最高法院:“借名买房”到底靠不靠谱?[附8个关于借名买房的裁判要旨]
【最高法院权威判例】
“借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有权
作者：唐青林 李舒 李元元
单位：北京市安理律师事务所
裁判要旨
双方存在“借名买房”协议，且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的，则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。
案情简介
一、1999年6月1日，雷广志代表广志财务投资公司（下称广志公司）与深圳市海龙王房地产开发有限公司（下称海龙王公司）签订《购买楼宇协议书》，约定购买由海龙公司开发的公寓一栋，其中包括位于第28层的涉案房产。同年8月13日，案外人以雷广志的名义向海龙公司支付首期款100万元。
二、2000年8月17日，广志公司与谭万兴签订《协议书》，约定广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产，房屋首期款及按揭款由广志公司支付，所有权归广志公司所有。2000年8月30日，谭万兴与海龙公司签订《深圳市房地产买卖合同》，并以谭万兴的名义向银行办理了按揭贷款。2003年9月11日，涉案房产被核准登记至谭万兴名下。
三、2002年2月，深圳市京达旅业有限公司（下称京达旅业）与雷广志签订协议，约定共同投资购买涉案房产，约定该房产雷广志占30%的份额，京达旅业占70%的份额。至2007年4月，京达旅业支付完毕所有剩余购房款。
四、广志公司于2006年12月26日出具两份证明，证明涉案房屋实际是雷广志以该公司名义签订的，由其个人出资购买，该公司已将上述交易房产全部交还雷广志所有并行使权利。
五、2007年8月30日，雷广志、京达旅业向深圳中院起诉，要求确认涉案房屋为两原告共同所有，深圳中院一审判决支持两原告诉讼请求。谭万兴不服，上诉至广东高院，广东高院判决驳回上诉，维持原判。
六、谭万兴不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院判决驳回再审申请，涉案房屋归雷广志、京达旅业共同所有。
相关法律规定
本案中谭万兴的败诉原因在于，雷广志、京达旅业提供了足够的证据证明涉案房屋是广志公司与谭万兴之间存在借名买房的合意，涉案房屋为谭万兴代广志公司购买，且雷广志、京达旅业支付了全部购房款。故最高院据此认定涉案房产登记于谭万兴名下属于代持有性质有事实依据，谭万兴仅依据房屋登记主张其为房屋所有权人的抗辩理由不能成立，法院最终判定涉案房屋归实际出资人雷广志、京达旅业所有。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、借名买房存在极大的交易风险，建议慎之又慎。根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。所以，虽然本案中作为实际出资人的原告赢得了诉讼，但也是费了九牛二虎之力收集各种证据，这些证据不仅要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款的事实，承担的巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致房财两空。
2、鉴于当前房屋价值巨大，不是万不得已不要借名买房。不论借谁的名义购买房屋，都建议委托专业的律师起草借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”。
3、借名人符合过户登记条件时，应及时将房屋过户至自己名下，预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋。
相关法律规定
《物权法》
第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十九条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《合同法》
第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
以下为最高人民法院在“本院认为”部分关于确认两原告所有权的论述：
根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下，但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。
案件来源
谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书【最高人民法院（2011）民申字第261号】
延伸阅读
借名买房有风险的断言绝非危言耸听，关于此问题各地裁判观点并不统一，自由裁量的空间极大，且证据在此类案件发挥的关键性作用。相关判决，有的直接支持确认借名人的所有权，也有的判决认为借名人仅享有向出名人请求转移登记房屋所有权的债权，也有的判决认为违反限购政策的借名买房的协议应予“解除”或不支持借名人过户登记请求的。
鉴于北京等地限购政策较为严苛，且购房需求旺盛，我们重点选取了北京高院关于借名买房的几个案件进行分析梳理，以期尽可能全面的展现借名买房可能存在的法律风险。而且我们注意到，北京市高级人民法院2010年颁布的相关规定对借名买房事宜做出了相关规定。
北京高院印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
一、法院判决支持确认借名人所有权（三个案例）
案例一：戴崴与游丽秋房屋确权纠纷申请再审民事裁定书【最高人民法院（2013）民申字第1370号】最高院认为：“根据一审、二审查明的事实，诉争房屋的购房合同、抵押合同、借款合同等购房及按揭贷款手续，均系游丽秋以戴崴名义签订、办理。……通过2000年9月22日与游丽秋签订协议书以及2009年11月5日致函诉争房屋承租人等方式，多次表明其售房的实际交易对象为游丽秋。从购房款的支付情况看，游丽秋对其交付购房款的事实提供了银行存、取款记录证明，西安中大建筑饰业工程有限公司及凯爱公司对游丽秋支付购房首付款的情况予以了确认。……从戴崴在申请再审时提交的证据看，亦不能证明案涉30万美元被游丽秋提前解押转走以及诉争房屋的购房首付款并非由游丽秋支付的事实。……从房屋按揭贷款及使用情况看，游丽秋向汇鹏公司账户存入120万元，戴崴虽称该120万元系汇鹏公司在银行办理的贷款，但未提供证据证明。……一审、二审判决在综合考虑上述因素的情况下，认定游丽秋是诉争房屋实际购买人，符合法律规定。”
案例二：宋献国所有权确认纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院（2014）高民申字第02924号】该院认为：“经复查，根据本案现有证据及查明的事实原审法院认定购房款是由联营公司支付，证据充分。涉案房屋宋献国从未使用过，结合《房屋买卖契约》、房款发票等购房资料以及房产证原件也均由联营公司持有，涉案房屋由联营公司购买并一直占有使用的事实，原审法院推定借名买房的事实成立，依据公平原则和诚实信用原则，认定涉案243号房屋属联营公司所有正确。现联营公司已清算吊销，联营公司及其所有股东一致同意由农垦公司获得243号房屋所有权，理由正当，应予支持。”
案例三：周伟所有权确认纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院（2014）高民申字第00789号】该院认为：“本案中，为证明涉案房屋权属问题，实创公司提供了交纳首付款、房屋贷款、相关手续费的支票存根、发票、对账单等材料，且上述材料为原件，并盖有银行部门或其他收费部门的公章，原审法院基于上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认正确。上述证据可以证明诉争房屋的首付款、房屋贷款及相关手续费均由实创公司支付，且房屋交付后，由实创公司使用、出租、并交纳水电、物业费。基于上述事实查明，原审法院认定诉争房屋的实际出资人为实创公司，证据充分，实创公司要求确认诉争房屋归其所有，于法有据。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”
二、法院判决未支持确认借名人所有权（五个案例）
案例四：郑小玲等房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院（2015）高民申字第02387号】该院认为：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，郑小玲、许小军提供的证据仅能证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明其与许烁、朱萌之间存在借名登记的约定。因此，一、二审法院依法驳回郑小玲、许小军的诉讼请求，并无不当。郑小玲、许小军的再审申请理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”
案例五：张艳丽所有权确认纠纷一案民事判决书【北京市第二中级人民法院二审（2015）二中民终字第04919号】该院认为：“因张艳丽一方提供证据仅能证明其对房屋购买存在出资关系，不足以证明双方存在借名登记约定，故其请求确认诉争房屋为其所有，并要求孙海昌将诉争房屋转移登记至其名下的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。对于其对购买诉争房屋的出资，其可另行主张权利。”
案例六：曾迪清所有权确认纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院（2016）京民申507号】该院认为：“曾迪清主张其与曾宏图之间存在借名买房的协议，要求曾宏图将房屋过户至其名下，曾宏图对此予以认可。因涉案房屋的过户可能涉及国家税费征收，也可能涉及曾宏图妻子的利益等问题，对于曾迪清、曾宏图所述的借名买房一节应当深入审查。曾迪清提交的证据不足以证明涉案房屋首付款的支付及贷款偿还的具体情况，亦未能举证证明所有款项均系由其支付，二审法院难以确信曾迪清与曾宏图之间确实有借名买房关系，并驳回曾迪清的诉讼请求，适用法律正确，处理并无不当。曾迪清申请再审的理由不能成立。”本案尤其值得关注，因为本案是在双方当事人明确承认存在借名买房事实的情况下，否定了原告方请求确认其对房屋享有所有权的诉请。
案例七：徐桂云房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院（2014）高民申字第2882号】该院认为：“根据查明的事实并结合相应证据，可以确定徐桂云与朱春婷之间存在借名买房的事实。徐桂云要求办理过户手续的诉讼请求，缺乏法律依据（基于限购政策，徐桂云无购房资格，笔者注）。两审法院所作判决，并无不妥。徐桂云的再审理由不能成立。”该判决具有一定的典型意义，直接以借名人因限购政策而无在北京购房的资格为由否定了借名人要求转移登记的诉请。
案例八：丁国彬房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书【北京市高级人民法院（2014）高民申字第1534号】该院认为：“丁国彬与余本伟在签订涉案合同及其补充协议时，有关住房限购的房地产调控政策已颁布实施，双方明知由于受住房限购政策的限制，丁国彬不具备购房资格，所以约定丁国彬作为购房人属于明显违反住房限购政策的规定。虽然丁国彬与余本伟还约定，在丁国彬无法购买时，丁国彬可另行出售。但根据丁国彬指定的购房人胡光的陈述，胡光同意涉诉房屋过户给自己，但认可涉诉房屋实际为丁国彬所有。所以此种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房行为，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。两审法院根据查明的事实并结合相应证据所作判决，并无不妥。丁国彬的再审理由不能成立。”本案判决颇为匪夷所思，原因在于：一方面认定借名买房是规避限购政策行为，另一方面又判令解除借名买房协议，但从判决中无从探知北京高院具体是依据《合同法》哪一条判令解除该协议的。
阅读提示
（一）本公号解读的判决文书案件事实纷繁复杂和证据较多、往往涉及多个法律焦点。为了写作和理解方便，我们可能仅选取某个具体角度、某个焦点问题进行解读和评析，难免挂一漏万。需要完整了解某个案件，请通过法院官方网站或其他渠道获取判决书原文进行研读。
（二）与此同时，有些案件事实似乎相同的案件，却出现不一样甚至相反的判决结果，这可能是因为案件事实看似相同实际上却存在某些细微但关键的差别，也可能是最高法院根据社会发展的变化调整裁判规则和思路，甚至可能是法律法规本身出现了变化。判决书一旦做出就固化了，但是立法和司法实践是不断向前发展变化的。
（三）我国不是判例法国家，除非是最高人民法院正式发布的指导性案例（根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定， 最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照），否则即使是最高法院的判决书也并不具有指导另案判决的法律效力。
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作者简介
唐青林律师 李舒律师
北京市安理律师事务所高级合伙人
专注为重大疑难复杂案件提供整体解决方案
建设工程与房地产|强制执行
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