重磅 | 加拿大卑诗省：“房奴”变富豪，一个“荒谬的清单”？！
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BC省独立屋的房东们，请注意！一夜之间坐拥几套房似乎不是梦！“房奴”变富翁，只差一个“脚踏实地”的距离！
BC省省长尹大卫(David Eby)和住房部长拉维·卡隆(Ravi Kahlon)日前宣布，BC省有望进行一场大刀阔斧、惊心动魄的住房改革——省政府将在今年底、明年初出台立法，在传统的单户住宅地块全面升级成三层、四层或更多层住宅。
左：BC省省长尹大卫(David Eby) 右：住房部长拉维·卡隆(Ravi Kahlon)
这意味着，独立屋房东的土地“寸土都是金”！每一个独立地块即一幢独立屋，其所占土地面积可建成6至8套独立公寓，不想致富都难！
然鹅……！！！
独立屋改扩建，是把“双刃剑”！
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省长尹大卫(David Eby)表示，BC省政府将把单户住宅用地改造成多户住宅的全面承诺是为了解决普遍存在的民众“负担不起的问题”，以应对涌入该省的移民潮。
去年，BC省接收了6万新永久居民和14万临时居民，全省的住房压力直线飙升！
据Vancouver Sun报道，温哥华的大部分住宅用地都被大片的独立屋占据，高层公寓只出现在市中心和少部分区域。
在大温，稀缺房型是复式公寓、庭院公寓、联排别墅，以及三四层高的中等密度住宅。
这类中等密度住宅曾在二战前的美国非常常见，直到今天在北美许多城市仍被视为抢手房源。但在温哥华，这种介于独立屋与高层公寓之间的住宅，绝对属于“稀缺资源”，因此在大温被称为“Missing Middle (失踪的中间类型住宅)”。
BC省市政联盟(Union of B.C. Municipalities)当局对大力发展这种“失踪的中间类型住宅”显得情有独钟，一直持开放态度，毕竟许多人买不起独立房产，但也不喜欢自己的家人住在高楼大厦的小公寓里。这种“中间类型住宅”恰好能够满足这一类人群的需要。
目前，大温地区的独立屋，要么是房东自己居住，要么是房东与一至两个家庭共同分担，或者建后巷屋再出租，基本上一个独立屋最多能容纳4户人家。
但实际上，限于房屋面积以及让人喘不过气来的房贷压力，很多房东几乎很难实现房租收益的最大化。
如果单块用地的房屋改扩建计划能够顺利实施，将会极大改变目前的住房现状，直接促成皆大欢喜的多赢格局——房东盆满钵满；BC“寒士”有屋可居；万千人流“俱欢颜”，政府终于松了口气！
另外，笑不拢嘴的，当然还有地产建筑商、开发商，以及整个建材、家具市场，诗意安居的、找工作的、留学的……全部有了着落，一个政策盘活了整个市场、整个社会，岂不是英明之举！
但是，凡事都是“双刃剑”！一切美好的出发点，需要“硬实力”的支撑！
残酷的现状，让政策显得捉襟见肘，有些站不住脚！
BC省大温地区的两位高级别市政执行官——来自高贵林的安德鲁•梅里尔（Andrew Merril）和来自素里的唐•卢梅斯（Don Luymes），对在社区增加这些“温和密度”的住宅持谨慎乐观态度，带动了一股“鞭挞之声”。
“改扩建”面临“十大难题”！
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安德鲁•梅里尔（Andrew Merril）、唐•卢梅斯（Don Luymes）等行业内专家一致认为，政府的独立屋改扩建政策拟议得有些匆忙。
唐•卢梅斯(Don Luymes)
他们一针见血地指出，政府的独立屋改扩建提议很有可能会使许多未经授权的出租套房和房贷投机分子有机更乘，使这些“非法行为”最终变相为合法化，这将在大温哥华地区变得非常普遍，难以控制。
此外，目前存在的薄弱的基础设施，以及改扩建可能面临的诸多问题，让他们发出了“天问”，至少涉及10个层面，堪称“十大陷阱”——
1.交通不便成瓶颈
一个只住两个人的新房子突然变成了十几个人的家，需要更便利的交通来维系。
安德鲁•梅里尔(Andrew Merril)
安德鲁•梅里尔（Andrew Merril）认为，单块独立屋用地改扩建，需要首先在交通便利的地区尝试，而不应在交道次发达地区进行试点，比如高贵林的一些公共汽车班次，服务时间和服务能力就极为有限。
他建议，与其全面升级分区，不如瞄准那些已经拥有便捷人行道和良好交通的社区。
2.地价上涨，“减负”恐适得其反
BC省土地是有限资源，一旦土地容积率提高，房地产价格可能会进一步上涨。单户住宅的土地容积率提高，将促使房地产开发商将更多住宅单元引入市场，但这可能对独立住宅的可负担性产生负面影响。
唐•卢梅斯（Don Luymes）认为，“改扩建可能会提高单户住宅的价格。就独立屋的负担能力而言，实际上可能会适得其反。”
3.下水道亟需更新换代
当住房密度突然增加时，下水道系统将首当其冲！
很多下水道是上世纪60年代的老管道，是由石棉水泥制成的。管道老旧狭窄，根本无法承受从一个厨房变成四个厨房的排泄量，无法承担从两个浴室到八个浴室的负荷。
如果不首先对下水道系统进行升级、疏堵，房屋改扩建很难顺利进行。
4.消失的绿地，加剧生态失衡
BC省各城市面临严重的绿地减少问题。如果大量增加住宅单元，可能导致绿地和树木加速消失，加剧城市生态恶化。
在过去的20年里，人口密度不断加剧，大温很多地区失去了树木和绿地。随着越来越多的住宅单元的涌现，包括巷道住宅和车道，将越来越挤占绿色植被。
5.社区支持是绕不开的结
高贵林曾经举办过广泛的听证会，2019年曾对2000块被占用的土地进行了分区。很多居民们参与并见证了这一进程。
因此，如何获得社区支持是一个重要课题。
“如果突然在全省范围内强制实施地块升级规划，如果没有充分的社区咨询和参与，政府的土地规划、分区升级可能会面临来自社区的阻力。”
6.小型建筑商的建筑技能亟待提升
建造三户联体和四户联体住宅需要更高等级的建筑和工程技能。小规模建筑商如“夫妻店”式的运营，将面临严峻考验。专业技能和专业知识的缺乏，将可能导致建筑过程中出现问题。
由于小型建筑商不是大型地产开发人员，许多人缺乏必要的建筑知识和经验，而处理一套四层公寓就像处理一座40层高的塔楼一样复杂。
7.市政人员不堪重负
大规模的土地规划可能会给城市规划人员带来更大的工作压力，特别是小城镇的规划人员，最终可能被迫为多个承包商做大量的“手把手”工作。这将增加对紧张资源的需求，并减少提供其他市政服务的机会。
8.需要更多学校和公园
改扩建规划，需要学校、公园和娱乐中心的跟进。如果这些基础设施规划不到位，将会对社区发展产生不利影响。
唐•卢梅斯（Don Luymes）表示，如果没有预先规划基础设施，服务滞后现象将遭遇“反噬”。
9.停车难，将成难解的“症结”
尽管人们希望减少对私家车的依赖，但许多家庭仍然拥有私家车，并需要停车位。在没有巷道或足够停车位的区域进行土地规划，可能会导致有限的路边停车位争夺。
许多高密度的支持者梦想几乎每个人都将很快离开他们的汽车。如果一个街区有一半的房子被重新开发，每套房子有至少三到四个单元，“对遏制空间的竞争将会更加激烈”。
10.升级改造非解决负担能力问题的灵丹妙药
一些国际住房专家对《太阳报》记者凯蒂·德罗萨（Katie DeRosa）表示，分区升级并不一定有助于提高住房负担能力。
“这本身并不是什么灵丹妙药！”
高贵林的安德鲁•梅里尔（Andrew Merril）和素里的唐•卢梅斯（Don Luymes）都倾向于分层的多户型住宅，而不是由一个房主控制自家的多个单元住宅。
住房专家指出，在传统的单户住宅地块上全面升级成三层和四层住宅，并不一定会改善可负担性，却极大可能增加房地产开发商的盈利能力，而不是增加中产阶级和低收入家庭的住房选择。
以上“十大难题”横亘眼前，成为“单户住宅地块”全面升级的“拦路虎”。
BC省民众吐槽政府“闹哪样”？
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尽管面临以上难题，BC省政府出台的拟议政策仍可能在2023年底之前进入议会表决程序，如果议案顺利通过，2024年将正式实施。
拟议的政策将适用于温哥华几乎所有的低密度住宅区。据温哥华市政府估计，符合条件的总计6万多块土地，约占温哥华土地面积的52%，约占该市房屋套数的15%。
据统计，如果所有符合条件的独立屋都改建，将增加30万个住宅单位，差不多可以再容纳一个温哥华市的人口。
BC省政府的这一系列动作，引来不少民众关注。很多网民纷纷发声，表达自己的立场，吐槽政府“这是闹哪样”！
一位叫莱尔·克拉弗（Lyle Craver）的市民表示，“问题在于，这个提议假设所有的地块都是矩形的——实际上很多地块并非如此。”
“比如，我的房屋坐落在一个圆角形地块，这块地深110英尺，临街一侧55英尺，停车场后部45英尺，呈饼状，很难进行理想中的改扩建。”
“另外，根据所得税法，如果你出租了50%以上的土地面积，当你卖掉你的房子时，你就失去了你的资本利得豁免。考虑到温哥华的房地产市场，这是一笔巨大的税收账单，尤其是如果你拥有你的房子10年以上。”
一位叫迈克尔·史蒂芬（Michael Steven）的网友似乎表现得有些极端。他说：“去年，BC省接收了6万新永久居民和14万临时居民，这是一个庞大的数字！”
“要是能以某种方式，根据国家利益限制移民就好了。我是说，我知道这是种族歧视，但是……”他说不下去了。
还有一个叫芭芭拉·梅（Barbara May）的市民表示，“为什么政府不放慢移民速度？应该等到联邦政府愿意为住房提供资金再接收大量移民。”
她说，大量搬到BC省的人主要是国际留学生，这些人群的数量是前所未有的，没有任何限制！”
“由于我们的大学想要他们的钱，这些机构应该为这些成千上万的学生提供住宿，而不是让他们与我们当地人竞争住宿。BC省需要在提供学校、更多医生、更多公共空间等方面提高自己的水平。例如，长期承诺的奥运村小学到底在哪里？这个计划在制定过程中是失败的。”
还有一些市民表达了这样的观点，他们认为，“这是一个考虑不周的坏主意”“执行起来是愚蠢的”！
迪发约·琼斯（Difayo Jones）对此表达了一种愤慨。她说，“政府即将出台的政策，若不是真虚伪，简直就是一个荒谬的清单！”
“比如，如果你只是买了一个单位，谁会在乎其他一大堆后续是不是更贵！”
另一位网友赞同琼斯的观点，“那些地的价格无论如何都会涨，因为人们不停地在争夺，很多人最后还是没有地方住！”
还有网友回应琼斯，当这些单元变得和过去的单户住宅一样昂贵时，并且可能会住得更加狭窄。买家只是花更多的钱买到更少的东西。“当绿地消失时，每个人都是输家！”
小编也忍不住，隔着屏幕，问问火眼金睛的各位，大家评评理——对此，你们怎么看？