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深度〡要“联姻”中国演艺第一股,大明宫过去5年发生了什么……

2017-03-28 树也 粉巷财经 粉巷财经

古话说:“唐后无长安,元前无北京”——意思是说唐之后,长安不再是都城,繁华渐尽。但曾经的繁华毕竟给西安留下很多印记,包括位处西安东北的4A级景区大明宫遗址公园。

△ 大明宫遗址公园内的微缩景观

大明宫遗址公园的园区开发、管理单位为西安曲江大明宫投资(集团)有限公司(以下简称大明宫投资)。

“每日经济新闻·粉巷财经”注意到,作为闻名遐迩的历史遗迹的保护单位,2011年至今,大明宫投资的主要营收却来自于房地产,而随着大明宫及其周边配套设施建设逐步完善,大明宫投资的储备项目数量与投资额都在减少。

这让大明宫投资落入一个相对尴尬的境地!

不过近期,大明宫拟引入中国演艺第一股的宋城演艺(300144.SZ)。宋城演艺在其官网中自称中国演艺第一股、全球主题公园集团十强企业,世界上拥有大型剧院最多、座位数最多的演艺公司。

宋城演艺和大明宫投资合作靠谱吗?大明宫投资能不能靠历史文化赚钱?盈利模式成熟的宋城演艺“千古情”系列进驻大明宫,将如何丰富大明宫投资的收入来源?

“每日经济新闻·粉巷财经”将在本文中起底大明宫投资近年的发展业务,其房地产业务的比例缩水,业绩盘旋下行,有息负债近百亿等境况……

先看一段视频:

房地产收入曾占比近9成

大明宫投资注册于2007年,实际控制人为曲江管委会,公司主营业务为大明宫遗址区保护改造区域的土地开发及整理、安置区房地产开发、项目招商。

虽然是大明宫遗址公园的开发管理单位,但大明宫投资收入中公园门票收入占比甚微,和国内很多公司一样,它也靠房地产致富。

从上表不难看出,自2011年后,房地产就成为大明宫投资的主要收入来源,就是这一年,大明宫最大的楼盘文景小区开始销售。

房地产收入在大明宫投资占比最高时接近九成——说它是专业的房地产公司也不为过。而与此紧密相关的土地补偿收入,对大明宫投资的营收贡献最多时也超过六成。

尽管后来房地产收入占比略有下降,但在这5年间,房地产板块为公司贡献营收合计在六成以上。

纵观大明宫投资2015年最新子公司情况,有一半公司主业从事房地产。仅大明宫置业旗下文景小区项目和上和城项目,五年来便贡献销售收入近60亿元。

△ 大明宫置业旗下文景小区项目

作为大明宫投资的主要业务板块,房地产行业2011年还热火朝天。而近年来该板块收入在大明宫投资中占比下降很多,这在公司手中的在售项目中便可窥见。

2011年,大明宫投资手上最大的地产项目文景小区项目收工,大量集中交房致使其收入大幅增加。然而到2015年末,大明宫投资的房地产收入来源主要还是依靠文景小区,以及面积和投资都小很多的上和城项目和林邑项目。

可以这么说,周边地块价值挖掘到了瓶颈。 

业绩盘旋下行

传统主业房地产业务遇到瓶颈,而新业务开发尚未跟上,大明宫投资业绩下滑并不难理解。

前表可见大明宫投资营收、净利的震荡幅度之大。自2011年达到营收、净利的巅峰之后,大明宫投资的业绩就开始像坐过山车一样,飘忽不定,且总体趋势为盘旋下行。

△ 大明宫投资总营收与净利润趋势图

“每日经济新闻·粉巷财经”注意到,营收最高的2011年,是大明宫投资房地产销售最黄金的一年,而营收与净利差距最大的2013年,则是受当年房地产业务毛利率为-30.79%影响,公司整体毛利率为负,故而利润少。

而这,也是地产板块在公司营收中占比高,导致的直接后果就是大明宫投资的营收、净利、综合毛利率等主要指标完全是随着楼盘和土地销售而波动。

大明宫投资2013年所发债券的评估公司鹏元投资对其债券做出的跟踪报告中,对其负面关注项已经由最初发债时的三项上升至五项。

由此看来,大明宫投资业绩下行,是内外部原因共同作用的结果。

曲江新区是大明宫投资的亲妈没错,在家大业大的时候方便提携一下。奈何如今宏观经济下行,身后子嗣众多,家中财务情况就有些捉襟见肘了。

根据债券信用评级跟踪报告,2012年,大明宫投资在建项目有29项,至2015年,已经减少至8项。更何况土地和房产销售都是一次性完成,若无更多储备项目,那么公司依靠房地产进行长远发展的困境显现。

在此背景下,大明宫投资的营收板块也在发生变化。其房地产收入占比已经由高峰期2011年的近九成锐减至2015年的约25%。

尽管2016年大明宫投资仍储备有上和郡项目、OC国际项目和雁泊台项目,但是项目总投资比起往年已经明显减少。

有息负债近百亿

债券信息显示,2013年,大明宫投资曾发行总额6亿元的债券,用于大明宫遗址公园建设。而这次募集债券,成为了解大明宫投资为数不多的窗口之一。

“每日经济新闻·粉巷财经”注意到,自2009年至今,大明宫投资财务数据中最明显的两个特征是:

  • 有息债务规模大

  • 现金流多年为负,其他应收款多

根据债券信息,大明宫投资自2013年开始,有息债务连续三年攀升。至2014年末达到91.48亿元,占年度负债总额的71.06%。

至2015年,仅当年到期的有息债务便有21.21亿元。对比公司2014年、2015年的净利分别为1.39亿元和8093.40万元,合起来也不到应还债务的十分之一,大明宫投资的资金压力可见一斑。

而与大规模有息负债相对的,是占总资产近一半的其他应收款和多年为负的现金流。

众所周知,其他应收款是财务报表的“百宝袋”,什么都可以往里面塞。而这一比例高,意味着公司资金占用较多,款项的回收情况对公司经营有很大影响。

此外,连续多年为负的现金流量净额更是为其资金雪上加霜。“每日经济新闻·粉巷财经”统计了2009年以来,7年间(本文所有数据截止2015年末),大明宫投资经营活动共产生现金流量净额为-51.95亿元,而2015年末公司净资产为36.40亿元。应对资金紧张境况,大明宫投资大举举债,才出现了上述的大规模有息负债。

为解决资金紧张,大明宫投资主要通过银行借款取得现金流。此外,便是发行了6亿元债券,而这在近百亿有息债券中比例很低。

大明宫,来一曲“唐宋演义”!

在房地产收入下降的同时,大明宫投资的配套设施建设收入占比增高,而其早就开始布局的影院等产生的收入也在不断增加。

不难看出,大明宫投资已经在寻求改变。

但是在积年经营下,改变谈何容易。在大明宫投资扩充收益来源艰难的囧境下,拟与宋城演艺的合作对其不啻为一针强心剂。

△ 3月初宋城集团一行考察大明宫遗址区

宋城演艺以“千古情”系列表演而闻名,此前已经在三亚、丽江、九寨等地都有布局。

尽管宋城演艺方面表示,双方有合作意向,但目前尚未确定。若后期合作落实,“模式可能和三亚、九寨等地不同。在西安可能会参考宁乡模式。”

“每日经济新闻·粉巷财经”了解到,2016年6月,宋城演艺旗下全资子公司与长沙宁乡县炭河古城文化旅游投资建设开发有限公司(以下简称炭河文旅)、宁乡县人民政府签署合作协议,在长沙宁乡县设立“宋城·宁乡炭河里文化主题公园”。

仅仅半年后,宋城演艺2016年报披露,炭河文旅成为宋城演艺当年第一大客户,为其贡献营收1.17亿元,占上市公司全部营收的4.43%。

△ 在建的宋城·宁乡炭河里文化主题公园项目

位于宁乡的主题公园带给宋城演艺的红利显而易见,而相应的,宋城演艺带给炭河文旅的门票收入也不会少。

假设大明宫与宋城演艺落实合作采用宁乡模式,那么对比炭河文旅与宋城演艺之间交易额,亦可推测大明宫自身将因此获益颇多。

事实上,若宋城演艺和西安曲江大明宫最终合作成功,对大明宫而言,会进一步激活大明宫板块,让大明宫投资收入多元。

若宋城演艺最终落户大明宫,或能为大明宫投资的现有盈利模式带来新的突破。

而对于西安来讲,引入《宋城千古情》,一定程度上也丰富了西安的文化内容,作为看客,我们当然乐见一曲“唐宋演义”!

本文为〡每日经济新闻·粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章

特约作者:树也

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