百位大咖共话中国未来新机遇

世纪90年代初，中国房地产业起步，至今已有近26年的历史了。在这个长期发展的过程中，历经起步、摸索、动荡、调整，逐步趋于理性和成熟。在全球经济环境的背景下，全球的房地产行业也进入深水区。面迎凛冽寒冬，未来，房地产市场能否“拨开云雾见天日，守得云开见月明”？

2018年11月20，由中国房地产业协会指导、金砖传媒、中国房地产金融杂志主办、地金科技联合主办的“定义未来·2018第七届金砖论坛”全球房地产金融峰会于上海静安瑞吉酒店拉开序幕。与会人士与众多业内专家齐聚一堂，共同探寻房地产新时期下的投融资发展新趋势，共话未来新机遇。

高质量、新动力

（图：中国房地产业协会会长、国家住建部原副部长刘志峰）

金砖论坛已连续举办七年，从最初关注房地产金融、基金、信托、保险、资产配置和资产管理，发展到今天共同探讨大数据、养老与大健康、城市更新、社区金融等更广泛的话题。这对银企双方寻找新动力、开拓新市场都有积极的意义。

关于房地产未来有哪些机遇？中国房地产业协会会长、国家住建部原副部长刘志峰在致辞中表示，未来可以从以下方面看，未来高质量发展带来的机遇，就房地产而言，刘志峰指出，高质量发展不是被动选择，而是主动应战。

“然而，未来至少有2-3亿人口要进城，这对住房特别是中低价位、中小户型住房有强劲的需求。”刘志峰认为，未来,城镇化发展也将带来机遇。

除此之外，随着长三角一体化、粤港澳大湾区建设、京津冀协同发展的提速，周边中小城市的住房需求及园区产业、特色小镇、乡村振兴都有一定的机遇。刘志峰还表示，除了未来城市群辐射带来的机遇，还有未来老百姓追求健康生活带来的机遇、未来住房租货带来的机遇，以及未来养老地产带来的机遇。

那么，要如何把握未来机遇？刘志峰认为有三个方面很重要：首先，要有一个好规划；其次，要有一个好产品；第三，要有一个高标准。

从高速增长到有质量的增长

（图：易居企业集团CEO丁祖昱）

相比以往房地产市场的“金九银十”，今年“银十”的成交失色。

而从投资开发角度来看，单月投资开发额环比回落，累计增速也比1-9月份回落0.2个百分点，增长后劲明显不足。是否预示着本轮房地产周期已步入下行期呢？易居企业集团CEO丁祖昱结合近期房企在战略方向上一些变化阐述了自己的观点。

丁祖昱在“房地产业从高速增长到有质量增长”的主题演讲中表示：房企将由高速增长转向有质量增长。“从规模增速上看，房企业绩增速和行业增速均较前3年、5年复合增长率下降，未来将从高速转入平稳增长。”

目前，房地产行业政策调控趋严，房企规模增长受限，不少房企在规模发展上由原先“快速扩张”升级到“有质量的扩张”。多数房企在没有特别好的方向的情况下，房企通过寻找新的突破口，做多元化、多种发展的尝试。

但是丁祖昱还强调：“对于行业内，地产开发商业务已经达到一定规模的房企而言，面对如今强者恒强的时代，主业发展不可忽视。”

金融危机十周年

（图：钜派投资集团董事长兼首席执行官倪建达）

再回首，2008年金融危机至今已走过十个春秋。

“中国的经济飞速发展到今天，体量已经是世界第二，据IMF和世界银行测算，2013—2016年，中国对世界经济的贡献率平均为31.6%，超过美国、欧元区和日本贡献率的总和，居世界第一位。中国经济发展到与房地产业的发展密切相关。” 钜派投资集团董事长兼首席执行官倪建达在“金融危机十周年，房地产金融新模式新发展”的主题演讲中表示。

倪建达强调：“过去的10年是中国房地产模式转型的10年。房地产的融资方式也发生了变化。资金在其中占据了重要的作用。未来的房地产业发展，取决于选择怎样的金融工具，来让自己变得更加强大。”

中国的房地产业进入了一个新的发展阶段，发展模式将随着政策不断变化，而不断发生改变。总而言之，倪建达也非常期待房地产行业能够有美好的未来。

楼市发展增加新动力

（图：著名房地产专家、原中国社科院金融发展室主任易宪容）

从当前房地产市场形势以及未来发展角度去看，著名房地产专家、原中国社科院金融发展室主任易宪容在演讲中表示，未来房地产市场的结构性重大调整是必然的，房地产企业的结构性调整，房地产企业集中度会越来越高，中小房地产企业面临的风险会越来越大，然而，未来，三四线城市将成房地产市场发展的重心。但是，易宪容也强调：“对房地产市场定位及落实为楼市发展增加新动力。”

（图：华东师范大学·东方房地产学院常务副院长华伟）

针对近几年国内热议的“财富管理”“家族财富”“家族传承”等话题，华东师范大学·东方房地产学院常务副院长华伟在“面向未来，家族财富传承契机”的演讲中表示：国内家族财富的观念提升，中产阶级也纷纷将目光锁定在财富管理方面。

随着国际金融环境的不断变化，对于开发商而言，融资成本也在不断升高。纵然面对种种困境，华伟认为：“关于房价的涨跌问题，如果现在冬天已经到来了，那么，春天还会远吗？”

（图：安永会计师事务所合伙人汤哲辉；华东师范大学·东方房地产学院常务副院长华伟；中国房地产业协会副秘书长胡安东；中国房地产业协会会长、国家住建部原副部长刘志峰；中国房地产金融投资频道CEO、地金科技创始人丹杨；金砖传媒总经理尤优；中国房地产金融杂志社主编凤晓龙；旅城资产管理有限公司总经理闫宗成）

（图：现场宣布地金网3.0将正式启航）

本次论坛的现场还宣布地金网3.0将正式启航。据中国房地产金融投资频道CEO、地金科技创始人丹杨表示：地金网是在中国房地产业协会、中国房地产金融和金砖的扶持、鼓励，以及孵化之下所产生的平台。

（圆桌会议：主持人安永会计师事务所合伙人汤哲辉、以及圆桌对话嘉宾华西证券资产管理总部执行董事何耀文、宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华、鼎信长城集团创始合伙人、联席总裁陈丹、恒天财富股份副总裁、中岩投资总裁李刚、旭辉集团财务中心副总经理、资金总监潘皓琦）

在本次论坛的第一组圆桌会议上，众人围绕“2019房地产投融资：升级与降级”的的主题展开更多对话和讨论。安永会计师事务所合伙人汤哲辉分享了他的观点“众所周知，地产行业三个基本要素，土地、资金、人才，房企都围绕这三个要素做文章、求发展。在目前政策以及宏观环境的因素影响下，土地、资金、人才，房企三大要素都面临非常大的挑战。但我相信行业通过自身不断的提升，优胜劣汰，也会高速的增长，所以未来地产的机会永远留给优秀的企业。”

 （图：主持人安永会计师事务所合伙人汤哲辉）

对于华西证券资产管理总部执行董事何耀文而言，未来看好商业地产。深耕下去，未来会是一片蓝海。

 （图：华西证券资产管理总部执行董事何耀文）

站在地产商的角度，宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华认为：“既然是一个市场，一定有自己的规律。而恰恰是一个优胜劣汰，恰恰是一个自我提升和进化的过程。我们认为这一轮的调整，恰恰是提升自己的能力，能够更好的来去做下一个阶段，实际上是很好的机会。”

 （图：宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华）

面对当下在严格调控之下，鼎信长城创始合伙人、联席总裁陈丹认为：“投资是逆周期的，当前土地价格下降是投资的好时机。通过专业房地产基金管理人实现专业挑选与整合，坚持五优投资，为投资人获取长期可持续的优质收益。”

 （图：鼎信长城集团创始合伙人、联席总裁陈丹）

从资金端的角度来看，恒天财富股份副总裁、中岩投资总裁李刚说到：“我们把房地产投资分为两类：第一类是通过购房进行直接投资；第二类通过标准化产品进行投资，比如信托。从我们接触的客户来看，不少高端的人群在减配整个资产配置组合里面直接持有住宅的比重。”

在他看来，目前房地产市场无论是持有还是新增投资住宅的数量都在减少。

谈及到直接投资的变化，“近些年，随着房地产政策的不断调整，房地产行业回归理性，这其中也伴随着很多机会。“2019年，我们认为这个机会即将到来，尤其是存量物业这个方向。”

（图：恒天财富股份副总裁、中岩投资总裁李刚）

纵观整个房地产市场，多数人还是持有乐观的态度。旭辉集团财务中心副总经理、资金总监潘皓琦也在其中之一。“从长期来看，地产市场是乐观的。担心趋势有所变化，从过去的高速增长转变为一个中低速的增长，从过去的快速的短周期波动变为中长周期的波动，这是一个变化。”

 （图：旭辉集团财务中心副总经理、资金总监潘皓琦）

对于房企而言，从原来的高速增长，转变为一个有质量的增长。控制自己安全边界的情况下，做出好的产品，形成一个中低速的增长。在潘皓琦看来，2019年至2020年，无论对于企业还是个人而言，都是一个房地产投资的机会。

现场花絮

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文：杨槟

来源：中国房地产金融

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