律师解读广东省最新发布《工业物业产权分割通知》

3月21日，广东省自然资源厅发布《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号，以下简称《通知》）。该通知于2019年5月1日起正式施行。

该通知的发布背景主要是细化《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）中支持工业企业盘活土地资源提高利用率的第八项措施，对于该措施有以下要点必须明确：首先，工业物业产权所有人有限制，必须是制造业企业。其次，工业物业产权最小的分割单元为幢、层等固定界限，界限不固定、不清晰不能分割。再次，符合规划、不改变用途是改扩建的前提条件。然后，改扩建只是提高容积率、建筑密度的，不需要补缴土地价款差额。最后，高标准厂房和工业大厦可按基本单元分割登记和转让。除此之外，背景文件中提到的政策措施还列举了政府部门应当给予的相关配套支持。

结合上述要点分析，笔者对该《通知》做了如下解读：

一、明确界定客体范围

   《通知》所适用的工业物业产权必须是制造业企业在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权。这就表明工业物业的产权人必须是制造业企业，产权人为其他性质企业的工业物业产权不属于本通知适用范围。同时，国有建设用地使用权及房屋所有权必须已确权登记，若权属有争议而未确权登记的工业物业产权，亦排除在外。

二、明确分割基本单元定义

《通知》所称的基本分割单元必须是可按幢、层等固定界限分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间。不能满足独立使用要求或者权属界线不封闭（开放式、半开放式的权属界线等）都不能作为分割的基本单元。基本分割单元在形式经常表现为幢、层。

这一定义也与建设部2008年发布实施的《房屋登记办法》第10条规定的内容保持一致。该条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。……非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”

三、受让主体限制及认定程序

《通知》要求受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业。受让方是否为转让方的产业链合作伙伴企业，由不动产登记机构征求同级工业和信息化部门意见，工业和信息化部门一般应在7个工作日内将意见回复不动产登记机构，征求意见时间不计入不动产登记办理时限。

对于受让主体的限制，一方面是为了防止非法性质的工改住，将工业物业产权分割转让给个人，个人产权权益无法得到保障。在司法实践中，很多案例中因为物权转让合同违反管效力性规范而被认为合同无效，导致自身权益遭受损失。一方面也是为了防止工业物业产权交易市场投机过度，不利于制造业企业生产经营中降低成本。一旦对交易一方的受让主体不加限制，必然导致转让方为了促成交易，而非法改变工业物业的实际用途，最终违法使用事实不可避免地发生。在苏州太谷科技投资发展有限公司、黄新生非法吸收公众存款罪一案中，就爆发了被告人非法工改住，销售厂房分割改造的公寓，造成了广大购买者的经济损失，对当地土地管理和社会秩序造成极大危害。

四、细化分割转让的申请材料

《通知》要求转让方和受让方共同申请，并提交八项材料：（一）不动产登记申请书。（二）申请人身份证明（含营业执照）。（三）不动产权属证书。（四）建设工程规划主管部门同意分割的意见（由不动产登记机构征求同级建设工程规划主管部门意见，不需申请人提交，建设工程规划主管部门一般应在7个工作日内将意见回复不动产登记机构，征求意见时间不计入不动产登记办理时限）。（五）转让方和受让方签订的转让协议书。（六）依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、免税或完税凭证。（七）不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。（八）其他相关材料。

上述八项材料中最为关键的是建设工程规划主管部门同意分割的意见。如果原用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割及分割转让的，需要原批准单位或土地使用权出让方审核同意并出具证明，或者重新签订地使用权出让合同或签订补充协议。

产权人可以申请工业物业产权只分割不转让。此时，产权人可不提交（五）、（八）项材料。这样产权人可以更为简便地办理分割抵押或租赁工业物业产权。

五、明确高标准厂房和工业大厦定义

《通知》所称高标准厂房和工业大厦为容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦。对于高标准厂房和工业大厦，登记类型进一步放宽限制。可进行变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记以及可按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记。同时，高标准厂房和工业大厦不受分割转让建筑面积的最大比例限制和再转让的时间限制约束。政府部门对于提高高标准厂房和工业大厦的有效利用率，做出了更大力度的政策优惠，也让高标准厂房和工业大厦分割流转进一步市场化。

六、补充分割类型的限制

《通知》禁止做出以下分割：（一）层内分割；（二）宗地分割（办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有）；（三）配套用房不得独立分割，可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元分割。这些限制能在一定程度上阻止工业物业产权分割后出现权属不清界线不明的情况，并减少随之而来的权属争议纠纷。

在司法实践中，许多产权登记的界线不明，不仅导致权利人不能实际主张自己的权利，而且造成相邻人权利的损害。在抵押物司法拍卖变卖过程中，由于作为抵押物的工业物业分割界线不清晰，导致竞买人不敢单独竞拍。比如司法实践中，有的抵押物为工业厂房的某一块无封闭界线的区域，如果不能推动其他区域整体竞拍，将极大影响该房产的正常使用，而其他区域未抵押或者不属于同一债权的抵押物，就会带来极大的处置难度，也破坏了债权人的债权权益。因此，必须推动抵押物所在建筑物、构筑物整体转让或者拍卖、变卖才能正常进入交易流通市场。《通知》再次明确了分割的禁止性规定，合理分割才能有利于产权交易、处置。

七、限制分割转让建筑面积的最大比例

《通知》规定分割转让建筑面积最大比例为60%，即分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%。限制分割转让的建筑面积比例，主要是为了预防工业物业产权分割转让出现投机炒作，出现大量的非法“工改住”。投机炒作会使得政策实际实施效果与政策制定初衷发生严重背景，非但不能有效提高工业物业产权的有效利用率，反而加重制造业的成本负担。但是，这一比例的科学性还有待论证。此外，实际分割转让中，比例限制可能会与基本分割单元限制相互冲突。如果出现这种冲突，应当灵活处理比例限制的问题，这就需要不动产登记机构及同级建设工程规划主管部门做进一步的细化规定。

八、限制再转让的时间

受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）。

这一限制也是为了抑制工业物业产权交易市场的过度投机，通过行政强制的方式保证交易目的最终是使用。

九、《通知》的施行时间和实施期限

各地级以上市可根据本通知精神，结合当地实际制定实施细则。本通知自2019年5月1日起施行，有效期5年（即2019年5月1日至2024年4月30日）。

粤自然资规字〔2019〕3号文件与粤府〔2018〕79号文件的相继出台表明了广东省对于工业物业产权分割问题一以贯之的重视。两份文件的核心精神就是鼓励和支持工业物业产权在不破坏产权权属的前提下，最大程度地合理利用工业物业产权，缩减制造业企业的固定资产成本，活跃工业物业产权的市场交易。此外，也在一定程度上防止不法分子非法利用工业物业产权“工改住”，非法销售工业厂房改造成的公寓，在全省范围内形成统一效力的规定。同时，要求工业物业产权分割的基本单元明确为可独立使用的封闭空间，也为银行等金融企业不良资产处置和制造业破产企业资产处置提供了更为具体的政策支持。

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