涨知识｜开发商这样做宣传后果很严重——再谈购房人利益保护
一、房地产广告中未标注建筑面积或套内建筑面积、以房产到达某一具体参照物的所需时间表示位置、含有升值或者投资回报的承诺——违法
某房地产开发商销售广告中对房源面积未明确标注建筑面积或套内面积，且没有明确的房产位置示意图，仅用“距离某某购物中心仅X公里，约Y分钟车程”、“步行仅M分钟即达X号线某某地铁站”这种以房产到达某一具体参照物的所需时间来表示项目位置，此外还用“最具投资价值”、“买房投资回报率每年X%”等作为宣传。前述类型的房地产广告发布责任人将被处以至少10万元的罚款。
《广告法》第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：
(一)升值或者投资回报的承诺；
(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；
(三)违反国家有关价格管理的规定；
(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”
《房地产广告发布规定》第四条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：
（一）升值或者投资回报的承诺；
（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；
（三）违反国家有关价格管理的规定；
（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”
《广告法》第五十八条规定：“有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请：
……(八)违反本法第二十六条规定发布房地产广告的；……”
二、房地产广告中使用了“国家级”、“最高级”、“最佳”等极限用语，使用或变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或形象作为宣传——违法
房地产销售广告中过去较常见的“最好品牌”、“最高品质”等宣传用语现在都属于违法宣传，最高可能被罚款100万元。而某些房地产销售广告为了介绍房产项目，直接或间接使用国家领导的肖像或名义进行宣传，这也是法律所禁止的，情节严重时可能会被吊销营业执照。
《广告法》第九条规定：“ 广告不得有下列情形：
（一）使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽；
（二）使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；
（三）使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；
……”
《广告法》第五十七条规定：“有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件：
(一)发布有本法第九条、第十条规定的禁止情形的广告的；……”
三、房产销售广告中对“赠送”部分仅有概括性、模糊性的形容——违法
某些房地产商为推动销量，在广告中使用“买一送一”、“大面积赠送”等宣传内容，但对于“送一”以及赠送的“大面积”内容（包括数量、品种、规格、期限、方式等）并没有明确表示，该行为最高可能被处10万元罚款。
《广告法》第八条规定：“广告中对商品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、价格、生产者、有效期限、允诺等或者对服务的内容、提供者、形式、质量、价格、允诺等有表示的，应当准确、清楚、明白。
广告中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者服务的品种、规格、数量、期限和方式。
法律、行政法规规定广告中应当明示的内容，应当显著、清晰表示。”
《广告法》第五十九条规定：“有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处十万元以下的罚款：
(一)广告内容违反本法第八条规定的；……”
四、房地产销售广告中含有虚假或引人误解的内容，无法证明广告内容的真实性——违法
近期最为典型的例子即是深圳市“鸽笼房”的销售广告中使用的“中国空前 深圳绝版”宣传语，明显用无法验证的调查结果作为证明材料，属于典型的虚假广告，最终被深圳市市场监督管理局严惩。
《广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。
广告主应当对广告内容的真实性负责。”
《广告法》第五十五条规定：“违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。”
五、房地产广告中没有载明开发企业名称、销售或预售许可证书号——违法
某些房地产销售广告对房产面积、位置、服务优势等内容大篇幅描述，却从未出现开发商的名字及房产销售许可证书号，购房者连开发商的名称都不清楚，不符合现行法律规定，广告发布方可能被主管部门处以罚款。
《房地产广告发布规定》第七条规定：“房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：
（一）开发企业名称；
（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
（三）预售或者销售许可证书号。
广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。”
《房地产广告发布规定》第二十一条规定：“违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”
作者简介：谢玲，毕业于南京大学法学院，广东明思律师事务所副主任律师，广州市律师协会自贸区法律专业委员会副主任。
林淑贞，广东明思律师事务所专职律师。
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