融创虎口夺食“叮咬”中铁建 15亩弹丸之盘只卖大户型
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2017.11.28 | page.200
自2004年中海进入西安为发端，外来地产大鳄开启了持续十余年的“楼市争霸”。
虽然到今天，市场格局初定，本土房企几近全部黯然落寞，而融创、碧桂园等“后来者”眼下似乎势头更胜，他们并没有给万科恒大等这些“老资格”进驻企业留有任何喘息的机会。
“水泥厂地块”往东约500米，便是西安绕城高速纺织城入口。
融创城东虎口夺食 捡到篮子的都是菜
“这恐怕是品牌开发商在西安做的最小的楼盘了”，隔壁项目的置业小哥一边数落着邻居的缺陷和不足，一边煞有见地的如此总结。
其实这小哥说的一点没错，在外来开发商跑马圈地、四处在西安划地盘的近14年时间里，一个15亩的“弹丸之盘”，要盖三栋小高层，而且容积率还要保证在2.0以下，拿这样超级小的体量做改善，除了融创，没有第二家做过。
融创璟园效果图
就以往来说，为了显示实力，为了可持续开发，一线房企一般更喜好做大盘，即使现实条件不允许，他们也更愿意去做体量至少在百亩以上的项目，但是近一年的市场却逐渐改写了这条规则。
碧桂园、万科、恒大、融创等等，这些呼风唤雨的行业大鳄似乎摒弃了一贯的拿地作风，他们不再挑肥拣瘦，五六十亩、三四十亩的盘子都成为他们的碟中菜、碗中肉。
土地争夺的激烈程度由此可见一斑，融创的“弹丸之盘”位于纺织城边上，东西距绕城高速和三环都只有500米的距离，纺西街正对项目工地大门。
这个名为“融创璟园”的项目，满共只有三栋楼124套房，4月1号拿地，11月10号取证开售，没有地块文脉的冗长叙述，没有花样迭出的活动铺垫，更没有网络报章的广告宣传，悄无声息地来，不紧不慢地卖。
融创璟园工地大门
中午时分，璟园工地出来了一群建筑工人，他们正穿过马路到纺西街去吃饭。
融创璟园西侧紧挨着铁建花语城，这个邻居近段时间可是风头出尽，大雁塔脚下举办交响乐音乐会，买断报章头版展示品牌形象，耗时几个月拍城市宣传片，一句“我ZOU是爱西安”让人浑身直起鸡皮疙瘩。
当然邻居是个占地170多亩的“大块头”，璟园尚不及其十分之一，融创当初也很想连片拿下，只可惜土拍不敌中铁建，最终只在边上咬了一小口。
十里开外蹭售楼部 小不点项目只卖大户型
通常来说，小体量楼盘要么会做成刚需高层，要么就做成商业或小户型，但是融创却出其不意地做成了改善型楼盘，三栋楼124套房，除去小了20个平方的3-10102房源外，其余全部是141㎡或142㎡的大户型。
整个项目只有A、B户型，全部为四室两厅两卫，AB户型唯一的区别只是楼位不同，餐客厅的位置略微不同。
融创璟园A户型
融创璟园B户型
如此单一的大面积产品，要换作其它开发商，多少还是有些压力的。可是融创似乎一点都不着急，不但项目地不设售楼部，还蹭着用了十里路开外的融公馆。
业界传言早在18号的时候，这项目就已经销售一空，但前几日电话核实的时候，置业顾问说房源还有，“之前是2号楼小范围认筹，参与选房的只是项目方和合作方关系户”，1#、3#楼都还有房源在售。
站在咸宁路与纺西街丁字路口，对面望过去就是融创璟园项目工地。
不做广告宣传，不搞案场活动，不带学位指标，只有大户型，栋栋楼还都临路，迥然不同的产品和营销路数，低调到人们甚至可以忽略不计，你所能看到的“宣传”，除了融创西安官方微信，再就是物价局和房管局的房源公示信息。
对于融创来说，这几乎是个营销“零成本”的项目，融创何以如此风轻云淡？
置业顾问解释道：“这是个被政府‘人为限价’的项目，原先预期的精装13000和融公馆价位接近，实际备案只有1万出头”。原来如此！
原来是因为备案价过低，开发商的推盘积极性受挫，况且这个项目总共只有100多套房，这仅相当于高层项目一栋楼的房源量。
融创璟园规划公示牌
小高层精装房单价1万出头，价位亲民，而且两梯两户，确为改善型精致小盘。
璟园1#楼总高17层，2#楼和3#楼都只有16层，全带有裙房底商，1#楼北邻咸宁路，2#楼与3#楼西侧挨着规划路，也就是纺西街的南延伸路，就噪音来说，2#、3#受到的影响相对较小，但是因为3#楼南侧挨的是国水西电公司厂房，后期还不清楚具体规划，所以后期存在变数。
中国铁建花语城近几个月对西安可是“深情款款”。
精装高层+毛坯洋房 “大块头”央企慢了半拍
相比于隔壁的“大块头”项目铁建花语城，融创璟园最多只算个配角，因为无论是商业用地还是住宅用地，中铁建的项目体量都是融创的十倍还多。
根据规划，铁建花语城计划建设27栋楼，其中有10栋高层、14栋8+1洋房，另外还有两栋2-3层的商业，以及一所幼儿园，高层全部为精装，洋房为毛坯交房。
中国铁建花语城项目总平面图。
中国铁建花语城项目规划及效果示意图。
由于尚未拿到预售证，铁建花语城在销售进度上慢了半拍，置业顾问对其具体房源信息暂时还缄口不言。
就产品丰富性来说，高层、洋房、商业裙楼等，铁建花语城选择空间相对较大，而且盘子较大，园林景观自然会比融创好一些。中铁建的高层呈倒L状分布于项目北侧和西侧边上，多层洋房位于东面里侧，这保证了小区整体采光和居住舒适度。
铁建花语城虽然配套有自建幼儿园，但是小学、中学只能等待教育局后期划分片区，目前和融创璟园一样，都还没有着落。距离项目较近的有延河小学、纺织城六棉学校、三殿村小学、五环中学以及西安市四十七中。
延河小学距离项目最近，就在马路对面，只隔了一条咸宁东路，其他学校距离项目大概都有两公里的路程。
距离融创璟园和铁建花语城这俩项目最近便是马路对面的延河小学。
由于璟园精装小高层只卖1万出头，铁建花语城精装高层后期售价预计在八九千左右，当然，就拿地价格来说，中铁建拿地成本是要高于融创的，折合亩单价511万/亩，楼面地价2740元/㎡，而融创当时的拿地价格只有317万/亩，楼面地价2376元/㎡，因而铁建花语城未来的售价也不会太便宜。
根据置业顾问说法，铁建花语城预期会在12月初拿证。
项目沙盘不见楼体模型，却是坦克飞机阅兵阵仗。
就区域交通来说，自驾出行会十分方便，东西500米分别是绕城高速和东三环，门口公交车有八九趟，正在建设的地铁6号线二期纺南路站就在项目门口，出行交通应该不会有太大问题。
但是因为项目处于三环和绕城高速夹角之间，咸宁东路又是东西主干道，进出高速和三环的车辆比较多，而且环卫垃圾清运车也都从这里经过，区域环境整体稍显凌乱。
小 结
上半年不顾一切抢拍的地，终究还得自己去吞下结出的果。面对限价调控，部分开发商只能“打掉牙往肚子里咽”，虽然现实利润摊薄后不及早前预期，但目前还不至于是亏本买卖。
就东郊“水泥厂地块”来说，地是好地，开发商也非等闲，只是一场抢地大战后，惜败的那一个只能狠狠地叼他一嘴，纵然“弹丸之盘”也得倍儿有面子地做下去。
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