我们该如何「避雷」，如何保留证据维护自己的合法权益，是每个租房人都要做的功课。

租房过程中常见的「坑」

租房的幸福感的高低，不仅取决于所付租金的多少，在很大程度上也受到租房方式的影响。我通过对比的方式给大家介绍一下目前几种常见的租房形式，以及不同方式下的优势及可能遭遇的风险，方便大家基于自己的考量进行选择。

注：某一种租房方式下出现的各类风险也可能在其他租房形式下出现，无论采取何种方式租房均需全盘考量各类风险。

房东直租、中介租房和长租公寓三种方式我都亲身经历过，就我的个人经历来看，第一种难在找房、看房，除非是熟人介绍，否则需要花费大量的时间经历去辨别真假；后两者相对轻松许多，只要把自己的需求告诉中介或管家，他们会推荐很多房源，还会带你「云看房」，但是价格方面偏高且没有商量的余地。我有个朋友在实习过程中选择了长租公寓，由于无法一次性交出一季度房租+押金，在管家推荐下选择了「分期付款」，结果后来发现每月其实是在向银行还贷而非向公寓方支付资金，这样正常每月还款不太会出现问题，但一旦想要提前退租或者公寓管理公司「跑路」了，那就是大麻烦了，也是长租公寓常见的「坑」。

租房合同中需要重点关注什么

对于租客来说，我们没有房子，没有强大的信息优势，有的其实就是一纸合同，这是我们最大的保障。因此，不要信任口头承诺，无论租期长短，一定要签署书面的房屋租赁合同。签署租房合同的时候不要偷懒，该审的地方好好审，要改要加的地方也不要怕麻烦。以下提供一些可供参考的方面，实际生活中肯定越仔细越好、想得越多越好。

必须先提醒一句：先签合同再给钱（任何形式和名目的钱，不管有没有收据）！

租房合同审查重点·

1. 合同当事人的基本信息

房东直租时

（1）核实房屋的产权证书原件。我们常说的「房产证」全称为《房屋所有权证书》，2017 年 5 月之后颁发的则为《不动产权证书》，新证、旧证均具有法律效力。

《房屋所有权证》和《不动产权证书》，图片来源于网络

（2）核实出租人的身份证件是否与房屋产权证书登记的名字一致。如果可以，留存出租人的身份证复印件，不可以的话看能否尝试拍照留存。

（3）前往小区物业核实租赁的房屋在物业的登记信息。

（4）如果是二房东的情况下，核实二房东与房东之间的租房合同，特别关注：是否有转租的权利、租赁人数的限制、租期长短。

（5）如果是房东的亲戚朋友（非房产证上本人）来签合同，除了核实此人的身份证件信息、房东的身份信息、房产证信息，还需要看是否有房东出具的授权委托书。如果房东说没有且不方便出具，可以通过电话授权的方式，记得自己录下音。我第一次租房的时候，来签合同的不是房东本人，而是他的妹妹，有拿来房产证、自己的身份证明、房东的身份证复印件，但是没有提供授权委托书，当时房东在外地，我们和房东进行了视频，让房东展示了身份证原件并在视频中做了类似阐述：「我xx，身份证号xx，现授权xx，身份证号xx代理签署xx房屋租赁合同并处理相关的其他事宜，xxxx年xx月xx日」，并经房东同意进行了录音留存，当然他妹妹签的是房东的名字。

（6）取得房东有效的联系方式。

中介租房时

与中介机构签署合同时，通常合同上会有出租房、租赁房、中介三方的信息。除了核实上述有关房东的信息（即便是中介租房，也要看房东信息和房产证，不要盲目信任！）外，需要注意中介机构的资质、中介机构是否取得房东的授权委托。特别提醒，不是房东给了中介钥匙就是授权租房了，我之前遇到过一个房东就很喜欢把钥匙寄存在中介那里。

此外，自己提供的个人身份证明（身份证复印件），建议在复印件上用签字笔标明「仅供签署xx租赁合同使用」或「仅供租金xx房屋使用」，以免他人持自己的身份证复印件做他用。

2.租金支付

涉及到钱的部分务必细心，这部分包括：

• 校对金额是否写错，最好同时有大小写金额，例如 3,000元（人民币叁仟圆）。很多情况下金额是最容易篡改的，尤其是手写的时候，所以多注意。如果有在原地划掉修改金额的情况，双方务必在此处签字（可以再加上捺印）

• 租金支付的周期。租金多久一付、每月几日前支付、通过何种方式支付、支付给谁等等，注意租金接收方的银行账户是否真实准确、尽量避免私人之间的微信支付（如不得不采用微信支付，注意核对对方身份、合同明确约定、保留微信记录等）。因为租金的支付常常牵涉违约责任，万一因为自己没注意迟交几天就要多付钱就得不偿失了。

• 押金。不同地方对于押金的习惯不同，但通常押金差不多是一个月房租了，对于这笔钱，也要关注：押金数额、押金支付方式、押金是否抵扣房租、押金何时退还等。

• 水电费、天然气费、物业费等支付额度、方式、时间。尤其注意房屋的性质（可以从房产证上看出），商用或者办公用途的房屋一般需要承担更高的水电、物业费，长租公寓大多数是商用水电且自理。

• 电话、宽带费。即便不使用，运营商一般会每月收取固定费用，如自己不使用，请确认已经停用。

3.租赁期限

明确的租赁期限是必须的，一般格式为「 xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日」。

4.合同各方的权利/义务

合同各方的权利 / 义务是合同的主要条款之一，一般罗列得比较多，务必每条都要检查确认。如果是格式合同中的，注意自己的权利是否被限制了，限制过多的话可考虑与中介协商签订补充协议；如果是由双方协商制定，可以提出更多对自己有利的要求，看对方是否会同意，总之是一个「讨价还价」的过程。可以多留意以下方面：

• 维修义务承担方、维修费用支付方、维修的范围等，一般惯例是由房东负责维修并支付费用；

• 承租人能否转租房屋，多数房东可能不愿意租客另行转租，在中介租房的情况下也一般不允许未经同意自行转租，只需要注意一下如果想要转租房屋，一定是需要合同明确约定「可以自行转租」的；

• 承租人能否对房屋装饰、装修，出租人是否补偿费用，一般合同条款有类似约定「允许承租人在不破坏房屋的前提下进行装饰、装修，但费用由自己承担」，如果房屋本身条件不太好同时又遇到了特别好的房东愿意补偿一些费用，记得约定在合同中；

• 注意其他自己的权利可能受到限制以及可能增加自身义务的内容。

5.双方的违约责任

• 金额：在违约责任中应当明确违约责任的承担方式，若采取违约金的，应明确违约金的计算方式。同时，违约金的约定不宜过高，可以约定一个具体金额，如果约定非固定金额的，则一般约定「以不超过实际损失的30%」为宜。

• 审查自己的违约责任：注意是不是只要违反了合同里的任何约定，都要承担相同的违约责任（通常这个违约责任还不小）。审查的要旨就是，责任相较于违约行为不能过大。比较极端的例子有「每月5日前支付租金，超过3日未支付需多支付一个月租金」。

• 审查出租方的违约责任：除了承租方的违约责任，合同中还应规定出租房的违约责任。作为承租人一般的违约责任有：损害房屋结构或房屋设施、改变合同约定的房屋租赁用途、未经同意擅自转租、中途擅自退租等；作为出租人一般的违约责任有：现有装修设施影响乙方正常使用未在约定时间内修复、不及时履行合同约定的维修责任、提前收回房屋等。

6.合同的解除条款

有些房东会把自己能够单方解除合同的情形写很多，租客能够单方解除的情形寥寥无几。签署合同时，关注这部分双方是否比较对等，有没有可能自己被「锁死」在合同里或者对方轻易就能解除。

租客想要提前解除合同通常需要支付违约金，违约金的数额需在租房合同中予以明确约定。此外，押金不是违约金，原则上只有房客在使用过程中给租赁物造成的损害才扣除全部或部分押金，不能直接抵扣违约金。如果双方想要更方便地支付，可以在合同中做相关约定。

如何应对「不支持修改」的合同 ·

与中介机构签署合同时，一般由中介机构提供格式合同。尽管大多数中介都会说合同不支持修改，但可以以下方式，将中介或房东另外答应的内容固定下来：

1.通过签订补充协议的方式，并直接在补充协议中明确约定「本补充协议与租房合同具有同等效力。两者内容存在不一致的，以本协议为准」。

2.在原有的租房合同上直接修改，但需要注意纸质合同上的任何修改之处，都需要合同各方签字（如有需要可加手印/公章），有几处修改就签几处，最好可以加上日期，千万不要偷懒。网签的情况下，该方式可能不太适用，可重点考虑第一种方式。

3.如实在无法对承诺或修改内容进行书面确认，务必做好录音。此时可以在告知对方的基础上公开录音，毕竟是对方愿意承诺的内容；但也存在对方不同意的可能性。非公开录音作为证据的效力会打折扣，因此这一种方式是无奈之举。

租房合同示范文本

在与房东直接签约或其他未提供租房合同的情况下，自己拟定租房合同可参考各地区房地产主管部门发布的房屋租赁合同示范文本，在此基础上进行修正、补充。

例如北京地区，进入「北京市住房和城乡建设委员会」官网，点击「政务服务」- 「房屋管理」，其中便提供了多类合同样本。

例如上海地区，进入「上海市租房租赁公共服务平台」官网，点击「服务指南」- 「下载中心」，下载「合同示范文本」。

一般在当地的「本地宝」也可以找到有效的合同模板。

租房中该留存哪些证据

房屋交付时

1.房屋交付清单

对出租方提供的交付清单上的交付物进行现场仔细检查，房屋交付清单详细到名称、数量，并由双方签字确认。有时出租方提供的交付清单可能很简单，可以要求补充清单上的物品，列得越全对自己越有保障。有些物品自己不需要，在签约时出租方可能会说「不要的话直接扔了吧」，这时别忘了确保该物品不在交付清单上。

2.房屋瑕疵的书面确认书（如有）

房屋内许多不可移动的设施，一般不会出现在交付清单上。接收房屋之前要对租赁房屋的现状进行检查和确认，将房屋的瑕疵和问题提出来，加以书面记录，由双方签字确认。检查房屋时可以重点关注以下方面：

• 水龙头、热水器、马桶等

• 插孔、开关

• 电灯、空调、洗衣机

• 门窗

3.现场照片

建议对现场进行拍照或录像，尤其是在房屋存在瑕疵的情况下。此外，居住之前对水表、电表、天然气表等也建议拍照留存，以免日后在水电费、天然气费上发生纠纷。

4.房屋租赁合同备案证明

提醒房东做好房屋租赁合同备案，配合房东进行签字等手续，并让房东将租赁备案证明发送给你。各地备案的方式不太一样，例如上海可以通过一网通的方式全程网上备案，具体方式届时直接搜索即可。

通过中介租房就不需要租客太操心，一般中介回办理好相关的备案登记事项，也可以让中介将租赁备案证明发给你，部分地区（例如北京）可以通过备案编号（或者承租人个人信息）在住房和城乡建设委员会网站上查询。

以北京地区为例，进入「北京市住房和城乡建设委员会」官网， 「房屋管理」，住房租赁备案查询：

5.房屋租赁合同

一般是一式2份或3份，由合同当事方签署后各自留存1份。实践中有中介机构收走全部合同的情况出现，一定要自己留存一份签署版，同时注意多份合同是否内容一致。

6.房东身份证复印件（或照片）、房产证照片

7.代表房东签署合同主体的授权委托书（如有）

房屋使用时

主要是租金、服务费、物业费、水电费等支付记录或凭证：

1. 在交纳大额租金时最好通过银行转账的方式向出租人的账号直接汇入，避免不经意间丢失一些缴费票据，导致产生纠纷；

2. 如果是现金交付，应当要求出租人出具收据，收据上要写清楚款项名称：比如，押金数额、租金数额、交纳的起始日，并保存好这些收据；

3. 如果是在租房app上支付，注意留存原始记录，最好截图或录屏保存；

4. 必须要适用微信支付的情况下，在转账时注明该笔钱的用途（具体到支付哪间房什么阶段的什么费用）并且保留微信原始的转账记录。

房屋到期腾退时

1. 房屋退还书及退还清单（签字确认）

实践中很多时候退房不会签退还清单，可以通过其他更方便、更灵活的方式替代，例如房东发一条检查无误、确认收房的微信，或是直接将押金退给你。这部分证据的目的在于避免房东事后突然说屋内设施有损坏要求你赔偿或者扣下押金，如果能达到目的，根据具体情况灵活采取不同手段即可。

2. 提前告知出租方需退房的相关记录

3. 务必保存好租房合同原件

有些租客可能认为房子都退了，那租房合同自然没什么用就扔了。但可能事后遇到各种麻烦，例如房东/中介要求赔偿损失或者以各种理由收钱，此时租房合同就是自身权利的保护伞。至于保存期限，能保留多久就多久吧，当然一般过了三五年也不可能会因为此次租房再产生纠纷了

。

4. 一些重要的微信、短信聊天记录，口头内容可以录音。

如何维权

协商解决

无论是与中介或是房东之间发生纠纷，首先可以通过友好协商的方式解决，必要的时候也可以找当地居委会等帮助协商。这种方式往往是最高效、最简单的，推荐优先选择。

法律途径

通过诉讼的途径维权，需要注意自己的诉求是什么，诉求针对的对象是谁。简单来说，「找谁承担责任就告谁」，例如「归还押金」的诉求针对的是房东，「未承担相应服务义务」针对的是中介，而「房屋质量问题造成租客受伤」针对的可以是公寓管理方、也可以是房东。

案由通常是由法官判断，但你起诉状中所写的诉讼请求及事实和理由会影响到案由。通常涉及租房的纠纷可能属于合同纠纷或侵权纠纷，合同纠纷常见的情形例如房东不退还应退的租金、押金，房东未经通知提前解约，房东违反合同里的其他约定；侵权纠纷常见的情形例如房屋质量有问题损害了租客的人身财产损害。

但有时同一个诉求既可能通过「合同」也可能通过「侵权」的方式解决，例如上述房屋质量问题致使租客人身财产损害，也可能是违反了合同的约定（「房东有责任保证房屋的质量问题或做好相应的防护措施」），此时我们的诉求是往违反合同方面写呢还是往侵犯人身财产权写呢？我认为主要是看自己所掌握的证据。

通常而言，要求对方承担违约责任需要证明：合同关系存在、我方履行了合同、对方违反了合同约定；要求对方承担侵权责任需要证明：对方存在侵权行为、对方的侵权行为存在不法性、对方侵权行为与自己遭受的损害后果之间具有因果关系、自己的损害大小。一般来说侵权纠纷的举证证明难度较高（但并不绝对），可以根据自己掌握的证据进行选择。

租房相关的纠纷，如果金额不是很高，一般会走简易程序或小额诉讼程序，所需时间相对少一些。

与中介发生的纠纷

与中介发生纠纷的情形下，可以向中介公司所在地人民法院提起民事诉讼，要注意你所知道的是否仅为中介机构的办事处，办事处不具有独立的财产、不能独立承担民事责任，所以这时候就需要起诉中介公司总公司（向总公司所在地人民法院）。起诉所需要的公司相关信息，可以在全国企业信用信息公示系统查询，或者在企查查等第三方平台查询。

除了诉讼之外，如果遇到「黑中介」，可以登陆各地市场监督管理局官网点击投诉举报，或者拨打12315进行投诉。

与房东发生的纠纷

1.法院：一般向被告住所地起诉

一般认为房屋租赁合同纠纷，适用《民事诉讼法》第33条的规定的专属管辖中，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。

若提起侵权之诉，则“因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖”。

2.准备齐全证据

当准备起诉维权的时候，上述所讲的记录对方信息、保留证据就发挥作用了。可以只要从以下三个角度整理证据：

• 证明租赁合同关系的证据：包括租房合同等；

• 证明自己已履行合同的证据：包括租金、服务费支付凭证等；

• 证明对方违反合同约定的证据：例如无故不退押金的聊天记录等，根据具体情况整理。上述第三部分提到的所有证据，均可收集整理好，在诉讼阶段有需要则提交法院。

3.立案需要的材料

• 起诉状

• 你的居民身份证原件及复印件

• 就诉讼请求和事实理由提供相应的证据材料（复印件）

起诉状的具体写法非本文的重点，在此不详细展开，通过网络查询可以找到不少不错的模板。

4.申请强制执行

若获得胜诉判决，对方未在判决要求的时间内履行义务，可以向法院申请强制执行。

本文涉及到的法律问题仅做了基础性的介绍，但是希望这篇文章可以帮助大家租房少踩坑！

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本文责编 ✎ W.  

排版编辑 ✎ W.