离婚协议约定房屋归子女所有，可反悔吗？子女可否要求过户？
人民法院判例
离婚协议中约定房屋归子女所有，属于财产分割条款，不得任意撤销
作者：唐青林 李舒 李元元
单位：北京市安理律师事务所
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离婚协议约定房屋归子女所有可反悔吗？子女可否要求过户？我们检索和梳理了在离婚协议中约定房屋归子女所有的6个判例，初步得出如下三点结论：
（1）子女可依据离婚协议请求将房屋过户至自己名下；
（2）子女过户完成之前，不能排除他人对该房屋的强制执行；
（3）离婚协议中约定房屋归子女所有，不同于一般的赠与，一般情况下不能反悔。离婚协议中约定夫妻共有房屋归子女所有的条款，为离婚协议中的财产分割条款，除非存在欺诈、胁迫等法定事由，否则任何一方均不得任意撤销。
裁判要旨
离婚协议中约定夫妻共有房屋归子女所有的条款，为离婚协议中的财产分割条款，除非存在欺诈、胁迫等法定事由，否则任何一方均不得任意撤销。
案情简介
一、刘某之母刘丽与刘某之父刘昆于2008年10月9日登记结婚。2010年4月6日，刘昆与济南东拓置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买涉案房屋，支付首付款292131元。2010年4月19日，刘昆作为借款人与中信银行股份有限公司济南分行签订《中信银行个人购房借款合同》，贷款金额438000元。后查明，该房屋实际由刘昆之父刘宝之出资购买。
二、刘丽与刘昆于2011年2月4日生育一子刘某。2012年12月27日，刘丽与刘昆协议离婚。离婚协议约定涉案房屋属于婚后共同财产，离婚后所有权归儿子刘某所有，在孩子成年之前由刘丽代为管理，房贷由男方偿还。房屋过户必须在孩子18岁前办理完毕。2013年11月29日，刘昆领取了涉案房屋所有权证。2013年12月19日，刘昆在山东法制报发表撤销赠与声明，声明撤销对刘丽个人及对儿子刘某的赠与。
三、刘某向济南高新区法院起诉，要求履行离婚协议中的赠与义务。济南高新区法院一审判决刘昆将涉案房屋过户至刘某名下。刘昆不服上诉至济南中院。济南中院判决，驳回刘昆上诉，维持一审判决。
四、刘宝之、张淑云（刘昆之母）主张为涉案房屋的实际所有人，遂向济南中院提起第三人撤销之诉，请求撤销以上判决。济南中院驳回刘宝之、张淑云的诉讼请求。刘宝之、张淑云不服，上诉至山东高院，山东高院判决驳回上诉，维持原判。
败诉原因
本案中刘昆及其父母刘宝之、张淑云之所以败诉，原因可从以下几个方面分析：
1、离婚协议中将房屋赠与给子女的约定，属于财产分割条款，不能根据《合同法》第一百八十六条的规定任意撤销。山东高院认为，将作为房屋赠与给子女属于离婚协议中财产分割的内容，“刘昆无证据证实涉案离婚协议存在欺诈、胁迫、可变更或撤销等情形，而且离婚协议中的财产分割条款与子女关系、解除婚姻关系等人身关系密不可分，在刘昆与刘丽已办理了离婚手续的情况下，刘昆请求撤销赠与合同，亦违背了诚实信用原则。”从中可以看出，离婚协议中将夫妻共同财产赠与给子女，并非简单的赠与合同，而是夫妻双方对于夫妻共同财产进行分割的一种形式，相关条款属于财产分割条款。故除非存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第九条第二款规定的欺诈、胁迫等情形，否则不得任意撤销。故刘昆主张撤销对其子刘某的赠与，法院不予支持。
2、即使是夫妻一方所有的财产，夫妻双方也可通过协议（包括离婚协议）方式确定为夫妻共同财产。虽然涉案房屋是用刘昆父母的出资购买的，且登记在刘昆个人名下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条第一款规定属于刘昆的个人财产。但该房屋是在婚姻关系存续期间购买，根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款规定：‘夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。’因此，刘昆、刘丽离婚时约定涉案房屋为夫妻共同财产符合法律规定。刘昆主张该房屋为其个人所有的诉讼请求因此没有获得法院支持。
3、本案中，涉案房屋以刘昆的名义购买，银行按揭贷款以刘昆的名义办理，房屋也最终登记在刘昆个人名下，所以涉案房屋在本案中的离婚协议签署之前，应属刘昆个人的房屋无疑。虽然刘昆的父母刘宝之、张淑云是实际出资人，但仅有出资关系，一般不能认定为是房屋实际所有权人。因此，刘宝之、张淑云在第三人撤销之诉中主张该房屋是委托刘昆购买，实际为刘宝之、张淑云所有，没有法律依据。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议和风险警示：
1、夫妻双方可以在离婚协议中约定将夫妻共同财产的一部或全部归子女所有。离婚协议签署后，应及时办理过户登记手续或完成交付。
2、《婚姻法》及其司法解释规定的夫妻财产关系具有特殊性，是财产关系特别法。因此在处理夫妻财产纠纷时，不宜简单套用《合同法》《物权法》的相关规定，而应首先适用《婚姻法》及其司法解释的相关规定。本案中离婚协议中约定的房屋归子女所有，确实属于夫妻双方对子女的赠与，按照《合同法》第一百八十六条的规定，在最终完成转移登记之前，应可以撤销。但该赠与条款是离婚双方对财产分割的一种方式，具有财产协议与身份关系协议双重属性。故不宜简单适用《合同法》关于赠与的规定。
3、虽然离婚协议中约定房屋归子女所有的条款不能被任意撤销，但如果没有及时过户将面临着被他人善意取得或强制执行的风险，受赠与的子女因此不能最终取得房屋所有权。
相关法律规定
《婚姻法》
第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》
第八条 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
第九条 男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。
人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》
第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
《合同法》
第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
以下为山东高院在本院认为部分的论述：
（一）虽然涉案房屋是用刘昆父母的出资购买的，但由于该房屋是以刘昆的名义购买的，登记在刘昆个人名下，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”，故一审法院根据涉案房屋系刘昆的父母出资，以刘昆名义购买，登记在刘昆个人名下的事实和上述司法解释的规定，认定涉案房屋应为刘昆的个人财产是正确的。（二）由于涉案房屋应为刘昆的个人财产，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。”因此，刘昆、刘丽离婚时约定涉案房屋为夫妻共同财产符合法律规定，原审予以认定是正确的。（三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第九条第二款规定：“人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当驳回当事人的诉讼请求”。现刘昆无证据证实涉案离婚协议存在欺诈、胁迫、可变更或撤销等情形，而且离婚协议中的财产分割条款与子女关系、解除婚姻关系等人身关系密不可分，在刘昆与刘丽已办理了离婚手续的情况下，刘昆请求撤销赠与合同，亦违背了诚实信用原则。因此，一审判决确认离婚协议中财产分割条款的效力也是正确的。（四）涉案商品房买卖合同、中信银行个人购房借款合同、离婚协议、撤销赠与声明、不动产权属证书等一系列证据能够证明涉案房屋应归刘昆所有，刘宝之、张淑云提交的证据不足以推翻上述证据证明的事实，其上诉请求不成立，本院不予支持。
案件来源
刘宝之、张淑云与刘某、刘昆二审民事判决书[山东省高级人民法院（2016）鲁民终1204号]。
刘昆与刘天墀赠与合同纠纷二审民事判决书[济南市中级人民法院（2015）济民一终字第678号]。
延伸阅读
在写作过程中我们检索和梳理了在离婚协议中约定房屋归子女所有的5个判例，从中可以初步得出如下结论：（1）子女不能当然获得房屋所有权，但可依据离婚协议请求将房屋过户至自己名下；（2）在过户完成之前，不能排除他人对该房屋的强制执行；（3）离婚协议中约定房屋归子女所有，不同于一般的赠与。
案例一：李硕与田光红、原审第三人李运峰案外人执行异议之诉二审民事判决书[安徽省高级人民法院（2015）皖民一终字第00215号]该院认为：“李运峰与李利芳在离婚时将共同财产合意赠与其子李硕，属于离婚协议中将夫妻共同财产赠与子女的约定。该赠与约定自李运峰与李利芳在离婚协议上签字、李硕接受赠与时即成立并生效。因涉案赠与物系不动产，在《中华人民共和国婚姻法》及其解释对此类赠与行为的效力并无明确规定可以直接适用时，原审判决适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定并无不当，李硕上诉认为原审判决适用法律错误的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，受赠房产依法应当办理产权变更登记手续，否则受赠房产的产权不发生转移。李硕辩称未办理产权变更登记手续系客观不能的原因，不能对抗法律的明确规定，不能改变案涉房产产权未发生转移的事实，涉案房产并未办理产权变更登记手续，李硕未取得涉案房产的物权，仅对赠与人即其父母享有债的请求权。李硕父亲李运峰是涉案房屋登记的产权人，对涉案房屋享有物权，故李硕对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。”
案例二：王强与卢小玲、王佰根等二审民事判决书[杭州市中级人民法院（2016）浙01民终3647号]该院认为：“本案中，王强提供了其父母王佰根与胡月琴的离婚协议书以及公证书、离婚证等有效证据，能够证明王佰根与胡月琴于2002年8月12日达成的《离婚协议书》已明确将讼争房产归儿子王强所有，上述《离婚协议书》系王佰根与胡月琴两人自愿达成并经公证，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且两人亦已该协议并经行政机关批准解除婚姻关系，而《离婚协议书》约定讼争房产归儿子王强所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，也不存在王佰根与胡月琴借离婚协议处分财产逃避债务的主观恶意，该约定是有效的。而王强享有讼争房产归其所有的请求权远远早于卢小玲因与王佰根民间借贷纠纷所形成的金钱债权，在该债权债务发生之时，讼争房屋实质上已经因王佰根与胡月琴之间的约定而不再成为王佰根的责任财产。而卢小美、王某1、王某2的户籍均在2002年后才迁入该户，对涉案房屋不享有所有权。由于讼争房产系农村宅基地上的私人建房，未曾办理过房屋权属证书，故卢小玲上诉认为讼争房产因未办理变更登记手续即属于王佰根的财产的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认为涉案房屋的拆迁补偿款在扣除购房预付款和入住高层时兑现的款项后，剩余部分即该院执行中裁定停止支付给王佰根的房屋拆迁补偿款893541元应属王强主张的相应房屋拆迁补偿款并无不当。”
案例三：王强与折小霞、王宝勇物权保护纠纷二审民事判决书[西安市中级人民法院（2014）西中民一终字第01153号]该院认为：“折小霞与王宝勇在上述离婚协议中约定‘双方共有住房一套（莲湖区兴中路6号汽贸楼40701室）归儿子王强所有’，因受赠人王强并未在该《离婚协议书》上确认接受赠与，故在赠与人折小霞、王宝勇与受赠人王强之间并不构成一般意义上的赠与合同关系，王宝勇不得行使赠与合同之任意撤销权，原审判决将本案定性为赠与合同纠纷不妥，应予纠正。王强的诉请为要求折小霞、王宝勇将涉案房屋过户至其名下，本案法律关系应定为物权保护纠纷。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条第一款规定‘离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力’，折小霞、王宝勇双方在离婚协议中约定共有住房一套归儿子王强所有，系折小霞与王宝勇作为完全民事行为能力人对其享有所有权的不动产的合法处分行为。2011年2月19日，折小霞与王宝勇就涉案房产的处置又签《协议书》一份，约定‘一、该住房产权由双方合作办理过户于儿子王强所有。二、乙方（折小霞）同意付给甲方（王宝勇）拾贰万元，该房产权归乙方……’，该协议与双方签订的离婚协议都约定将涉案房产给儿子王强，作为房产的接受人王强，在给付义务人王宝勇不愿按照离婚协议与《协议书》的约定履行房屋过户手续时，有权利起诉给付义务人继续履行，据此王强要求折小霞、王宝勇就涉案房产为其办理过户之诉请，合情合理合法，应予支持。”
案例四：康永海与康某某赠与合同纠纷二审民事判决书[重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第01462号]该院认为：“对于涉案房屋原是上诉人的婚前财产，各方无争议。2012年6月4日，康永海与向红梅在婚姻登记机关协议离婚时签订的《离婚申请协议书》中明确将该房屋所有归儿子康某某所有。康永海签订该协议是其真实意思表示，不违反法律规定，应当认定该协议合法有效。康永海将其婚前财产约定归儿子康某某所有，是一种以解除双方身份关系为动机的目的赠与行为，并不违反法律的规定，具有一定的道德义务性质，在双方婚姻关系事实上因离婚协议得以解除的情况下，赠与财产的目的已经实现，故其赠与房产行为依法不能随意撤销，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条规定：‘离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力’，故被上诉人康某某请求将康永海将涉案房屋过户至康某某名下，应当予以支持。”
案例五：李喜成、王新玲与李昊阳物权保护纠纷一案[郑州市中级人民法院（2010）郑民二终字第1204号]该院认为：“上诉人李喜成、王新玲离婚协议中明确约定‘男方李喜成放弃所有财产，夫妻共有的房产二七区菜王南街（面积221平方米）房屋所有权的房产一半归女方王新玲所有，一半归儿子李昊阳所有’，该约定系双方真实意思表示，内容合法有效，应予认定。该约定作为离婚协议的一部分，不应单纯的理解为赠与行为，故对上诉人李喜成诉称其在离婚协议中将自己房产给儿子的承诺应推定为赠与条款的上诉理由不予认定，对其诉称在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与的上诉理由不予支持。因此对上诉人李喜成上诉请求撤销上诉人在离婚协议中赠与儿子房产的条款，依法判决上诉人名下原位于二七区菜王南街（产权证号：郑房权证字第066189号）的房屋置换面积110.195平方米归上诉人李喜成所有，本院不予支持。”
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（一）本公号解读的判决文书案件事实纷繁复杂和证据较多、往往涉及多个法律焦点。为了写作和理解方便，我们可能仅选取某个具体角度、某个焦点问题进行解读和评析，难免挂一漏万。需要完整了解某个案件，请通过法院官方网站或其他渠道获取判决书原文进行研读。
（二）与此同时，有些案件事实似乎相同的案件，却出现不一样甚至相反的判决结果，这可能是因为案件事实看似相同实际上却存在某些细微但关键的差别，也可能是最高法院根据社会发展的变化调整裁判规则和思路，甚至可能是法律法规本身出现了变化。判决书一旦做出就固化了，但是立法和司法实践是不断向前发展变化的。
（三）我国不是判例法国家，除非是最高人民法院正式发布的指导性案例（根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定， 最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照），否则即使是最高法院的判决书也并不具有指导另案判决的法律效力。
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