珠海的未来，越来越像下一个深圳

澳门回归二十周年将近，重磅消息不断！

在上周的2019澳珠企业家峰会上，腾讯正式宣布在珠海建立全域科技创新产业集群，充分发挥澳珠的引领带动作用，同步在珠海设立智慧产业总部。在此次峰会上，粤澳跨境金融合作（珠海）示范区、澳门旅游学院、粤港澳大湾区旅游教育合作中心均在珠海揭牌成立。还有澳门特区ZF推荐进入的横琴粤澳合作产业园的项目，投资总额高达16亿元人民币，也将进入建设阶段。包括这一次的拟授权澳门直接将莲花口岸搬迁至横琴口岸，并采取“合作查验、一次放行”的通关模式。

广东出台十条措施支持横琴

广东省人社厅将向横琴新区管委会下放现代服务业、文化创意产业、人工智能等领域相关专业高级职称评审权，面向区内粤港澳专业人才开展职称评审；依法将中外合资、港澳台合资、港澳独资人力资源服务的省级许可调整由横琴自贸区实施；向横琴新区下放广东省人才“优粤卡”审批权。

　　政策支持方面，广东省人社厅允许横琴新区的高校、医院、科研机构等公益二类事业单位设置特设岗位，聘用高层次急需紧缺港澳籍人才，不受岗位最高等级和结构比例限制；允许港澳导游及领队在横琴换证执业，争取在旅游、卫生、教育等八个领域推进横琴与港澳地区的职业资格互认；将在横琴创业的澳门居民纳入创业担保贷款政策覆盖范围；支持在横琴居住、工作的符合条件的港澳居民参保，并享受与内地居民同等财政补助、社保待遇。
　　广东省人社厅将支持横琴新区建设一批重大项目平台，包括支持横琴澳门青年创业谷建设国家级创业孵化示范性基地、支持横琴与澳门共建技能实训基地、支持建设港澳青年就业创业“一站式”服务中心。

横琴将更开放！延伸对接澳门自由港

再联想到前期的澳门大学搬迁至珠海，还有就是澳门的单牌车已经可以自由进入横琴，更夸张的是，如果户口在横琴，考澳门大学时还可直接加分！

珠海，正变得越来越澳门化，房价，也将慢慢开启上扬模式！

正是因为这样的强势，体现在经济发展的势头上，就是珠海在经济发展势头上的所向披靡！先来看一份广东省上半年的GDP排行榜，你会发现珠海正在完成一次历史性破局。

如图所示，名义增速排名第一的既不是位高权重的广深，也不是雄霸一方的佛莞，而是“小不点”珠海，其名义增速高达14.15%，比排名第二的广州整整高了近4个百分点。

凭借超高的名义增速，珠海上半年GDP创纪录地超过湛江！注意，湛江可不是一个小角色，其城市地位颇高，是广东省域副中心城市，而且常住人口超过700万，和佛山相当，相当于3.8个珠海。湛江还是我国著名的港口城市，曾与青岛齐名，有过“南湛江、北青岛”的美称。

在过去的一年，珠海还实现了对江门的超越，2018年GDP达到2914亿元，而江门则是2900亿元，很少有人注意到，这次超越具有历史性意义。要知道，珠三角三大组团中，广佛肇、深莞惠都是强中心结构，只有珠中江始终没有主心骨，被定位为龙头城市的珠海，其经济总量却一直排名末位，这一次超越江门，终于摆脱“珠小三”的尴尬地位。

而从趋势来看，接下来，珠海超越茂名、中山可能都只是时间问题。从上半年增速来看，这三个城市的名义增速都在6%以下，中山甚至只有2.77%，和珠海高达14%的增速形成鲜明对比可以说，未来5到10年，除了广深，珠海在省内将所向披靡。长远来看，越来越像一个新的深圳！

随着粤港澳大湾区国家战略的推进，第一经济大省不会允许珠江口两岸的不平衡格局继续保持下去，西岸的将来，必定会出现一个可与广深鼎足而立的中心城市，而这个角色，唯有珠海可以胜任。

数据显示，珠海现有的人口规模虽不大，但近几年的人口增速却非常惊人，2017年增加9万人，2018年增加12.57万人，增速高达7.12%，远超广深（3%左右），被称为全国人口增长最快的城市。

人聚才会财聚，这是最根本的经济学原理。所以，最近几年，珠海在资金总量和上市公司两大关键性指标上，已实现了对广深佛莞之外省内所有城市的超越。

截止2019年6月，珠海的资金总量（本外币存款）达到8352亿元，在省内仅次于深圳、广州、佛山和东莞，比惠州和中山多了两千亿，比湛江或者茂名的两倍还多。

2019年6月末广东各省本外币存款

珠海已有28家A股上市公司，超过东莞（27）、中山（20）、江门（12）惠州（8）、茂名（1）。今年，位于珠海的格力集团，还荣升为世界500强企业。

众所周知，本外币存款不像GDP那样容易渗水，它直接反映一个城市对钱的吸引力，这个吸引力越高，城市的虹吸效应和首位度就越高。上市公司数量则直接反映一个地区经济发展的质量，因为每一个上市公司都是所在行业的领头羊，领头羊越多，这个城市在产业链上的话语权就越大。

人口和资金的高速增长、上市公司的扎堆效应，带来的是高度频密的商务活动，这一点可以通过机场客流量感知到。在这座城市所有的经济数据中，最让人称奇的就是机场吞吐量。

珠海机场2018年的吞吐量达到1122万人次，一举超过澳门，增速更是高达21.7%，而广深分别只有5.9％和8.2%。更重要的是，珠海的常住人口只有189万，而航空吞吐量却和宁波、石家庄、长春等千万级人口大市相当，且超过合肥、银川、无锡、温州、拉萨、泉州、丽江等热点城市。

2018年部分城市机场旅客吞吐量数据

考虑到珠三角还有广州、深圳、香港、澳门四个4F级机场的超强虹吸效应（4F机场密度之高，全国仅此一例），珠海仍然实现了1000万以上的客流量，足见这座小城的韧性，以及对外省人的（航空旅客主要来自外省）吸引力之大。在中国，能够吸引到外省人直飞的城市不多。

去年，广东城际铁路（不含国家铁路和城市地铁）的客运量累计完成5581万人次，其中广珠城际累计发送旅客高达4753万人次，占全省城际铁路客流量的85%！而广佛肇城际＋莞惠城际加起来只占15%，足见珠海和省城的联系多么紧密。

这些数据都在反映一个日渐清晰的事实：今天的珠海正在发生一个历史性的破局，它再也不甘心于做一个小而美的旅游城市，而是要破釜沉舟、大气豪迈地构建一个新的中心城市，引领珠江西岸实现粤港澳大湾区的再平衡。

一个聪明的投资者，从来都是以发展的眼光看世界，他们不关心现状，只关心趋势，因为现状是用来消费的，而趋势是用来投资的。甚至我们可以说，在一切宏观的事物面前，普通人都是极为渺小的，你其实改变不了任何事情，你唯一能做的就是顺势而为。

趋势的力量一旦出现，就根本停不下来。

近期，有媒体报道称，谋划已久的“深珠通道”正式迎来实质性进展，中铁大桥勘测设计院集团有限公司和中铁第六勘察设计院集团有限公司已于近期负责开展伶仃洋通道（深珠通道）前期研究工作。

如果说广珠城轨给珠海送来了广州，港珠澳大桥给珠海送来了香港，那深珠通道则为珠海送来了深圳，这将是一个怎样的新格局？广、深、港、澳四大核心城市胜利会师于珠海，在这里必将再次创造一个新的深圳！

接下来我们来细窥下珠海的内部，第一个要聊的一定是横琴

如果说珠海是港澳广深四个中心之外接受政策大礼包最多的城市，那么横琴则当仁不让的接受了这个政策大礼包的八成。

横琴与澳门一桥相通，相距不足200米，距香 港41海里，也是港珠澳大桥建成后国内唯一直接与港澳陆桥相通的国家新区。

横琴由于离澳门和香港实在太近了太近，凭借着距离优越性和港珠澳大桥的开通，横琴正在承接着越来越多的购买力外溢。

横琴版块的位置有多好呢，大家可以来感受下，就是与澳门真的只是隔海相望，通过莲花大桥相连。

当然，横琴更是直接配备了珠海最好的医疗和教育资源，与此相对应的就是横琴的均价站在了全版块的最高点。

横琴整个产业主要以金融为核心，也就意味着横琴岛的高收入人群是占了比较大的一个比例的，就跟深圳湾一样，以后就是典型的富人区。但从住宅的供应量看，横琴大概只有不到20%的土地规划了居住用地，因此版块内住宅供应明显不足，导致的最终结果就是横琴的均价为3.9万/㎡ ，远高于其他版块。另外，横琴的地段和规划实在太特殊了，所以我们看待横琴的态度，就不应该拿横琴对标大陆范围内的任何一座城市！

因为它的能级实在太大了，用官方的话解释就是大前提下探索粤港澳合作新模式的示范区，横澳一体化已经不是将来时，而是现在进行时了！

另外，还有个重点版块想要跟大家聊下，就是即将成为珠海的新贵富人区，唐家湾版块。

对于一二线城市而言，往往海景或江景资源的聚集区域就是这个城市的富人区，比如上海浦东的陆家嘴区域、杭州的钱江新城区域、深圳的前海等地，都聚集了这个城市最大的富豪群体。

而唐家湾版块拥有绝佳的海滨资源，随着版块内居住用地的不断出让，各种高端住宅不断出现，这里将承载珠海大量的改善需求。同时，唐家湾版块是政府全新规划的区域，整个版块是没有城中村的负担的，换句话说，区域不仅很容易起势，而且整个起势的时间会很快。

版块要发展，产业要先行

对于唐家湾来说，整个导入的产业是非常好的，有大量的高科技产业，ABB国家机器人、YY、魅族、罗西尼等知名企业，这将同步带来大量的高收入人群，这些都是未来实实在在的居住人口。

还有一点很重要，就是深珠通道

2018年年底，深珠通道已经正式获批了，一旦开建，直接将深珠的前海与珠海北部相连，第一站，就是唐家湾。

在深珠城轨的东端，深圳的房价达到了12万每平，而在城轨的西端，差不多才2.3万-3万，这就是实实在在价差的存在。随着深珠城轨的建设及开通，整个版块房价上涨的逻辑将变得越来越清晰。

为什么我对珠海这么有信心

因为澳门实在太小了，只有30平方公里，是香港是1106平方公里的3%，是横琴是106平方公里的28%，是珠海是1711平方公里1.7%

澳门想要发展，一定要借力，唯一的突破口就一定是珠海

不管是香港还是澳门，由于土地面积不大，但人口众多，导致房价出现了畸形，珠海一手住宅均价为21184元/㎡，澳门平均楼价$106819/㎡，香港平均楼价为$13561/平方英尺，即便算上货币汇率，澳门、香 港与珠海之间两地房价至少存在5-9倍的差价。

作为唯一一个与港澳海陆相连的城市，珠海目前的房价，对于他们而言，可能便宜的有点不可思议。

我们调研时发现，横琴很多楼盘都聚集着大量的来自港澳的置业客户，组成了一个个看房团，在珠海大量的置业，这种购买力其实是相当惊人的。这种购买力上的降维打击，也帮助珠海进行大量的去化，不断夯实着珠海的房价。珠海人均收入高，住宅规划用地小，政府卖地比较节制，地理区位优越，这几大因素导致珠海整个房价将一直维持在比较稳定的价位。

当前城市的发展所需要的种种势能累积，我们在珠海都能感受到，现在不是珠海想不想往前走，而是顶层的意志势不可挡的推动着珠海去达到一个又一个的高度。

因此，当我们再来看珠海拱北口岸当前的人流时，应该更能理解此时此刻的人来人往。

珠海作为经济特区的珠海始终在高层的视野和关怀当中，拿到的国家资源倾斜不弱于广州、深圳。珠海承担的政治使命，是促进澳门经济适度多元化发展，维护港澳地区长期繁荣稳定。当下“天时、地利、人和”都已站在珠海这边，未来的珠海必将成为中国气派、国际知名的生态之都。

我们经常说要分享时代的红利，买城市的房子相当于买了这座城市的股票，从这个角度看，珠海这支股票，或许已经到了最佳的入手时刻！

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