最高法院:签订土地转让协议后政府决定置换土地,受让方能否请求转让置换后土地|附相反裁判规则案例

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最高法院:签订土地转让协议后政府决定置换土地,受让方能否请求转让置换后土地|附相反裁判规则案例

原创 2017-06-09 唐青林李舒杨巍 民商事裁判规则

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作者：唐青林李舒杨巍

单位：北京市安理律师事务所

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阅读提示

土地转让合同生效后，如果因政府决定土地置换等原因导致转让方的土地使用权灭失，受让方能否请求以其它土地替代履行？今日推送的最高法院判例认为，土地使用权转让通常系特定物转让，特定土地使用权在法律意义上灭失后，构成法律上的不能履行，故受让方不能请求以其它土地替代履行。但本书作者也关注到，最高法院审理的其他案件中有相反的裁判观点，认为上述情形下受让方可以请求以其它土地替代履行。

最高人民法院

土地转让方的土地使用权灭失后,受让方不能请求以其它土地替代履行

裁判要旨

在判断合同能否继续履行的问题上，区分特定物与种类物具有重要法律意义。通常情况下，土地使用权转让系特定物转让，不同位置、用途、不同地质构造及其他外部条件的土地均是特定、唯一和不可替代的。特定土地使用权在法律意义上灭失后，构成法律上的不能履行，故受让方不能请求以其他土地替代履行。

案情简介

一、2004年5月，新戴河公司与康泰公司签订《土地使用权转让合同》，约定：新戴河公司转让给康泰公司位于打网岗岛内的800亩宗地，转让金1200万元；合同签订后10日内康泰公司给付转让金100万元，新戴河公司收到上述款项后1个月内将土地使用权证书变更到康泰公司名下；宗地四至及界址点座标点坐标见附件《转让宗地界址图》。合同签订后康泰公司分5次支付新戴河公司土地使用权转让金110万元，但新戴河公司未协助康泰公司办理土地使用权过户登记手续。

二、2010年6月，因规划变更，唐山市政府决议对案涉土地在打网岗岛内进行置换调整，并换发新证。

三、新戴河公司向唐山中院起诉称，因政府规划调整、禁止转让土地、停止项目建设，无法办理相应的土地使用权变更手续，导致该合同无法继续履行，请求解除该合同。康泰公司提起反诉，请求判令新戴河公司继续履行《土地使用权转让合同》，向康泰公司交付置换后的土地，并办理过户登记手续。唐山中院判决支持了康泰公司的诉讼请求。

四、新戴河公司不服唐山中院判决，向河北高院提起上诉。河北高院判决驳回上诉，维持原判。

五、新戴河公司不服河北高院判决，向最高法院申请再审。最高法院改判同时驳回新戴河公司及康泰公司的诉讼请求。

败诉原因

康泰公司关于继续履行合同的诉讼请求被驳回的原因是，《土地使用权转让合同》已不能继续履行。通常情况下，土地使用权转让系特定物转让，土地均是特定、唯一和不可替代的。《土地使用权转让合同》项下的标的物虽然就自然属性而言依旧存在，但该标的物权利主体以及用途等已因规划变更而发生重大变化，应认定已经构成法律意义上的灭失。新戴河公司不再享有该合同项下土地使用权，新戴河公司所负转让该合同项下土地使用权给康泰公司的主要合同义务已经无法履行。康泰公司要求新戴河公司继续履行该合同，转让相应土地使用权的请求，不符合法律规定。

新戴河公司关于解除合同的诉讼请求被驳回的原因是，新戴河公司没有充分证据证明本案符合合同解除的法定情形，其请求解除合同理据不足。最高法院认为，“就案涉《土地使用权转让合同》的相关事宜，当事人应本着诚实信用的原则进行协商，以彻底解决案涉纠纷。如果协商不成，依法享有违约责任追究乃至解除合同权利的当事人，应按照合同法第九十四条、第一百一十九条等规定及时并合理行使权利。”

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、土地转让交易的受让方可要求在转让合同中约定设立共管账户，将过户手续的办理与价款支付挂钩，避免过户手续办理完成前款项已全部支付到对方账户。并可约定转让方不及时履行办理过户手续的义务应承担的违约责任，以督促转让方积极履行其应承担的义务。

二、由于土地转让的标的物土地通常是特定物，如因政府征收等情形导致转让方的土地使用权灭失，在土地转让合同未做约定且双方未另行约定的情况下，受让方无权请求以其它土地替代履行。

三、合同解除有约定解除与法定解除两种方式。约定解除以当事人协商一致为前提。而法定解除无需约定，但要满足下列情形之一：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。

第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。

第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

一、关于案涉《土地使用权转让合同》能否继续履行的问题。在判断合同能否继续履行的问题上，区分特定物与种类物具有重要法律意义。通常情况下，土地使用权转让系特定物转让，不同位置、用途、不同地质构造及其他外部条件的土地均是特定、唯一和不可替代的。本案中，根据案涉《土地使用权转让合同》的约定，该合同标的物是新戴河公司乐国用字（2003）0096号国有土地证项下具有明确四至以及界址的800亩土地，该土地系十里长滩建设的一部分，用途应依规划而定，当事人对于土地范围和用途的约定明确、具体，故合同标的物具有特定性、唯一性和不可替代性。康泰公司没有提供充分证据证明上述土地在2010年至2011年期间被调整后，仍由新戴河公司享有土地使用权。而且，根据唐山市城乡规划委员会办公室（2010）001号、（2011）013号文件以及《唐山市城乡规划局关于唐山新戴河房地产开发有限公司祥云岛影视旅游开发及配套项目的规划意见》（市规（2011）27号），新戴河公司原申报的十里长滩规划方案变更为祥云岛影视旅游开发项目，设计建设祥云岛海上影视城、高尔夫球场以及悦榕庄酒店。因此，案涉《土地使用权转让合同》项下的标的物虽然就自然属性而言依旧存在，但该标的物权利主体以及用途等已因规划变更而发生重大变化，应认定已经构成法律意义上的灭失。新戴河公司不再享有该合同项下土地使用权，新戴河公司所负转让该合同项下土地使用权给康泰公司的主要合同义务已经无法履行。根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，康泰公司要求新戴河公司继续履行该合同，转让相应土地使用权的请求，不符合法律规定。二审判决认为“土地置换后，尽管合同所约定转让的合同标的物已不在新戴河公司名下，但可由新戴河公司名下的置换后的其他土地替代执行，故合同目的仍可以实现”，系事实认定与法律适用错误。

康泰公司的一审反诉请求是：继续履行案涉《土地使用权转让合同》并向康泰公司交付打网岗岛内800亩土地，同时办理上述土地的使用权过户登记手续。康泰公司反诉主张的“向康泰公司交付打网岗岛内800亩土地”，并未明确指向案涉《土地使用权转让合同》项下的土地，结合本案土地的现状，康泰公司的反诉请求并非是要求新戴河公司交付该合同项下的土地。因此，一审判决判令“新戴河公司从置换后的土地中向康泰公司交付同等条件下800亩土地”，在程序上并不构成超出当事人的诉讼请求。但根据合同法关于合同订立和变更的基本原则，在土地的位置及用途均发生重大变化的情形下，康泰公司要求新戴河公司在调整后的土地中转让给其“同等条件”的800亩土地，其依据和基础只能是当事人之间就此达成的新的合意，而非政府有关部门的意见或建议。因此，虽然当地有关行政主管部门在有关文件中对新戴河公司可以从调整后的土地中等量划转给康泰公司800亩，由国土资源管理部门为康泰公司办理相应的土地使用权过户手续表示认可，但该意见仅仅表明在当事人如能达成新的合意的情况下，政府有关部门表示支持的态度，并不能替代当事人之间需就此达成合意这一基础性要件。在新戴河公司与康泰公司未就此达成合意的情形下，二审判决认为新戴河公司调整后的土地中有可替代执行的800亩土地，并判决新戴河公司以调整后的同等条件下的800亩土地履行合同，亦在实质上是替代了当事人的协商与合意，违反了合同自由的合同法基本原则。

二、关于案涉《土地使用权转让合同》应否解除的问题。合同法对当事人法定解除权的行使条件有严格规定。在案涉《土地使用权转让合同》中，当事人对新戴河公司应如何履行所负办理土地使用权变更登记和交付土地的合同义务有明确约定，新戴河公司并未履行相应义务。该合同虽因唐山湾国际旅游岛总体规划和控制性详细规划调整而不能履行，但合同法第一百一十条是对当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定情形下，应否承担继续履行违约责任的特别规定，该条规定并不涉及合同解除权的行使问题，并未赋予无需承担继续履行违约责任的一方当事人享有合同解除权。据上，新戴河公司没有充分证据证明本案符合合同解除的法定情形，其请求解除合同理据不足，本院不予支持。原判决驳回新戴河公司此项诉请，结果正确，本院予以维持。就案涉《土地使用权转让合同》的相关事宜，当事人应本着诚实信用的原则进行协商，以彻底解决案涉纠纷。如果协商不成，依法享有违约责任追究乃至解除合同权利的当事人，应按照合同法第九十四条、第一百一十九条等规定及时并合理行使权利。

案件来源

唐山新戴河房地产开发有限公司与唐山康泰建筑工程有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事判决书，[最高人民法院（2015）民提字第35号]。

延伸阅读

认定土地转让交易中，土地因政府规划调整进行置换后，受让方仍可请求以置换后的土地继续履行的案例：

邹春金与陈怀深、海南鲁泉实业有限公司、王洪英、崔传珍、陈延峰建设用地使用权纠纷再审民事判决书[最高人民法院(2013)民提字第184号]认为，“本院认为，首先，虽然合同涉及土地因政府规划调整的原因，需进行土地置换，合同约定的标的物发生变更，转让置换后的土地使用权符合合同的签约目的，合同仍具有继续履行的客观可能性。《合同法》第一百零七条规定，‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。’鲁泉公司因股东间内部矛盾，没有主动履行转让合同的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。陈怀深作为合同当事人，依法享有请求鲁泉公司继续履行合同的权利。”

作者简介

唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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