土门不土，远洋落地故事里的事

土门 我就爱咱这土门

当老板的摆地摊的混社会的闲人

土门 我就爱咱这土门

城中村的房子基本盖得都是五层

土门 我就爱咱这土门

伊丽莎白门口一到周末有人耍猴

——朱凯

©视觉中国

5年前音乐制作人朱凯的一首《土门》，唱出了西安土门里的市井生活和人生百态，直白粗鄙却也接地气。

这差不多是这位本土歌手眼里的土门，也是绝大多数西安人眼里的土门。

时间如白驹过隙，西安城南城北腾飞，东郊崛起，而西郊土门似乎还是歌词里的那个土门，因地处工业区，一直未拆迁改造，土门很难洋气起来，正如它的名字。

所以当远洋地产宣布要将成都太古里项目复制到土门时，相比惊喜，人们首先是讶异，为什么是土门？不搭啊！

的确人们印象中的土门商圈环境，与太古里的高端格格不入，不过按照土门所在区域大兴新区的规划，远洋的“长安里”，是土门改造的核心区域，而 “长安里”所属4500亩的长安漫古小镇，是地方联合远洋规划的巨无霸文化+项目。

这意味着，远洋的切入很大程度上成为撬动土门板块的密匙。

当然不仅是长安漫古小镇，地方政府希望远洋的介入，也是蹒跚多年土门改造的起点，加之后续规划招商项目，能在未来给土门注入文化、商业的基因，而非破败拥挤的城中村和廉价的小商品集散地。

土门，也许真的要洋气起来了。

故事里的事

西郊土门商圈，曾被俗称“小香港”，是西安最早最知名的商圈之一。

“我说咱这土门窝到处都是念想，从101电车在到老的土门市场，让人一哈子对曾经产生了怀念？买2块钱的牌子能打一下午的电电，过去的土门也是不一般的形象，土门市场买件衣裳都算相当时尚。”

“现在的土门窝是相当大的进步，有娱乐跟餐饮还有酒店带的服务，好莱坞跟仙游园魔方跟天佑，大世界跟红树林和创新路的烤肉，百宣达跟小飞剪你理上一个发型，出去把个妹子你是百分之百把赢，新土门市场现在也是人来人往，衣裳皮包饰品手表都是极品神仿。”

5年前，朱凯写下这些歌词时，想必对土门的发展是自豪欣喜的。

不过，这种自豪随着西安城市发展和商业环境的蝶变，很快过时。“小香港”不再时髦，相反则变成了破败、土气、拥挤的代名词。

当远洋集团宣布要将成都的高端商业文化项目“太古里”，搬到土门做 “长安里”的时候，多数人是疑惑的。凭惯性思维，如此有“腔调”的一个项目不应该在商业环境成熟的主城区，再或者落地在如同一张白纸，便于“绘画”的新开发区吗？

“就像嫁姑娘一样，我们双方一下子看对了眼儿。三个月，就相亲成功了！”谈起这一段“姻缘”，西安大兴新区（土门地区）管委会招商宣传中心（招商局）负责人王菲跟粉巷君（微信ID：nbdfxcj）聊到。

说到“嫁姑娘”，想必，只有对自己家女儿足够了解，才能寻找到一位门当户对的如意郎君。

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土门，有深厚的历史文化遗存。汉代，这里有纪念先祖的九庙、传承文化礼仪的明堂辟雍；唐朝，安远门（即土门）便是丝绸之路的起点。这些文化遗迹的存在，决定了区域要做好文物保护，不能高强度开发。

这恰与远洋太古里开发要求的区域文化氛围浓厚、建筑低密度、与地方文物遗迹融合的诉求相契合。

其次，土门为西安主城区，区域位置优越，处于高新区、沣东新城、经开区、大兴新区四个新区交汇地带，是西安所有主城区中少有未完全拆迁改造的区域。

最重要的是土地，长安漫古小镇占地4500亩，显然在西安主城区很难找到如此体量的土地供应。

对照成都“太古里”，建筑低密度、高度仅两层、千年古刹大慈寺藏匿其中。地方政府心动了，不论从区域撬动还是文物保护上来讲，这的确是个值得对标的项目。

“我们对标太古里项目特点，精心策划包装项目，做成册子主动叩门招商找远洋集团，来来回回7、8次互访。今年3月初，策划方案拿出手，直到5月22日做了一个签约仪式，这个投资400多亿的项目就落地了，”王菲回忆到。

土门不土

地处工业区，连片城中村，商圈业态过时，多年改造蹒跚的土门，能否因为远洋“长安里”的入驻，撬动整个板块及西郊区域的价值？

我们先用成都做对照。成都太古里已成为春熙路商圈，融合着文化遗产、创意时尚都市生活的商业地标，为都市商业和文化提供了令人激动的可能。

再反观西安。西安的商业综合体并不少，但是像“太古里”这样以文化为底色，加乘了商业、娱乐、休闲、购物的新业态寥寥无几。

对于逐渐边缘的西郊土门来说，一直缺乏核心项目的带动。普通的商业综合体很难带动土门今后商业的发展。而长安里也许会成为撬动土门的密匙，成为城市新地标，甚至会对整个西安的商业模式带来变革。

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“这里地理位置很优越，同时也是一个衔接地带，我们必须把它的优势发挥得淋漓尽致。”王菲告诉粉巷君（微信ID：nbdfxcj）。

长安里仅是远洋带到土门规划中的一个小项目。远洋应用“文化+”的模式，还将在这里打造4500亩的长安漫古小镇，将“文化+”的基因注入到这片主城区。

改造原有商业模式，招大引强是土门未来的规划。引进万象城、与新加坡某国有企业牵手，以团结南路为中轴线，沿线集中布局商业项目。土门将植入新的商业基因。曾经的工业聚集区将会变成活力商务区。

除了重心转向商业，住宅方面也有所更新。

“城中村的房子基本盖得都是五层”这是朱凯的歌曲《土门》中所描述的居民生活。尔后，富力、碧桂园、金辉的进入，以全新的安置楼、商品楼代替以往拥挤的城中村。

土门不土，将来的它不再是人们印象中大型工业聚集地、五层楼高的城中村，而是文化、商业聚集的新兴板块。

城改难题

未来土门改造的蛋糕无比诱人，不过由于工业企业聚集，以及过去十年间西安官场作风等问题，土门一直深陷城改困境，如今“长安里”落地这也是绕不开的话题。

2013年，土门改造方案已经高调提出，根据彼时方案，土门综合改造将分三步实施。

至2016年，应当实现基本完成区域内企业搬迁改造升级扩能；建成一批特色街区，支柱产业、主导产业形成规模，西安国际化大都市国际商务区、中央活力区雏形显现等。

对这个“一五”、“二五”时期重点建设的电工城，西安市高度重视，时任领导甚至说出“土门改造不成功，改造者将成为历史的罪人。”

©视觉中国

如今2017将尽，显然，土门改造并不如蓝图中那样顺利。在大西安发展中，土门似乎被遗忘。

究其原因，与“西安被耽搁的十年”脱不开关系。

过去十年间，西安几乎没有真正意义的土地招拍挂，土地多是小块地采用“地块招商”模式出让。当然，对于这样的模式我们不能一票否决，这是当时的大环境使然，但不可否认，这样的模式下的确有不规范操作的空间。

“西安被耽误的十年期间，官场确实存在一些作风问题，土地出让有时会遇到上面打招呼。”某地方官员曾直言不讳。

地块“友情”出让后，若落入没有实力的小开发商手中，则拿地、拆迁、没钱耍赖，回迁房遥遥无期的尴尬局面时有发生。这是不少西安原住民心中的伤疤。

这些历史遗留问题，不仅是土门的难题，也是过去西安市大环境下的整体困境。但土门改造进展格外缓慢，个中缘由远非此万金油所能全然概括。

过去很长时间，工业企业曾经撑起了土门的繁华，时过境迁，它们成为土门发展的绊脚石。尽管西安市多年前就提出老厂房搬迁计划，但显然，进展并不那么顺利。

在此种种下，五年时间，土门改造身陷泥淖，步履蹒跚。

如今西电等老厂房搬迁都已经提上议事日程，部分新址已经开始动工建设，加之主动招商的远洋项目的切入，听了多年的土门改造似乎开始启动。土门能否真正洋气起来，我们拭目以待。

本文为〡粉巷财经 nbdfxcj〡原创文章

特约作者：树也 船子

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