官方化“三产房”开发模式出炉！据传，本土国企拿下金地操盘？
最近，头条君特别热衷于在业内人士交流群里聊天。
不仅能吃大瓜，还能得到很多有用的市场信息。
今早，就有群友聊到了一个关于“三产房”的话题，群内氛围又聊开了。
但有位网友分享了一个消息，正规开发商也要搞“三产房”了，还是“官方正式版”的。
这啥个情况？
官方正式版“三产房”？还能对外卖？
这一消息的起源，还要从一个国有建设用地使用权公开转让公告说起。
1月19日，南宁市国有建设用地二级市场网上交易平台，发布了一则公告。
位于南宁市青秀区高坡岭路9号的一宗划拨地块，将公开转让，其土地权利人，是南宁市青秀区南湖街道三屋园艺场。
▲图源南宁市国有建设用地二级市场网上交易平台
这一转让为协议转让，受让人与转让人签订《安置合作协议》《建设合作协议》与《南宁市安置留用地国有建设用地使用权转让合同》。
同时，受让人需按要求建设安置物业，也就是安置房，产权归被安置群众集体所有，由转让人自行分配。
同时，这份协议中还有一个内容，那就是商品房部分。
该公告中写明，转让宗地上建设的商品房办理预售时，需提供转让人按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关条款进行集体表决。
同意办理商品房预售许可后，经青秀区人民政府出具的书面意见，即可按规定向市住建部门申请办理预售许可。
▲图源南宁市国有建设用地二级市场网上交易平台
看到这里，简单来说，这不就是划拨地（安置留用地），找了开发商合作共建，然后拿出一部分来卖嘛。
这一情形，或许不少购房者都碰到过了。
现在市面上的不少“三产房”都打着“正规安置房且可以对外卖，还能办证”的名头，在卖合作共建房。
不过这次，这个是“官方划拨”的了。
据了解，这次转让，宝塔和金地将合作一起拿下开发。
用开玩笑的话说，这可是官方正规版“三产房”，而且还是大开发商来建。
这可和那些在卖的“三产房”有根本区别了。
“划拨地”转让，南宁首例
这种公开转让，南宁此前有三例，但和这次完全不同。
此前的转让，要么是仓储土地转让，要么是个人转让给开发商，而这次，却是划拨土地（安置地）公开转让给开发商来合作共建。
这还要拜政策所赐。
在2021年12月28日，南宁自然资源局发布了一份文件。
其内容显示，南宁市安置留用地可进入南宁市建设用地二级市场平台并公开转让。
▲图源南宁市自然资源局
也就是说，这将是安置地转让的首例案例。
其主要的完整流程也给了出来，基本分为五大步骤。
当然，如果有两个或以上的受让申请人，那就得公开竞价了，通过挂牌或拍卖方式来确定受让人。
只不过竞价的不是平常土拍看到的地，而是这块安置留用地，也就是所谓的“三产地”。
▲图源南宁市自然资源局
而转让后，该补办的手续还是要补办的。
在双方交易且后7个工作日内，持《成交通知书》、《转让合同》、《不动产权证书》等材料，向市自然资源局行政审批办公室申请办理划拨补办出让用地手续。
经市政府批准，出让人与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，按约定缴纳土地出让价款。
其中，《国有建设用地使用权出让合同》应补充明确，缴纳土地出让价款及项目开发投资总额达到25%后，方可申请办理不动产转移登记手续。
▲图源南宁市自然资源局
也就是说，该交的土地出让价款，还是得交。
毕竟商品房部分要取得预售许可证，是要交付土地使用权出让金的。
不过是按划拨土地的土地价款还是按照正常的土地出让价款，目前尚不得知。
毕竟这两个价款可不是一个量级的，划拨土地的土地价款，对于大开发商来说，几乎可以忽略不记。
这一政策的土地出让价款是否有特殊性，还有待有关部门解释。
说到“三产房”，这个圈子分化有点大
说到“三产房”，南宁其实并不少见。
虽然成功建成的有，但更多是掏空购房者的坑。
此前头条君也出过不少关于“三产房”的稿子，引来不少有心之人的辱骂和对峙。
这让头条君想到了最近的一部电视剧《狂飙》，再揭露这些“三产房”，说不定头条君就要失踪了。
好了，言归正传。
近几年，南宁的三产房越来越多。
很多三产房项目因证件不齐全，尤其是施工证不到位，导致无法开工建设、延期交付甚至烂尾、开发商跑路。
被曝出最多的问题，无非就是迟迟不开工。钱已经圈了，但N年过去了项目仍是一片平地。
2020年9月20日，有新闻媒体曝光，龙岗的宏丰时代城因项目审批手续未办全，楼盘建设经常处于停工状态。
▲图源百度地图全景
同年，安吉万达旁的三产房安置项目安吉盛世，因交房在即但项目无任何进展，购房者在售楼部门前讨要说法。
因为从2018年到交房日，项目地上也只挖了一个大坑，楼房迟迟不见动工。
一样是2020年，兴宁区的三产聚联名苑项目在“卖”几年之后，工地还是“一片祥和”，不少购房者投诉要求退款。
▲三产聚联名苑项目现场，图源网络，侵删
这些大多都是“空手套白狼”，出发点非常“单纯”，就是为了骗购房者的钱。
在没有取得证件的情况下就对外销售、圈钱，钱到手之后随即跑路。
有一些“狡猾”的三产开发商，先假装开工盖到几层，等钱圈的差不多了，就以资金链断裂、烂尾为由跑路，这样很难追责。
当然，三产房也确实有成功入住的案例，像柳沙新天地、智美家园等。
可见，并不是所有的三产房都夭折或烂尾，还是有一些“正面”的代表项目。
只要开发商资金链正常，不超容，并且按照正常流程办理证件，正常居住应该不会有问题。
当然，住没问题，但想要房产证，那是不可能的。
▲智美家园
尽管很多风险肉眼可见，却挡不住部分购房者的“疯狂”，买三产房的购房者仍前仆后继。
这也和近年来三产房的宣传思维模式转变，有很大关系。
现在的三产销售，都拿“回迁安置房，可划学区，3-5年内可拿证”的套路来忽悠。
再加上价格比正规商品房便宜多了，这一下就把购房者给拿捏住了。
然后接下来的事情，就是各种投诉无门，或者WQ到底了。
▲虚假广告
俗话说的好，任何事物都有两面性，三产项目也是如此，不可一棍子打死。
毕竟，三产房的土地性质本身是合法的，这点没有问题。
有问题的是，开发必须四证齐全，且不能直接用于房地产开发，更不能按商品房对外销售。
▲学府天地证件
其实，现在卖三产的，还是有部分是非常有良心的。
直接说明了该项目是三产，签的是合作建房合同，不是商品房，也不是商品房卖卖，没有房产证。
这些三产已经转向了知情且有意愿的消费群体，而不是靠传统套路的忽悠。
话说回来，像这次的安置留用地公开转让，不失为一种全新的建盘方式。
官方“三产”，既避免了购房者掉入违规“三产”中，还有对外销售的商品房部分，以便购房者取得房产证。
同时，开发商也寻到了新的突破口，而不是只盯着土拍市场抢地。
当然，这就要看成本了。
第一是安置的建设成本，第二就是缴纳土地出让价款的成本。
毕竟头条君也不能明确这个土地出让价款是整块地的，还是商品房部分的；是按划拨土地价，还是按正常的土地价。
如果是按划拨土地价，那这种成本几乎可以忽略不记，即便是整块土地也是。
而这时，开发商的成本就只有安置建设方面和商品房建设方面。
少了高额的正常土地标价缴纳成本，未来其商品房房价也会相对应的要低一些，这对于购房者，是一大利好。
但如果是后者，那这个成本就不是个小数目了，开发商要算的，就是这笔账能不能算得过。
而最终商品房部分的房价会是多少，还真不好说。
反正这是首例，是官方和开发商之间的一种全新尝试。
如果官方、开发商、购房者、安置方四方最终都能得利，或将成为未来城市开发的一种普遍模式。
毕竟，谁都不是傻子呢。
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